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零售新业态 工业单位势头旺

2022年02月21日

【产业大革命 业界大作战】(下篇)

独家报道:黎添华、李治宏

产业界革命已经开展
未来会是怎样一个情况?

打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后,产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型,以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之,无论我们喜欢与否,这场“产业大革命”已是大势所趋,甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途。

然而,对产业界人士来说,他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变,有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型,似乎这场革命不会有输家,更找不到赢家,因为大家只是顺应局势,调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士,零售业目前出现一种新的趋势:部分零售租户,尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等,已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业,改为到工业单位(Industrial Lots,例如轻工业厂房)营业。

除了租金比购物商场便宜之外,工业单位的空间更大,而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市,为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利,而这是购物中心做不到的。

换句话说,购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而,对马来西亚房地产发展商会(REHDA)马六甲分会主席拿督吴俊兑而言,业者或投资者,或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业,通常建立在商用产业地段上。”

与此同时,零售商店即使要撤离购物中心,转租工业单位营业,但其实他们未必能在那边做门市生意,因为这取决于地方政府是否批准。

他说,从消费者的心态而言,有多少人会特地驱车到工业区购物,也是一大疑问。

吴俊兑

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略,而且有关品牌很特别,消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“否则,消费者还是选择会去购物中心。毕竟购物中心一应俱全,消费者可以同时进行多个不同的消费用途,例如在百货公司或超级市场买东西、在餐馆用餐、在电影院看电影等等。

“所以我认为,这可能是个别品牌的策略和做法,不会形成一股购物中心租户纷纷撤出,搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量,工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高,再加上要经营门市生意,必须有足够的停车位,因此,购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型,变成一个商业区,那就另当别论。

举个例子,在吉隆坡孟沙,过去这里是纯住宅区,过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇,但这是涉及整个地区的转型。

“然而,以当前国内的经济大环境下,有多少个工业区会进行这样的转型?”

他也强调,这其实涉及市场供应和需求的问题,除非当地有很大的需求,当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如,进行直播带货、货仓、物流等,而消费者不必上门的生意,则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世(Eco World)南马区经理潘炎展认为,零售租户弃购物中心,转到工业区营运会否成为一个趋势,其实要看个别商家的生意模式而定,目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者,不一定要在购物中心营运,而且需要较大和可以灵活调度的空间,那么就可以转到工业园营业。

他指出,在柔佛新山、古来等地,就有一些工业园已提供类似的便利,而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运,一般上是买下或租下整座建筑物,在自己的建筑物内营运,可自由、灵活的调整和善用营运空间,不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域,在自己的建筑物内营运,创意不会被局限。”

因此他强调,零售租户弃购物商场,转到工业园营运,最主要因素不是因为租金较便宜,而是出于商业模式的考量。

“而且,在购物商场内的客户,和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户,这类零售商就可能不在购物中心,而是在工业园营业。”

潘炎展

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业,改为多建工业产业?

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言:不可能。

吴俊兑分析,发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求,可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业,而非把商用地段转换成工业地段,因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且,兴建工业单位,必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点,就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市,也不必把商用地转成工业地,而是干脆在商用地段上,用另一种方式来做。

“例如,市场需要空间更大的商用单位,那好,我身为发展商,就兴建面积较大的店铺,而非转换土地用途,在原商业地段上盖工业单位,然后租给人做门市生意。

他解释,毕竟,工业单位的建设必须符合更多的条件,例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途,但市场没有需求,那么发展商可让有关工业区转型,变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目,一切从零开始,发展商不可能这样做(兴建更多的工业单位,但却是用作商业用途)。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时,一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展,所以不会在未来因此少建商用产业,多建工业单位。

“当然,不排除迎应时代的发展下,未来发展商兴建新的商业单位时,可能是以不同的概念进行。”

商场实体购物经验难取代。

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津,甚至被市场淘汰?

潘炎展认为,无论时代如何转变,购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟,购物中心提供的实在体验,是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以,那些消费者强调实在体验的零售领域,未来仍需要在购物商场内营运,或至少在其他物业营运的同时,在购物商场内保留一个据点。

不过,他表示,那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者,则可以转到工业园或其他门市营运,毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务,营运空间和灵活度较大,这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析,基本上,购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中,都不是至关重要,最重要的是其所在地点,以及是否方便到达,以及有足够的选择和产品组合。

“没错,在购物中心里,租户进进出出是司空见惯的事,但这是购物与零售领域不可缺少的一部分,以适应不断变化的经济环境。”

她指出,零售商将根据许多因素,包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等,作出抉择和决定,而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面,购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”,提供许多的选择,以吸引消费者,而在商场内购物完全是一种体验。

潘瑞莲

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略,一些购物中心试图转型,通过“资产提升计划”,包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑,为购物者提供新的购物体验,以迎合消费者偏好转变的趋势,确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说,唯一不变的就是不断的改变。

她分析,购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样,例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式,演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场,例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都,以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新,以保持现代感和新颖性,并保持对购物者的吸引力。 同样的,零售商也将继续改变他们的商品和服务,以迎应消费者不断变化的消费口味,继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是,潘瑞莲认为,与单纯的网购相比,逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力,吸引了消费者从嗅觉(例如食物、香水)、触觉(纺织品)、视觉(商场的大厅装饰)、听觉(音乐)再到味觉(餐饮店)等感官,消费者将继续前往购物商场光顾。

例如,广受欢迎的购物商场,通常会在节日期间装饰其大厅区域,并举办各类活动,例如独特的数字科技表演等,这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动,并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信,购物中心将继续存在,不会被时代淘汰;零售商们将继续灵活变通,通过扩增实境及其他先进的零售相关科技,来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否,产业界革命已经开展,至于未来会是怎样一个情况,各界也有各自的表述。

这也是为何,目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型,有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者,抑或胸有成竹的一群,或许,目前我们应该做的就是透视这背后的原因,并再洞察里头的运作逻辑之际,探寻一个契机,然后一步步沉稳应对。

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商场租用率回升=零售回春?

2021年12月14日

购物广场的冬天要过去了?

新冠疫情打击经济的力度,零售业可说是首当其衝。

国内购物中心租用率连跌5年,在去年末季跌至谷底77.5%,写下2003年以来最低;至今年第三季报76.6%。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)发佈的第三季数据顯示,购物中心租用率今年首三季均持平在76.6%;2019年疫情爆发首年79.2%。

可是,不要以为今年租用率得以持平,就是没有恶化,事实上,租用率没有恶化,是因为这期间有些购物商场已熄灯,步入历史。

当中,雪州的e-Curve就在不久前关闭。

国家产业资讯中心的报告显示,首季统计的购物中心总面积1696万平方公尺,但到了今年第三季总面积少了8万平方公尺,来到1688万平方公尺。

而租用面积也从去年末季的1306万平方公尺,萎缩了14万平方公尺,报1292万平方公尺。

反映出租用率由77.5%走到76.6%,无关更多人在购物中心开店。

人流銷售猛挫90%

购物中心协会(PPK)之前发布了向业者进行的调研结果,过半购物商中心流失60%至90%客流量和销售额。

报告说,65%购物中心流失了60%至90%销售额,而60%商场人流重挫60%至90%。

该会提到,销售大跌并非只发生在服饰等只是民生“想要”的产品,就连销售必需品的业者也经历了惊心动魄的业绩下挫。

“为了和零售业者共赴时艰,不少购物中心业主也提供高额回扣,有者甚至减半租,希望租客可以维持经营。”

但越来越多零售业者无法承担租金,该会也提到,约30%商场业主回应调研说,超过70%零售租客无法交租,约半已经欠租长达一年。

这项调研在7月进行,全国有94间购物中心参与,当中63%位于雪隆区。

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GLC商场须由本地人管理?

2021年11月22日

一切都是为了提升土著竞争力,
以及经济能力。

政府可能要求,官联机构(GLC)持有的商场,都交给本地公司管理;同时旺区购物中心和旅游景区的商店,可能要加设固打。

首相拿督斯里依斯迈沙比里指出,土著在旺区经商偏低,尤其官联公司持有的商场。

“这些商场,普遍上租金昂贵且竞争激烈,很少土著在那里经商。”

他说,政府计划重新检讨,官联公司持有的商场,交让本地公司来管理,好让更多土著商人可以进驻。

他日前主持土著繁荣理事会会议后发文告指出,会上讨论如何强化土著社会经济与发展。

“政府也获悉,高档购物中心及游客集中点的商场,也很少土著在经商,土著持有率偏低。”

策略地点商店设固打制

他说,政府要探讨,策略地点的商店,要设土著固打制。

他保证,固打制会依据“透明及公平原则”来制定。

首相说,日前通过视讯主持的会议,也讨论了土著拥有房屋及店屋比例的课题。

他说,政府在第12大马计划下,发展50万间可负担房屋供土著,也在策略地点兴建可负担的优质房屋。

文告指出,当天会议也重点讨论制订2030年土著发展行动方略,内容包括:土著股权偏低、参与大型国家发展计划,例如 5G建设、数字银行、官联公司及政府投资机构的采购政策等课题。

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9个月内 中国开近300商场

2021年11月2日

疫后一鸣惊人,中国商场的成功,
可成他国参考的模式。

2019年12月,中国传出不明原因肺炎,之后病毒像龙卷风般,肆虐全中国,再席卷世界各地。

一场另类世界大战就此展开,人类与病毒相抗衡。

正当你我在大马饱受冠病之苦时,中国经过多番努力如采取疫区封锁隔离措施,在2020年3月宣告疫情传播基本阻断。

随后,基于疫情缓和, 中国政府允许人民恢复日常活动,在疫后第一个小长假——4月清明期间,民众“报复性” 旅游和消费。其中,安徽黄山风景区在5日上午快速达到2万人限流量,最后不得不紧急闭园,限制客流。

而五一相关旅游资讯的网络搜寻量暴增,光是航班机票就增加两倍。

消费回暖,商场逐渐迎来开业热潮。

据中国联商网零售研究中心统计,2021年前三季度全国新开业的商场项目数量为273个,按年增加65%。

其中,上半年新开业的商场为147个。

联商网高级顾问团成员汪中玉指出,随着2021年疫情暂缓,商场开业数量的回升也间接显示了发展商仍然看好市场。

273个项目中,华东区占了大半,达126个。其中,江苏、浙江以及上海分别以31个、28个以及20个占据前三,山东、安徽分别有17个和13个;福建仅有8个。

华南地区,仅广州就有43个项目开业,海南则迎来海口观澜湖免税城和海口海控全球精品免税城。

西南市场的开业量主要是在四川和重庆。此外,贵州和云南也有项目。

一二线城市成争夺主战场

从城市的活跃度来看,开业量达5个以上的城市均为一线和二线。这意味着经济、商业发达以及交通环境理想的城市仍然是商业争夺的主战场。

汪中玉曾表示,在深度上,以北上广深为代表的一线城市和以成都、重庆等为代表的二线城市,是中国经济发展重地,在人口、经济、消费力和消费意识上具有较强的领先优势,可以深度发展。

在创新浪潮下,购物中心迈向娱乐、体验和场景化进阶。这些购物中心从场景出发,塑造消费者感官体验以及心理认同感,打造多元沉浸式场景和空间,提升客流量。

Lalaport啦啦宝都4月28日在上海开业。

外资项目大举入华

海外投资相继进入中国市场,当中,不乏日本运营商。

由日本三井不动产运营的Lalaport啦啦宝都4月28日在上海开业,啦啦宝都是三井不动产在日本全国开展的区域性购物中心,以时尚为主,聚焦了美食和娱乐等业态。这也是三井不动产首次进军中国市场。

此外,宁波阪急的开业也引来关注。宁波阪急是日本阪急阪神在海外直接投资并运营的第一个大型商业项目。商业建筑面积11.6万平方公尺,引入了超过360家品牌。

定位为“杭城潮场首店” 的ins park,实现“商业+潮流文化”的有机融合。

潮玩概念“大行其道”

在城市更新与消费升级趋势下,商场间接承担潮流与社交场所延展的角色。

以Z世代人群为代表的新消费圈层对潮玩文化、美食体验、娱乐社交等多元消费乐此不疲,而传统聚焦家庭消费的单一商业形态已经难以适应Z世代消费趋势。

因此,杭州ins park来得正合时宜。定位为“杭城潮场首店” 的ins park,实现“商业+潮流文化”的有机融合,并聚集当代潮玩文化、美食体验、娱乐社交等多业态需求,让新青年拥有属于自己的奇趣之地。

而中国国内首个室内水街——秦淮水街,是南京建邺吾悦广场祭出的首张“吸睛王牌”,让其迅速成为南京新的打卡地标。

上海主场ESP购物中心是中国首个电竞文化体验中心,聚焦电竞、二次元文化、新文创、以及跨界零售的线下年轻人潮玩聚集地。

来源:搜铺网

照片:官方及互联网