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发展商迟迟未建好,怎么办?

2022年09月20日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我在2017年向马六甲的某发展商购买了一项酒店房间产业,意思就是,他们起酒店,把里面的房间都卖出去。

根据合同上,发展商应该在2021年7月移交给我们,由于疫情期间,发展商去申请延迟167天交楼。但其实,发展商只建了20%,即便延长167天也是没办法竣工。

该发展商之前寄了一封信给买家,说工程已经完成50%,准备去向银行索款。一些买家写信去其新加坡公司投诉,并出示实际只建了20%的照片,该发展商才承认只建了20%。但是,他们却已经向银行拿了40%的钱。

我想请问,如何制止银行继续发款给他们?而已经出给发展商的钱,我们该怎么拿回?发展商没有如期交楼,不用负责任吗?政府又可以如何帮到我们?

Suki


答:

Suki,您好!

关于收回支付给发展商的款项,您应该参考您买卖协议(SPA) 中的 “终止或未完成” 条款(Termination or Non-Completion)。但只有当您不希望将来拥有这间酒店房间时,才应考虑此选项。然而,这个选择一般会需要通过法庭判决, 程序较久。

关于发展商是否因为超过了交房时间 (Vacant Possession)负责,请检查您的SPA是否有任何违约赔偿金(Liquidated Ascertained Damages)条款,了解您拥有的权力。

了解之后, 你可以考虑带上房屋仲裁庭(Housing Tribunal) 诉求赔偿。房屋仲裁庭的程序简单大众化。如果你的合约不在于房屋仲裁庭的范围,你得去法庭。

至于如何制止银行继续发款给他们, 您可以把有相关的资料发给银行来证明该发展商才建了20%, 希望银行不会继续把钱给他们了。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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房贷延至40年 中国学者被炮轰

2022年09月2日

专家建议,
应也要接地气……

最近一则“专家建议还房贷事件延长至40年”的话题,登上微博热搜第一,点击一看,大部分都是中国网友在炮轰此专家的言论。

“建议专家不要建议”,可能是许多网友的第一反应。

这位专家是来自北师大房地产研究中心的主任董藩,他日前接受媒体采访时表示,现在中国买房需要30%的首付,是全球算高的比例,其他国家一般都是10%或甚至5%。要中国直接降至10%有点难,但可以考虑降到20%。

同时,他还认为可以延长还贷年限,中国一般是贷款30年,建议可以延长到40年,让年轻人的压力大大减轻。

“有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷,但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金,而且等你退休的时候,这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”

退休金应还房贷吗?

没想到董藩的这一番言论,引发网友热议,而且许多人还给予批评。

有网友表示::“为什么退休了还要还房贷,指着退休金生活呢?”

《北京商报》评论员陶凤也在一项评论中指出,退休金虽然是一笔稳定的收入,但对大多数普通工薪阶层来说,退休金是用来养老而非还贷的。

在陶凤看来,董藩言论遭遇网络“炮轰”的主要原因,也在于一般人眼中,贷款主体的偿还能力是随着年龄增长波动的,而非一条上升曲线,对于不同行业,不同收入结构的人群,退休之后的经济能力往往因人而异。

“贷款年限并非越长越好,要考虑后期偿还能力,更要考虑每个人的收入状况、收入预期。无论是首付还是贷款年限,都不是简单拍脑子就能随便出主意的问题。”

支付的利息更高了

根据中新经纬计算,若贷款100万人民币(约65万令吉)、首套房贷利率4.1%,每月等额本息还款,贷款30年每月月供为4832人民币(约3139令吉),总支付利息73.95万人民币(约48.04万令吉)。

但如果贷款40年,每月月供为4242人民币(约2756令吉),总支付利息为103.61万人民币(约67.31万令吉)。由此得出,每月月供减少590人民币(约383令吉),但利息多出了近30万人民币(约19.5万令吉)。

胥视贷款收入预期

招联金融首席研究员董希淼接受中新经纬访问时点出,贷款期限本质上是一种商业行为,是银行的自主选择。部分银行有相应的规定,比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值,如贷款人40岁,和贷款时间相加后不能超过70。

“贷款期限也不是越长越好,贷款40年的利息要比30年高不少,还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以,贷款期限、首付比例的选择,需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。”

“如果当下收入不高,每个月偿还压力大,那贷款期限可以适当延长,但是要接受向银行付息会更多;如果现在收入足够高,也不想退休后再还款,那贷款期限就可以短一些。”

资料来源:中新经纬、北京商报、新浪财经

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韩国人的房贷压力 喘不过气…

2022年08月18日

当你的工资70%都要供屋,
你撑得下去吗?

韩国前任总统文在寅,5年内进行了25轮楼市调控,该国房价却依然高居不下,甚至导致民众不满度暴增。

不过,火爆了十几年的韩国楼市,在25轮打房政策都依然坚挺不倒,却在韩国央行连续升息后,终于下跌了。

韩国央行上月大幅度升息50个基点至2.25%,是自去年8月以来第六次升息;今年上半年,平均房价跌0.16%,首尔均价跌了0.25%。

但老百姓们却没有因此而满意,反而压在他们肩上的,是更加沉重的债务负担。

家债负担全球之冠

利率上升代表着房贷更重,而且央行估计还会再继续升息到2.75%,买了房子的人们如今在担心未来的缴付能力,甚至不敢生孩子;还没买成屋子的人们,宁可租房了。

目前,韩国平均抵押贷款利率高达5%至6%,是9年来最高水平。国际金融研究所(IIF)的报告显示,今年首季韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比达104.3%,全球最高。

七成房贷浮动利率

其中,与房地产相关的债务高达2.6兆韩元(约89亿令吉),超过70%的未偿还贷款是浮动利率。

36岁的全简妍和丈夫一套首尔市小公寓的房贷是5亿韩元(约170万令吉),随着连串升息后,现在每月要多还72万韩元(约2500令吉)。她连产假都没休完就急着上班,担心若继续升息,月供额恐高达400万韩元(约1.36万令吉),是她丈夫工资的70%。

韩国房源网站Zigbang,以前抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的62%。

354万家庭没有余钱

韩国金融监管机构也表示,一旦平均抵押贷款利率升至7%,韩国将有190万人拖欠贷款。

韩国金融研究院在5月发布的 《家庭财务状况出现赤字的家庭特征和改善方向》报告显示,韩国2052万户家庭中有17.2%或354万户处于赤字状态,也就是说再扣除必要支出、税金年金等,没有剩余的钱。

这些赤字家庭的平均年收入为4600万韩元(15.67万令吉),而债务负担是家庭赤字的最大原因。

销量暴跌 转向租房、搬迁

为此,越来越多韩国人买不起房,只能选择租房。今年上半年,韩国公寓成交量暴跌50.6%,首尔的成交量更是跌超过70%;同时期,首尔租房合约数量按年大增31.1%。

也有许多人选择,直接搬迁到成本更低的外围地区。韩国行政安全部数据显示,首尔常住人口今年再次跌破950万。2010年底时,还有1031万人口。

即便政府已经意识到种种警讯,而允许房价低于4亿韩元(约140万令吉)的屋主从9月开始用固定利率取代浮动利率,来减轻利息负担,并承诺迅速改善家庭债务结构,但对韩国民众来说,这依旧无法解决更深层次的问题。

“谁还敢生孩子?”

韩国公共财政研究所研究认为,生活成本过高,早就开始破坏了民众的婚姻率和生育率。如果房价上涨100%,8年间人均生育率会下降0.1至0.3个百分点。

韩国政府7月28日发布的统计数据就显示,韩国人口在2021年已经出现负增长,为72年来的首次。

面对负增长,韩国年轻人在社交媒体上不以为然:“生活这么艰难了,在这样的情况下,没有人想要诞下新生命。”

资料来源:网易新闻、时代周报

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纽西兰房价11年来首跌

2022年08月16日

一骑绝尘的房价涨幅,
也撑不住了……

在冠病期间,全球多个地方掀起房产热,纽西兰的涨幅更是数一数二地高!

在截至2021年11月的两年中,纽西兰的房价上涨了40%,涨幅可谓“冠绝全球”。

但面对信贷紧缩、住房库存增加和抵押贷款利率等挑战,这了不起的涨幅也终止于此了。

根据纽西兰房地产夕会(REINZ)的数据,7月的经季调后的房价中位数按月下跌2.8%、按年跌1.6%。未经调整的房价中位数则按年跌1.8%。

这也是自2011年来,纽西兰房价首次按年下跌。

房价还会再跌吗?

REINZ总执行长珍·贝尔的在报告中指出:“尽管中位数房价出现年率下降,但对许多人来说,负担能力仍然是一个障碍。这是由利率上升、通胀和贷款标准收紧造成的。”

Kiwibank高级经济学家杰里米·库奇曼指出,纽西兰房价11年来的首次下跌可能是一个冲击,但需要注意的是,这一下跌只是让房价回到了去年5月的水平。

“尽管如此,由于信贷环境仍然紧张,信心缺乏,房价在当前周期中还会进一步下跌。”

资料来源:新浪财经、环球市场播报

 

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近八成美国人 现在不愿购房

2022年08月11日

美国房市的情绪,
好糟好惨淡……

随着美联储引领全球大幅调升利率,许多国家的房市开始受挫,美国更是遭遇自2011年全球金融危机以来最糟糕的低迷情绪。

根据华尔街见闻报道,美国联邦全国抵押贷款协会数据显示,用来衡量消费者对房市展望的房利美购房情绪指数,跌至十多年来的最低水平,按年从76点下降至63点。

该指数共有6个组成部分,当中有4个部分都下跌,包括消费者对买卖条件的看法、房价前景,以及对失业担忧。而消费者购买条件的变化最大,高达76%的受访者认为现在不是购房好时机。

与2011年挑战不一样

2011年金融危机时,借款人难以偿还贷款,导致房价暴跌,数百万人面临房屋止赎,意思是无法偿还贷款而被贷款机构强行收回房子。

这一次依然是负担能力的危机,但却不是没钱还已购房屋的贷款,而是因为借贷成本过高,美国人已经无法负担购买自己的住房。

30年期固定利率抵押贷款7月底达5.43%,远高于去年同期的2.97%。这促使越来越多美国人无法买屋,6月的新房销售量甚至跌倒两年多来的低点。

认为房价涨势结束

房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯在文告中指出,抵押贷款利率是消费者不愿在此时购房的首要原因,购房情绪指数稳步下降。

对于房价,越来越多消费者认为涨势已经结束。认为未来12个月房价会上涨的受访者,从6月的44%降至7月的39%;认为房价会下跌的受访者,从27%增加到30%。

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买拍卖屋,务必及时缴钱!

2022年07月29日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

如果竞投得标的话,扣除前期付的10%底价,馀款要在多久内付清?

主要是担心万一得标后,银行贷款一直批不下来,要怎办?会被罚款吗?

Snowy


答:

Snowy,您好!

一般上,根据拍卖产业的“销售规矩和条例”,在支付10%首期钱后,投标者必须在90天或不超过120天内,偿还得标价的90%余款,否则10%首期付款将会被没收。

你可以增加“订金”,并减少向银行贷款额, 但你必须在90天或不超过120天内,偿还余款。

最好在投标之前,先询问你的银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业。

不要忘了在投标之前,留意有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用,你应先了解有关拖欠的数额,是否值得投标。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

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美国房贷需求,22年新低!

2022年07月22日

百物涨价、利率又高,
谁敢贷款买房?

美国利率和通胀不断升温,且未有停涨的迹象,严重打击消费者的购买欲,更别提还敢投入在房市,促使美国房贷需求急速降温。

根据CNBC报道,美国银行房贷协会(MBA)季度性经调整指数显示,上周房贷需求按周跌超过6%,是2000年以来最低水平。

随着利率和通胀不断走高,严重打击了消费者的购买欲,美国房屋市场的低迷情况预计将越陷越深。

根据《CNBC》报道,银行房贷协会(MBA)给出的季度性经调整指数,上周的房贷需求较前周下降超过6%,达到2000年以来的最低水平。

本周的房贷申请则按周下降了7%,按年下降了19%。

美联储为了应对通胀而急速升息,已经导致房贷利率大幅调升,目前的利率几乎比1月时高出两倍,严重冲击美国人的购买力。

升息,陆续有来……

MBA经济学家乔尔坎指出,经济前景疲软、高通胀,以及负担能力的挑战,冲击购屋者的需求,导致金融机构和政府的贷款需都减少。

市场预计,美联储下周还会再升息75个基点,估计全球其他央行也会继续通过货币政策手段来应对通胀走高。

《抵押房贷日报》总营运长马修格雷厄姆表示,尽管市场已逐渐消化了美联储升息的举措,不过,欧洲央行将在当地时间本周四公布最新政策进展,预计届时将引起轰动,从而影响美国利率。

 

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狮城屋主 不再提早还房贷?

2022年07月22日

你会选择提早还清房贷吗?

在新加坡,还是有不少人选择提早向建屋局偿还房贷,但考虑到经济前景,似乎越来越多人选择“现金为王”。

根据8视界新闻网报道,根据建屋局提供的数据,去年提早偿还部分房贷的人数有2.33万人,比5年前的2.68万人,少了13%。

今年首5个月,有9800人选择提早偿还房贷。

截至去年底,向建屋局借贷的61万位屋主中,约有一半的人已经还清房贷。

建屋局解释,过去5年向当局贷款的人数减少。若从整体来看,这些年来提前偿还房贷的屋主比例,维持在8%左右。

如果屋主剩余的贷款额为10万新元(约32万令吉),并还有15年的时间才还清贷款,那提前偿还2万新元(6.4万令吉),能够让屋主省下8200新元(约2.6万令吉)的利息。

储蓄增加 用于投资?

分析员也指出,过去几年的利率偏低,让许多屋主转向银行贷款。除此之外,也有些买家想要保留更多流动资金。

合登房产集团研究主管李思德受访时指出,多年来,新加坡人的储蓄金额逐年增长,但偿还数额维持相同水平,推估是人们转向更好的投资渠道。

建屋局建议屋主在有足够经济能力时才提前偿还房贷,而这么做也不需要缴付行政费用或罚金。

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再升息,2.3万人要破产!

2022年07月14日

国家银行升息,
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行(BNM)5月时出手将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点后,7月6日再度升息多25个基点,把OPR提高至2.25%,以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高,银行也跟着提高借贷利率,意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说,若国行继续升息,那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产,相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者,包括汽车、个人和房屋贷款者,当中也不乏公务员。他担心,一些人可能会因此财困而患上精神问题,甚至选择自杀。

从2018年至今年5月,共有4万6132人宣布破产,其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率,人们将继续面临增加贷款月供的压力,导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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给不出10%头期,怎么办?

2022年06月30日

不是不想买房,
是头期也给不出来啊!

对于很多首购族来说,买房的第一难题就是:头期钱不够啊!

在我国,通常买房下订时需要支付10%的头期钱,然后再向银行申请90%的贷款。

也就是这10%的头期钱就是一张“入场票”,而且价值不菲!

这是因为,现在许多中低收入群体,可没能力一下子就给出上万令吉的头期钱。

若一间可负担屋的售价为30万令吉,10%的头期钱相等于3万令吉。如果每个月能存到1000令吉,那也要2年半才能存到这笔钱。更别说,在现在万物高涨、薪资又没跟着涨的年代,每个月未必能存到1000令吉。

但也别绝望,还是有数项融资计划,能够帮助首购族们解决头期钱的烦恼!

1. 我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku,简称SRP)
SRP旨在帮助年轻首购族们获得高达110%的融资。

只要收入低于1万令吉,并购买价格低于50万令吉的全新或二手房子的首购族,就可申请。最长贷款期限高达35年,但贷款结束年份时,申请者的年龄不能超过70岁。

如果申请者想要获得超过100%的贷款,那条件会更加严格,家庭收入必须在5000令吉或以下,房价也不能超过30万令吉,且必须满足上述的年龄条件。

此融资计划仅供自住申请者,首5年不得转售房屋。

2. MyDeposit融资计划

这是一项在2016年由房政部推出的计划,一次性为申请者支付10%的头期钱,但最高3万令吉的头期。

目前这项计划已经暂时停止,但房政部在去年12月时曾透露,计划重启这项计划。

自2016年首次实施,直至2021年10月31日,这计划共为3105个家庭提供了 8638.6万令吉的融资,涉及127个住房项目。

3. 公务员房屋贷款局(LPPSA)贷款计划

LPPSA是一家为公务员提供房贷贷款的政府单位,允许符合条件的公务员申请全额贷款,且贷款期更常。

对于首购族而言,月供款不能超过申请者薪资和固定津贴总额的60%;而第二次申请者,月供款不得超过收入的50%。

同时,总债务供款额,不得超过净收入的80%。

4. 公积金(EPF)第二户头

雇员公积金局允许会员们从第二户头中提款,来购买或建造第一套房屋。

如果第一套房屋已经售出,那会员也可以申请提款来买第二套房屋。

申请者也可选择用此来减少第一套或第二套房屋的贷款额。

资料来源:FMT、Property Advisor

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