法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我和妻子有一间公寓，公寓的拥有者是在妻子名下。

银行贷款则是我和妻子联名取得，我是还款者。

我想知道：

1. 如何把我的名字加入这间公寓，需要向那一方接洽或委托来办理手续？

2. 房屋税务方面该如何计算？

JK

答：

JK, 您好！
首先，您需要找一位律师来处理名加名字、转名手续。当您向银行申请贷款时，您需要重新申请抵押，因为房子已经有主人，银行不允许你更改姓名并使用现有姓名。

因此，银行为了保护自己的利益，银行一般不会让你加名，然后强行把钱花在贷款上（即使你从同一家银行再次借到相同的金额），新的主人需要签署新的银行账户贷款文件。

因此，您必须考虑 (1) 房屋所有权的法律费用和印花税，以及 (2) 重新申请抵押贷款时的法律费用和印花税。

转名手续的印花税是依据政府所估的价钱来计算的。如果转名给配偶，印花税是全免的。此转名方式必须以 love and affection的方式，即使所谓的kasih sayang，才能享有以上的优惠。

另一个经济和短暂的解决方式就是，你们可以先做一份授权书，注明你们愿意转名的安排，保障你们的利益，等以后你们有经济能力才处理转名字和翻借贷款程序。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我在2017年向马六甲的某发展商购买了一项酒店房间产业，意思就是，他们起酒店，把里面的房间都卖出去。

根据合同上，发展商应该在2021年7月移交给我们，由于疫情期间，发展商去申请延迟167天交楼。但其实，发展商只建了20%，即便延长167天也是没办法竣工。

该发展商之前寄了一封信给买家，说工程已经完成50%，准备去向银行索款。一些买家写信去其新加坡公司投诉，并出示实际只建了20%的照片，该发展商才承认只建了20%。但是，他们却已经向银行拿了40%的钱。

我想请问，如何制止银行继续发款给他们？而已经出给发展商的钱，我们该怎么拿回？发展商没有如期交楼，不用负责任吗？政府又可以如何帮到我们？

Suki

答：

Suki，您好！

关于收回支付给发展商的款项，您应该参考您买卖协议（SPA） 中的 “终止或未完成” 条款（Termination or Non-Completion）。但只有当您不希望将来拥有这间酒店房间时，才应考虑此选项。然而，这个选择一般会需要通过法庭判决， 程序较久。

关于发展商是否因为超过了交房时间 （Vacant Possession）负责，请检查您的SPA是否有任何违约赔偿金（Liquidated Ascertained Damages）条款，了解您拥有的权力。

了解之后， 你可以考虑带上房屋仲裁庭（Housing Tribunal） 诉求赔偿。房屋仲裁庭的程序简单大众化。如果你的合约不在于房屋仲裁庭的范围，你得去法庭。

至于如何制止银行继续发款给他们， 您可以把有相关的资料发给银行来证明该发展商才建了20%， 希望银行不会继续把钱给他们了。

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专家建议，
应也要接地气……

最近一则“专家建议还房贷事件延长至40年”的话题，登上微博热搜第一，点击一看，大部分都是中国网友在炮轰此专家的言论。

“建议专家不要建议”，可能是许多网友的第一反应。

这位专家是来自北师大房地产研究中心的主任董藩，他日前接受媒体采访时表示，现在中国买房需要30%的首付，是全球算高的比例，其他国家一般都是10%或甚至5%。要中国直接降至10%有点难，但可以考虑降到20%。

同时，他还认为可以延长还贷年限，中国一般是贷款30年，建议可以延长到40年，让年轻人的压力大大减轻。

“有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷，但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金，而且等你退休的时候，这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”

退休金应还房贷吗？

没想到董藩的这一番言论，引发网友热议，而且许多人还给予批评。

有网友表示：：“为什么退休了还要还房贷，指着退休金生活呢？”

《北京商报》评论员陶凤也在一项评论中指出，退休金虽然是一笔稳定的收入，但对大多数普通工薪阶层来说，退休金是用来养老而非还贷的。

在陶凤看来，董藩言论遭遇网络“炮轰”的主要原因，也在于一般人眼中，贷款主体的偿还能力是随着年龄增长波动的，而非一条上升曲线，对于不同行业，不同收入结构的人群，退休之后的经济能力往往因人而异。

“贷款年限并非越长越好，要考虑后期偿还能力，更要考虑每个人的收入状况、收入预期。无论是首付还是贷款年限，都不是简单拍脑子就能随便出主意的问题。”

支付的利息更高了

根据中新经纬计算，若贷款100万人民币（约65万令吉）、首套房贷利率4.1%，每月等额本息还款，贷款30年每月月供为4832人民币（约3139令吉），总支付利息73.95万人民币（约48.04万令吉）。

但如果贷款40年，每月月供为4242人民币（约2756令吉），总支付利息为103.61万人民币（约67.31万令吉）。由此得出，每月月供减少590人民币（约383令吉），但利息多出了近30万人民币（约19.5万令吉）。

胥视贷款收入预期

招联金融首席研究员董希淼接受中新经纬访问时点出，贷款期限本质上是一种商业行为，是银行的自主选择。部分银行有相应的规定，比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值，如贷款人40岁，和贷款时间相加后不能超过70。

“贷款期限也不是越长越好，贷款40年的利息要比30年高不少，还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以，贷款期限、首付比例的选择，需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。”

“如果当下收入不高，每个月偿还压力大，那贷款期限可以适当延长，但是要接受向银行付息会更多；如果现在收入足够高，也不想退休后再还款，那贷款期限就可以短一些。”

资料来源：中新经纬、北京商报、新浪财经

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当你的工资70%都要供屋，
你撑得下去吗？

韩国前任总统文在寅，5年内进行了25轮楼市调控，该国房价却依然高居不下，甚至导致民众不满度暴增。

不过，火爆了十几年的韩国楼市，在25轮打房政策都依然坚挺不倒，却在韩国央行连续升息后，终于下跌了。

韩国央行上月大幅度升息50个基点至2.25%，是自去年8月以来第六次升息；今年上半年，平均房价跌0.16%，首尔均价跌了0.25%。

但老百姓们却没有因此而满意，反而压在他们肩上的，是更加沉重的债务负担。

家债负担全球之冠

利率上升代表着房贷更重，而且央行估计还会再继续升息到2.75%，买了房子的人们如今在担心未来的缴付能力，甚至不敢生孩子；还没买成屋子的人们，宁可租房了。

目前，韩国平均抵押贷款利率高达5%至6%，是9年来最高水平。国际金融研究所（IIF）的报告显示，今年首季韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比达104.3%，全球最高。

七成房贷浮动利率

其中，与房地产相关的债务高达2.6兆韩元（约89亿令吉），超过70%的未偿还贷款是浮动利率。

36岁的全简妍和丈夫一套首尔市小公寓的房贷是5亿韩元（约170万令吉），随着连串升息后，现在每月要多还72万韩元（约2500令吉）。她连产假都没休完就急着上班，担心若继续升息，月供额恐高达400万韩元（约1.36万令吉），是她丈夫工资的70%。

韩国房源网站Zigbang，以前抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的62%。

354万家庭没有余钱

韩国金融监管机构也表示，一旦平均抵押贷款利率升至7%，韩国将有190万人拖欠贷款。

韩国金融研究院在5月发布的 《家庭财务状况出现赤字的家庭特征和改善方向》报告显示，韩国2052万户家庭中有17.2%或354万户处于赤字状态，也就是说再扣除必要支出、税金年金等，没有剩余的钱。

这些赤字家庭的平均年收入为4600万韩元（15.67万令吉），而债务负担是家庭赤字的最大原因。

销量暴跌 转向租房、搬迁

为此，越来越多韩国人买不起房，只能选择租房。今年上半年，韩国公寓成交量暴跌50.6%，首尔的成交量更是跌超过70%；同时期，首尔租房合约数量按年大增31.1%。

也有许多人选择，直接搬迁到成本更低的外围地区。韩国行政安全部数据显示，首尔常住人口今年再次跌破950万。2010年底时，还有1031万人口。

即便政府已经意识到种种警讯，而允许房价低于4亿韩元（约140万令吉）的屋主从9月开始用固定利率取代浮动利率，来减轻利息负担，并承诺迅速改善家庭债务结构，但对韩国民众来说，这依旧无法解决更深层次的问题。

“谁还敢生孩子？”

韩国公共财政研究所研究认为，生活成本过高，早就开始破坏了民众的婚姻率和生育率。如果房价上涨100%，8年间人均生育率会下降0.1至0.3个百分点。

韩国政府7月28日发布的统计数据就显示，韩国人口在2021年已经出现负增长，为72年来的首次。

面对负增长，韩国年轻人在社交媒体上不以为然：“生活这么艰难了，在这样的情况下，没有人想要诞下新生命。”

资料来源：网易新闻、时代周报

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