2022年06月28日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
我与丈夫在去年联名下订买了一间新公寓，新公寓3年后才完工，过后申请的银行贷款也批准了，只是碰巧遇上MCO，工程一再停顿，还没开始供利息。
惟，我们夫妻如今决定离婚，请问这份还没开始供的房贷该如何解决？
是否能转换成一人名下？
Linda
答：
Linda，您好！
很抱歉听到这个消息。
您可以和银行讨论，如何以一人名义为公寓进行再融资。
不过，不同的银行允许再融资的“锁定期”可能不同，但一般为2年。
2022年06月21日
美联储为了对抗高居不下的通胀真的是太狠了！一口气升息3码，也就是把基准利率从1.5%直接提高到1.75%，是30年来最激进的一次！
这对过去两年因低利率而异常热络的房市来说，就不是那么好的消息了。
随着美联储加速升息，美国30年期的固定房贷平均利率已经飙到60%以上，再融资需求跌至逾20年来最低，美国成屋销量预计会按年跌6.7%。
而且，由于预期接下来房市将会进一步恶化，Compass、Redfin房地产经纪公司，分别裁员10%和8%，眼见抵押贷款利率狂涨，通胀却挤压收入，房屋销售不如预期。
房市相关行业裁员
根据《彭博》数据，美国30年期固定房贷平均利率超过6%，让再融资需求下滑至逾20年来低点，比疫情高峰足足少了80%。除了裁员，Compass也把招聘、扩张与并购活动暂停至今年底。
美国如此“鹰浪”，让爆火的房市瞬间转冷，需求降温，但美国房价依旧居高不下，因为还有建材短缺、房市供需基本面失衡的因素存在，一般老百姓根本难以负担买房这件事。
金融咨询公司Peachtree Creek Investments创办人、彭博专栏作家孙康纳（Conor Sen）分析，虽然提高贷款利率能缓解通胀，压低过热的房市，但长期而言，住房供不应求的状况会恶化。
千禧世代恐没房买
尤其是接下来10年，估计会有数以万计的千禧世代要买房，需要更多房屋供应。但经纪活动现在就开始紧缩，推高失业率。待通胀受控后，恐怕会难以重振房市运作。
他解释，随着负责贷款业务的银行员工被解雇，可能到其他银行或其他行业担任不一样的岗位。那明年房贷利率若回到4%，贷方也不可能马上找到人力，就会影响房贷市场。
而且，如今整个建屋相关的行业都在斟酌人力和需求，木材、油漆、窗户、车库门、电器业者若现在裁员，未来建屋的速度就更慢。
“通胀是白宫、国会、消费者、美联储的首要优先处理事项，冲击今夏房市也是别无他法。然而，拉高房贷利率与减少恐慌性购买，或许能缓解短期失衡，却无助于解决更多房屋的长期需求。”
资料来源：彭博、联合报、商业周刊
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2022年05月30日
住宅和商用产业之间的区别曾经是明确的，土地拥有权阐明其用途。
住宅产业包括有地房屋，例如排屋、半独立式房屋、连栋房屋、洋房；以及分层地契房屋，例如公寓、组屋、共管公寓等。
商用产业则包括办公单位、店屋、零售单位、酒店，以及综合发展项目的其他类别产业。
然而，消费者需求的不断变化，以及发展商使用的营销术语，让事情变得更加混乱。
多年来，小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SoHo）、多功能小型办公室（Small Office Versatile Office，简称SoVo）和小型灵活办公室（Small Office Flexible Office，简称SoFo）早已渗透整个房地产市场。
这些产业以及服务式公寓（Serviced Apartments）是供居住用途，但它们的地契却是商用产业地契。
区分住宅和商用产业至关重要：
1. 法定保护
1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA），购房者享有一些法定保护。
PropertyAdvisor.my指出，尽管过去数十年来，当局已修改法令，让HDA涵盖诸如SoHo和服务式公寓等拥有商用产业地契的住宅产业，但SoFo和SoVo仍不受房屋发展法令监管，而是受到地方政府的监控。
HDA要求在房屋买卖协议中包含标准条款，这与由发展商律师起草的商用产业买卖协议的条款不同。
对于HDA涵盖的房产，空屋拥有权（Vacant Possession）的条规也更加严格。空屋拥有权是从获得完工及符合证/房屋竣工证书（简称CCC）后开始，并将房屋单位的钥匙移交给购屋者。
HDA涵盖的产业必须获得自来水和电力供应，才能构成空屋拥有权。
商用产业则并非如此。尽管有关房屋单位仍不适合居住，并还在等待CCC的发出，但空置的房屋仍可能会移交给购屋者。
HDA涵盖房产的买家还可以在购买新房产时享受更全面的保修。有关房屋的缺陷保修期（Defect Liability Period）为空屋持有权日（即移交屋子与锁匙当天）算起，为期24个月，涵盖的缺陷保修范围包括有关房屋单位所在土地、建筑物和公共区域。
相反的，当局没有规定商用产业的缺陷保修期限。商用产业的缺陷保修期通常为期12个月，而且仅涵盖该单位所在土地，这使得购屋者对公共设施的任何缺陷提出索赔更具挑战性，而且需要与发展商交涉。
HDA还赋予购屋者因房屋延迟完工而获得一定数额补偿的权益。这被称为已确定的违约赔偿金，通常是按从房屋预订完工日期当天算起，根据房屋购买价格10%来按年计算。
2. 法律追索
如果所购买的房产是受HDA监管，购屋者在发生任何购屋相关的纠纷时，可以到购屋者仲裁庭追索他们的法律权益。
购屋者仲裁庭的听证会不需要法律代表，而入禀仲裁庭的费用顶限为10令吉，让受害的购屋者可轻易负担有关费用，并快速的通过法律途径解决有关争议。
反之，商用产业的买家只能在法庭上寻求赔偿，而涉及的律师费可能高昂，且过程费时旷日。
3. 水电费率和税务
商用产业的水电费率高于住宅产业，包括SoHo和服务式公寓在内的商用产业买家，可能需要多支付30至50%的电费。
根据国能的数据，住宅产业的电费率为每千瓦时21.8仙，而低电压的商用产业首200千瓦时的电费是每千瓦时43.5仙，几乎是住宅的一倍。
然而，业主或管理机构可向国能申请，将电费计算方式从商业用户电费转换为家庭电费。
税收是另一个问题，因为商用产业的门牌税比住宅高出2.5倍。
拥有商用产业地契房产（包括SoHo和服务式公寓）的买家，最终可能多支付30至50%电费。
4. 贷款额度和融资
SoFo和SoVo物业受制于与办公室和商店类似的商业贷款条款。潜在买家将不得不支付相等于买价80%的贷款，而且房屋贷款期限可能更短。同时，买家将需要支付买价至少20%的头期付款。
与购买住宅产业相比，购买商用产业地契住宅较高的前期成本，可能会在原业主出售产业时，难吸引新买家。
商用产业地契住宅的融资选择也可能更有限。例如雇员公积金局仅允许会员通过第二户头提款购买住宅产业，至于商用产业地契的住宅，只能购买特定类型的产业，例如公寓、服务式住宅、SoHo和附有住宅单位的店屋。
大家也可能会发现，提供给房屋首购族的各类奖掖，例如100%全额贷款、豁免印花税等，其实仅限于住宅产业。至于商用地契的住宅，则可能需上诉才能获得优惠。
2022年05月27日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
想试试竞标拍卖房产，听说除了成交价，还要承担很多隐藏的费用，是真的吗？拍卖屋的资料包，是不是都会写明其他要清还的款项？
我能想到的就是管理费丶地税之类；水电和排污费也要承担吗？
Boon
答：
Boon，您好！
无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产、二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。
当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。
在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。
欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资，购买解决方案。
2022年05月25日
为了让大马人能更轻易的圆拥屋梦，侨丰产业（OSK Property）和艾芬银行（Affin Bank）合作，买家们可在后者的Home Step Fast/-i 精明房贷计划中，享有首5年较低月供款额的优惠。
侨丰地产控股有限公司销售及市场推广总经理林璆婷在文告中指出，Home Step Fast/-i 精明房贷计划旨在为贷款者提供更大的灵活性，尤其适合事业发展中的年轻专业人士，以及开始组织家庭的年轻夫妇。
“在这5年时间，可让购屋者实现拥屋同时，加强财务状况。我们也是槟城首家提供精明房贷配套的发展商。”
根据战略合作伙伴关系，艾芬银行将为侨丰产业的购屋者提供高达3亿令吉的终端融资（end financing）。
能参与这项融资计划的项目是即将推出的槟城北海的RUBICA的买家，随后也会扩展至现有及其他房产项目。该公司今年将在隆市和雪州蒲种分别推出LEA by the Hills和ANYA at Shorea Park项目。
此外，现有艾芬银行顾客购买侨丰产业旗下任何房产时，也将获得特别的免费赠品，须符合条款。
2022年05月12日
纽西兰中央银行指出，将通过大幅提高借贷成本来应对通胀，因此该国房价可能会大幅下跌。
根据华尔街见闻的报道，该央行在最新发布的《半年度金融稳定报告》中指出，虽然近期房价开始下跌，但依然高于可持续水平，所以房价“大幅修正”，是一个“合理的结果”。
纽西兰央行是从去年10月开始启动紧缩周期，房价随后时开始回落。
这两年疫情期间，全球多个国家的房市都异常火爆，纽西兰就是其中之一，房价在两年内上涨了48%，在去年11月达到峰值后，目前已经回落了4%。
目前为止，房价的回落幅度都是渐进步伐，但若央行加大对抗通胀的力度，相信跌势会变得更加剧烈。
贷款人负担增大
上个月，该央行将官方现金利率上调0.5个百分点至1.5%，并表示希望迅速将其提升至2%左右的中性水平。
“与其他国家的利率变动相比，纽西兰利率的上升幅度很大，是过去20年里幅度最大的加息之一。随着目前的固定利率抵押贷款在未来一年重新定价，偿债成本将大幅增加。一些近期抵押贷款借款人可能会面临偿还债务的困难。”
不过，报告中也指出，房地产市场对金融系统的整体威胁是“有限的”。因为在疫情期间，银行将测试利率保持在6%，仍然高于当前的抵押贷款利率，这可作为一个缓冲，确保债务偿还能力持续。
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2022年04月25日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”，即表面上是买卖协议，但其实是掩盖一笔非法放贷交易？
非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议，来掩盖非法放贷交易。
在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd （被告）v Jangka Prestasi Sdn Bhd （原告）的上诉案中，上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易，旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。
案情
1）原告将案件带上高庭时，要求被告履行买卖合约，并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室（“物业”），名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。
2）显然的，有关转让无法生效，因为当被告收到其银行的警告，称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余，但被告未指示赎回，而且未同意将有关物业出售给原告。
3）被告辩称，这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末，向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。
4）被告宣称，拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ，并在贷款发放前，签署所有作为贷款抵押品的文件。
5）拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件，他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品，如果借贷者发生任何事情或被判定破产，有关抵押品将归放贷者所有。
6）拿督占里提供该物业作为担保，并将相关文件交由上述律师保管。
7）被告在其辩护中说，虽然贷款数目为120 万令吉，但2015 年 2 月 9 日的买卖合约（“第一份 SPA”）却阐明，按金已支付了160 万令吉。被告辩称，为数40万令吉的差额，是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。
8）被告后来发现另一份不同的买卖协议（“第二份 SPA”），被告之前不知道，日期和盖章与第一份SPA相同，押金减少到78万令吉！
判决
1）买卖合约中一些不寻常的特征，引起了人们对其真实性的怀疑，情况如下：
(a)原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金，而且是支付给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司，但该事实并未在买卖合约中阐明；
(b)合约的完成期限也很不寻常，即 6 个月，并自动延长 1 个月；
(c)尽管整个 6个月+1个月的完成期已届满，但并未正式要求延长完成买卖合约的时间，也没有任何威胁终止买卖合约或没收已支付押金的信函。 双方继续进行有关交易，就好像什么事都没发生过一样；
(d)原告在签署买卖合约后，没有像一般的情况下，就该物业提出产业冻结令；
(e)没有证据显示，买卖合约中关于准备和提交产业盈利税表格的规定已获得遵守。
2）使用买卖合约来掩盖贷款的设置，显然是为了规避1951年放贷法令的保护条款。即使原告不是放贷人，允许其针对3个月的贷款（120万令吉）征收40万令吉的利息是不能接受的。根据1951年放贷法令，合法放贷人也不能施加这项条款。
3）在这个案件中，有关买卖合约实际上是一笔放债交易，而且是非法的。因此，该买卖合约是非法、无效和不可执行的。根据 1950 年合约法令第 24 条文，这项交易是非法的，因为它被 1951 年放贷法令禁止，而且它违反公共政策。如果被允许，其性质将违背法律。
结语
1）法庭将审查整个交易、周遭情况和各方的行为，以确定买卖合约是否被用作非法放贷的幌子。
2)天网恢恢，疏而不漏。
2022年04月19日
中国《证券日报》报道，今年以来，中国已有多个城市松绑或取消了限购限售措施，并下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等，适当地刺激房市。
同时，各大银行也加入提振房市的行列，提速房贷放款。据国有大行的个人贷款经理透露，目前批贷只需要3至5个工作日，只要房子过完户、办完抵押，隔日就可以即刻放款。
据了解，银行们目前的房贷额度充足，符合放款条件即可放款，与此前放贷时间相比，整体放贷速度提升了不少。
一家股份制银行的个贷经理告诉记者：“目前房贷审批速度进一步加快，批贷大概需要2至3个工作日，过户及做完抵押后3至5个工作日放款。”。
提振交易量
由于银行放款时间提速，最近房产成交量比较高。
一家房地产中介人士说：“以某片区成交量来看，基本维持每天成交一套的节奏，而且待售房源充足，客户选择性比较大。”
中原地产首席分析师张大伟受访时指出，虽然信贷政策持续宽松，但热点城市居民改善性住房需求的信贷政策依然严格，房地产市场热度恢复得较慢，市场对出台更多的政策仍充满期待。
2022年03月30日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
请问，能不能拿目前无贷款的房地产（住屋或店屋）去抵押申请贷款？
如果可以贷款，那我之后将这产业出租的话，能不能在报税时将银行利息从租金中扣除？
YS
答：
YS，您好！
技术上来说你可以这么做，不过，银行仍会用旧的房地产市值来评估你可以贷款的数额。
在报税方面，是的，如果你的房地产为你带来收入，抵押贷款的利息可扣税。
2022年03月17日
马来西亚房地产发展商会（REHDA）的《2021下半年房地产行业调查》显示，在124受访会员中，有54%或67家发展商拥有30%或更少的单位未售出。
而在这67家发展商中，有64%的未售单位，已经竣工超过2年。
REHDA代主席拿督童银坤指出，首付昂着认为，贷款被拒绝、需求走跌、购兴减少，加上土著保留单位未开放，是造成这些单位未能卖出的主因。
这些未售单位，有39%的价格介于25万至50万令吉；另有18%是属于50万至70万令吉之间。
冀放宽房贷
童银坤是在”2021下半年房地产行业调查报告和2022年市场展望“线上记者会发表谈话，出席者包括REHDA副主席兼雪州分会主席拿督何汉生、副主席拿督再尼、财政程文林，以及秘书长拿督谢雷鸣。
《2021下半年房地产行业调查》共有124位会员志愿参与，虽然相比其1500的总会员人数仅占小部分，但童银坤认为这仍可反映房地产业的情绪，是良好且有用的指南。
有超过60%的受访者认为，政府应该要专注于放宽房屋贷款，并在第12大马计划管理房屋建筑成本，以最大化房地产领域对经济带来的效益。
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