废弃项目 买家可向发展商索赔?
2022年08月29日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
买家购买的项目被废弃，
发展商却另建新项目…
废弃产业项目的买家，可以向发展商索讨逾期交屋赔偿金（“LAD”）吗？
在 Balbeer Singh Karam Singh & Ors V. Sentul Raya Sdn Bhd 案中，上诉庭允许买家就一个废弃项目索取逾期交屋赔偿金。
案情：
1. 买家与发展商就Villa Perhentian Condominium（Villa Perhentian）的单位签订了买卖合约（SPA）。
2. SPA的第22（1）条文阐明，在SPA之日起36个月内交付空置物业。第22（2）和 24（2）条规定了在延误情况下的违约赔偿金。
3. 然而，在完成约30%的建筑工程后，发展商暂停了所有工程，并献议退还所有已支付的购买价款。
4. 买方拒绝了这项献议。随后，发展商废弃了Villa Perhentian项目，开始在同一地点建造另一套名为the Saffron的公寓，以供出售。
5. 因此，买家向发展商提出索赔，其中包括执行买卖合约和/或赔偿，特殊损失、一般损失和/或惩戒性损失。
6. 高等法庭驳回了买方对履行买卖合约的要求，但允许12万令吉的赔偿作为代替。高庭进一步裁定，基于“the Saffron”价值的损害评估是错误的，违约金、利润损失和惩戒性损害赔偿是无理据的索赔。
7. 在上庭的上诉中，买家请求：
（i）撤销12万令吉的赔偿，并根据第22（2）和24（2）条文作出违约金赔偿；（ii）一般损失赔偿；
（iii）退还抵押金。
8. 在交替上诉中，发展商提出的问题包括了：
（ii）在双方没有任何证据和/或提交资料的情况下，裁定12万令吉作为损害赔偿是独断的。
上诉庭裁决：
9. 未违约的一方有权获得该方依法有权获得的损失赔偿。买家有权拒绝退还已支付的押金或付款，并根据买卖合约追讨到期的欠款。
然而，起诉方有义务采取合理措施减轻因答辩人的过错而造成的损失，这是一个既定原则。在这种情况下，当确定Villa Perhentian不仅被暂停，而且根本不会完工时，买方本可以采取措施减轻损失。
在没有证据显示，买方何时知道这一点的情况下，最后一次向他们提出退还付款的要约日期，是就延迟支付LAD的期限而言的最佳证据。
10. 由于买家没有过错或违约，买卖合约却已无法履行。事实证明，发展商选择违反与买家签署的买卖合约。
根据《特定救济法》第18（5）条文，不排除法院可判给损害赔偿金，并根据第18（2）条文，法庭必须相应判给补偿，以代替具体履行合约的要求。
在这种情况下，通过与附近可比单位的平均市场价值进行比较，并从中扣除买卖协议下的购买价格来评估补偿是适当的。买方已支付 30%，且没有证据显示，如果Villa Perhentiaan已按约定完成并交付，他们将有任何付款困难。
11. 法院因此裁定，12万令吉的损害赔偿令被撤销，并根据第22（2）和 24（2）条文的违约金额替代。
法院还允许一般损失赔偿，并确认从向发展商支付押金之日起至追回之日的押金和利息归还令。
结语：
12.本案很特殊，尽管项目被放弃，发展商其实并没有陷入财务困境，而是在同一地点建造了另一个项目。
13.当无法履行合约时，买家有权要求其买卖合约中规定的违约金和损失赔偿。
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