是房价太高太贵？

近年来各国频频传出房产供过于求的新闻，但终究还是能够找到买家。

不过，以下这个国家就出现了严重过剩的问题，有的发展商竟然需要149年，才能完全卖完手头全部房屋单位！

是什么原因造成大量房屋滞销？是房价太高太贵？抑或其它原因？

据越南媒体报道，越南私人经济发展研究委员会对10大领域1579家企业财报初步分析，2022年中至2023年次季末，各领域营业额均下降，其中最严重的是房企和建筑业，甚至出现现金周转问题。

基于全球经济走势影响，越南房市低迷，发展商称房屋单位平均销售天数为5662天，部分发展商销售天数竟高达5万4334天，等于要花上149年才能出清手上余屋，情况让人担心。

据越南政府统计，2023年首季建筑业平均应收帐款周转天数为1165天，较去年同期增加2.5倍；而平均销售天数亦达4527天，成长6.8倍，这说明企业资金回笼困难。

面对领域困境，国家私人经济发展研究委员会建议，放宽资本准入限制以及降低资金成本，支持企业现金流；房地产业者则大力要求政府降息，因唯有银行贷款利率下调才能减缓资金压力。

越南这块工业经济蛋糕
各国争相共享

尽管仍须面对诸多挑战，越南工业园区的需求在今年有望保持稳定，目前各工业园区供应量依然有限，相信在今年前两季的发展前景较好。

业界对越南的评价甚好，而越南市场对各大型生产商具有强大的吸引力，例如乐高对越投资额达10亿美元（约44.8亿令吉）、LG计划在越南追加投资40亿美元（约179亿令吉），有意将越南打造成智能手机制造中心，以及苹果的主要供应商之一富士康（Foxconn），计划对越南投资 3 亿美元（约13.5亿令吉）。

不仅如此，三星正计划将对越投资资本提升至200亿美元（约895亿令吉），把重点放在人工智能、大数据和其他领域。2022年，全球第三大软件外包公司广达电脑（Quanta Computer）计划在越南北部建厂并在此完成苹果MacBook的订单；苹果和三星供应商的京东方(中国)公司也计划在越南开出巨额投资建设两家工厂，在越南北部租赁面积达100公顷。

在2022年杪外商直接投资（FDI）注册资本减少的背景下，2023年对于越南FDI企业来说或许是更具有挑战的一年，但部分企业的生产从中国转移到越南，这将成为增长的引擎。

越南各工业园区对投资商的吸引力较强，投资商考虑的首个因素就是越盾贬值幅度小于区域内其他国家的货币，而且越南引进外资政策也助力吸引投资资金流入越南，如推出企业所得税减免政策和其他优惠政策等。

在与东盟其他国家相比之下，越南工业园区的土地出资价格较低，具体比印尼和泰国低约30-36%，并且连接越南各工业园区的基础设施也不断改善。

越南政府在2022年批准了9各新工业园区的成立，悉数占地面积2472公顷、投资总额29.4万亿越盾（约56万令吉）的主张。不过，今年越南工业园区土地出租量仍未满足实际要求。

专家预测，在此情况下，南部地区工业园区土地出租价格增速将会放缓1-2%，胡志明市、平阳省、同奈省、隆安省等一线城市房地产供应量有限；巴地头顿省、平福省、西宁省等二线城市的新供应量同比增长5-6%。在北部地区，海防市和北宁省工业园区土地出租量最多。

随着土地出租总面积年均增长10%左右，今年预计各工业园区开发商的净利润同比增长12%左右。南部各工业园区土地出租价格同比上涨3%，北方工业园区出租价格同比上涨2%。

让时间停留回忆里，
百年坚守只为那份情

战争对世人带来的伤害不少，但也同样的为世人留下不少古迹。在越南殖民时期，法国为当地留下了不少古典式的住宅建筑，但随着经历世纪的风吹日晒，早已失修成为了危楼。 

但值得庆幸的是，河内市府启动老宅翻修计划，希望恢复这些法式住宅的往日风华。 

越南法式老宅居民阮孟智从小就住在法式建筑的住宅，他的下一代也是在这住宅出生。无奈的是，这些法国殖民时期建造的住宅经过岁月的洗礼，早已四处斑驳、砖瓦破损、水管生锈。 

“眼见老住宅日渐损坏，心里很是不好受，屋子的结构也都已经变形，四处都有墙壁龟裂的痕迹。自从隔壁建造大楼之后，影响了住宅的地基和结构。” 

他娓娓道来，老房子阳台上镂空的花雕门虽然残旧，但这是属于老房子才有的历史韵味。阳光映照着木制楼梯，仿佛时间停止在回忆里。 

“我在这里有好多回忆，其实有些悲伤，如果我们不能保住房子。” 

阮孟智经过几番挣扎后，决定带著家人搬出老宅。虽然捨不得，但他期待看到老房子有朝一日能够恢复往日的风华。 

老宅隐藏了许多故事

在越南河内市，有多达1200栋与阮孟智的屋况类似的房子，而这栋位于市中心的老宅，外观虽破旧不堪，但仔细观察下，似乎隐藏了许多的故事。 

法军在1954年离开越南后，越共政府强制征收住宅转作公用，至于还住在越南的屋主，则被要求将房子分给贫困居民。 

老宅年久失修后成了危楼，河内市政府于2022年终于决定将这些住宅列管历史建筑，结合预算和募款，预计在3年内完成60栋公用房子的翻新与整修。 

越南河内建筑学会陈辉映指出，老宅每隔20年至30年就必须翻修一遍，而且拖得太久，因为湿气缘故，房子需要重新油漆和整修。 

惟，河内市政府老宅翻修计划虽是好意，但住户都持有不同的意见，沟通过程旷日废时。位于陈兴道街的这栋房子花了10年时间才动工，预计的工程费用高达100万美元（约425万令吉）。 

河内行政区长范骏龙建筑师表示，翻新原则是尽可能维持原有的建筑元素，使用传统建材、传统工法和其他技术并用，以保持建物的原貌和价值。

这一次，
连香港首富李嘉诚都栽了……

今年初，李嘉诚的长实集团会见越南胡志明市市长潘文迈商讨投资事宜，打算建房、发展港口、地铁等基建。

这个消息让越南房市“嗨”了！许多人认为，李嘉诚都来了，那这越南房市一定是稳赚不赔了。

房价频创新高

尤其是这两年越南房地产价格可谓直线上升，在2014至2019年期间，越南房价飙涨50至300%，河内的平均房价甚至到每平方米2000美元（约9427令吉）的高价。

去年，胡志明市的守添郡的房地产拍卖，还拍出了1平方公尺24.6亿越南盾（约47万令吉）的天价。

但是其实越南房地产早早就埋下 了雷，在李嘉诚前脚踏进越南的时候，就爆了一枚。那时候国际社会还未多加注意，直到这次牵线李嘉诚进军越南的女首富万盛发集团（Van Thinh Phat）的董事长张美兰（Truong My Lan）被抓，才让全球震惊。

发债空手套散户

第一枚雷，是超豪华地产大亨杜英勇的新皇明集团，用债券空手套了30兆越南盾（约57亿令吉），最终终于被抓了。

新皇明集团是趁着越南房市的热潮，高调宣布要开发房地产，且还看中了越南最贵的几块土地，并借此对外发放了1900万份的债券。

但是，新皇明集团去年底以每平方公尺24.5亿越南盾（约47万令吉）的价格，竞标了逾1万平方公尺的土地，比起拍价高处8.3倍，轰动整个越南房市。

不过，新皇明集团的集团总资本不超过20万兆越南盾（约38亿令吉），钱要从哪里来？

重新包装债券被发现

因此，如此大的风险，正经银行根本不会购买，新皇明集团就从散户们下手割韭菜。通过三家空壳子公司把债券买下来，再重新包装称各种高收益的“理财投资合同”来“迷惑”散户。

因越南法律规定散户不能购买债券，这样一来，散户们买的是子公司发行的投资产品，而不是新皇明的债券。

实际上，这个项目根本没启动过，但新皇明集团的3家子公司在2021年7月至2022年3月期间，一共发行了9批债券，筹资了10.03兆越南盾（约19亿令吉）。

在4月4日，越南国家证券委员会宣布，因披露虚假信息、隐瞒债券发行信息，取消这9只债券的发行。隔日，越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由，对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。

彻查房企 找出更多“诈欺犯“

这件事爆发后，越南总理范明钦下令对房地产市场大清洗，越南财政部、河内证券交易所全面审查所有债券的发行企业，尤其是高发行率、财务状况不佳、发行目的不明确的企业。

结果让各界大为震惊，一查就揪出了张美兰的万盛发这类地产公司，而且还顺藤摸瓜查出了这些人炒房的“脉络”，甚至连越南的国家证券会主席都参与其中。

Finn Ratings的研究调查显示，这些涉案的越南房地产公司，所发行的债券有80%都是垃圾债券。在银行和企业共同配合下，被重新包装为“抢手货“。

如今，越南房市爆雷崩溃，金融行业也因为这些丑闻而重挫。毕竟市场普遍相信，银行也参与其中。这也是为何在张美兰被抓后，传闻有关系的第五大银行越南西贡商业银行发生储户挤兑的危机。

越南房市能逃过此劫吗？

越南房地产市场如今已经严重过热，房价暴涨，不少人担忧爆雷事项将冲击整个房市。

不过所幸的是，2008年越南金融市场震荡，银行遭到重创，到现在都还有许多商业银行背负巨额债务，所以越南政府对土地炒作非常敏感，在房价开始上涨后，就日益收紧贷款。

在2018年，越南房产业的贷款增速达26%以上，现在仅有12%。

同时，政府也限制了外国人在越南买房的门槛，只能购买公寓，若要买一些类型的房子，就要加收20至30%的费用。

政府的层层把控，或许能控制此次泡沫不会破灭，但市场的信心，始终大受打击，不知何时能复苏。

像李嘉诚这类的外资，恐怕短期内也避之不及了……

资料来源：华尔街见闻、腾讯新闻、网易新闻、INSIGHT视界

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