槟城公寓价量齐飙
2023年09月24日
报道：陈美玲
槟州终将拥有轻快铁
料大大推动产业发展
今年首季，槟州高楼住宅领域持续增长，不管是交易量还是交易额，表现都比去年同期出色。此外，在办公产业次领域，私立特建办公楼（privately-owned purpose-built office）租金率与入驻率保持稳定。
零售产业次领域方面，现有购物中心的整体入驻率徘徊在70%以上的水平。兴建中的Sunshine购物中心预计在今年底竣工，届时将为现有零售空间供应量，增加82万平方尺净出租面积。
展望今年第二季及过后的前景，槟州产业领域会有哪些看头？
国家银行今年5月调涨隔夜政策利率（OPR），较高利率可能压抑产业需求，加上劳工和建材成本高涨，产业价格有所上升，今年下半年槟州住宅产业预计缓慢成长。
在2023年财政预算案下推动的“大马一家拥屋倡议”（i-Miliki），首购族购买价值不超过50万的房子，将100%豁免印花税，50万令吉至100万令吉的房子，可豁免75%印花税。
豁免印花税期限，自去年6月1日起，至今年12月31日，适用于贷款合约与产业转名文件。这项措施将减轻房子首购族的负担。
住宅禁短租
槟岛市政厅早前制定指导方针，禁止槟岛住宅单位所有形式的短期租赁（STR），即时生效。
这项禁令是要管制短期租赁活动，维护社区的完整。该禁令禁止有地和高楼私人住宅，涉及短期租赁活动。
只有属于商用产业地契的高楼，包括服务式公寓、小型家庭办公室（SOHO）、小型灵活办公室（SOFO）、多功能小型办公室（SOVO）、套房办公室和复式办公室允准提供短期租赁，惟须严守条例。
在开始短期租赁业务之前，这些商用产业须获得各自共管管理机构或公司的批准。
激励酒店业
这将直接或间接促进酒店业市场，最终提高槟岛酒店的整体入住率。
由于现有和即将到来的优质办公空间供应有限，槟州办公市场将维持稳定。
基于市场需求不断增长，槟州发展机构将在槟岛南部兴建更多全球商业服务中心(Global Business Services，简称GBS)。
零售领域方面，通胀压力高企，消费者谨慎消费。冠病后一度强力回弹的零售领域，预计回归正常。
轻快铁推动产业发展
槟州终于拥有轻快铁，为槟州交通大蓝图组成部分。这项于2028年建竣的工程，预计在中长期，将大大推动州内产业市场发展，而拟议中的轻快铁站沿线地区，将直接受到轻快铁工程影响。
联邦政府出资45亿令吉兴建的槟城轻快铁工程，将在今年杪招标，预计2028年竣工。
作为槟州交通大蓝图的一部分，原本从峇六拜槟城国际机场至光大的轻快铁第一阶段路线，已延伸至丹绒武雅，全程29公里，共27站。
扩建机场重启铁路
此外，由大马机场（AIRPORT，5014，主板交通和物流股）出资的槟国际机场扩建工程，将于明年动工，预计耗时3至4年完成。
耗资12亿令吉的工程，包括扩建停机坪和扩充现有候机楼至两倍大，使机场容量增加到每年1200万人次。
马来亚铁道公司（KTMB）自1991年与豪华火车营运商东方快车（E&O）合作，2020年因冠病疫情暂停服务，预计今年末季重启服务。
日前，双方已经签署合约，改善现有合约就商业方面的合作，从新加坡兀兰到玻璃市巴东勿刹，使用马来亚铁道公司的铁路，接着才驶往泰国曼谷，进而加强铁路领域，并复兴大马旅游业。
槟岛南部填海计划缩小49%，只保留矽谷岛（A岛），B岛和C岛将不再继续。
A岛面积达2300英亩，分两阶段实施，总期限10至15年。
公寓交易双位数增长
接下来让我们来看看槟州各个次领域的展望。
槟州高楼住宅（高级公寓/公寓和服务式公寓）的累积现有供应量，今年首季按年增长3.2%，从去年首季的10万9221单位，增至11万2682单位。
高级公寓/公寓和服务式公寓的交易量与交易额分别按年上扬13.3%及15.8%。
去年首季交易量录得784单位，交易额4亿8513万令吉；今年首季录得889单位，交易额5亿6196万令吉。
服务式公寓也取得增长。去年首季交易量录得23单位，交易额1591万令吉，今年首季录得116单位，交易额6262万令吉。
威南东北县市场活络
根据国家产业资讯中心（NAPIC）的分析，交易量和交易额取得增长，主要归因于威南县和东北县的市场活动越趋活络。
威南县的产业交易价格范围介于40万令吉至50万令吉。东北县的产业交易价格高于100万令吉。
东家集团（E&O，3417，主板产业股）在安达曼岛继The Meg高级公寓之后，再推出Arica高级公寓项目。
Arica拥有1020间服务式公寓单位，面积范围从947平方尺到1259平方尺，以及14间零售单位，价钱从80万令吉起。发展总值（GDV）4亿令吉，预计在2027年完工。
双威产业宣布，位于峇央峇鲁的综合用途发展项目Sunway Dora，取得令人振奋的占用率。
发展总值1亿2800万令吉的Sunway Dora将有156公寓单位和22间商店，其地段为永久地契，并获得绿色认证。
振兴产业（CHGP，7187，主板交通与物流股）子公司Stellar Platinum私人有限公司，与槟城的玮力产业（IVORY，5175，主板产业股）旗下Ivory Meadows私人有限公司，联合发展Crown Penang项目。
根据联合发展协议，Stellar Platinum将负责为项目筹资，包括注资、内部资金和融资。
Ivory Meadows则负责管理项目发展，包括策划、建筑、市场营销与销售。
Crown Penang项目发展总值4亿7500令吉，楼高41层，内有588住宅单位，预计明年次季推介，并于2027年竣工。
单位建筑面积介于495平方尺至1367平方尺，种类有套房公寓（Studio）至三房设计，售价从62万令吉起跳。
办公楼入驻率：槟岛87% 威省56%
今年首季，槟岛的私有特建办公楼现有供应录得670万平方尺，威省则有170万平方尺。
去年末季，槟岛和威省的私有特建办公楼供应，分别是680万平方尺和160万平方尺。
根据国家产业资讯中心，槟岛和威省的办公产业平均入驻率，分别是87.4%和56.1%。
槟岛市中心乔治市受关注的办公楼，平均入驻率范围从76%至100%。
乔治市以外的一些高级办公楼，也就是IJM置地大厦、商得大厦（Suntech@Penang Cybercity）、One Precinct、GBS@Mahsuri和GBS@Mayang这两个全球商业服务中心，平均入驻率是该地区最高，介于95%至100%之间。
同时，乔治市特定办公楼的租金开价保持稳定，每月范围介于每平方尺2令吉80仙至每平方尺5令吉。
阳光办公楼（Sunshine Tower）净出租面积22万7600平方尺，是阳光商城（Sunshine Central）综合用途项目的一部分，这里除了办公楼，还有服务式公寓、购物中心和酒店。预计将于今年11月拿到完工和合格证书（CCC）。
另外，槟州发展机构建造的滨海全球业务中心（GBS by the Sea），预计在明年竣工。
此处的净出租面积30万平方尺，美国半导体大企业超微（AMD）将租用70%，约20万9000平方尺的空间。
在牛汝莪，The Light City综合发展项目的34层商业大楼，预计将于明年10月建竣。
这座商业大楼涵盖90套办公室，净出租面积16万6000平方尺，且拥有478间客房的四星级酒店。
坐落在加巴星大道的Maritime Signature商业大楼高45层，建有套房办公室、商店、复式单位和平台层停车场，预计2026年中竣工。
106商场入驻率微升
截至今年首季，槟州现有106间购物中心，累积零售供应量约1970万平方尺，整体入驻率72.7%，比去年末季72.6%略高。
国家产业资讯中心的数据显示，今年首季，乔治市的整体入驻率从去年末季74.6%，微涨0.3%至74.9%。
拥有82万平方尺净出租面积的Sunshine购物中心，是阳光商城综合发展项目的一部分。预计在今年底建竣。
作为The Light City的亮点，The Waterfront Shoppes第一和第二阶段的净出租面积，分别是68万平方尺和34万平方尺，预计分别在明年7月和后年完工。
来自香港的知名零售品牌将会是这里的主要租户，租下2万5000平方尺。
日本三井名牌城进驻槟城国际机场，它的建筑工程与机场扩建同步进行。这项工程原本在冠病疫情之前进行，由于管控令而延后至今。
由Redvest产业私人有限公司打造的峇都丁宜时尚海滨商场Ferringhi Walk今年5月开放。
低楼层主要是饮食业，高楼层则有40家零售单位，主要售卖纪念品。
根据国家产业资讯中心，乔治市特定高级购物中心底层的每月租金率保持稳定，租金范围可以从每平方尺4令吉70仙，去到每平方尺48令吉，视地点、单位大小和购物中心而定。
外资催化科技园发展
今年首季，槟州吸引了23亿令吉外来直接投资（FDI），占州内33亿令吉制造业总投资额的71%。
不过，今年首季的外来直接投资，比去年同期的36亿令吉，少了13亿令吉。
威北建首座科技园
宏升集团（IDEAL，9687，主板产业股）在柏淡发展新工业园，名为槟城科技园（PTP），发展总值42亿令吉，这是威北第一座先进科技园。
占地880英亩永久地契土地，槟城科技园将分三阶段建造，首阶段地基工程预计在今年次季完工。
这里将成为创新高科技企业的温床，探索新兴应用科技的研发。
另一方面，桂花城科技园（Bandar Cassia Technology Park）是槟州发展机构继峇央峇鲁和诗布朗再也之后，第三个大型综合城镇发展项目。
占地246英亩的桂花城科技园位于桂花城中心，是峇都加湾工业园（BKIP）的延伸工业园区，随着峇都加湾工业园已拥有170家国内外企业入驻，于是开发有关科技园，以满足日益增多的市场需求。
桂花城科技园分5阶段发展，首阶段占地60英亩，预计今年8月竣工。
专为高科技和绿色领域设计，例如电子电器、医疗设备、汽车、半导体、器材和自动化方案。
桂花城科技园租赁期长达60年，首家入驻的企业是欧斯朗光电半导体（马）私人有限公司。
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