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新屋迟竣工 买方可解约?

2023年08月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

时间是合约的关键

案情

事件演进表

  • 8/8/1984: 双方签署买卖协议(24个月内完成兴建房屋)
  • 7/8/1986: 房子还没有完工
  • 19/1/1987: 起诉人(购屋者)向答辩人(发展商)发出撤销买卖协议的通知
  • 1987年5月: 房子竣工
  • 9/12/1987: 发展商发出入伙纸

起诉人和答辩人要求法庭确定初步问题:

买方是否可以针对他要求撤销1984年8月8日签署的买卖协议,起诉发展商,因为有关房子在1986年8月7日即竣工日期之前尚未竣工。

买卖协议第7条文阐明,在与该协议所有条款有关事宜上,时间至关重要。

买卖协议第 18(1) 条文阐明, 卖方应在该协议签订之日算起的24 个月内,完成兴建上述建筑物,并交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)给买方。

协议第18条第(2)条文阐明,如果卖方未能及时交付空屋,卖方应立即支付违约金给买方,违约金是按购买价格年利10%(按日计算)来计算。

判决

法庭认为,问题在于,买方虽有权根据买卖协议,获得延迟交屋的违约金,但是否也有权选择解除协议。

1950年合约法令第56条文阐明,如果双方的意图是时间应成为合约的实质要点,许诺的一方未能按照合约规定的时间履行合约,则接受承诺的另一方可以选择撤销合约。

本案中,时间是合约的关键,而合约是可以撤销的。因此,由于该房子未能在协议签订日算起的24 个月内竣工,买方可选择继续履行合约或撤销合约。

根据1950年合约法令第76条文,合法解除合约的一方,有权就因不履行合约而遭受的任何损害获得赔偿。

有权获违约赔偿金

在本案中,如果发展商未能在24个月内完工,购屋者有权获得违约赔偿金,但这并不以任何方式剥夺买方解除合约的权利。

与此相关的是,购屋者已与发展商签订了购买该房屋的买卖协议,并预计两年后搬入该房屋。

因此,购屋者当然会为此做好必要的准备,而这项入住计划的任何改变,都会给他们带来很大的不便和产生额外的费用。

因此,如果房屋没有在指定日期竣工,而且实际上,在向发展商发出终止通知后的5个月后,房屋也没有竣工,而只能在9个月后才竣工,并仅在指定日期的16 个月后才颁发了入伙纸,法庭因此认为,根据法律原则和判例法,买方即原告有权解除与答辩人即发展商的合约。

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发展商迟交屋 买家无法索赔?

2022年08月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

发展商延迟交屋,
买家就一定能获得赔偿金吗?

发展商是否可以免于支付行动管控令(MCO)造成的违约金?

Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中,讨论了这个重要问题。

案情:

申请人(购屋者)于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd(发展商)签署了一份买卖协议,以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中(以下简称项目),称为A-13A-15的住宅单位 (以下简称单位)。

该单位本应于2019年12月30日(“移交日期”)或之前移交给买家。

2020年3月,由于2019冠状病毒病疫情,举国进入封锁状态,砂拉越自然也不例外。

砂拉越与全国其他地区一致,颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)。

根据该法令第10条文,砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人(“部长”)有权采取措施,以减少冠病的影响。

部长可延长限期

同一法令第6条文授权部长,透过州宪法颁布延长任何期限。

部长根据该法令允许的第一个延长期限,是从2020年3月18日至2020年8月31日(以下简称“第一期限”)。

因此,买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金(Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages)期限,将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。

过后,部长援引该法令第10条文,于2020年9月22日发出通知,将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日(以下简称“第二期限”)。

换句话说,由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金(LAD) 。

一般情况下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须根据买卖合约,支付逾期交屋赔偿金给购屋者。

购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知,是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平,因此入禀法庭申请司法审核。

判决:

部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业,这是为了保护该行业,最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令(MCO)期间停工,导致延迟交屋的违约金,是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际,也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。

鉴于这些情况,以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实, 829法令和部长的上述决定不是非法的。

正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样,人们必须顾虑到,当局如果不作出上述决定,会对广大公众造成伤害。

购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核,此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此,购屋者提出的司法审核,必须被视为是一项有选择性的行动,而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。

购屋者的问题是,他丧失了“第一期限”结束(2020年8月31日)至2021年8月30日(发展商移交房屋给购屋者)期间,发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。

购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金,并没有证明部长行使的自由裁量权,不仅对他,且对一般公众都是错误的。因此,可以说这个司法审核申请,动机完全是出于自身利益。

结语:

2020年减少冠病疫情影响临时措施法令允许发展商在上述“第一期限”和“第二期限”内,豁免支付因延迟交屋而必须支付给购屋者的违约金,而且这也是属于部长的权限范围。

 

Categories问诊室

发展商似要“跑路”了 怎么办?

2022年01月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我新买了个公寓单位,但发展商工程延后,一直迟迟没有更新进度,打电话过去也只是敷衍了事,令人担心,万一发展商跑路就惨了。身为买家我该怎么办?

Melissa


答:

Melissa,您好!

根据 1989 年房屋发展(控制和执照)条例附表 H(Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989),发展商从签订买卖协议(SPA)之日起,有 36 个月的时间完成上述项目。

如果房子未在规定时间内交付,您可以向发展商要求违约金。

此外,如果发展商在买卖协议执行后,拒绝执行或延迟工程连续 6 个月或更长时间,您可终止您的买卖协议,并根据 1966 年住房发展(控制和执照)法则,8A 条(Section 8A of Housing Development (Control and Licensing) Act 1966) 要求全额退款。

但是,要行使此权利,需要满足 2 个要求:

(1) 需获得您的银行的书面同意;

(2) 获得房屋管理人员(Housing Controller)的证明,证明发展商拒绝在 SPA 日期后 6 个月内开展/延迟工作。

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