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香港第13年蝉联房价全球最贵

By Poh Gin,

2023年03月23日

通胀升息冲击
多少中产阶级已买不起房

房价下跌，对潜在购屋者来说，本是大好消息。偏偏有个地方，房价不只持续下跌，还连续13年蝉联“全球最难负担房地产市场”榜首，一个家庭不吃不喝18.8年，才买得起房产，这地方便是香港。

国际公共政策顾问机构Demographia最新发布的“国际房价负担能力”报告显示，香港房价对收入的比率由上一年的23.2，下落至18.8，是这项调查进行19年以来，录得最大幅度的改善。

对比上一年23.2，意味着不吃不喝23.2年才有本事置业，这一次缩短了4年，但还需18.8年才有能力买房，香港连续13年蝉联“全球最难负担房地产市场”榜首，当之无愧。

Demographia调查8个国家的94个主要市场截至2022年第三季的房价和收入比较，即以一个城市的房价中位数（Medium）除以家庭全年收入中位数计算，数值越大负担能力越差。这8国是澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、纽西兰、新加坡、英国及美国。

香港连续13年蝉联“全球最难负担房地产市场”榜首。

计算结果显示，房价对收入比率达5.1或以上，便属于“极难负担”级别。在全球房价最难负担的城市排名中，香港依旧居首位，第2是澳洲悉尼，指数为13.3，第3至第5位分别是加拿大温哥华（12.0）、美国檀香山（11.8）及圣荷西（11.5）。

根据这份报告，房价最易负担的市场，前3位是美国匹兹堡（3.1）、罗切斯特（3.2）、克利夫兰与圣路易斯（3.5）。最靠近我们的新加坡，指数为5.3。

另一方面，由联合国资助的机构“可持续发展解决方案网络”发布了本年度“世界幸福报告”，在137个国家及地区的评分中，芬兰连续6年成为世界最幸福国家，香港排名较去年下跌一位，位居第82。台湾第27位，中国大陆第64位，双双排在香港前面。

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通胀加重压力 狮城人不买房了

By Poh Gin,

2023年03月17日

房价太过昂贵
民众自认买不起……

尽管新加坡的市场满意度和房地产环境指标都上升了，但可负担程度指标大幅下降15点，整体指数43点，比去年上半年的调查减2点。 鉴于通膨的压力，有半数新加坡受访者考虑延后购屋计划；有24%人考虑放弃购屋；考虑购买组屋的人增加。

房地产销售平台PropertyGuru在发布每年两次的消费者房屋信心指数调查报告，以衡量当前新加坡房地产市场的满意度、可负担程度、利率、对政策的看法以及房屋售价做调查。这项调查在去年11月通过网络问卷访问了1000名新加坡人。

根据报告，有57％的受访者认为，去年下半年房屋价格“昂贵”或“太过昂贵”；37％认为自己“似乎”或“肯定”买不起房子。这两个比率相较于之前的调查，分别高出15和12个百分点，可见更多人认为自己负担不起房屋。

在打算购屋的受访者当中，31％考虑申购预购组屋，比上次调查的16％增加几乎一倍。

此外，有55％的受访者考虑在房屋价格稳定后才购屋；24％则可能完全放弃购屋计划。 然而，有48％的受访者说，已感受到房地产降温措施的影响，因此寻找价格较低的房子。

在房地产投资者当中，高达93％感受到降温措施的影响，比上次调查的57％大增了36个百分点。这最主要是利率下限调高了，意味着可获得的贷款可能减少。

首次购屋者将有更多预算

PropertyGuru新加坡区域经理陈智群博士表示，政府在2023年财政预算案宣布提高买方印花税，预计会促使私宅买家重新考虑购屋计划，尤其是预算介于150万元至200万元（约500万至667万令吉）的买家，可能转而考虑售价较低的私宅，或购买转售组屋。

他说，买家若在新公积金购屋津贴下算为首次购屋者，将有更多预算购买较大的四房或五房式转售组屋。”

另一方面，25％的受访者认为降温措施并没有影响他们的买房预算，其中多数是年轻人和低收入者。

在打算购屋的受访者当中，31％考虑申购预购组屋，比上次调查的16％增加几乎一倍。其中，年龄介于22岁至29岁的受访者中，有47％想考虑购买，而低收入者则有半数考虑购买，主要是因为可以负担得起预购组屋。

值得注意的是，有29％受访者认为百万元或更高价的组屋转售价属“合理”；其中，30岁至39岁以及高收入者占多数。

打算或已购买组屋的受访者中，68％选择向建屋局贷款，比上次调查增加18个百分点，年龄介于22岁至29岁的年轻人和低收入者选择此方案，分别达77％和80％。

在这个调查中，超过一半的已购屋者说，打算继续向建屋局贷款。 三分之一的受访者同意，最新的降温措施有助于稳定房地产市场，其中高收入者占多数。PropertyGuru指出，高收入者受到额外买家印花税（ABSD）和15个月“降级”等待期等措施的影响较大。

此外，67％的受访者预计，当局今年会推出更多降温措施。

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麦当劳换菜单 揭住不起真相！

By Poh Gin,

2023年03月8日

无壳族负担重
连麦当劳也要换菜单

台湾麦当劳宣布在3月15日将停售9大品项并更换菜单，经过《三立新闻网》对照历史资料，10年前“经典大麦克套餐”价格1份飙涨了61台币（约9令吉）！若受房租高涨影响，一般租屋民众每月至少少吃82次麦当劳。

麦当劳10年前的菜单与现在的菜单，尽管品项大有不同，但售价也大有“提升”。10年前一份套餐售价79至139台币（约11.50至20.20令吉）不等，而现今的菜单，在不考虑其他配餐，同样搭配薯条、饮料来说，则是售价在140至200台币（约20.40至29令吉）。

10年过去，租金及麦当劳价格同步飙涨下，芦洲租屋族1个月少吃82次麦当劳。

以芦洲的10坪套雅房租金来看，根据实价登录，10年前均价1坪565台币（约82.30令吉）、套房5650台币（约823.30令吉），现金均价1坪987台币（约144令吉）、套房9870台币（约1438令吉）。同样住在芦洲套雅房租屋族，每个月必须多支出4220台币（约615令吉）。

但是，住在芦洲的套雅房租屋族，10年前扣除5650元租金后，每个月约可吃145次麦当劳；如今扣除9870元租金后，约可吃63次麦当劳，整整少了82次。

万物皆涨唯薪水没涨

元宏不动产加值服务平台研究总监陈杰鸣指出，台湾这10年来万物皆涨，但不少民众皆认为“只有薪水没涨”，居住负担不断攀升，且必要开销的饮食也明显飙涨，在这种情况下无壳的租屋族负担越来越重。

他提及，近期在通膨、原物料攀涨下，房价狂涨一轮，物价也明显不断飙升，而租金补涨也正蠢蠢欲动。他建议政府应迅速寻找对策、苦民所苦，否则到时就不是少吃几次麦当劳的问题，而是贫富差距持续扩大与社会正义的问题了。

大马麦当劳推慈悯菜单

另一方面，今日（3月8日）大马超过340家麦当劳分行参与“怜悯菜单”倡议，为顾客提供经济实惠的5令吉Rahmah餐点。

国内贸易及生活成本部长拿督斯里沙拉胡丁阿育在主持推介礼时指出，该部不会对怜悯菜单设顶价，而是呼吁餐饮业者准备一份低于5令吉的菜单，业者也答应参与该倡议。。

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高建材成本 房价又要涨了

By Poh Gin,

2023年02月27日

建材价大飙涨
发展商吃不消

建筑成本预计将会继续高涨，本地发展商在别无选择之下，只有转嫁给购屋者，今年购屋者或将继续买贵房。

大马房地产发展商公会（REHDA）主席拿督童银坤指出，4大建材洋灰、钢铁、铝和砖，平均价格增涨逾20%，高劳动力成本使得建筑成本平均增加17%。为应对建筑材料成本增加，大部分发展商会选择提高房产售价（63%）、其次是减少赚幅（55%），以及采用更有效率的材料（53%）等。

童银坤

他表示，6个月前的预测是双位数涨幅，不过有些建材的价格稍缓和，或房产价格上涨幅度或减少，但无法告知具体涨幅。

“通胀继续增加，为了弥补高昂的成本，发展商别无选择，唯有考虑涨价。即使有些发展商愿意吸纳成本，但成本过于昂贵，可吸纳幅度也不多。“

乐观看待下半年房市前景

参与REHDA房产调查的发展商有136名，在有关调查发现，即使房地产行业仍面临挑战，但他们乐观看待下半年的房市前景。

童银坤提及，经济开放后，房市不会像餐馆和旅游行业那般快速复苏，因为购屋者需要时间消化，对大环境有信心后才会考虑买房。

”团结政府去年刚刚组成，所以相信在首6个月内，买家暂时会暂时保持观望。”

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设中心 一站式处理可负担屋

By Poh Gin,

2023年02月22日

设立一站式中心处理
可确保可负担屋分配

著名产业顾问公司Rahim&Co国际有限公司执行主席丹斯里阿都拉欣指出，在2022年首9个月，我国每个州属的房地产市场交易活动恢复到冠病疫情前的水平，甚至超过2019年首9个月及前数年。

他说，在2022年首9个月共有29万3214笔交易，价值1309亿8000万令吉。截至2022年9月，交易量增加45.8% (22年上半年是34.5%）， 而交易额增加了33.7% (22年上半年是36.1%)。

“虽然如此，这也不代表市场已全面复苏，更多的是延续在2018/2019 年开始的反弹趋势。”

他表示，2020/2021年受疫情及全面封锁影响，以致房地产市场受严重打击，不过随着2022年的交易活动和经济指标在开发商、投资者和购房者的谨慎情绪下有所改善。唯独市场持续面对高生活成本和经济不确定性，以及通胀压力和利率上升的挑战。

Rahim&Co国际有限公司推介2022/2023 年房地产市场评估报告。左起希瓦山科、蔡汝光。右起朱国钦、苏来曼。

他呼吁团结政府在重新制定2023年财政预算案时，了解它可能为房地产市场带来哪些好处。这点非常重要，因为大家预测今年全球经济将会放缓，受地缘政治紧张局势的逆风。

另一方面，阿都拉欣呼吁政府严正看待可负担房屋课题，希望效仿新加坡的政府组屋制度设立一站式中心处理，有效地为人民提供可负担房屋。

阿都拉欣

他表示，新加坡组屋制度由一个机构全权管理，从买地、设计、建筑、开发、维修、管理等，都有完整流程。反观，我国的土地是由各州管辖，中央政府只可以提供建议，无法做到高效的操作。

他强调，可负担房屋持续是国人关注的课题，根据研究数据，一名普通国人要存5.9年的工资，不吃不喝不消费，才可以负担一间房子。不过，相较于一些发达国家和地区，例如香港、新加坡、英国等，我国的房屋还是相对可负担。

“但是，为了让人民居者有其屋，政府需要和房地产业者对话，集思广益，共同寻找解决方案。”

他提及，除了合规成本造成房屋价格高企，发展商最大的成本是土地成本，这方面政府也可以扮演角色，通过适当的措施，例如与发展商建立合作伙伴关系，以维持房屋价格在可负担水平。

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升级版新办公产业 吸引租户

By Poh Gin,

2023年01月26日

旧式的办公楼，
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率（OPR），以应对不断上升的通胀压力，这将对借贷成本造成直接影响，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀认为，或将影响购屋者的消费决定。

他指出，尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风，全球经济在阴霾笼罩之下，虽然速度较为缓慢，但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏，因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展，关键举措应该是引入绿色激励措施，他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示，在产业市场对环境、社会与监管（ESG）框架的意识和采用越来越普及化，这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下，尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏，租赁市场预计将在今年保持积极态势，具有升级功能的新竣工项目，预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出，在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大，以及跨国公司接受混合办公模式之下，导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示，在租赁活动日渐活跃下，雪州的办公产业市场保持弹性，尤其是在显著位置的A级办公楼。因此，相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主，业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出，在经济活动恢复正常及国门重开下，我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高，纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点，而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及，由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持，我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面，大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说，尽管高层房产市场仍然低迷，去年下半年也没有推出新项目，但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统（RTS）项目，预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年，新山活跃的租户流动和商用产业扩张，明显增强了柔州的商用产业市场，而工业产业领域则全面保持强劲，特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外，大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示，沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加，部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高，而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及，随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复，游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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美国商务地产 狂跌13%

By Poh Gin,

2022年11月8日

如住宅房市般，
美国商务地产一样惨！

美联储为抑制高通胀，在升息方面毫不手软，让住宅房市开始狂吹冷风。其实这惨况，也同样在商务地产领域发生。

根据商务地产分析公司Green Street最新的10月数据，美国商务地产价格已经较今年的峰值暴跌13%，是自2008年全球金融危机以来的最大跌幅。

其中，购物中心的跌势最惨烈，从最近的峰值跌了23%；公寓和仓库紧随其后，皆跌17%；办公楼的价格则跌14%。

14年来最惨

房地产分析公司研究院彼得·罗特蒙德指出，这是美国商务地产市场14年来的最大跌幅。在2008年当时，房价暴跌约35%。

不过，这对普罗大众的直接影响没那么大，主要是房地产基金受伤害较惨。比如说在房地产领域运营多只规模庞大房地产基金的黑石集团，拥有公寓、郊区住宅、酒店和购物中心等各类资产。

据知情人士透露，瑞银集团（UBS Group AG）的部分顾问一直在削减在黑石房地产基金上的投资比例，因为该基金占其客户投资的比例过大。

资料来源：财联社、东方财富网

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美国高利率 人民喊苦

By Poh Gin,

2022年11月4日

拜登，可能高兴得太早了……

美国第三季经济增长率达2.6%，出乎意料强劲，可能让美国总统拜登高兴不已。但事实上，老百姓的生活已经被高达8.2%的通胀率折磨不堪。

《环球时报》报道，一名美国房产经纪人珍妮受访时透露，年初有客户通知她要卖房子，但是因为阳台有些损坏，有两处不符合社区安全规则，若不维修就无法上市，珍妮马上联络装修公司维修阳台。

却没想到，这个装修阳台的工作竟然耗时了快1年，年初客户和装修公司签了合同，最近才完成，主要是因为建材到货延期、也欠缺维修工人，这一拖延，反而让客户失去了卖屋的黄金时期。

如今卖房难有好价

她说，若是在5月份挂牌的话，这名客户的房型一定会遭到哄抢。但如今随着美联储多次升息造成抵押贷款利率攀升，房价也很快凉了下来，客户也心灰意冷不准备卖了。

“我们房地产中介的好日子到头了。”

老百姓的生活同样饱受高物价的折磨，有普通民众受访时透露，以前一束玫瑰花卖9.99美元，现在已经是18.99美元了，工资却没有涨，生活苦不堪言。

彭博社指出，第三季的国内生产总值（GDP）数据显示，美国经济可能还没到最糟糕的时期，因为第三季的消费支出仅增长1.4%，低于次季的2%，表明这重要的经济增长引擎正失去动力。

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美国明年恐陷衰退 房市糟了…

By Poh Gin,

2022年10月21日

经济衰退，要来了吗？

美国通胀高居不下，逼得美联储只能不断升息，让去年此刻还非常火热的房市迅速冷却。

不过，房市的复苏之路恐怕没那么轻易，因为经济是房市繁荣的主要支撑力，但经济学家却估计，美国经济有60%的几率在明年陷入衰退。

这是来自于彭博社的最新月度调查，在9月时经济学家预估的衰退几率为50%。而在10月时，42位经济学家认为衰退的可能性再度提升，而且时6个月前的两倍。

被牺牲的需求……

而且接受调查的经济学家们，还下调了他们对明年消费者支出的预期。

同时，预计明年平均每季度的新增就业人数不足7万人，失业率预计在2024年达到4.5%的平均峰值。

意味着这些专家们估计，就业市场和需求将成为美联储抗击通胀的牺牲品。

资产价格下跌

荷兰国际首席国际经济学家詹姆斯奈特利指出，金融环境紧缩对经济增长不利，而且此时消费者和企业都正承受生活成本升温，以及股债和房地产价格下跌的压力。

受到美联储极为关注的不包括食品和能源个人消费支出价格指数（PCE），料在本季度按年涨4.7%，比上个月的预估高于0.4个百分点。

这些预测，都是在美国发布9月通胀率报告之前统计的。9月核心消费者物价指数（CPI）重新加速道40年来的最高点，远超市场预期。

资料来源：彭博社、新浪财经、智通财经

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美国抵押贷款利率 破七了！

By Poh Gin,

2022年09月30日

虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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