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买房,一定能抗通胀吗?

2022年04月29日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

买房,
未必是最好的抗通胀方式..

随着经济逐渐复苏和人民纷纷领取到公积金的1万令吉特别提款,大马如今正是物价腾涨、市场充斥热钱的时候。再加上令吉在近期面临贬值的压力,预计接下来会出现更强劲的通货膨胀。

在这样的情况下,许多人往往会打算把钱投资在房地产等具有保值、增值特性的资产,以对抗来临的通货膨胀。但想要让这个投资的策略成功,还必须慎选购买房地产的地点和价格等诸多因素。

买房抗通胀

跟黄金一样,房地产是对抗通货膨胀的最佳工具之一。事实上,从过往的数据来看,房价只有在某些时候会出现短暂的停滞或下跌,并且在长期而言都是持续走高的。

国家产业资料中心的马来西亚房价指数显示,大马全国的平均住宅房屋价格在2021年达到43万4758令吉,比2010年的21万7857令吉上涨了接近一倍!

在这段期间,房价一直都持续录得增长,甚至在2011年、2012年和2013年个别取得10.9%、13.9%和11.2%的双位数增长率。

物价更贵了

相比之下,令吉的购买力在2010年1月到2021年12月期间因为通货膨胀而贬值了超过25%。根据大马统计局的资料,在2010年1月时可以用100万令吉购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以大约125万令吉才能买得到。

回看目前的情况,如今建筑材料价格高涨,相信发展商在接下来将别无选择地把调高的成本转嫁给买家,从而促使房价居高不下。

同时,政府今年也拨出了大笔款项,用来推动我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku)、一马房屋(PR1MA)的先租后买计划和房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan)等协助人民买房的措施。

由此可见,现在不管是买房自住或者投资都是非常好的一个时机。然而,想要购买房屋并不能掉以轻心,并且需要更加谨慎地做好调查和筛选。

50万令吉以下房子受落

从现在的情况看来,相信市场会以健康与实质的需求为主,尤其是那些价格50万令吉和以下、适合作为首套房子的可负担房屋。

比如林上海资本公司(Lim Seong Hai Capital Berha)近期收购的Residensi Laman Segar Hijau为例,这个位于蕉赖的公寓项目就包含了30万令吉的直辖区房屋(RUMAWIP)单位和50万令吉左右的公开市场发售单位组成。

在发售后不久,项目当中的RUMAWIP可负担房屋单位已经获取100%的认购,同时开放给公众购买的公开市场单位也已经售出70%,足见产业在选择地点、制定价格和规划类型方面的重要。

每一名房屋买家和投资者的风险偏好、财力和预期的投资回报等都不尽相同,但只要把握好这几个要点,就能找到一间低风险且具备出色投资潜能的房地产。

滞销量曾 发展商应更谨慎

马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,我国的住宅房屋滞销单位数量在2021年达到新高,共有总值227.9亿令吉的3万6863间房屋卖不出去。

对于这种情况,尽管很多发展商会为这些单位提供更诱人的销售配套以求清货,并且为买家带来更多的选择,但我认为发展商还是应该在接下来推出新项目方面更加谨慎,尤其是在选址和定价方面。

否则一旦手头上的滞销单位数量累积过多,就会面临现金流和营运方面的问题,同时也会造成市场上的滞销房屋持续增加,对整个行业造成影响。

一般上,造成房屋难以找到买家的常见原因之一,是有些发展商没有经验或者没有做好市场调查和研究,因此失误投资在一个差强人意的地点。

这些地点不受人们欢迎的原因,往往是因为基本的生活设施配套不齐全,比如缺乏公共交通系统和高速公路等等,加上有些距离市中心太远,所以导致兴建的屋子无人问津。

第二个常见的原因,就可能是出自于发展商的名声和建造品质方面,从而导致市场对于他们的项目信心不足。

滞销原因因地区而异

无论如何,造成滞销房屋的原因不能在根本上一概而论。这是因为,房地产毕竟是受到很多因素左右的资产,诸如所处的地点、社区环境和基础设施、房屋类型、房价、发展商的财力和项目施工品质等,都是能够决定一个房地产项目能否成功的要点。

换言之,每一个地区出现滞销房屋的原因都不尽相同。以吉隆坡为例,这个地区可能是因为限制国境的出入而导致外国买家和投资者减少,进而影响了很多高价位房地产项目的销售,所以才会有房屋单位滞销。

所以只要选对地点、定价合理,再加上良好的发展记录和建造品质,相信就不会出现滞销的问题,并且让市场把如今高企的滞销房屋单位逐渐消化。

 

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建商盼供应商涨价慢慢来

2022年03月25日

建材价格涨太快,
建商真的吃不消了。

由于洋灰和预拌混凝土的价格暴涨,柔佛华人建筑商工会和马六甲建筑商工会,联合呼呼生产和供应商控制涨价幅度。

柔佛华人建筑商公会会长江永强。

柔佛华人建筑商公会会长江永强和马六甲建筑商公会会长拿督林浩然发布的联合文告,建议供应商制定涨幅机制,比如说在6个月至1年里的时间逐步涨价,不要一次性起价,而且毫无通知。

文告指出,自本月16日开始,各品牌的洋灰陆续跳涨售价约每公吨70令吉,平均涨幅超过20%;两日后,以洋灰为主要生产原料的预拌混凝土也跟着涨价,每立方米售价涨30至40令吉。

同时,这两个公会也希望供应商能“锁定价格“,现有的工程继续以协议好的价格供货,实践“旧工不涨、新工另议”的协商精神。

建商成本近期在无预警情况高涨,许多建商被迫亏本开工,而且涨价幅度太大所带来的影响层面甚广,包括加速通货膨胀,也让房价更加贵。

两个公会希望生产和供应商本着唇亡齿寒,同舟共济的精神,接受上述建议。

建筑合约应允价格变动条款

另一方面,他们也希望政府、如马来西亚绘测师协会(PAM)和马来西亚工程师学会(IEM)等单位,允许建商在建筑合约中列入价格变动(VOP)条款。

“在我国,私人建筑商工程向来引用PAM和IEM的合约格式,当中有一则条款严格列明:不允许建筑商在工程展开后,向业主要求建筑材料价格差价的索偿。”

但事实上,在2021年建筑材料成本大幅增加后,政府项目已经提供价格变动或价格变动补贴。

“因此,我方认为目前PAM和IEM都各自扮演着重要的角色,必须重新审视这个攸关建筑商生存条款的公平性质,避免‘一行两制’,为马来西亚建筑经济生态建立新平衡点。”

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通胀梦魇 美国人不敢再炒房

2021年11月18日

什么能制止美国人的买房欲望?
答案是:通胀。

根据美国劳工统计局数据,10月消费者价格指数(CPI)12个月内上涨了6.2%,且连续5个月按年增长超5%。

这是美国30年来最高的通胀率,震惊全球。

这也成了美国总统拜登和美联储如今面对的最大挑战,经济未从疫情中全面复苏,促使美联储不敢贸然调高利率,但过去的政策和救市方式,却也让他们无从下手降低通胀。

市场甚至悲观预期,美国将长时间处在一个超级通胀的环境。

而通胀率飙高,部分也来自于房价的飙涨。

美国劳工统计局数据显示,在2020年10月至2021年10月期间,住所(房租、房价)平均售价上涨7万美元(约29.14万令吉),按年上涨3.5%,涨幅回到2019年9月之后的高位。

再买不起大件物品

根据全美房地产经纪人协会11月10日公布的数据,美国房租和房价也继续呈现上升趋势,与9月份相比,10月份租房成本上升了0.4%。单户现房的销售价格中位数比一年前攀升了16%,达到36.37万美元(约152.04万令吉)。

央视网报道,这场通货膨胀危机致使数百万美国人退出房地产市场,许多家庭几乎无法负担房屋、汽车等重要物品的开支。

美国房价今年以近20%的速度快速增长,主要是因为美联储每月大量购债,从而使抵押贷款利率处于低位,刺激了很多人购房欲望。

同时,加上疫情影响了房屋供应,促使房价持续上涨,换来了租金、保险金、房产税等共涨,支撑起更高的通胀。

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“买不起”,发展商难涨价!

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价?这个问题在近期沸沸扬扬,市场看法不一。

但其实,我国房屋价格指数去年只涨了0.6%,从2013年到2019年期间,该指数的增幅其实逐渐放缓,已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为,这些年来房价增速变慢,一是因为政府打房措施见效,再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出,政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施;同时,国家银行也逐步收紧货币政策,从2010年开始逐步升息,导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况,而且还逐年变糟。2015年,滞销房产约为1万2200单位,但到了去年,数目已增至5万3200单位。

白文春认为,房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年,大马家庭收入平均每年增长7%,但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年,房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平,而到了2019年,这个比率进一步攀升至4.5倍,显示对于大部分大马家庭而言,他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示,只有房屋无法负担比率低于3倍,房屋价格才算是处于购屋者可负担水平,若是超过4倍,则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重,我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争,因此在现阶段而言,发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗?

既然房屋短期内不太可能涨价,那是否有可能反过来继续跌价?

白文春指出,我国房价上一次下跌已时超过20年前的事,即1998及1999年。当时,在亚洲金融风暴下,大马经济1998年大幅萎缩逾7%,导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是,诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升,这股涨势也延伸至今年初。

“我想,这主要是由于第二轮量化宽松政策(QE2)及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升,也可能助长了房价涨幅。”

同样的,中国主要城市产业价格去年上扬后,今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2,但他相信,低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策(QE1),以及当时同样的低利率环境期间,大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而,基于我上述提到的各项因素,我相信当前美欧推行的QE2期间,大马产业价格较难以跟着扬升,尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何,在他看来,低利率还是对本地产业市场有一定的帮助,产业价格至少可持稳现有水平。

况且,通胀走高的预期,会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业,作为保障其财富的一种护盘手法。