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国人收入 只够承担可负担屋

2022年12月25日

独家报道:李治宏、王康妮

升息通胀让国人吃不消
可负担屋成为首选

上星期探讨了整体产业市场明年的展望,这期开始,进一步和大家分析各个产业次领域,包括住宅、工业产业、办公产业及零售产业明年的可能走势。

住宅产业或房产,是整个产业领域的龙头老大,产业市场将近70%的交易和成交总值都来自这个主要次领域。

所以,房产领域的荣衰,很大程度上将是整体产业市场走势的阴晴表。

众所周知,国内产业市场,尤其是住宅产业,过去几年一直都面对供过于求,以至滞销的困局。

疫情、行动管控令(MCO),加上通货膨胀、利率扬升等因素的影响,国人收入增长也远远追不上通胀,令房产市场过去几年越来越偏向可负担房屋,或售价50万令吉以下房产的销售。

改用较低规格建材

再加上建筑材料飙涨,导致建筑成本的大幅走高,发展商却不敢动辄调高屋价,以免进一步打击原已欠佳的房产销售,促使不少发展商重新调整手上新房产项目的组合,趋向于推出建筑面积较小的房产单位,而这股趋势会在2023年延续。

符儒仁

产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁就指出,随着建筑材料价格扬升20至50%,发展商除了改为兴建较小型的房屋,也调整新建房屋的规格和用料,改为采用较低规格的建筑材料。

“例如,过去向来使用符合欧美市场要求的建材,如今发展商改为使用中国或本地的材料,以尽量控制房屋价格,确保不会因为建材涨价而调高屋价,让房屋售价仍保持在可负担的水平。”

卢建颖

负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出,基于建筑材料成本扬升,新山有地房屋例如双层排屋,价格已从60万令吉扬升至70万甚至80万令吉。

他说,由于当地市场无法负担这类价格的房屋,目前可以看到,发展商纷纷改为兴建较小型的房屋。

“例如,发展商过去推出很多建筑面积1500平方尺(20×75)的有地房屋 ,如今改为推出1170平方尺(18×65)的房屋,好让房价维持原有水平。

“这股趋势会延伸至2023年。”

白圣意

可负担价格VS可负担房屋

E|WTW另一名董事白圣意说,北马有不少发展商都暂停推出新楼盘,以及重新检视手上项目的发展细节,以符合当前的市场需求。

换句话说,疫情期间购屋者寻求更大空间的房产,但如今由于建筑成本高涨,为了维持屋价,市场趋势已走向较小面积的房屋,毕竟房子建好了能卖出,发展商能获利,才是王道。

曾爱珍

针对这点,大马房地产中介师协会(MIEA)会长曾爱珍指出 ,如果新房屋的面积较小,最重要的是,价格是否也跟着处于可负担水平。

“当我们提到可负担房屋,一般是指价格可负担,但如果房子空间太小按每平方尺计算的话,其实并非真正的可负担。

“人们需先弄清楚,可负担价格和可负担房屋的区别。如果面积只有400平方尺或更低,这并非真正价格可负担的房屋。”

薛国龙

若外国买家回流更理想

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙指出,2023年全国住宅市场还是深受供过于求的问题困扰,但只要外国人大举回流,市场展望向好。

他预期巴生谷房产市场走势明年会比今年好,槟城房市会回温,柔佛市场则依然仰赖新加坡人和在狮城工作的大马人的需求。

政府或也应重启拥屋计划(HOC),豁免印花税措施也有助为市场保温。但他强调,最重要是能吸引外资回来,没有外资,住宅市场难有太大作为。

“这是因为内销市场受制于国人收入增长太慢,须等经济好转,国人收入增加,才有望改善。

“希望新政府可以认真搜集市场的反馈,真正解决房屋市场的问题,而非头痛医头,脚痛医脚。”

陈建明

多重因素致消费情绪疲弱

产业咨询公司大马永利行(Raine and Horne International Zaki & Partners)执行董事陈建明认为,利率持续扬升、通胀飙升、全球地缘政治紧张局势,以及原油价格持续上扬,导致消费者情绪疲弱,购屋者也可能变得犹豫不决。

共管公寓首当其冲

此外,建筑成本飙升、建筑原材料供应链中断和短缺,以及建筑工人短缺,将继续影响发展商的利润,导致他们在推出新项目时变得愈加谨慎。

他说,另一方面,市场上持续出现新的共管公寓或公寓项目,在供应不断增加的同时,也令购屋者有更多选择,这或将导致共管公寓/公寓的销量放缓。

“通胀导致生活费扬升,这或将影响购屋者尤其是中下阶层的买房计划,这或将令共管公寓/公寓的销售首当其冲,因为这市场领域更多是以中下阶层为目标客户群。”

大马利率相对偏低

曾爱珍说,尽管国家银行明年料将进一步升息,但其实我国利率仍然偏低,只是回到2019年的水平,因此购屋者无需过于担心。

她指出,当政治和经济稳定,就业市场回稳,市场恢复信心,产业市场走势也会相应回温,而国家产业资讯中心(NAPIC)早前公布的今年第三季产业数据就已印证了这点。

“尤其是最近我国第15届大选后成立团结政府,新首相拿督斯里安华也在国会通过信任票一关,市场信心进一步加强。

“因此,我们可看到人们对产业市场的信心已经回笼,明年产业市场的整体展望乐观。当然,我们仍面对一些逆风,例如全球经济衰退阴影与日俱增,高通胀持续等。”

她认为,如果潜在购屋者仍基于种种考量而暂时不买房,那么其实租屋也是不错的选择。

“当然,不要永远都在租屋。如果你很喜欢租屋所在地区,可以考虑在当地物色和买下心仪的单位。”

巴生谷房市展望:经济好坏需求不变

薛国龙和符儒仁异口同声的强调,巴生谷是全国经济中心,人口稠密,也是国内最大的产业市场,无论经济好坏,房屋需求始终保持殷切。

符儒仁说,2023年巴生谷房产市场展望谨慎乐观,国人仍有很多储蓄,但目前最大的担忧是生活成本扬升及全球经济衰退。

“中国松绑防疫清零政策是一大好消息,因为大马依赖中国贸易、投资和游客。此外,与中国经贸、旅游往来密切的大马人将从中受惠,有更强的购买力。”

槟州房市展望:有地房屋保持强韧

白圣意说,2023年槟州房产市场展望谨慎乐观,因为房屋仍是人们的生活基本需求,大马人长期仍希望买房。

由于槟岛土地有限,有地房屋仍会保持强韧,中档房产则主要集中在威省。

高楼住宅仍有滞销,特定地区的高楼住宅供需失衡,新港、湖内等地区比较多新的高楼住宅项目,导致市场供应过剩,需要一段市场被吸纳。

有地房屋价格将企稳,高楼住宅方面,特定地区的高楼住宅价格会下跌。

柔佛房市展望:捷运助消化滞销单位

柔佛方面,卢建颖指出,柔州高楼房产是全国滞销情况中最严重的,但今年首9个月,高楼住宅成交量和总值都有所改善,滞销单位数量有所减少。

滞销单位90%都是价格50万令吉以上,而售价50万令吉以下的高楼住宅销售表现仍良好,相信2023年会维持同样态势。

如火如荼施工中的柔新捷运(RTS)是有利柔南房市的大好因素。

薛国龙指出,新山房屋市场获得过去2年疫情期间被压抑的需求(pent up demand)所推高,尤其是在新加坡工作的大马人,例如月薪4000新元者,折合马币就有1万2000令吉以上,过去两年防疫管控期间累积下来的这笔储蓄是一大笔钱。

所以今年4月国门重开时,柔南房屋市场表现不错,据悉一些发展商当时每月可卖出50至100间房屋。

曾爱珍说,柔州仍是全国房产滞销最严重的州属,尽管州内特定地区的房产销售不俗。

她认为,滞销问题根源在于供过于求,当局和发展商有必要回到问题的症结来解决,包括发展商在推出新的房产项目之前,进行更透彻的研究和市场调查,而非盲目乐观预见所推出的项目一定会有良好的销售表现。

“升级”住宅自住者趋增

根据PropertyGuru新加坡消费者情绪研究数据,尽管拥有住宅的成本越来越高,但约有54%的受访者表示,有意在未来两年内购买房产,尤其是在老年人和高收入群体中。

虽然2023年经济增长或将放缓,但由于劳动力市场仍处于紧张状态;由于较高的建筑成本,开发商的利润率有所缩减。与去年相比,2022年8月马来西亚半岛、沙巴和砂拉越所有建筑类别的建筑材料成本指数(BCI)增加了0.2%至22.0%,房产价格可能会保持不变。

王秀凤

大马莱坊(Knight Frank)执行董事王秀凤表示,根据观察,越来越多的购屋者都是自住业主,很少有人买房作投资,尽管政府在2020年及2021年推出了拥屋计划(HOC),但这些购屋者未必是首购族。

同时,也有不少业主选择“升级”住宅,因为他们发现呆在家的时间变多了,希望居住环境会更好。人民对于住宅要求有所提升,相信这有助于发展商参考,以便在未来推出房产计划。

曾爱珍指出,2023年将继续是置产自住买家的市场,仍不是一个投资者的市场。

换句话说,大部分购屋者买房是自住,而非买来投资。

她认为,整体而言,有地房屋将继续有很好的销售表现,高楼住宅则视地点而定。

梁海金

3大因素左右购屋意愿

本地主要发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就继续看好房产市场和专注推出可负担房屋,并锁定首购族和自住者为主要市场目标。

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金说,该集团将继续专注在符合市场需求且走势良好的M系列可负担房屋,其中包括城市地区的可负担高楼住宅和市郊可负担有地房屋。

他认为,优越的地点、诱人的价格、实用的装饰布局与设施,是购屋者尤其是首购族考量的3大因素。

2023年房市看点:

●宏观经济将影响微观因素;

●房产供需失衡现象将持续;

●有地房屋和售价合理的房产,需求将保持稳定;

●地点欠佳的已竣工房屋项目将继续滞销,售价料将下滑;

●随着大马人口老化,养老房屋的需求将增加。高楼住宅和首要地区的房屋价格料保持稳定,或只是稍微下跌;

●远离市中心、经济基础较小,出入不方便的有地房屋项目,销售表现料持续欠佳。

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期待新预算案 捎来买房好消息

2022年12月14日

期待新预算案,
提振房市减轻负担

即将踏入2023年,在新政府执政下,我国房地产走势会否掀开新篇章?

根据亚洲最大的房产科技集团居外IQI预测,我国房地产价格在2023年上半年将保持稳定,下半年则有可能开始上涨。

其子公司IQI土著部门主管慕哈兹洛在文告中说,新政府已表明将修改2023年财政预算案,以更贴近其政策重点。

“我们预计预算案中与房地产相关的措施在修订后将集中在两个关键领域,即房屋市场的负担能力及可及性,另一方面是稳健的财务管理,以支援经济增长和就业。”

他说,房屋负担能力和可及性可能会是新政府的首要政策重点。而这些政策将回应我国高昂的生活成本压力,以及B40群体和年轻人购房的长期存在障碍。

慕哈兹洛指出,新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担,包括首付援助、可负担房屋奖掖、通过抵押担保和类似保单的减少长期费用。

“房地产行业期待新政府继续提供稳固的金融和经济管理。”

他说,稳定的宏观环境将为2023年下半年及以后的房地产市场提供稳中向好的基础。

国内生产建材降低成本

另一方面,建材成本高涨是影响房产市场的因素之一。建材成本对2022年的新建房屋带来严重影响,目前的钢材、砖块等价格已大大低于早前最高价格。

慕哈兹洛说,今年9月份的钢材单价指数较8月份的高点下降约2%,但与2021年同比,仍高出约9%。砖块、钢材和金属材料价格也呈现相同的演变趋势。

“与长期水平相比,我们预计2023年主要建筑材料的价格将保持高位。这可能将限制新房产供应,间接帮助发展商进一步推销未售出的单位。”

他说,可负担房屋的利润已经很低,不断膨胀的建筑成本可能让承包商无法完成建设项目,因此当建筑材料高昂时,很难在经济许可下兴建可负担房屋。

因此,他认为,解决方案是继续在国内生产主要的建筑材料。

“建材成本上涨皆因俄罗斯与乌克兰战争造成。”

新修订的预算案可能推出的措施,料有助降低买房负担。

良好经济政策稳投资者信心

慕哈兹洛说,良好的财政管理和经济政策可为本地企业和外国投资者带来信心,从而刺激投资、就业和收入增长,产生连锁效应。

“收入增长是影响房产市场表现的关键因素,而良好的经济管理则是收入增长的关键因素。”

他说,在2020年、2021年和今年初,发展商削减了各层面的供应单位,包括计划中的房产、兴建中的房产和市场上的房产。这让他们能够清理库存单位,显着改善许多地区的供求平衡。

“最近两个季度,发展商显得更有信心。新房产的启动、竣工和计划供应量均以两位数的速度增长。”

慕哈兹洛说,市场上的各类房产项目销售都会取得不同结果,一些项目较快售罄,但地点或设计较差的开发项目则萎靡不振。

他认为,房屋销量的成功与否,取决于是否能够打造让买家产生购买意欲的房产。其中房屋地点、面积和设施都是关键要素。

他说,今年我国的通货膨胀率为3.3%,而全球通货膨胀的平均率则是7.4%。庆幸的是,房屋成本的涨幅比其他消费品低。

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买房,一定能抗通胀吗?

2022年04月29日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

买房,
未必是最好的抗通胀方式..

随着经济逐渐复苏和人民纷纷领取到公积金的1万令吉特别提款,大马如今正是物价腾涨、市场充斥热钱的时候。再加上令吉在近期面临贬值的压力,预计接下来会出现更强劲的通货膨胀。

在这样的情况下,许多人往往会打算把钱投资在房地产等具有保值、增值特性的资产,以对抗来临的通货膨胀。但想要让这个投资的策略成功,还必须慎选购买房地产的地点和价格等诸多因素。

买房抗通胀

跟黄金一样,房地产是对抗通货膨胀的最佳工具之一。事实上,从过往的数据来看,房价只有在某些时候会出现短暂的停滞或下跌,并且在长期而言都是持续走高的。

国家产业资料中心的马来西亚房价指数显示,大马全国的平均住宅房屋价格在2021年达到43万4758令吉,比2010年的21万7857令吉上涨了接近一倍!

在这段期间,房价一直都持续录得增长,甚至在2011年、2012年和2013年个别取得10.9%、13.9%和11.2%的双位数增长率。

物价更贵了

相比之下,令吉的购买力在2010年1月到2021年12月期间因为通货膨胀而贬值了超过25%。根据大马统计局的资料,在2010年1月时可以用100万令吉购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以大约125万令吉才能买得到。

回看目前的情况,如今建筑材料价格高涨,相信发展商在接下来将别无选择地把调高的成本转嫁给买家,从而促使房价居高不下。

同时,政府今年也拨出了大笔款项,用来推动我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku)、一马房屋(PR1MA)的先租后买计划和房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan)等协助人民买房的措施。

由此可见,现在不管是买房自住或者投资都是非常好的一个时机。然而,想要购买房屋并不能掉以轻心,并且需要更加谨慎地做好调查和筛选。

50万令吉以下房子受落

从现在的情况看来,相信市场会以健康与实质的需求为主,尤其是那些价格50万令吉和以下、适合作为首套房子的可负担房屋。

比如林上海资本公司(Lim Seong Hai Capital Berha)近期收购的Residensi Laman Segar Hijau为例,这个位于蕉赖的公寓项目就包含了30万令吉的直辖区房屋(RUMAWIP)单位和50万令吉左右的公开市场发售单位组成。

在发售后不久,项目当中的RUMAWIP可负担房屋单位已经获取100%的认购,同时开放给公众购买的公开市场单位也已经售出70%,足见产业在选择地点、制定价格和规划类型方面的重要。

每一名房屋买家和投资者的风险偏好、财力和预期的投资回报等都不尽相同,但只要把握好这几个要点,就能找到一间低风险且具备出色投资潜能的房地产。

滞销量曾 发展商应更谨慎

马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,我国的住宅房屋滞销单位数量在2021年达到新高,共有总值227.9亿令吉的3万6863间房屋卖不出去。

对于这种情况,尽管很多发展商会为这些单位提供更诱人的销售配套以求清货,并且为买家带来更多的选择,但我认为发展商还是应该在接下来推出新项目方面更加谨慎,尤其是在选址和定价方面。

否则一旦手头上的滞销单位数量累积过多,就会面临现金流和营运方面的问题,同时也会造成市场上的滞销房屋持续增加,对整个行业造成影响。

一般上,造成房屋难以找到买家的常见原因之一,是有些发展商没有经验或者没有做好市场调查和研究,因此失误投资在一个差强人意的地点。

这些地点不受人们欢迎的原因,往往是因为基本的生活设施配套不齐全,比如缺乏公共交通系统和高速公路等等,加上有些距离市中心太远,所以导致兴建的屋子无人问津。

第二个常见的原因,就可能是出自于发展商的名声和建造品质方面,从而导致市场对于他们的项目信心不足。

滞销原因因地区而异

无论如何,造成滞销房屋的原因不能在根本上一概而论。这是因为,房地产毕竟是受到很多因素左右的资产,诸如所处的地点、社区环境和基础设施、房屋类型、房价、发展商的财力和项目施工品质等,都是能够决定一个房地产项目能否成功的要点。

换言之,每一个地区出现滞销房屋的原因都不尽相同。以吉隆坡为例,这个地区可能是因为限制国境的出入而导致外国买家和投资者减少,进而影响了很多高价位房地产项目的销售,所以才会有房屋单位滞销。

所以只要选对地点、定价合理,再加上良好的发展记录和建造品质,相信就不会出现滞销的问题,并且让市场把如今高企的滞销房屋单位逐渐消化。

 

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建商盼供应商涨价慢慢来

2022年03月25日

建材价格涨太快,
建商真的吃不消了。

由于洋灰和预拌混凝土的价格暴涨,柔佛华人建筑商工会和马六甲建筑商工会,联合呼呼生产和供应商控制涨价幅度。

柔佛华人建筑商公会会长江永强。

柔佛华人建筑商公会会长江永强和马六甲建筑商公会会长拿督林浩然发布的联合文告,建议供应商制定涨幅机制,比如说在6个月至1年里的时间逐步涨价,不要一次性起价,而且毫无通知。

文告指出,自本月16日开始,各品牌的洋灰陆续跳涨售价约每公吨70令吉,平均涨幅超过20%;两日后,以洋灰为主要生产原料的预拌混凝土也跟着涨价,每立方米售价涨30至40令吉。

同时,这两个公会也希望供应商能“锁定价格“,现有的工程继续以协议好的价格供货,实践“旧工不涨、新工另议”的协商精神。

建商成本近期在无预警情况高涨,许多建商被迫亏本开工,而且涨价幅度太大所带来的影响层面甚广,包括加速通货膨胀,也让房价更加贵。

两个公会希望生产和供应商本着唇亡齿寒,同舟共济的精神,接受上述建议。

建筑合约应允价格变动条款

另一方面,他们也希望政府、如马来西亚绘测师协会(PAM)和马来西亚工程师学会(IEM)等单位,允许建商在建筑合约中列入价格变动(VOP)条款。

“在我国,私人建筑商工程向来引用PAM和IEM的合约格式,当中有一则条款严格列明:不允许建筑商在工程展开后,向业主要求建筑材料价格差价的索偿。”

但事实上,在2021年建筑材料成本大幅增加后,政府项目已经提供价格变动或价格变动补贴。

“因此,我方认为目前PAM和IEM都各自扮演着重要的角色,必须重新审视这个攸关建筑商生存条款的公平性质,避免‘一行两制’,为马来西亚建筑经济生态建立新平衡点。”

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通胀梦魇 美国人不敢再炒房

2021年11月18日

什么能制止美国人的买房欲望?
答案是:通胀。

根据美国劳工统计局数据,10月消费者价格指数(CPI)12个月内上涨了6.2%,且连续5个月按年增长超5%。

这是美国30年来最高的通胀率,震惊全球。

这也成了美国总统拜登和美联储如今面对的最大挑战,经济未从疫情中全面复苏,促使美联储不敢贸然调高利率,但过去的政策和救市方式,却也让他们无从下手降低通胀。

市场甚至悲观预期,美国将长时间处在一个超级通胀的环境。

而通胀率飙高,部分也来自于房价的飙涨。

美国劳工统计局数据显示,在2020年10月至2021年10月期间,住所(房租、房价)平均售价上涨7万美元(约29.14万令吉),按年上涨3.5%,涨幅回到2019年9月之后的高位。

再买不起大件物品

根据全美房地产经纪人协会11月10日公布的数据,美国房租和房价也继续呈现上升趋势,与9月份相比,10月份租房成本上升了0.4%。单户现房的销售价格中位数比一年前攀升了16%,达到36.37万美元(约152.04万令吉)。

央视网报道,这场通货膨胀危机致使数百万美国人退出房地产市场,许多家庭几乎无法负担房屋、汽车等重要物品的开支。

美国房价今年以近20%的速度快速增长,主要是因为美联储每月大量购债,从而使抵押贷款利率处于低位,刺激了很多人购房欲望。

同时,加上疫情影响了房屋供应,促使房价持续上涨,换来了租金、保险金、房产税等共涨,支撑起更高的通胀。

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“买不起”,发展商难涨价!

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价?这个问题在近期沸沸扬扬,市场看法不一。

但其实,我国房屋价格指数去年只涨了0.6%,从2013年到2019年期间,该指数的增幅其实逐渐放缓,已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为,这些年来房价增速变慢,一是因为政府打房措施见效,再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出,政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施;同时,国家银行也逐步收紧货币政策,从2010年开始逐步升息,导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况,而且还逐年变糟。2015年,滞销房产约为1万2200单位,但到了去年,数目已增至5万3200单位。

白文春认为,房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年,大马家庭收入平均每年增长7%,但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年,房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平,而到了2019年,这个比率进一步攀升至4.5倍,显示对于大部分大马家庭而言,他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示,只有房屋无法负担比率低于3倍,房屋价格才算是处于购屋者可负担水平,若是超过4倍,则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重,我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争,因此在现阶段而言,发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗?

既然房屋短期内不太可能涨价,那是否有可能反过来继续跌价?

白文春指出,我国房价上一次下跌已时超过20年前的事,即1998及1999年。当时,在亚洲金融风暴下,大马经济1998年大幅萎缩逾7%,导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是,诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升,这股涨势也延伸至今年初。

“我想,这主要是由于第二轮量化宽松政策(QE2)及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升,也可能助长了房价涨幅。”

同样的,中国主要城市产业价格去年上扬后,今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2,但他相信,低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策(QE1),以及当时同样的低利率环境期间,大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而,基于我上述提到的各项因素,我相信当前美欧推行的QE2期间,大马产业价格较难以跟着扬升,尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何,在他看来,低利率还是对本地产业市场有一定的帮助,产业价格至少可持稳现有水平。

况且,通胀走高的预期,会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业,作为保障其财富的一种护盘手法。