产业和产业股
孰优孰劣，因人而异

独家报道：李治宏

买产业，还是买产业股，何者比较好？

认为买产业比较好的人，是因为他们觉得，买了产业就是业主，尤其是有地房产，有地又有屋在手，比较踏实。

但赞同买产业股更好的人，则认为与其耗费至少数十万令吉买产业，倒不如以区区几千令吉买产业股，“小刀锯大树”之余，还可以随时套现，不像产业不易转手而资金被套牢。

那到底何者才是更好的投资？《南洋商报》找来多位本地金融与资本市场的专家，包括公务员退休基金局（KWAP）、跨国企业咨询服务公司、企业重组与上市咨询公司、资产管理公司高层、本地上市产业公司董事，以及产业股分析员，为你分解。

事实上，产业和产业股孰优孰劣，没有确切的答案，而且因人而异。

而且，产业股其实也可分成几大类。例如纯粹进行产业发展业务的公司（纯发展商）、产业投资信托（REITs）、产业信托（Property Trust）、兼做产业发展业务的建筑公司，以及业务涵盖产业的大财团等。

隆雪中总金融及资本市场组副主任叶冠名就指出，买产业还是产业股比较好？其实这端看个人的目的和目标。例如，你追求的是投资回酬，还是流通性？

胥视个人需求

叶冠名也是德勤（Deloitte）企业咨询服务私人有限公司合伙人兼执行董事，该公司主要业务为企业融资咨询服务。他指出，买产业股只需付出特定的小笔费用，涉及的交易成本远低于直接买产业。

而且，买产业涉及的资金很大，若要转售，5年后转售才能豁免缴付产业盈利税，但5年内任何事都可发生，也可能发生另一场金融或经济危机。

“如果你现在买产业做投资，准备5年后套现，让孩子升学，但偏逢经济危机，这笔投资怎么办？

“如果我了解产业，而且有关产业是坐落在很好的地点，那么就买产业。

“但如果我什么都不懂，就必须多元化投资，包括买产业股。所以，一切视乎个人的需求。”

产业有资金套牢风险

马来西亚中华总商会（中总）中央理事暨金融与资本市场组主任李有全则认为，与其耗费数十万令吉买屋，倒不如花费几千令吉买产业股。

李有全也是砂拉越建商三毛控股（SUNMOW，03050，LEAP）执行董事。他指出，购买产业是一种高杠杆的投资，例如售价100万令吉的产业，须先支付约20%即20万令吉的首期付款和其他费用，而在利率持续扬升、经济放缓之际，比较难以出租产业。

产业股可随时脱售

反之，买产业股，可随时脱售，到时手上有一笔钱再来买产业也不迟。

而且，购买产业股，其实等同投资于一家发展产业的上市公司，并成为这家公司的股东，间接的涉及有关产业部分拥有权。

他补充，如果只想买产业，不想买股票，那么如果产业所在地点良好，由于国内产业价格目前仍偏低，也是购买产业的好时机。

然而，如果所买产业的发展商素质欠佳，则可能面对一场灾难。

这是因为产业是一种高价物品（Big Ticket Item），一旦所买的项目停摆，购屋者已缴付的资金将被套牢，无法转售脱困止损，与此同时却须继续供还房屋贷款，这是购买产业面临的一大风险。

产业股流通性更好

马来西亚中华总商会（中总）金融与资本市场组副主任拿督陈骏贤同样指出，买卖股票的过程很快，可以今天买、明天就卖，流通性很高，尤其是市况不好的时候，可以轻易脱售股票离场。

但产业就不一样，产业是一项长期投资，而且买、卖产业的过程都很漫长，买要几个月，卖也一样，而且都要经过很多程序。一旦市况不好，一般上无法马上转售产业，结果大笔资金被套牢。

“因此，流通性非常重要。”

产业信托股最值得投资

Quin River资本私人有限公司（Quin River Capital S/B）总执行长林丽莎指出，若要拿买产业和产业股做比较，那么产业股当中，产业信托股（REITs）是最合适的比较工具，因为两者都着重回酬和资本升值带来的盈利。

反观如果是纯粹从事产业发展或建筑业务的产业股，则有所不同。

她指出，REITs的好处众多，包括流通性强、专业优质管理、投资产业类型多样化，以及可以同时投资国内和海外不同市场的产业。

而且管理良好的REITs，继续给予股东很好的常年收入，5.5%至7%的年回酬率仍是一个很好的投资。

“别忘记，投资REITs取得的收益豁免缴税。”

隆雪中总金融及资本市场组组员湯絜惠指出，买产业涉及一大笔钱，问题是每个人手上的资金都有限，所以必须精挑细选。

“直接买产业的话，一旦产业升值，尤其是大幅度升值，你转卖出去，可以赚很多钱。

湯絜惠也是公务员退休基金局（KWAP）私募基金助理副总裁，负责另类投资。她指出，买产业股，尤其是REITs，可以跟这家公司一起增长，同样长期有机会赚很多钱。

买产业股应注意哪些？

“你是要进行长线投资，还是短线交易？先弄清楚这点。”

曾担任大马特许金融分析师协会会长的李有全说：“我会选择一家管理良好、现金流强劲、负债较低、过去两三年疫情期间仍有盈利记录，并成功渡过经济风暴的产业股，而且有派发股息给股东。

“作为一名投资者，我当然希望我投资的公司有派发股息给我，而公司不能总是以经济不好为由，不派发股息给股东。”

优先考量公司基本面

湯絜惠指出，无论是产业股或其他行业的股项，买股票一定要优先考量公司的基本面，尤其是管理层的营运记录，这点非常关键。

曾担任企业重组顾问，目前是Claritas Capital 私人有限公司董事经理的陈骏贤指出，购买产业股，除了有关公司的财务状况和营运记录，还要看经济周期。

例如，当经济处于下跌周期时，买主应攻可负担房屋的产业股；而当市场很炙热时，则应购买主打大型综合城镇项目的产业股。

“个人认为，那些涉及酒店、商场项目的产业股是潜在的选择，因这些领域正从经济复苏中受惠，目前是振翅待飞的时候。”

他补充，其实很多散户投资者不知道的是，市场上还有产业债券，而且提供高达6%至7%回酬，但至少须投资数十万令吉，一般散户投资者不容易投资。

产业可转换优先股

“很多散户投资者不知道的是，大马交易所也有些产业可转换优先股，有提供8至9%回酬率的潜能，而且是任何散户都可以轻易的投资。

“这些都是追求流通性，又不想股价波动激烈，寻求尽可能降低风险的产业股投资者的替代投资选项。”

叶冠名则认为，基于普遍预估全球经济今年将会衰退，当投资产业股时，应选择产业项目滞销风险相对较低的公司。

例如，购买主要发展有地产业的产业股，会比主打高楼住宅的产业股相对安稳。

产业股当前的催化剂？

兴业研究产业股分析员龙国雯指出，估值偏低、产业市场伴随经济复苏，以及国内升息步伐放缓，是产业股的3大利好因素。

为此，她建议增持产业股，并认为产业股有很好的上升潜能，有望跑赢大市。

她接受本报电访时指出，国家银行在1月19日的最新货币政策会议中暂停升息步伐，升息周期料将在今年上半年放缓，而我国去年11月大选政权更替后，政治变数有所减少，这对整体经济和市场情绪都有利。

她建议考虑IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）和双威（SUNWAY，5211，主板工业股），主因是这2只产业股不仅持续录得强劲的房屋销售，也同时涉及产业投资业务，旗下拥有国内主要的大型购物商场，将从商场客流量已恢复疫情前水平的利好因素中受惠。

令吉汇率明显回升

李有全指出，国内政治局势在第15届大选后渐趋稳定，团结政府去年11月杪上台至今所推行的种种政策与措施，显示国家正逐渐朝向正确的方向前进，这是一大利好因素。

令吉汇率明显回升，是另一个主要催化剂。

“去年跌跌不休的令吉汇率，过去两个多月来持续升值，是团结政府上台以来，大马前景开始向好的一大表征。

“令吉兑美元汇率已从去年11月大选前的4.70令吉左右，已大幅度回升至目前的4.30令吉左右。”

他强调，令吉其实也是观察外资动向的一个温晴表。当外资不来，令吉下跌；反之，当外资开始回流，令吉跟着扬升。

陈骏贤指出，中国解除清零政策是大马产业市场的一大转机。其中一个原因，是长达3年的清零政策和受困国内，许多中国人想要出国及在海外置产。

“去年，当全世界产业领域都下坡时，只有新加坡产业市场逆流而上，主因是许多香港人到狮城置产，推高了狮城房价。这显示，当中国人大量涌入时，将推动大马产业市场。”

他说，大马也在法律方面拥有一定的优势，例如允许外国人购买永久地契产业，而泰国和印尼则不允许。此外，外国人可拥有大马产业的100%持有权，反观泰国仍不允许。

产业股被严重低估？

李有全认为，散户投资者不应错失当前的进场良机，因为目前产业股的估值普遍严重被低估。

他指出，估计至少60至70%的产业股估值低于每股净有形资产（NTA per share），大部分产业股现有股价只有每股有形资产的半数。

除了每股净有形资产，也要看现金流。在1997/98年亚洲金融风暴期间，当时有许多产业股估值同样被低估，但却面临现金流紧缩问题。

本益比是重要指标

此外，本益比也是非常重要的指标，因为它代表你的投资多少年可回本，以及有关股项能否保持盈利增长。

管理层更是至关重要，包括是否有照顾好股东利益、专注于公司核心业务，是否稳健和降低风险。

李有全认为，面临高通胀，加上许多股项估值仍偏低，散户需现在趁低进场投资，因为只有投资获利，才能抵御通胀。

“如果有能力，而且也做出良好规划，现在是投资的时机，因为现在股价还偏低，不要等到上涨时才进场追逐，那为时太晚。

“你不能什么都不做，而是必须采取行动抵御通胀。如果你只想要买产业，不想买产业股，最终你可能错失一切。

“如果不投资，什么都不做，当股市扬升，资产价值例如产业也会跟着上涨，届时可能掀起另一轮的通胀，普罗大众包括你我，都会受影响。

“对我而言，投资最大的目标，是要保持现有的生活方式和水准，否则在通胀影响下，生活素质将会下跌。”

他说，若说市场或外资还在观望，至少有人在观望，反观第15届大选前，国内政治在那三、四年前一直处于乱局，许多人都不再关注国家政局发展。

“现在市场观望，其实是发现有机会赚钱。所以，现在是投资的时机。而非等到股市上升30%至40%，我们才来进场。”

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建材价格涨太快，
建商真的吃不消了。

由于洋灰和预拌混凝土的价格暴涨，柔佛华人建筑商工会和马六甲建筑商工会，联合呼呼生产和供应商控制涨价幅度。

柔佛华人建筑商公会会长江永强和马六甲建筑商公会会长拿督林浩然发布的联合文告，建议供应商制定涨幅机制，比如说在6个月至1年里的时间逐步涨价，不要一次性起价，而且毫无通知。

文告指出，自本月16日开始，各品牌的洋灰陆续跳涨售价约每公吨70令吉，平均涨幅超过20%；两日后，以洋灰为主要生产原料的预拌混凝土也跟着涨价，每立方米售价涨30至40令吉。

同时，这两个公会也希望供应商能“锁定价格“，现有的工程继续以协议好的价格供货，实践“旧工不涨、新工另议”的协商精神。

建商成本近期在无预警情况高涨，许多建商被迫亏本开工，而且涨价幅度太大所带来的影响层面甚广，包括加速通货膨胀，也让房价更加贵。

两个公会希望生产和供应商本着唇亡齿寒，同舟共济的精神，接受上述建议。

建筑合约应允价格变动条款

另一方面，他们也希望政府、如马来西亚绘测师协会（PAM）和马来西亚工程师学会（IEM）等单位，允许建商在建筑合约中列入价格变动（VOP）条款。

“在我国，私人建筑商工程向来引用PAM和IEM的合约格式，当中有一则条款严格列明：不允许建筑商在工程展开后，向业主要求建筑材料价格差价的索偿。”

但事实上，在2021年建筑材料成本大幅增加后，政府项目已经提供价格变动或价格变动补贴。

“因此，我方认为目前PAM和IEM都各自扮演着重要的角色，必须重新审视这个攸关建筑商生存条款的公平性质，避免‘一行两制’，为马来西亚建筑经济生态建立新平衡点。”

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价？这个问题在近期沸沸扬扬，市场看法不一。

但其实，我国房屋价格指数去年只涨了0.6%，从2013年到2019年期间，该指数的增幅其实逐渐放缓，已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为，这些年来房价增速变慢，一是因为政府打房措施见效，再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出，政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施；同时，国家银行也逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步升息，导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况，而且还逐年变糟。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。

白文春认为，房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗？

既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？

白文春指出，我国房价上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。

“我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。”

同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但他相信，低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何，在他看来，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。

况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。