Categories意见

发展商迟交屋 买家无法索赔?

2022年08月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

发展商延迟交屋,
买家就一定能获得赔偿金吗?

发展商是否可以免于支付行动管控令(MCO)造成的违约金?

Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中,讨论了这个重要问题。

案情:

申请人(购屋者)于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd(发展商)签署了一份买卖协议,以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中(以下简称项目),称为A-13A-15的住宅单位 (以下简称单位)。

该单位本应于2019年12月30日(“移交日期”)或之前移交给买家。

2020年3月,由于2019冠状病毒病疫情,举国进入封锁状态,砂拉越自然也不例外。

砂拉越与全国其他地区一致,颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)。

根据该法令第10条文,砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人(“部长”)有权采取措施,以减少冠病的影响。

部长可延长限期

同一法令第6条文授权部长,透过州宪法颁布延长任何期限。

部长根据该法令允许的第一个延长期限,是从2020年3月18日至2020年8月31日(以下简称“第一期限”)。

因此,买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金(Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages)期限,将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。

过后,部长援引该法令第10条文,于2020年9月22日发出通知,将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日(以下简称“第二期限”)。

换句话说,由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金(LAD) 。

一般情况下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须根据买卖合约,支付逾期交屋赔偿金给购屋者。

购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知,是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平,因此入禀法庭申请司法审核。

判决:

部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业,这是为了保护该行业,最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令(MCO)期间停工,导致延迟交屋的违约金,是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际,也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。

鉴于这些情况,以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实, 829法令和部长的上述决定不是非法的。

正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样,人们必须顾虑到,当局如果不作出上述决定,会对广大公众造成伤害。

购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核,此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此,购屋者提出的司法审核,必须被视为是一项有选择性的行动,而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。

购屋者的问题是,他丧失了“第一期限”结束(2020年8月31日)至2021年8月30日(发展商移交房屋给购屋者)期间,发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。

购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金,并没有证明部长行使的自由裁量权,不仅对他,且对一般公众都是错误的。因此,可以说这个司法审核申请,动机完全是出于自身利益。

结语:

2020年减少冠病疫情影响临时措施法令允许发展商在上述“第一期限”和“第二期限”内,豁免支付因延迟交屋而必须支付给购屋者的违约金,而且这也是属于部长的权限范围。

 

Categories问诊室

到了完工日, 还没拿到钥匙…

2022年03月22日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

想请问如果到了完工日(completion date)还没拿到钥匙算是正常吗?如果律师一直在拖,该怎么办?

第一次买屋子,感觉一直在被欺负……谢谢您!

Chow Pei Xin


答:

Chow,您好!

在大多数情况下,涉及完工日的整个过程会顺利进行,但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息(Late payment interest)),或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约(SPA), 索取赔偿。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories趋势

禁收订金举措 产业界坐立不安

2021年04月11日

解构被诅咒的房市梦魇(上篇)
独家报道:黎添华

刚过的1月份,一宗看似平平无奇的房屋官司宣判了,但敏锐的业界却开始坐立不安。

这份来自联邦法院的判词指出,基于2015年宪报的房屋发展(控制及执照)法令修订条例中,严禁包括发展商、房产经纪等任何人收取订金。

就此,法庭认为既然发展商违法收取订金,那么购屋者就无需根据买卖合约上的签署日期,来追算迟交屋的赔偿(滞纳金LAD)。作为惩戒,法庭宣判滞纳金得从缴付订金那天开始算起,换言之,发展商要赔得更多。

这标杆性判决让业界哗然,但却不是唯一让他们倍感压力的案件。近5年来,房产界已先后就多起案件所困扰,活脱脱像是被诅咒了的行业……

房产界在过去几年接连被抛下震撼弹,而一些“计时炸弹”也倒数炸开。

情况1:不能收订金,四造都困扰

在上述的宣判中,联邦法院首席法官敦东姑麦文说,由于法律禁止发展商违法收取订金,任何购屋者只能在跟发展商签署合约时,才须缴付10%首期付款予发展商。

滞纳金从付订金算起

如果严格遵守法律,就不会有逾期交屋赔偿金的计算日期,及应从支付订金还是协议正式日期计算的问题,因为那10%和买卖协议(Sale & Purchase Agreement,简称S&P)将同时执行。

就此,在法官认为“发展商指购屋者根据S&P上所注明的原价来追算有关赔偿金,是不公平的致富方式”,以及“购屋者向违约一方索取补偿不存在不公平致富”的前提下,最终发展商被令,赔偿的滞纳金需从缴付订金那天开始算起。

尽管法律严禁发展商收取订金,但这一操作却已在业界存在多时,追根究底这或许与其存在价值有关。马来西亚房地产中介协会(MIEA )主席林文彬就向《南洋商报》解释,其实订金制度在房屋买卖之所以成为理所当然的一种市场作业方式,是可以理解的。这主要是因为发展商、购屋者及中介们都希望,本身能从订金中获得保障。

林文彬

购屋者锁定钟意单位

首先,发展商和中介(非二手房屋)能通过订金制度,减低因购屋者不讲信用而临时变卦的风险。

再来,购屋者也可以锁定自己钟意的单位,不让看中的点位被人横刀夺爱,更能避免发展商随意允许价高者得的乱象。

这也是为何,订金这一环就列在了马来西亚产业中介标准(Malaysian Estate Agency Standards)里头,多年来被中介们视为标准作业流程一环。

此外,从事这行超过22年的他也发现,很多时候,一些购屋者恐怕无法一时间拿出10%的首期,因此订金至少能视为一种购买的诚意,协助他们购买钟意单位。

银行审批房贷
也需参考订金

除了上述3造,银行其实在审核贷款程序上,也需要订金及订购收据等文件来证明购屋者的购买诚意,除了银行存款外,订金也被视为贷款能力的其中一种表现。显然,订金对中介、购屋者、发展商,以及银行都发挥了关键作用。

作为第二代房产中介的林文彬也透露,打从其父辈那一代开始,就已向顾客收取订金,换言之,订金操作在市场至少运作了超过30年。

询及发展商发出的献购信是否就能取代订金,他认为在未签署S&P之前,区区几页的献购信或表格之类文件的约束力并不足。

高炳江

高炳江:逾期交屋
“未必是发展商问题”

若MIEA接触的多以二手房产为主,那么世界不动产联盟(FIABCI)对此课题的看法无疑是更直接且贴切的。

该会马来西亚分会主席拿督高炳江也表示,1月份的判决给了发展商2大震撼弹。首先,由于滞纳金的追算是从收取订金那天开始算起,意味着一旦发展商无法如期完工,那么势必将赔偿更多。

“有时发展商延迟交屋也是‘非战之罪’,因为大家会遇到水供安装不准时、电源供应来得慢,全球局势导致建材短缺、政府政策导致外劳不足等情况,但最后赔偿的却是发展商。”

纳闷法庭裁决

值得一提的是,他也纳闷,尽管法庭的判词中指法律禁止发展商违法收取订金,但是最后赔偿的滞纳金却是从订金那天算起。

“如果发展商违例收取订金,那么可以直接让发展商就自己的过失罚款,可是法庭却是指示滞纳金从订金那天追算,这无疑影响了发展商。”

第二,过往发展商在正式推介项目时,都会借助购屋者提前下订的举动来试探市场热度,以及对有关项目的支持,若不能继续收取订金,那么这将导致发展商很难评估自己即将要推介的项目是否能获得一定的热度。

促政府修法允“订金”存在

从事屋业发展超过30年的高炳江点出,基于订金其实对发展商、银行、经纪来说尤其存在的必要,而购屋者也能以订金来保障自身的权益,因此政府不妨考虑修订法令,允许业界收取订金,好让它更符合现今的业界环境,真正做到保障购屋者及业者,乃至整体业界的发展。

“例如,订金收了不能汇款到发展商的账户。另外,收订金后,在一段时限内若没有办法成交就当做取消。这只是形式,何况若是最后贷款无法批准,订金是可以悉数退还的,购屋者根本没有损失。”

本报尝试向一些中介了解后发现,由于意识到订金的问题,一些发展商开始将订金收了转交律师或中介,因而避开法律追究风险,也成功顾及各方利益。惟各造其实更希望看到政府能通过立法,直接承认 “订金” 的存在。

付了订金一定得买?

另一个让业界思考的是,若法庭认为滞纳金可以从订金当天开始追算,那是否意味着往后一旦缴付了订金,购屋者就得履行购屋承诺?

情况2:一个签名,500项目受影响
无权延长期限 房屋管制处变“橡皮图章”

滞纳金的出现,主要是因为延迟交屋所致,而2019年的另一宗标杆性判决则进一步给了某程度的预警。

过去,根据1966年房屋发展法令的附表G和H指出,任何房屋都得在指定时间内完成,其中高楼为36个月,而有地房屋则为24个月,一旦逾期则得赔偿滞纳金。若发展商能基于客观因素而需要更多时间完工,则可以向房政部长申请延长交屋期。

然而,由于部长不可能长时间亲自审核,即使签名也需胥视部长的时间是否充裕,因此房屋和地方政府部属下的房屋管制处(Housing Controller)会代为签署有关延期申请。

看似一般的程序,但2019年一场来自联邦法院的判决却点出,房屋管制处没有权利延长发展商的交房期限。判决指出,根据 1989年房屋发展(控制和许可)条例中的第11条(3)指出,控制人权力,赋予房屋管制处免除和修改购房者与发展商之间的销售合同条款和条件,与1966年房屋发展(控制和许可)法令相违背。再来,法庭认为,通过修改已签订合约的条款和条件,给予发展商延长完成工程和交屋,侵犯了购房者就延迟收屋而提出损失赔偿(LAD)的权利。

如此标杆性判决影响的不只是当年的那宗案件,因为同一时候,或更早之前,许多项目都已经获得房屋管制处官员的签名,根据马来西亚房地产发展商会(REDHA)的保守估计,目前全国就可能拥有500多个项目受到影响。

黄腾亮

黄腾亮:法令过时
建筑越高越难准时完工

马来西亚房地产发展商会(REDHA)前主席拿督黄腾亮就向本报指出,一旦无法延期,滞纳金将加重整体成本,影响他们的销售净利率。

他也说,该法令距离现今的环境数十年,如今的工程却因为楼层越建越高、设计越见独特、工人短缺、以及平地少见而转往填海或高地地势的关系,所以需要更多时间来完成,换言之,要36个月完工无疑十分挑战。

“以前拿督斯里黄家定出任房政部长的年代是不允许延长交屋期,但当时的情况和现在不同,不能一概而论。”

一名不愿具名的发展商就向本报表示,过去的高楼可能只是20楼左右,如今30楼都算普通,而槟城和吉隆坡更出现50楼,甚至60楼的项目,因此现有法令是否符合当今的发展局势,是否与现实运作严重脱节,值得思索。

应考虑外劳等因素

此外,现有的法令是否忽略了许多人为因素,如外劳短缺、现有劳力的技术水平是否达标等,这些都左右着完工期,因此法令或许保障了购屋者的权益,但是却可能忽略了现实的因素,如此下去,恐怕无法真正解决问题的根本。

“这是治标不治本的,尽管法庭一再下判,但是发展商、承包商、工程师和建筑师始终面对现实的问题。”

梁宁芳

情况3:综合项目管理费划一
未获分层地契 也需分担商业单位费用

同样在2019年,另一起来自上诉庭的案件也掀起业界涟漪。

尽管早前高等法院裁决,共管机构(JMB)有权根据分层管理法令向综合发展项目内,持不同产业类型的业主们征收不同费率的管理费;然而,上诉庭于2019年10月却裁定JMB不能向不同单位的业主征收不同的管理费。换言之,只要综合项目里头的购屋者还没获得分层地契,他们都必须和商业单位划一服务或维护等费用。

拥有超过10年房产买卖经验的产业专栏作者梁宁芳就认为,这一判决自然会左右综合项目的买气。

不利综合项目发展

她说,最先出现的问题是,商业用途业者与购屋者会基于相同服务及维修费,要求彼此使用彼此的空间,届时,购屋者会认为隐私被侵犯。再来,由于商业单位的费用较高,因此购屋者自然也会不满为何需要为商业单位分担。

此外,基于土地逐渐缺乏,综合项目已成为吉隆坡、槟城等地的发展趋势,因此有关判决无疑进一步挑起投资者及发展商的神经,更甚的是,这可能会影响未来发展商打造高端综合项目的意愿。

不过,她认为,法庭的判决是有一定的法律依据,无需置疑。惟,政府是否应针对现有的法令作出修订则可能需要与业界人士商讨才行,否则可能面对法律与现今运作不符的窘境,进而引发更多的诉讼,最终不利整体房产界的发展。

下期预告:1953年限制法令(Limitation Act)修改法案,发展商另一场计时炸弹。