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继承遗产 可选择放弃公寓吗?

2023年12月8日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

敬爱的律师,您好!

我有关于房产权问题询问律师,期望您能拨冗解答,衷心感谢。

大姑妈生前与小叔联名购买了一间公寓并同住。现在遗嘱执行公司通知我,大姑妈将她的房产权转给了我。目前的情况是,这间公寓是99年租赁地契(leasehold),小叔已明确表示不同意在将来的出售中平分收益,他打算继续居住并留给孩子。

我担忧的是,如果小叔未来欠缴了管理费、门牌税、地税、排污费等费用,当地政府是否会向我追讨(因为大姑妈曾告知这些费用小叔不分担)。

请问:
1. 我没住那边,我有权利拒绝帮他还吗?
2. 如果我没还,会被诉讼,冻结户口之类吗?
3. 我是否应该选择拒绝继承公寓一半房产权?
4. 我可否选择继承其他遗产(大姑还有留银行存款,股票基金,国民信托基金公司ASNB等), 只放弃继承这间公寓的一半产权?
5. 如果放弃需要付手续费等吗?

谢谢!

汉诚敬上


答:

汉诚, 您好。

1. 关于是否有权拒绝支付小叔的费用取决于您是否有法定义务来支付这些费用。如果产业已经转让到您的名字,身为业主,您就有责任付这些费用。如果还没有转让,您就没有义务付这些费用。情况跟您是否住那边无关。

2. 请参考#1, 如果您有义务付这些费用但没还,就要看具体情况。例如,如果没有还管理费,公寓管理有权利停用进入公寓的卡。如果没有还门牌税、地税,会被罚款。但是不至于冻结户口。

3. 您需要考虑房产的价值和需要支付的费用。我建议您深思后才做决定。决定权在您手上。

4. 可以。但建议您请参考#3。

5. 这程序是在转让其他产业一起进行的,需要跟办理这程序的人商量。

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父离世遗留数房产 兄弟大争产

2023年10月21日

兄弟争产撕破脸!

家族后代为了遗产对簿公堂并非新鲜事,狮城一白手起家的老汉,从事加龙古尼(回收旧物)发迹,辗转发展成庞大事业,膝下子女成群,身家百万。

奈何在他离世后,子女却竞相争夺遗产,老人家泉下有知,想必捶胸顿足,抱憾不已。

据《新明日报》报道,育有11名子女的洪春雄于2021年1月27日与世长辞,享年99岁。

洪春雄立下遗嘱将位于裕盛路一带惹兰文雅南派(Jalan Bunga Rampai)的排屋分给其中6个孩子,仍住在这间房子的儿子洪华光(67岁)却没有份。

身为遗产执行人的两名儿子洪华兴(65岁)和洪华松是诉方,他们指房子是父亲的,但另一儿子洪华光却指房子是他花钱买的,双方因此对簿公堂。

根据判词,这间房子是在1980年以22万新元(约76万令吉)买下。

诉方的说法,洪华兴和洪华光在1985年签下一份信托契约(Deed of Trust),指房子由父亲购买,他们代为保管。

洪华光却称信托契约是个“幌子”,只是为了误导第三方,好能少还点税。

他称房子是他单独买下的,并提出申请,要洪华兴把另一半的法律权益转回给他。

法官认为,洪华光没能解释父亲这么做能如何省税,这纯属是他个人的揣测,不接受他指信托契约是个“幌子”的说法。

子女却竞相争夺遗产,老人家泉下有知,想必捶胸顿足。

指父没能力买房

洪华光也称父亲是加龙古尼,当年家人租住的房子位于如切一带曼基士路,是一间“亚答屋”,父亲根本没有能力买房。

洪华兴反驳,洪华光所指的三层楼洋房,父亲是主要的租户,并转租房间赚取收入。

此外,根据会计与企业管制局记录,洪春雄是生意人,名下有贸易公司,还把洪华光注册为合伙人。

判词也提到,除了惹兰文雅南派的排屋,洪春雄还以其他孩子的名字买下另3个房产。

考虑了答辩双方的说辞和提供的证据后,法官最终判定房子属洪春雄所有,洪华兴和洪华光只是代为管理,而洪华光也必须在裁决下达后的60天内搬离。(人名译音)

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去世亲人房产 要过户才能卖?

2023年08月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我的一位单身亲人去世了,他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱,他的家人已向法院提出了遗产申请(LA),并计划在之后出售这间排屋。

我想请问,在出售房屋之前,是否需要进行过户手续?

另外,如果成功出售房屋,他的家人是否需要支付房产利得税?谢谢。

Figo


答:

Figo 您好!

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋,并且已经有了买家,那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后,还可以申请另一个庭令 (Order For Sale),直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋,是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面,如果目前还没有买家,或者遗产继承人并不急于卖掉房屋,那么在获得庭令 (LA) 后,可以进行过户手续,将房屋转让给遗产继承人。

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如何追回父亲房子的继承权?

2023年08月9日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

拿督郑博士律师您好!

我在读大学时,父亲因车祸去世。当时,母亲呼吁我放弃所有的继承权,并拒绝了我提出将房屋登记在我和母亲名下的建议。母亲当时利用首购族优惠来说服我,并示意她将在未来帮助我购置房产。出于不想被冠上”不孝子”的名号的天真想法,我选择了让继承权给母亲。

现在我想要购置房产,母亲已经与妹妹一起搬到了别处居住(仍然在大马),并拒绝与我联系。我非常后悔当初放弃继承权的决定。

请问我有什么办法可以要求追回父亲的继承权?

如果我仍然有办法与母亲取得联系,您认为我应该用什么样的论述来说服母亲呢?

被坑害想自杀的儿子上


答:

您好!

如果您已经签字同意放弃所有的继承权,并且法庭也根据这一安排作出了判决,那么您的母亲就是房产的合法所有人。在这种情况下,您无法追回父亲的继承权。唯一的方法是双方坐下来好好谈一谈,讨论您之前放弃继承权的原因。

只有在双方达成协议的情况下,才可以将一部分房产转让给您。同时,我也建议您努力发展事业,自己也有能力拥有房产。

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李玟3亿房产起底 继承人曝光

2023年07月6日

港媒曝李玟
还没签离婚协议便自杀

李玟昨日(5日)轻生离世,生前遗产被曝光,光在香港就手持8项房产,合计价值高达5亿港元(约3亿令吉);由于李玟生前并无小孩,推测遗产或全数由富商老公乐裕民继承!

李玟2011年与加拿大富商乐裕民(Bruce Rockowitz)结婚,男方拥有20亿港元(约12亿令吉)身家,夫妻俩光是在香港已大手笔购入8间房产,总价值达到5亿港元,两人的爱巢家坐拥一大片海景,还有巨大的花园。

李玟与加拿大籍丈夫乐裕民(Bruce Rockowitz)。

早在李玟夫妻俩闹婚变时,香港媒体曾揭露,夫妻俩在香港购入的8间房产中,最贵要价1.5亿港元(约8938万令吉)、位于寿臣山道晓颖花园的豪宅,也是两人的婚后爱巢。(其他房产见表)

据香港媒体《香港01》报导,李玟生前多次晒出夫妻俩爱巢“寿臣山道晓颖花园豪宅”,是由富商老公于2016年借公司买卖形式购入,实用面积达2718呎,连停车位成交价为8200万港元(约4886万令吉)。疫情期间,李玟与丈夫一直留港抗疫,李玟亦不时在社交平台分享生活逸事,令其超级豪宅曝光。

而丈夫乐裕民后来在2020年,不惜缴付15%辣税或675万港元(约402万令吉)税款,再度入市,以4500万港元(约2682万令吉)购入实用面积达1290平方呎的房产。

李玟房产等不少财产都是由夫妻俩一起投资,至于遗产分配,外界推测可能由老公继承。不过,光是演艺收入就很可观,其他遗产推测由妈妈和两个姐姐继承。

李玟在香港手持8项房产,合计价值高达5亿港元(约3亿令吉)。
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独生女继承遗产 22人来“抢滩”

2023年06月2日

原以为自己是独生女
怎么还有其他继承人?

当以为自己是唯一继承者时,却突然有人告诉“你不是唯一一个继承人,还需要和其他人一起继承”,着实是晴天霹雳啊!

中国一名杨姓女子,原以为自己是独生女,可以独自留下父母遗下的房产,怎知事与愿违,意外跑出22个继承人一起来“抢滩”。

杨姓女子想要将父母留下的一栋房产进行过户,困惑着“我不是家中独生女吗?”

根据中国媒体报道,这名住在温州的杨姓女子,父亲和母亲分别在2004年、2007年相继过世,名下留有的一处房产为婚内共同财产。当这名女子前往公证办理继承证时,意外扯出22名继承人,令其相当错愕,父母就她一名孩子,怎么继承人就不是自己一个人?

原来在过户方面,需要根据中国《民法典》第1127条规定,遗产按照下列顺序继承,第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序则为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

所以,杨姓女子父亲的遗产份额就由女子的奶奶、母亲、及女子继承,各占三分之一(女子的爷爷早于女子的父亲过世);同样的,杨姓女子母亲的遗产份额由女子的外公、外皮及杨姓女子继承,各占三分之一。

杨姓女子案例,继承牵扯到四代人,甚至很多亲戚杨姓女子从来都没见过面。

然而,杨姓女子的奶奶、外公及外婆经已去世,因此才会往下延伸牵涉出22名继承人。

而杨姓女子想要完全继承房产,就需要找到所有继承人,但是这些亲戚遍布中国全国各地,有些甚至多年未联络。

皇天不负苦心人。最后,温州县公证处透过为亲戚办理委托、宣告的方式放弃继承权,最终杨姓女子费尽千辛万苦,终于由个人成功继承这栋房产。

温州平阳县公证处相关负责人指出,这样的情况并非个例,法定继承因牵涉到转继承,代为继承的问题导致关联亲戚众多,就如杨姓女子的这个案例,继承就牵扯到四代人,甚至很多亲戚杨姓女子从来都没见过面。

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哥哥要霸占店铺 还断我水电

2023年05月19日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

您好,请问我父亲有留下一间店铺,是在我和哥哥两个人的名下,这30多年以来哥哥没有给我一分钱,也没有给租金。现在孩子长大了,哥哥一直霸占店铺要留给自己的孩子。

我曾经和哥哥谈判,但是他不听。他担心我找律师提告,所以静悄悄结束店铺的生意,切断水电,可是我还住在店铺里,也没有通知我一声。如今我想出租或卖店铺也不可以,请问我可以怎么做?可以告他上法庭吗?

Ong


答:

Ong, 您好。

根据您的描述,您和您的哥哥都是您父亲一间店铺的业主。

作为业主,您们有权出租或出售该店铺。根据法律,您的一半产权可以留给您的孩子,同样地,您哥哥的一半产权也可以留给他的孩子。

我建议您和您哥哥好好商量如何处理这间店铺。由于该店铺是联名的,任何决定都必须得到双方同意。另外,您们也可以考虑将您的一半卖给您的哥哥,或者将他的一半卖给您。只要双方同意,就可以找律师处理产权转让事宜。

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放弃遗嘱份额 可随意要回?

2023年04月5日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 

问:

郑律师,您好!

我母亲在2012年有立遗嘱要将房子平分给3个儿女,但是在2016年有另外立了遗产认证书,将其中的一个份额给我。可是现在,曾经发誓放弃份额的大姐要回她的份额,我可以怎么做?

see ying

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see ying,您好!

您说的2016年,您母亲另外立了遗嘱,还是申请遗产认证书?

如果是另外立了遗嘱,需要查阅遗嘱的内容,遗嘱都会注明以最新的遗嘱为准。

如果是在2016年向法庭申请遗产认证书(Grant of Probate),曾经发誓放弃份额的大姐不能随意要回她的份额,一切都必须根据法庭发出的遗产认证书分配的份额。

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妥善分配遗产 立遗嘱很重要!

2023年02月8日

没立遗嘱
继承房产没那么简单

生前有房产却没有立遗嘱,人死后,家人需耗时耗费处理产业继承事务。牵涉的不止继承人的利益,还有许多法律程序要履行。况且每一个法律步骤都要付钱,七除八扣之后,所剩的未必如当初那么多。

执业律师郑文祥表示,有立遗嘱,根据遗嘱办理继承手续是麻烦的。但是没有立遗嘱,法律程序会更麻烦。

在法律的定义上,遗嘱属于私人文件(private document),所以人死后,家属必须向法庭申请遗嘱认证,证明遗嘱的合法性,才可以后续处理分配房产。

 谁有权继承产业?

到底人离世,留下的房产需转名,谁有继承权?

以上问题,有立遗嘱和没立遗嘱有很大的差别,大致上可以从四方面来理解。郑律师提供了以下图表来解释:

在我国,有几项法律可以在分配房产时,作为依据:

  1. 1959年遗嘱法令(1959 Wills Act)
  2. 1958年遗产分配法令(Distribution Act 1958)
  3. 伊斯兰法律(仅限穆斯林)
  4. 1959遗嘱认证和管理法令(Probate and Administration Act 1959)
  5. 1955小额遗产分配法令(1955 Small Estates (Distribution) Act 1955)
没有立遗嘱,房产继承法律程序会更麻烦。

 对于没有立遗嘱的个案,在进一步处理房产转名手续之前,必须厘清两个问题:

第一, 谁可以管理死者的遗产?

第二, 谁是遗产的继承人?

 有两种方法来处理后续事情。

方法一:

家属必须向法庭申请遗产管理证(Grant of Letters of Administration)。由法庭委任遗产管理人,透过管理人转名给受益人。这是根据1958年遗产分配法令来分配的。

 方法二:

若遗产总值不超过500万令吉,家属必须向土地局特设部门申请小额遗产分配。该部门将根据1958年遗产分配法令来分配,发庭令给家属。家属可以凭这份庭令到土地局转名。

郑文祥

郑文祥表示,每一个法律步骤都花钱花时间。要耗时多久,视个案而定。譬如,有些人生前立了遗嘱,但是有家属去法庭挑战遗嘱的合法性,这过程肯定耗时。所以家属在决定采取法律程序之前,应三思后行。

 遗产分配法

若没有立遗嘱便离世,根据1958年遗产分配法令的分配法,主要分给三大类别的人:配偶、父母、子女,同时列出其他亲属供参考。

单身也要立遗嘱

郑文祥强调,无论是单身或已婚,应及早立遗嘱,摒除忌讳。

“不管单身还是已婚,只要拥有不动产,尤其是联名产业,就该立遗嘱。”

至于婚前立了遗嘱者,在婚后必须重立,而根据1958年遗产分配法令,婚后单身遗嘱将自动无效。

另外,单亲父母立遗嘱,一旦再婚,遗嘱也自动无效。

案例:带着儿女再婚的单亲妈妈离世,再婚后没再重新立遗嘱,而再婚前的遗嘱自动无效,因此她的产业必须分给第二任丈夫和前段婚姻的儿女。

郑律师建议立遗嘱应随着家庭变化而随时更新。

 应家庭变化  更新遗嘱内容

家庭状况会因时间推进而有所变化,为了避免遗产纠纷,郑律师建议立遗嘱人应需求更新遗嘱。譬如立遗嘱的时候,夫妻俩还没有孩子。等孩子出生后,就必须更改遗嘱内容。若成年子女结婚,生育下一代(孙辈),也应该适时更新遗嘱。其他情况例如离婚、配偶过世、拥有更多产业、遗产管理人或信托人去世,也需要修改遗嘱内容。 

律师的劝告

一旦房产持有人过世,他的财产必须暂时冻结,不动产也不能变卖。这时候,能让家人动用的金钱,除了手头上的流动现金,就是保险的赔偿和公积金。郑律师劝告大众,若有公积金和购买保险,应尽早填上提名表格。天有不测之风云,在失去家人的时候,这两笔赔偿金可以暂时解燃眉之忧。

Categories意见

祖屋非名下 可申请冻结令?

2022年04月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

兄弟姐妹是否可申请土地冻结令 ,
以保护他们在祖屋的权益?

在未登记在其名下的祖屋,一个家庭内的兄弟姐妹有什么权益?

有些兄弟姐妹虽然不是屋主,但仍住在祖屋是很常见的。那么,兄弟姐妹是否可以根据家族信托要求受益权益 (“beneficial interest”) ,并申请土地冻结令 (“caveat”) ,以保护他们在祖屋的权益?

在 Jaya A/P I.N. Gopal V. Kamala A/P Vengadasalam 案中,高等法庭讨论了名字未在所有权中登记的兄弟姐妹,对祖屋申请土地冻结令的权利。

案情

1)原告是已故阿南登温加达萨兰( Ananthan a/l Vengadasalam,“死者”)的合法遗孀和遗产管理人。

2)她着手将死者遗产,分配给包括她自己和两名孩子,即一个女儿和一个儿子在内的合法受益人。

3)其中一项遗产是一片位于霹雳州近打县怡保的土地,土地编号 PN 96800 Lot 9913S Bandar Ipoh (S), Daerah Kinta,该地段上所盖的房屋地址为 No. 787, Jalan Wayang, Buntong, Ipoh(“该物业”)。

4)该物业是于 1995 年,由死者母亲芭芭蒂(Papathy Vengadachalam a/p Ndam )转让给死者。

5)答辩人是死者的6名姐妹之一,她宣称该物业是其祖屋,由其已故父亲于1952 年 5 月 26 日以1700令吉购买,并登记他们母亲的名下。

6)然而,高庭在原告的书面陈词中注意到,根据一份日期为 1952 年 5 月 26 日的买卖契据,购买该物业的是死者母亲。不过,毫无争议的是,将该物业转让给死者的也是死者母亲。

7)从答辩人的宣誓书中整理和展示的文件中,答辩人声称她和其兄弟姐妹已在该物业中居住了60年以上,而她本人是在那里出生的,她声称,根据《国家土地法典》第 323(1)(b) 条文,她有权获得该物业长达67年的“家族信托中的受益权益 (“beneficial interest under a family trust”。)

8)答辩人强调,交易文书,即日期为 1995 年 5 月 3 日的转移表格(表格 14A)清楚阐明,它是在没有任何金钱代价的情况下,由死者母亲转移给死者的。

9)答辩人声称,该物业的转移是因为他们的母亲无法获得贷款,而转移是给死者是作为一名”纯受托人(bare trustee)”,以从马来亚银行获得融资,重建已破旧不堪的房屋 。

10)另一方面,原告声称,死者生前已花费7万2000令吉在该物业上建造和维修房屋,并展示了死者与承包商之间为此签订的协议。 而在建设完成后,死者也同意其姊妹及其家人占用该物业。

11)2014年某个时候,死者曾两次中风病倒。 此时,答辩人就该物业申请土地冻结令,但原告是在死者于 2020 年4月27日去世后才知道此事。

12) 原告在土地局搜查资料后发现,答辩人于 2014 年 4 月 17 日申请土地冻结令,随后于2020年 9 月 29 日又申请另一个土地冻结令。

13)原告不认同答辩人对该物业有任何权益,且其对该物业的占用,属“无契约租客(tenant at will)”。

14)原告请求法庭谕令解除该房产的第二个土地冻结令。

判决

1)转让表格中完全没有提及该房产是由母亲转让给她的儿子,并以信托方式持有。母亲1995 年将其转移给当时仍在世的儿子,相当于生前的礼物。

2)设立信托的要素是文字的确定性、标物的确定性以及受益人的确定性。

3)答辩人在谁将成为所谓信托的受益人以及比例方面采取了不确定的立场。在其于2014年4月 17日的法定声明中,她声称, 她和其他3个姐妹是信托的受益人,而在 2020年 9月24日的法定声明中,她声称,她和所有姐妹,以及她已故的丈夫是信托的受益人。然而,在她的另一份宣誓书中,她断言她还有另5个姐妹是信托的受益人。

4)答辩人本身不确定,在所谓的信托下, 她和她的3个或5个其他姐妹的份额,或者其已故丈夫的份额。

5)法院观察到,答辩人就该产业提出的第一个土地冻结令,是于2014年4月登记,但没有证据显示,答辩人已及时提起任何诉讼,这对答辩人的案件来说是致命的不利因素。

结论

成立家族信托需要建立以下要素:

(a)文字的确定性

(b)标物的确定性

(c)受益人或对象的确定性

否则,根据家庭信托要求获得受惠权益的兄弟姐妹(其利益未登记),则注定会失败。