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妥善分配遗产 立遗嘱很重要!

2023年02月8日

没立遗嘱
继承房产没那么简单

生前有房产却没有立遗嘱,人死后,家人需耗时耗费处理产业继承事务。牵涉的不止继承人的利益,还有许多法律程序要履行。况且每一个法律步骤都要付钱,七除八扣之后,所剩的未必如当初那么多。

执业律师郑文祥表示,有立遗嘱,根据遗嘱办理继承手续是麻烦的。但是没有立遗嘱,法律程序会更麻烦。

在法律的定义上,遗嘱属于私人文件(private document),所以人死后,家属必须向法庭申请遗嘱认证,证明遗嘱的合法性,才可以后续处理分配房产。

 谁有权继承产业?

到底人离世,留下的房产需转名,谁有继承权?

以上问题,有立遗嘱和没立遗嘱有很大的差别,大致上可以从四方面来理解。郑律师提供了以下图表来解释:

在我国,有几项法律可以在分配房产时,作为依据:

  1. 1959年遗嘱法令(1959 Wills Act)
  2. 1958年遗产分配法令(Distribution Act 1958)
  3. 伊斯兰法律(仅限穆斯林)
  4. 1959遗嘱认证和管理法令(Probate and Administration Act 1959)
  5. 1955小额遗产分配法令(1955 Small Estates (Distribution) Act 1955)
没有立遗嘱,房产继承法律程序会更麻烦。

 对于没有立遗嘱的个案,在进一步处理房产转名手续之前,必须厘清两个问题:

第一, 谁可以管理死者的遗产?

第二, 谁是遗产的继承人?

 有两种方法来处理后续事情。

方法一:

家属必须向法庭申请遗产管理证(Grant of Letters of Administration)。由法庭委任遗产管理人,透过管理人转名给受益人。这是根据1958年遗产分配法令来分配的。

 方法二:

若遗产总值不超过500万令吉,家属必须向土地局特设部门申请小额遗产分配。该部门将根据1958年遗产分配法令来分配,发庭令给家属。家属可以凭这份庭令到土地局转名。

郑文祥

郑文祥表示,每一个法律步骤都花钱花时间。要耗时多久,视个案而定。譬如,有些人生前立了遗嘱,但是有家属去法庭挑战遗嘱的合法性,这过程肯定耗时。所以家属在决定采取法律程序之前,应三思后行。

 遗产分配法

若没有立遗嘱便离世,根据1958年遗产分配法令的分配法,主要分给三大类别的人:配偶、父母、子女,同时列出其他亲属供参考。

单身也要立遗嘱

郑文祥强调,无论是单身或已婚,应及早立遗嘱,摒除忌讳。

“不管单身还是已婚,只要拥有不动产,尤其是联名产业,就该立遗嘱。”

至于婚前立了遗嘱者,在婚后必须重立,而根据1958年遗产分配法令,婚后单身遗嘱将自动无效。

另外,单亲父母立遗嘱,一旦再婚,遗嘱也自动无效。

案例:带着儿女再婚的单亲妈妈离世,再婚后没再重新立遗嘱,而再婚前的遗嘱自动无效,因此她的产业必须分给第二任丈夫和前段婚姻的儿女。

郑律师建议立遗嘱应随着家庭变化而随时更新。

 应家庭变化  更新遗嘱内容

家庭状况会因时间推进而有所变化,为了避免遗产纠纷,郑律师建议立遗嘱人应需求更新遗嘱。譬如立遗嘱的时候,夫妻俩还没有孩子。等孩子出生后,就必须更改遗嘱内容。若成年子女结婚,生育下一代(孙辈),也应该适时更新遗嘱。其他情况例如离婚、配偶过世、拥有更多产业、遗产管理人或信托人去世,也需要修改遗嘱内容。 

律师的劝告

一旦房产持有人过世,他的财产必须暂时冻结,不动产也不能变卖。这时候,能让家人动用的金钱,除了手头上的流动现金,就是保险的赔偿和公积金。郑律师劝告大众,若有公积金和购买保险,应尽早填上提名表格。天有不测之风云,在失去家人的时候,这两笔赔偿金可以暂时解燃眉之忧。

Categories意见

祖屋非名下 可申请冻结令?

2022年04月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

兄弟姐妹是否可申请土地冻结令 ,
以保护他们在祖屋的权益?

在未登记在其名下的祖屋,一个家庭内的兄弟姐妹有什么权益?

有些兄弟姐妹虽然不是屋主,但仍住在祖屋是很常见的。那么,兄弟姐妹是否可以根据家族信托要求受益权益 (“beneficial interest”) ,并申请土地冻结令 (“caveat”) ,以保护他们在祖屋的权益?

在 Jaya A/P I.N. Gopal V. Kamala A/P Vengadasalam 案中,高等法庭讨论了名字未在所有权中登记的兄弟姐妹,对祖屋申请土地冻结令的权利。

案情

1)原告是已故阿南登温加达萨兰( Ananthan a/l Vengadasalam,“死者”)的合法遗孀和遗产管理人。

2)她着手将死者遗产,分配给包括她自己和两名孩子,即一个女儿和一个儿子在内的合法受益人。

3)其中一项遗产是一片位于霹雳州近打县怡保的土地,土地编号 PN 96800 Lot 9913S Bandar Ipoh (S), Daerah Kinta,该地段上所盖的房屋地址为 No. 787, Jalan Wayang, Buntong, Ipoh(“该物业”)。

4)该物业是于 1995 年,由死者母亲芭芭蒂(Papathy Vengadachalam a/p Ndam )转让给死者。

5)答辩人是死者的6名姐妹之一,她宣称该物业是其祖屋,由其已故父亲于1952 年 5 月 26 日以1700令吉购买,并登记他们母亲的名下。

6)然而,高庭在原告的书面陈词中注意到,根据一份日期为 1952 年 5 月 26 日的买卖契据,购买该物业的是死者母亲。不过,毫无争议的是,将该物业转让给死者的也是死者母亲。

7)从答辩人的宣誓书中整理和展示的文件中,答辩人声称她和其兄弟姐妹已在该物业中居住了60年以上,而她本人是在那里出生的,她声称,根据《国家土地法典》第 323(1)(b) 条文,她有权获得该物业长达67年的“家族信托中的受益权益 (“beneficial interest under a family trust”。)

8)答辩人强调,交易文书,即日期为 1995 年 5 月 3 日的转移表格(表格 14A)清楚阐明,它是在没有任何金钱代价的情况下,由死者母亲转移给死者的。

9)答辩人声称,该物业的转移是因为他们的母亲无法获得贷款,而转移是给死者是作为一名”纯受托人(bare trustee)”,以从马来亚银行获得融资,重建已破旧不堪的房屋 。

10)另一方面,原告声称,死者生前已花费7万2000令吉在该物业上建造和维修房屋,并展示了死者与承包商之间为此签订的协议。 而在建设完成后,死者也同意其姊妹及其家人占用该物业。

11)2014年某个时候,死者曾两次中风病倒。 此时,答辩人就该物业申请土地冻结令,但原告是在死者于 2020 年4月27日去世后才知道此事。

12) 原告在土地局搜查资料后发现,答辩人于 2014 年 4 月 17 日申请土地冻结令,随后于2020年 9 月 29 日又申请另一个土地冻结令。

13)原告不认同答辩人对该物业有任何权益,且其对该物业的占用,属“无契约租客(tenant at will)”。

14)原告请求法庭谕令解除该房产的第二个土地冻结令。

判决

1)转让表格中完全没有提及该房产是由母亲转让给她的儿子,并以信托方式持有。母亲1995 年将其转移给当时仍在世的儿子,相当于生前的礼物。

2)设立信托的要素是文字的确定性、标物的确定性以及受益人的确定性。

3)答辩人在谁将成为所谓信托的受益人以及比例方面采取了不确定的立场。在其于2014年4月 17日的法定声明中,她声称, 她和其他3个姐妹是信托的受益人,而在 2020年 9月24日的法定声明中,她声称,她和所有姐妹,以及她已故的丈夫是信托的受益人。然而,在她的另一份宣誓书中,她断言她还有另5个姐妹是信托的受益人。

4)答辩人本身不确定,在所谓的信托下, 她和她的3个或5个其他姐妹的份额,或者其已故丈夫的份额。

5)法院观察到,答辩人就该产业提出的第一个土地冻结令,是于2014年4月登记,但没有证据显示,答辩人已及时提起任何诉讼,这对答辩人的案件来说是致命的不利因素。

结论

成立家族信托需要建立以下要素:

(a)文字的确定性

(b)标物的确定性

(c)受益人或对象的确定性

否则,根据家庭信托要求获得受惠权益的兄弟姐妹(其利益未登记),则注定会失败。

Categories问诊室

单身屋主去世后,房子归谁?

2022年01月27日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

没有孩子的业主,如果没有立遗嘱,去世后,留下的房地产根据法律会如何分配?

Harlem


答:

Harlem,您好!

如果一个人无遗嘱且没有孩子,他或她的财产将根据 1958 年分配法第 6 条 (”Section 6 of the Distribution Act 1958”)以下列方式分配:

  1. 没有孩子,没有父母:妻子/丈夫将获得全部财产
  2. 没有孩子,没有配偶:父母将获得全部财产
  3. 没有孩子,有父母:50% 妻子/丈夫,50% 父母
  4. 没有孩子,没有父母,没有配偶:会传给其他家属
你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories贴士

房产留后人有陷阱

2022年01月8日

留房地产给后代,
但也记得留点现金!

投资房地产可从中赚钱,又可保值,而且华人传统观念要有瓦遮头,自然房地产成为其中留给后人的财物。

但是,房产要留给后人,即使是有写遗嘱,还是要注意细节,避免留爱之余又留下麻烦给家人。

曾德利

知名讲师兼培训师的曾德利律师提醒,如果只有一间房地产留给后人,最好不要联名。

“因为房产继承人可能会对如何处理有关房产,意见不一而发生纠纷,甚至对簿公堂。”

要是有能力给孩子每人留一间房子的话,又该如何安排比较好?

曾德利接受《南洋商报》专访时表示,如果孩子各获分配一间房屋,但价值不同,可用现金来弥补被分配到价值比较低的一方。

因此他提醒,遗产除了房产,最好也能留一些现金:“留房地产是好的,但不要忘记也留点现金,让家人可以均分遗产。”

曾德利也提到,保险也可以达到类似目的,就是投保时委任保险法定提名人,离世后便可利用保险理赔金来弥补有关差额。

Categories趋势

法拍球王豪宅,卖不出!

2021年12月24日

足坛依旧,英雄不再,
球王遗物都乏人问津!

一代球王马拉多纳逝世刚满一年,法院线上拍卖遗产以偿还生前欠下的债务,结果只拍出几件小物品,如球衣、帽子和画,几间房子统统流拍。

马拉多纳的遗产以实物居多,但也欠下一笔债务,BBC曾估算,扣除债务的话,他留下的遗产可能还不到50万英镑(281万令吉)。

底价90万美元的别墅,无人问津,流拍。

这次拍卖,原本期望最少能收入150万美元(约630万令吉),所得会归老马家人以及摊还给债权人,但最终竟只成交2.6万美元(约11万令吉),令人大跌眼镜!

马拉多纳送给父母位于阿根廷德沃托的别墅,也是拍卖品之一,底价90万美元(约378万令吉);而位于阿根廷拉普拉塔的公寓,则标上6.5万美元(约27万令吉)底价。

底价90万美元的别墅,无人问津,流拍。

另外一同拍卖的2辆宝马汽车,底价16.5万美元(约69万令吉)和22.5万美元(94万令吉),以及1辆现代汽车,和房子一样下场~~流拍。

据《世界体育报》报道,一幅马拉多纳身披阿根廷国旗,振臂高呼的油画,以2150美元成交(约9200令吉),也是成交物中最贵的。

而他穿过的战衣和帽子,则以数百至1500美元(约6300令吉)不等价格成交。

相关报道:
已故阿根廷球王-豪宅被拍卖

 

Categories趋势

已故阿根廷球王 豪宅被拍卖

2021年12月19日

已故阿根廷球王,
遗产陆续被拍卖。

 去年11月接受脑部手术两周后心脏病发作去世的“阿根廷球王” 马拉多纳(Diego Armando Maradona),留下了87件遗产,陆续被拍卖。

根据《太阳报》,最近马拉多纳的两栋旧房子和三辆旧车准备被拍卖。

马拉多纳的两栋旧房子,最近被拍卖。

其中一栋被拍卖的屋子是位于阿根廷布宜诺斯艾利斯高档地区的豪宅,是他在为博卡青年效力时买下的,里面有6间卧室、一个可以停放3辆车的车库,以及一个游泳池,价值65万英镑(约365.55万令吉)。

另一栋房子则预计拍得4.5万英镑(约25.31万令吉)。

振臂奔跑,如同马拉多纳在1986年世界杯创下旷世之作——”上帝之手”时的情景。

同时,马拉多纳3辆被拍卖的汽车中,包括一辆黑色宝马M4,起拍价为12.2万英镑(约68.61万令吉)。还有一辆曾供随行人员驾驶的现代H1,预计能拍得2.8万英镑(15.7万令吉)。

享年60岁的马拉多纳拥有5个合法子女,享有出售他遗产的权利。

 

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房产别留给破产家属

2021年10月21日

独家报道:黎添华

疫情期间许多人开始关注遗嘱,
原来财产分配并非你情我愿如此纯粹

对一般人来说,房产就是最值钱的家当了,遗产分配通常都会包含房产。

很多人不知道,就算多想要疼爱的人拥有这些遗产,如果受益人是破产者,那房子的一根柱子、一块砖头他都拿不到。

拥有11年处理遗嘱经验的人生规划师吕宝蓉,一语道破箇中原因:“这是因为被判入穷籍者无权继承遗产。”

她接受《南洋商报》专访时说,即使是继承了名义上的拥有权,始终也会移交至官方接手产业机构,然后进行拍卖以偿还债务。

“所以不是说我们想给谁,谁就能拿到遗产的。他们可能失去这些遗产,尤其是一些极具纪念意义的遗产,如传家之宝,或充满回忆的家宅。建议大家要先确保受益人是否破产。”

她说,一些人试图在继承后立即转名给其他人,然而一旦被查悉,当局有权提出申请,要求宣判有关转让无效。

不时检视更新遗嘱内容

吕宝蓉过去处理遗嘱,就有过客户差点把遗产留给被判入穷籍的家属。

另外,她特别提醒,最好时不时检视或更新遗嘱内容,尤其是受益者名单。

“因为在你立遗嘱时,那些受益者可能还都好好的,但之后某天突然就被判入穷籍,到时也会落得无法继承财产的惨况。”