拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我们夫妇看中了一间屋子，签订了购买意向书并支付了订金。然而，在我们向银行提交贷款申请后，却被告知该单位已经被另一位客户购买了。

我想请问，即使支付了订金，也无法保障购房吗？房屋仲栽庭是否能解决这个问题？

Esther

答：

Esther， 您好，

在这情况下，关键的是那购买意向书的具体细节。您需要查阅在购买意向书上规定的向银行申请贷款的截止日期。

您还必须核实业主是否已签署了该文件并接受了购买意向书的条件。如果业主已经签署，而且您也在银行申请贷款限期内得到银行的批准，那么您可以要求业主履行具体合同条款（Specific Performance）。

我建议您进一步咨询律师，律师将能够审查您的文件、了解您的具体情况，以保障您的权益。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我父亲曾借用我的名义担任一家公司的董事，但现在他已经失联。由于我是该公司的担保人，我现在背负着400万令吉的债务。

我考虑申请破产，但我名下有两间与他人联名的房子。虽然我自己没有居住在这些房子里，但我的家人每个月都按时还贷款。我想知道银行是否会强制拍卖这些房子？

谢谢您的帮助。

辉

答：

辉， 您好，

银行在您背负债务的情况下，可能会采取法律程序来追讨债务，其中可能包括强制拍卖房产以清偿债务。然而，这取决于多个因素，包括贷款合同和抵押文件的具体条款及您与银行的协商。

为了更好地了解您的权益和可行的法律选项，我建议您立即咨询律师。律师将能够审查您的贷款合同和抵押文件、了解您的具体情况，并为您提供专业建议。破产是一项重大决策，可能会对您的信用记录和财务状况产生深远影响，因此在做出决定之前务必谨慎考虑。

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Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好,

20年前，我父亲购买了一间店屋，当时我的舅舅还未结婚，出于好意，我父亲将店屋登记在两人名下。

然而，从购买开始的首期款、多年的供款以及地税和门牌税等杂费，都是由我父亲独自承担的。现在他们都年事已高，我父亲希望将店屋收回来，以防将来可能出现问题，甚至考虑立遗属以确保权益，担心舅舅可能会不诚实地处理此事。

我的担忧是，一旦他立了遗属，可能会在我们不知情的情况下另外指定其他不认识的人（我听说我舅舅好像有一个干女儿）为受益人。毕竟在整个购买过程中，我的舅舅没有出一分钱，所以我们担心他将来可能反悔不归还给我父亲。

请问，如果在他不愿归还的情况下，我可以采取哪些措施来保障我父亲的权益？

谢谢你。

TCY

TCY 您好，

这种情况涉及到不动产的共有权问题，特别是在一方为了亲属关系而将财产登记在多人名下的情况。

马来西亚的法律基本上是承认地契上阐明的产业拥有者。

要保障您父亲的权益，可以采取以下步骤：
（一）与舅舅协商：首先，您可以试图与您的舅舅进行协商，解释您父亲的担忧以及他希望将店屋重新登记在他的名下的意愿。看看是否可以达成协议，让您的父亲能够恢复单独拥有店屋的权利。
（二）检查购买店屋文件：您可以检查购买店屋时候的相关文件，了解是否有任何文件阐明以上（父亲单独拥有店屋的权利）的安排。如果有，可以进一步的咨询律师。
（三）遗属规划：这可能比较复杂， 因为您舅舅的一半的产业是又他决定留给谁。即使他立了遗属给您的父亲，他还是有权利更新遗属，把产业留给别人。

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问：

郑律师您好，

我之前与父亲联名购买了一间房屋，并且贷款还款完全由我和父亲承担。现在父亲想将房屋的产权转让给我的姐姐，但是她从未支付过任何款项。

我是否可以申请退出房屋共有，让父亲独自承担贷款责任？或者我能除名重新申请单独贷款吗？如何进行割名的程序，是否可以让父亲独自负责，与我无关？

Evon

答：

Evon您好！

这是一个联名的房屋，意思是如果您的父亲要转让，他只能转让房屋一半的份额。房屋另一半的份额是您的，是由您来决定。我建议大家一起协商，达到共识。

是否要把房屋转让给您父亲，您姐姐或您，这就由大家做个决定。决定后就可以进行转让手续。但是，这间房子还是有银行贷款，所以也需要申请银行的同意，进行重新贷款（refinance）。之后，银行借款人（Borrower）就继续为这银行贷款负责。

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问：

郑律师您好，

我的一位单身亲人去世了，他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱，他的家人已向法院提出了遗产申请（LA），并计划在之后出售这间排屋。

我想请问，在出售房屋之前，是否需要进行过户手续？

另外，如果成功出售房屋，他的家人是否需要支付房产利得税？谢谢。

Figo

答：

Figo 您好！

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋，并且已经有了买家，那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后，还可以申请另一个庭令 (Order For Sale)，直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋，是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面，如果目前还没有买家，或者遗产继承人并不急于卖掉房屋，那么在获得庭令 (LA) 后，可以进行过户手续，将房屋转让给遗产继承人。

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问：

拿督郑博士律师您好！

我在读大学时，父亲因车祸去世。当时，母亲呼吁我放弃所有的继承权，并拒绝了我提出将房屋登记在我和母亲名下的建议。母亲当时利用首购族优惠来说服我，并示意她将在未来帮助我购置房产。出于不想被冠上”不孝子”的名号的天真想法，我选择了让继承权给母亲。

现在我想要购置房产，母亲已经与妹妹一起搬到了别处居住（仍然在大马），并拒绝与我联系。我非常后悔当初放弃继承权的决定。

请问我有什么办法可以要求追回父亲的继承权？

如果我仍然有办法与母亲取得联系，您认为我应该用什么样的论述来说服母亲呢？

被坑害想自杀的儿子上

答：

您好！

如果您已经签字同意放弃所有的继承权，并且法庭也根据这一安排作出了判决，那么您的母亲就是房产的合法所有人。在这种情况下，您无法追回父亲的继承权。唯一的方法是双方坐下来好好谈一谈，讨论您之前放弃继承权的原因。

只有在双方达成协议的情况下，才可以将一部分房产转让给您。同时，我也建议您努力发展事业，自己也有能力拥有房产。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

郑律师您好，

租客赖死不走，应该怎么办？

我姐姐买了一间公寓作为养老用，并租给某大公司职员，她看这名房客一副斯文模样，就放心地签了一年的租期，没想到房客经常带朋友回来开PARTY，把房子弄得乱七八糟。

如今租期已满，姐姐不想再续租，可是对方竟提出除非支付一笔搬家费，否则他就要继续住到底。

姐姐想问应该採取什么样的法律途径来维护自己的权益？

Mic

Mic 您好！

通常租赁合同会条款列明租客需要照顾房子的卫生与整洁，并且不可以制造不必要的滋扰影响街坊邻居。如果您姐姐的租赁合同里有这一个条款，您的姐姐可以首先和住户说明不想续租的原因。

任何屋主都不需要支付租户“搬家费”。如果租客还不愿意搬走，您的姐姐可以去报警，投诉他在没有续租情况下非法继续住在屋子里。

如果还没解决，您的姐姐也可以向法庭申请驱逐令，维护她身为屋主的权益。

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