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已签意向书付定金 单位却卖了

2023年11月16日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我们夫妇看中了一间屋子,签订了购买意向书并支付了订金。然而,在我们向银行提交贷款申请后,却被告知该单位已经被另一位客户购买了。

我想请问,即使支付了订金,也无法保障购房吗?房屋仲栽庭是否能解决这个问题?

Esther


答:

Esther, 您好,

在这情况下,关键的是那购买意向书的具体细节。您需要查阅在购买意向书上规定的向银行申请贷款的截止日期。

您还必须核实业主是否已签署了该文件并接受了购买意向书的条件。如果业主已经签署,而且您也在银行申请贷款限期内得到银行的批准,那么您可以要求业主履行具体合同条款(Specific Performance)。

我建议您进一步咨询律师,律师将能够审查您的文件、了解您的具体情况,以保障您的权益。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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若申请破产 联名屋会被拍卖?

2023年11月11日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我父亲曾借用我的名义担任一家公司的董事,但现在他已经失联。由于我是该公司的担保人,我现在背负着400万令吉的债务。

我考虑申请破产,但我名下有两间与他人联名的房子。虽然我自己没有居住在这些房子里,但我的家人每个月都按时还贷款。我想知道银行是否会强制拍卖这些房子?

谢谢您的帮助。


答:

辉, 您好,

银行在您背负债务的情况下,可能会采取法律程序来追讨债务,其中可能包括强制拍卖房产以清偿债务。然而,这取决于多个因素,包括贷款合同和抵押文件的具体条款及您与银行的协商。

为了更好地了解您的权益和可行的法律选项,我建议您立即咨询律师。律师将能够审查您的贷款合同和抵押文件、了解您的具体情况,并为您提供专业建议。破产是一项重大决策,可能会对您的信用记录和财务状况产生深远影响,因此在做出决定之前务必谨慎考虑。

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母亲去世 半份联名房产怎转?

2023年10月27日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我与我母亲共同拥有一间房子,但我的母亲多年前已经去世。她在生前留下了一份授权代理人(power of attorney)文件。

我想知道是否可以利用这份文件将她名下的那半份房产转移到我的名下,以及通常应该如何进行这些手续。谢谢。

Jim Luyees


答:

Jim Luyees 您好,

原则上,如果您拥有这份授权代理人(power of attorney)文件,您可以把产业转让到您的名下,但还是需要查阅这文件上具体的细节。这文件还必须呈交到法庭及土地局,并具有法庭及土地局的注册号码。

我建议您进一步咨询房地产律师,律师将能够审查您的文件、了解您的具体情况,以进行这转让手续。

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房子转让孩子 要付多少RPGT?

2023年10月6日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,我有两个问题想指教,

1.这间房屋实际上是根据老板的安排提供给员工,而不是购买的,因此只需要支付地税就拥有了这间房屋。如果现在将其转让给孩子并在不到一年内出售,想知道会涉及多少产业盈利税(RPGT)?

2.继承遗产的人已经达成一致,计划出售房屋给特定的买家,并已获得遗嘱执行人(LA),同时指定了一位遗产管理人。我想了解的是,遗产管理人是否有权在不考虑其他继承人意愿的情况下出售房屋?

谢谢

YY


YY 您好,

1. 第一年出售房地产的产业盈利税率是30%。

2. 根据您的问题,已经被委任了遗嘱管理人。他必须按照法律分配产业。

如果遗产继承人有意愿出售房屋,就必须向法庭申请产业出售令(Order for Sale)。在这过程中法庭会考虑继承人的意愿。

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联名店屋父亲供 怎捍卫主权?

2023年10月4日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

20年前,我父亲购买了一间店屋,当时我的舅舅还未结婚,出于好意,我父亲将店屋登记在两人名下。

然而,从购买开始的首期款、多年的供款以及地税和门牌税等杂费,都是由我父亲独自承担的。现在他们都年事已高,我父亲希望将店屋收回来,以防将来可能出现问题,甚至考虑立遗属以确保权益,担心舅舅可能会不诚实地处理此事。

我的担忧是,一旦他立了遗属,可能会在我们不知情的情况下另外指定其他不认识的人(我听说我舅舅好像有一个干女儿)为受益人。毕竟在整个购买过程中,我的舅舅没有出一分钱,所以我们担心他将来可能反悔不归还给我父亲。

请问,如果在他不愿归还的情况下,我可以采取哪些措施来保障我父亲的权益?

谢谢你。

TCY


TCY 您好,

这种情况涉及到不动产的共有权问题,特别是在一方为了亲属关系而将财产登记在多人名下的情况。

马来西亚的法律基本上是承认地契上阐明的产业拥有者。

要保障您父亲的权益,可以采取以下步骤:
(一)与舅舅协商:首先,您可以试图与您的舅舅进行协商,解释您父亲的担忧以及他希望将店屋重新登记在他的名下的意愿。看看是否可以达成协议,让您的父亲能够恢复单独拥有店屋的权利。
(二)检查购买店屋文件:您可以检查购买店屋时候的相关文件,了解是否有任何文件阐明以上(父亲单独拥有店屋的权利)的安排。如果有,可以进一步的咨询律师。
(三)遗属规划:这可能比较复杂, 因为您舅舅的一半的产业是又他决定留给谁。即使他立了遗属给您的父亲,他还是有权利更新遗属,把产业留给别人。

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是否可申请退出联名房贷?

2023年09月8日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我之前与父亲联名购买了一间房屋,并且贷款还款完全由我和父亲承担。现在父亲想将房屋的产权转让给我的姐姐,但是她从未支付过任何款项。

我是否可以申请退出房屋共有,让父亲独自承担贷款责任?或者我能除名重新申请单独贷款吗?如何进行割名的程序,是否可以让父亲独自负责,与我无关?

Evon


答:

Evon您好!

这是一个联名的房屋,意思是如果您的父亲要转让,他只能转让房屋一半的份额。房屋另一半的份额是您的,是由您来决定。我建议大家一起协商,达到共识。

是否要把房屋转让给您父亲,您姐姐或您,这就由大家做个决定。决定后就可以进行转让手续。但是,这间房子还是有银行贷款,所以也需要申请银行的同意,进行重新贷款(refinance)。之后,银行借款人(Borrower)就继续为这银行贷款负责。

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去世亲人房产 要过户才能卖?

2023年08月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

郑律师您好,

我的一位单身亲人去世了,他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱,他的家人已向法院提出了遗产申请(LA),并计划在之后出售这间排屋。

我想请问,在出售房屋之前,是否需要进行过户手续?

另外,如果成功出售房屋,他的家人是否需要支付房产利得税?谢谢。

Figo


答:

Figo 您好!

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋,并且已经有了买家,那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后,还可以申请另一个庭令 (Order For Sale),直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋,是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面,如果目前还没有买家,或者遗产继承人并不急于卖掉房屋,那么在获得庭令 (LA) 后,可以进行过户手续,将房屋转让给遗产继承人。

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租户是否有责还原装修部分?

2023年08月19日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:.

郑律师您好,

我是一名店主。我有一间店屋出租给一位租客,租约至2026年。可是,因一些缘故我需要提前解除合约。租约已明确阐明,如果屋主提前解除合约,必须赔偿6万令吉。我同意赔偿。可是住户拒绝把已装修的部分给复原。

虽然租约有阐明(termination clause) ,租户在结束租约后必需要复原所有已装修的部分。

请问,是否因为我提前解除租约,租户就没有法律责任去复原所有已装修的部分?

谢谢

卢先生


答:

卢先生,您好!

通常的租赁合同会阐明租户必须在结束租约后必需要复原所有已装修的部分。虽然您的情况有提前解除租约的条款,这不代表租户不需要复原所有已装修的部分。这样的情况下,您需要查阅您与您的租户签署的租约。

如果租约没有阐明在这种情况下不需要复原已装修的部分,租户依然还有责任去复原所有已装修的部分。

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如何追回父亲房子的继承权?

2023年08月9日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

拿督郑博士律师您好!

我在读大学时,父亲因车祸去世。当时,母亲呼吁我放弃所有的继承权,并拒绝了我提出将房屋登记在我和母亲名下的建议。母亲当时利用首购族优惠来说服我,并示意她将在未来帮助我购置房产。出于不想被冠上”不孝子”的名号的天真想法,我选择了让继承权给母亲。

现在我想要购置房产,母亲已经与妹妹一起搬到了别处居住(仍然在大马),并拒绝与我联系。我非常后悔当初放弃继承权的决定。

请问我有什么办法可以要求追回父亲的继承权?

如果我仍然有办法与母亲取得联系,您认为我应该用什么样的论述来说服母亲呢?

被坑害想自杀的儿子上


答:

您好!

如果您已经签字同意放弃所有的继承权,并且法庭也根据这一安排作出了判决,那么您的母亲就是房产的合法所有人。在这种情况下,您无法追回父亲的继承权。唯一的方法是双方坐下来好好谈一谈,讨论您之前放弃继承权的原因。

只有在双方达成协议的情况下,才可以将一部分房产转让给您。同时,我也建议您努力发展事业,自己也有能力拥有房产。

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租客赖死不走怎么办?

2023年07月26日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

郑律师您好,

租客赖死不走,应该怎么办?

我姐姐买了一间公寓作为养老用,并租给某大公司职员,她看这名房客一副斯文模样,就放心地签了一年的租期,没想到房客经常带朋友回来开PARTY,把房子弄得乱七八糟。

如今租期已满,姐姐不想再续租,可是对方竟提出除非支付一笔搬家费,否则他就要继续住到底。

姐姐想问应该採取什么样的法律途径来维护自己的权益?

Mic


Mic 您好!

通常租赁合同会条款列明租客需要照顾房子的卫生与整洁,并且不可以制造不必要的滋扰影响街坊邻居。如果您姐姐的租赁合同里有这一个条款,您的姐姐可以首先和住户说明不想续租的原因。

任何屋主都不需要支付租户“搬家费”。如果租客还不愿意搬走,您的姐姐可以去报警,投诉他在没有续租情况下非法继续住在屋子里。

如果还没解决,您的姐姐也可以向法庭申请驱逐令,维护她身为屋主的权益。

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