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修复新屋缺陷 先签保密协议?

2022年05月24日

【缺陷保修得暗中来?】上篇

修复房屋缺陷,
不是发展商责任吗?

当你购买新屋获得新钥匙时,就会进入缺陷保修期(Defects Liability Period,DLP)就好像你买电器会有保固期一样,在DLP期间,发展商有责任修复房屋的缺陷。

但是,市场却出现一股“歪风”,一些发展商竟然要求购屋者先签署保密协议,才愿意修复房屋缺陷!

若购屋者签署,就代表不能将关于房屋缺陷等问题透露出去,相信是一些发展商为了避免影响名声,才会出此招数。

陈钟灵。

全国购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《南洋商报》访问时透露,这并非新鲜事,该会经常会接获类似的投诉。

不过,一些购屋者为了息事宁人,或是想要发展商尽快修复房屋的缺陷,所以愿意答应发展商开出的条件,包括签署保密协议、降低逾期交屋的赔偿金等。

他促请购物者坚决反对签署保密协议,极力争取法律赋予的权利。

勿独立行动

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙近期接受FMT访问时也同样促请购屋者停止按照“流氓发展商”的意愿来签署保密协议,试图堵上购房者的嘴。

“签署保密协议后,购屋者如果与他人分享其房屋缺陷的详细信息,就会面临潜在的法律诉讼。这必须停止。”

但陈钟灵也感叹,接到此类投诉时,该会也无法一昧要求购屋者通过法律途径讨回公道,因为若坚持到底,购屋者可能要耗上时间和金钱来打官司。

无论如何,他促请面对此类问题的购屋者,在争取法律权益时,应该要成立居民协会或筹委会,通过集体行动抗争。

郑金龙。

官员接投报后应亲自探访

马来西亚消费者协会联合(FOMCA)高级经理巴斯卡然接受FMT访问时也建议,购屋者若被迫签署保密协议,应向房政部投诉。

“房政部必须要保护购屋者免受不负责任的发展商侵害权益,而官员们在接到投诉后,应该要亲自到现场调查做工低劣的房屋单位。我们接到许多消费者投诉,在DLP期结束后,因劣质的维修而面对许多难题。”

“如果发现有缺陷,也就是代表发展商所卖的产品并不如广告般所说,那就有误导性广告的成分。”

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谁说10:90先建后售房价会涨?

2022年05月10日

“10:90”先建后售,
是最保障的方式!

为了减少烂尾楼对买家带来的伤害,政府考虑在2030年落实“10:90”先建后售模式,也就是说购房者先支付10%的定金,另外90%等到新房完成和获得完成与合规证书以及交付空置所有权后才支付。

不过,对于这样的“先建后售”模式,却有者认为,最终会推高房价,对买家不利。

拿督郑金龙

但马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙直言,这样的说法是“没有根据”,而且是“恐吓”。

根据《每日新闻》报道,郑金龙形容“10:90”先建后售模式会是我国房市最有保障的方案,也不会造成房价高涨。

无需依工程进度付款

目前,我国发展商主要采取“阶段性付款”(Progressive Payment)方式,在支付了10%的定金后,发展商会根据建筑进度,分阶段向买家/银行收取金额。

普遍而言,发展商会分阶段收取10%、15%、10%、10%、10%、5%、2.5%、17.5%、2.5%和5%的款项。

郑金龙指出,在“10:90”先建后售模式,让买家不需在建筑期中按工程进度支付款项,直到完工后有水电供应才缴付。

二成项目烂尾 伤购屋者

截至今年3月31日,国内的2552项房屋计划中,有580项是烂尾工程,最终受害者是购屋者,银行和政府也会受到影响。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯去年11月在国会下议院透露,政府将在明年第三季提呈1966年房屋发展(管制与执照)法令修正案,在2023年逐步落实先建后售。

政府其实早在2015年就曾提过先建后售的概念,期间市场也有声音质疑国内的发展商,是否有财力能采取全面先建后售的方式。

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2023起 新屋完工后才付90%

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降发展商成本方法: 不要官僚!

2022年05月6日

官僚主义少一半,
发展商成本降,利国人拥屋!

建材成本大涨,还有种种的成本,让发展商近来不断呼吁政府出手帮忙。

该怎么帮忙呢?

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙就点出,若政府减少50%的官僚主义,就能帮助发展商降低成本了!

根据《太阳报》报道,郑金龙指出,俄乌冲突是无法控制的事情,但政府能控制减少繁文缛节,加快项目批准推进,就能降低发展商成本。

他举例,发展商寻求各种批准的过程中所耗费的时间,都会转化为存置成本(Holding Cost),这些成本最终会被算进销售价格,并转嫁给购房者。

而且,一些审批还耗时数年。如果政府能把审批时间减半,那发展商就能为购屋者提高更好的价格。

拿督郑金龙

政府也应降低收费

首相拿督斯里依斯迈沙比里日前指出,俄乌冲突推高建材成本,政府会指定一个框架来应对,确保国内房价可负担。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)槟州分会主席陈汉明也认同郑金龙的看法,不仅应该减少繁文缛节,还应该减少房屋发展的其他成本,比如说支付给政府的费用。

“譬如,当发展商想要将农业土地转换为住宅时,就会需要支付高额费用。而且,不同的州属在计算需支付的转换补价(premium)时,有不同的公式。”

据他所说,发展商申请转换土地,一些州属需要几个月时间批准,但也有些州属需耗时1年。在等待产权转换时,发展商必须向银行贷款,也需要支付利息,会进而推高项目成本。

发展商也怕太贵卖不出

陈汉明还说,由于房产发展是一项竞争性业务,没有发展商会将房价,定在高于人们可负担的范围,因为没有人会购买它们。

“从融资的角度来看,时间就是金钱,对发展来说,审批越快,房子就越便宜。”

他说,若想要以更低的价格出售房屋,政府就需要减少繁文缛节和费用。

 

 

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迟交屋 发展商要求豁免赔偿…

2022年04月22日

若发展商逼你签豁免赔偿同意书,
该怎么办?

根据法令,若发展商延迟交屋,买家有权追索赔偿金。但有一些发展商尝试“扭曲”买家,要求他们放弃自己“追数”的权利。

马来西亚购屋者协会(HBA)名誉秘书长拿督郑金龙近日在EdgeProp.my的专栏中就提醒,买家们不应放弃自己获得赔偿金的权利。

他在文中提到,一些发展商在未能按时完工时,会想办法避免向买家支付逾期迟交房屋赔偿(LAD)。比如说,尝试通过误导买家的方式或向房屋管制处(Controller of Housing)寻求延期,若皆失败,还可能通过房政部长寻求批准。

买家可以“放弃自己的权利”?

他们会提出各种藉口来试图拖延或拖延责任,包括让买家签署“豁免赔偿书”。

那问题来了,当买家已经签署了这“有约束力”的豁免赔偿书,自行放弃自己的权利,发展商就可以依靠此类的豁免赔偿书来逃避支付LAD吗?

对此,郑金龙表示HBA极力反对。

在他看来,房屋发展法令(或称118法令)多年来历经数次修法,无论是修法时或是后来的一些法庭判决,都明确该法令旨在保护购房者的利益,而且涉及的是公共利益。

必须履行SPA中的规则

只是这法令似乎和其他普通法一样有一般原则,即一个人可以放弃成文法授予他的权利。由于法规没有明确规定购房者不能放弃此法令赋予他的任何权利,所以给了一些不道德的发展商“走漏洞”的空间,误导粗心的买家签下豁免赔偿的文件。

根据1989年房屋发展(管制和许可)法令,规定了所有住房买卖协议(SPA)的格式,除非获得房屋管制处的批准,否则不能进行任何修改。也就是说,SPA是一项必须遵守当中所有规定的法定合约。

在SPA的附表G(Schedule G)的第22(2)条款,以及附表H(Schedule H)中的第25(2)条款中,若完工时间延迟,买家立即拥有获得LAD赔偿金的权利。

若同意豁免 损及大众利益

那这项“法定权利“可以由买家同意豁免吗?根据联邦法院,这胥视此类豁免会否造成立法的原意被破坏。

郑金龙解释,过去的庭案都明确认为,相关的住房法令都是为了保护买家而设,而且这不属于私人权利,而是关乎公共利益。若买家能单独豁免此权益,那国会为了保护买家的权益的原意就落空了。

“因此,结论很明确且简单,不能让买家通过书面同意豁免赔偿,这样的文件必须宣布无效。发展商必须停止规避支付LAD。”

被迫签豁免书?

他强烈建议买家们,不要为了避免和发展商发生不必要的法律纠纷,就签署了此类豁免赔偿书。

倘若发展商在交钥匙前,要求买家先签署这份豁免书,若不签就无法获得钥匙,那买家该怎么办。

买家不签署此文件,也可以训责在这文件上写明“不同意放弃获得LAD赔偿的权利,或在上面写此份文件无损自身在SPA下的权益(”without prejudice” to his rights under the SPA)。

如果发展商拒绝接受买家在文件上作出此修改,那买家为了拿钥匙而被迫签约后,应该立即向发展商发出信函表明,他是别无选择,不同意放弃LAD和其他权利。然后,马上向房政部的执法单位提出投诉,并通过房屋仲裁庭寻求赔偿。

记得,这两项都必须尽快完成。

如果买家是在发展商拒绝交屋的情况,而被迫签下文件放弃自身权利,由于是受到胁迫,那不能视之为有效放弃其自身权利。那要“恢复权利”,买家只需要提供他在签署发展商准备的豁免书前,所提出的赔偿文件。

 

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REHDA:政府不应代收租户押金

2022年03月3日

住宅租赁法,
不应“一刀切”?

房屋与地方政府部日前出台草拟的住宅租赁法令,旨在保障房主和租客的权利,寄望提供统一的房屋租约模板,并建立专有机构,来解决因为租房屋而发生的各种争议。

不过,这项草拟法案的部分内容引起业界反弹。早前,大马购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙指一些条例“难以理解”且“不必要”,如今马来西亚房地产发展商公会(REHDA)也发声了。

REHDA代主席拿督童银坤发布文告,呼吁政府重新检讨住宅租赁法,因为每个租户的收入水平和需求都不一样,不应该靠单一法令一概而论。

他提出,并非所有租户和房东都有受保护的需求,租户和房东双方之间的私人协议不该被政府干预,除非“租户处于劣势”。

该协会解释,如果租户是B40群体,那面对房东时处于不平等状态,需要受到更多的保护。所以,他建议这项法令只适用于月租低于750令吉的租约。这个价格被视为低和中低租金的分界点。

押金存款利息用途不妥

他所提出的另一点和HBA的看法一样,那就是若将押金交予政府机构管理,退款和损害索赔或许会延迟交付。

而且,房政部计划将押金存款的利息收入,用于资助管理租户和房东的数据库,在REHDA看来这是不妥当的,因为这些管理成本应该是通过国家税收系统来获得,而押金利息应该存款人的资产。

同时,住宅租赁法令不应该限制押金一定是2个月租金+1个月公用事业费用,因为押金应该是由房东和租户自己决定,同样不应该“一刀切”。

“我们也强烈反对任何形式的租金管控,包括限制租金的数额和涨幅,租金和调整幅度应该是由市场决定,不同的产业类型有不同的需求,由租户和房东自行决定才是最公平的。而且,这样的限制只会重击房地产市场,进而伤害经济增长。”

该协会也同意创建住宅租赁协议的模板,但希望能允许房东和租户有一定的修改空间,前提是双方都必须同意这些修改。

“房政部所提出的一些内容可能有助于解决房东和租客之间的纠纷,但我们也担心一些内容可能会对整个领域带来严重影响,呼吁政府重新评估和谨慎考虑。”

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HBA:利诱非上策 没钱别买房

2021年11月9日

独家报道:谢姈悄

“若年轻人还不起房贷,
就没钱存紧急储备金。”

针对房政部日前宣布,即将推出特别融资模式——100%的贷款或融资期限超过35年,以便年轻人更早买房,业界持不同看法。

马来西亚购屋者协会(National House Buyers’ Association, HBA)认为,若年轻人欠缺买房能力,政府不该一直“利诱”他们买房。

“这会增加无能力购屋者的负担,更令他们难以储蓄紧急储备金。”

郑金龙

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙对《南洋商报》说,“买房不像10年前那么容易,基于生活成本上升与房价上涨,对于现代人来说,购买房子,变得更具挑战,而且必须仔细考虑与规划,不应一时冲动或随波逐流。”

他认为,租房比买房更容易,人们也不会有包袱,同时方便迁移。

“买房前不妨租房,直到有足够财力。”

存款达房价30%才买房

郑金龙认为,人们的存款应该达到房价约20至30%后才买房。

他重申务实的重要性,包括仔细考量真正的财务能力:“当购屋者面还不起贷款,东拼西凑时,意味着他们是削减其他方面的开销,更遑论储蓄。”

他认为租房并无不妥,但前提是租一个负担得起的房产,同时还可存钱买房:“若无需要,租一间房,而不是一间公寓。”

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