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吉隆坡酒店业迎来投资热潮

2022年05月30日

报道:李治宏

强劲经济增长前景,
隆市酒店业掀增长动力

吉隆坡除了是我国首都,也是最大的经济贡献者和主要商业中心,许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。

这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心,多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。

经过了2年冠病疫情的洗礼,以及国门重新开放和防疫全面解封,吉隆坡酒店领域今年展望如何?可为投资者带来哪些机遇?

强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划,加上基本面改善和多个基建项目的全力推展,使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。

在全球重新回到升息周期下,投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)预计,目前处于转折点的吉隆坡酒店市场,未来几年将提供吸引人的投资回报。

随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高,以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下,CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温,酒店投资额也将有所增加。

大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业,吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示,一旦复苏势头强劲,旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。

CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业,并拥有强劲营运现金流记录的酒店。

由于当前的供应链中断,建筑成本上涨,这也将有利于现有的已完工酒店,因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。

交易量上升 逊于2017年

在疫情重创下,吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升,但总投资额仅2017年的五分一。

随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏,2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。

2017至2019年间,吉隆坡共有11宗酒店交易,成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店(交易额7.65亿)和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店(4.97亿)。

2020年,有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者,这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施,导致涉及外国投资者的交易非常有限。

双方预计差价缩小

酒店投资额下跌,或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。

无论如何,拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Bukit Bintang)最近转手,显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小,而在当前的市况下,买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。

该酒店去年初以1.77亿令吉成交,比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。

客房收入渐回升

我国去年10月11日解除跨州禁令后,国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”,吉隆坡酒店每间可出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)去年末季已出现回升走势。

2021年12月的RevPAR回升到118令吉,这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计,随着更多国际连锁酒店进驻,加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场,预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。

回顾过去几年,吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。

然而,吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%,导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。

尽管2019年的酒店入住率有所改善,但在不断增长的市场中,平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力,导致RevPAR进一步下跌至227令吉,按年跌3%。

到了2020年,冠病疫情爆发后,吉隆坡酒店业绩按年下降16%。

但2021年全年业绩下降幅度减小,显示市场出现转折点。

跨国连锁酒店进驻

随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡,加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主,CBRE预计,吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。

尽管就RevPAR而言,吉隆坡处于该范围的低端,但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。

吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率,这与新加坡等该地区其他知名城市一致。

清真旅游业大机遇

清真旅游业的兴起,为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。

根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI),2013至2019年期间,国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。

到了明年,该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。

大马在GMTI 2021排名中名列前茅,成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地,其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。

作为回教徒占多数的国家,大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。

旅游艺术和文化部推出多项举措,包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR),以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。

国内旅游需求强劲

强劲的内需,也是酒店业主要增长动力。

与许多其他市场类似,国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。

雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区,而在2020年,前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。

在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后,大马航空旅客流动明显回升。

机场客运量飙升

根据大马机场控股有限公司(MAHB)的数据,去年12月,国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次,按年飙升近300%。

其中,KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次,按年激增293%。

为了进一步促进国内航班,马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣,此优惠有效期直到今年6月30日。

今年首季,由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹,以及新加坡暂时喊停VTL,机场客运量增长或将放缓。

然而,鉴于需求反弹的速度很快,加上许多邻国重新开放边界,只要政府能确保旅行的安全,今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。

疫期酒店供应续增

预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。

根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据,2011至2021年,全吉隆坡共有多达65家新酒店开业,合共提供约1万4000间客房,年均复合增长率为3.8%。

截至去年底,吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。

CBRE预计,未来3年内,超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。

国际品牌渗透率高

吉隆坡10大酒店业者当中,有5家是全球连锁酒店集团,约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。

两个最活跃的集团是雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(IHG),分别拥有9间酒店(2710间客房)和7间酒店(2158间客房)。这两个品牌合计占整个市场的36%。

60%的酒店为独立经营业者,其余40%则是连锁酒店。

过去10年,连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。

游客来源多元推动增长

尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游,令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益,但大马是东南亚各国当中,对中国游客依赖程度较低的国家之一。

少中国客 冲击较小

换句话说,中国游客无法出游,对大马旅游业的冲击相对最小。

这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合,为其旅游业的增长提供了积极的前景,因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池,并较少依赖单一的旅游市场。

事实上,新加坡向来是大马最大的游客来源,2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。

尽管2020年来马的新加坡游客有所减少,但仍有150万人次,保持为大马最大游客来源国。

疫情爆发前即2019年,大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者,占2019年总入境人数的66%。

去年泰国游客居多

2019年大马总游客人数达到2610万人次,按年增长1%。

不过,2021年首9个月,泰国取代新加坡,成为最大的游客来源国,占入境大马的游客人次54%。去年首9个月,大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。

过去10年,中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如,2009至2019年期间,中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。

然而,随着中国对疫情管控采取“清零政策”,预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢,这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。

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巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

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经济向好 槟产业界活力再现

2022年03月14日

报道:李治宏

经济复苏、国门重开等正面因素,
产业市场进一步提振。

上星期,我们探讨了疫情两年内来一直保持强劲走势的槟州工业产业市场;而这期,再来进一步浅析槟州其他产业次领域的前景。

槟城向来是北马经济火车头,槟州产业领域自然是北马产业市场的领头羊,整个北马产业市场兴衰的晴雨表。

整体而言,槟州产业领域正逐步复苏,去年首9个月的成交量更是国内少数逆流而上的州属之一。

2022年,槟州产业市场整体展望向好,而随着经济复苏、工业领域持续强劲增长,以及旅游领域有望在国门重开后逐步回春,这些正面因素都将令市场情绪进一步改善。

住宅仍主导市场

2021年首9个月,槟州产业总成交量达1万1981单位,涉及总额72亿2823万令吉,分别按年增长13.95%和33.8%。住宅依然主导槟州产业市场,高占总交易量76.72%,以及总额的56.42%比重。

反观商用产业和农业用途产业,各占总成交量的7.5%和6.91%;成交总额排第二和第三的产业次领域则是工业产业和商用产业,各占16.44%和13.94%。

公寓滞销再恶化

跨国产业顾问公司大马莱坊认为,在2022年财政预算案和政府疫情期间推出的各项振兴经济配套,鼓励和推动国人购买房屋的刺激下,槟州住宅市场今年料将渐入佳境,尤其是有地房屋市场料逐步回暖。

不过,高楼住宅尤其是共管公寓和公寓的滞销情况料进一步恶化。

4638住宅滞销第二严重

另一家产业顾问公司大马亨利行指出,槟州住宅产业滞销情况全马第二严重,截至2021年第三季滞销单位达4638单位。

截至2021年9月杪,槟州高楼住宅累计供应量达27万8867单位,按年增长4.2%。其中,21万7037单位或78%坐落在槟岛,其余6万1830单位分布在威省各地。

在乔治市,面积介于2200至2800平方尺的特定高档共管公寓,平均开价介于每平方尺1000至1250令吉。在关仔角,面积超过4000平方尺的共管公寓单位,平均开价介于每平方尺550至900令吉。

在丹绒道光/丹绒武雅,建筑面积介于1600至6000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺500至950令吉,视地点、项目、面积、所在楼层和其他因素而定;在牛汝莪,建筑面积小过2000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺600至900令吉。

槟岛目前施工中的主要住宅项目包括宏升集团(Ideal Group)在甘密山发展的Ideal Residency及新港(Sungai Ara)的Havana Beach Residences、汇华集团在新港发展的TreeO、Asia Green Group在百安湾(Bayan Bay)发展的The Zen等。

办公产业:

特建办公楼租用/租金率趋稳

基于新增的特建办公楼(Purpose-built Office)供应有限,槟州优等特建办公楼的租用率和租金率料将保持稳定。

与此同时,随着居家作业蔚然成风,一些商业设施已改装,成为共享工作空间(Co-Working Space)。

截至2021年第三季,槟岛共有145座私立特建办公楼,提供约68万1400平方米。其中121座办公楼坐落在乔治市,占全槟岛办公空间约64%(约43万7000平方米)。槟岛特建办公楼租用率保持稳健,从2020年第三季的79.4%,于2021年第三季扬升至约85%。

槟岛首要特建办公楼的分层办公空间,例如合您大厦、Menara Northam、Maritime Piazza 和E-Gate的平均成交价格介于每平方尺450至750令吉 ,取决于地点、面积(楼层空间)、装潢、条件(装修)和景观而定。

次要办公楼的分层办公空间方面,二手市场的成交价低于每平方尺350令吉,而这类办公楼一般建于上世纪80年代,属于比较老旧的建筑物,设施陈旧也缺乏维修保养,停车位也比较有限。

3特建办公楼正兴建

不过,分层特建办公楼的平均市价自2019年起下跌,其中首要办公楼市价于2021年第三季处于每平方尺520令吉,次级办公楼每平方尺市价处于320令吉。

租金方面,首要办公楼内的分层办公空间月租介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙,相较于2020年第三季介于每平方尺2令吉至3令吉50仙。

次要办公楼的月租介于每平方尺1令吉 80仙至2令吉50仙,相较于2020年同期为每平方尺1令吉30仙至2令吉。

2021年,槟岛没有任何新落成的特建办公楼,兴建中的特建办公楼则有3座,全都坐落在乔治市。一旦竣工,这3座办公楼将合共提供约会5万6500平方米的办公空间。

零售产业:

未来3年5商场排队登场

槟州虽小,但截至去年第三季就已有多达109座各类大大小小的购物商场,而单在槟岛,未来3年就有至少5间新购物商场排队登场。莱坊指出,上述109间商场共提供约2010万平方尺的零售空间,整体使用率从2020年第三季的72.9%,微跌至71.2%。其中,乔治市商场整体租用率也从81.9%下滑至76.9%。

亨利行则指槟岛商场整体租用率约为80%,而截至去年第三季,单在槟岛共有68间零售购物中心(包括购物中心、商场和霸级市场),共提供106万2000平方尺的零售空间。

去年首9月无商场扩建

根据莱坊,去年首9个月内,槟州没有任何商场进行扩充计划,但诗布朗再也的双威嘉年华广场的租用率预计将大增60%,从现有的220间零售商店增至350间。

有关耗资5亿令吉的扩充计划,将令可出租空间增至100万平方尺,其中已确定的租用率高达95%。该扩充计划预计今年4月1日完成。

乔治市特定购物中心的底层零售单位月租普遍下跌,租金率介于每平方尺区区4令吉至最高48令吉,视个别商场、地点和单位面积等因素而定。

有多家杂货连锁集团去年登陆槟岛,这包括Village Grocer、Lotus霸级市场(前身为特易购)和韩国著名连锁即食便利店CU。

此外,多家餐饮集团也在槟城开设分店,包括ZUS Coffee、Krispy Kreme、汉堡王、星巴克和麦当劳等。

莱坊认为 ,随着跨州禁令解除,国内经济逐步复苏,加上国门重开将重新迎来外国游客,过去两年遭疫情重创的零售领域有望缓慢复苏。

酒店业:

国门重开迎来商机 新酒店加入竞争大

国门重开和马新两国航空疫苗接种者旅游通道(VTL)延伸到槟城,无疑是疫情2年来饱受重创的槟州酒店业一大佳音。

不过,槟州仍有新的酒店在兴建中,未来将有更多的酒店客房供应,意味着市场竞争愈加激烈,届时将是“适者生存”的局面。

受到住客率和客房收费偏低的冲击,国内酒店疫情期间都被迫削减营运开销,以及设法开拓其他收入来源,槟州酒店也不例外。

疫情期间除了有酒店不支倒下,也有一些酒店为了求存,纷纷推出廉价套餐、餐饮等,一些酒店则提供送餐服务。

当然,一些酒店充当冠病隔离中心,从中获取收入。

随着国内防疫标准作业程序不断松绑,去年10月解除跨州禁令后,国内各大旅游胜地纷纷迎来久违的人潮,向来是主要旅游城市的槟城自不例外,在年终假期的旅游和消费旺季期间吸引大量的国内游客到访。

槟州酒店业终于迎来期盼已久的一线曙光,尤其是每逢周末更是“高朋满座”。

靠文化产业自然景点吸客

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,国门重开后,槟城将仰赖文化产业和自然景点来吸引外国游客回归。

他说,槟城两个拥有世遗地位的景点,即乔治市和升旗山,将在上述两大要素配合下,有利于招揽更多的外国游客。

医疗旅游强劲被压抑需求

另一方面,医疗旅游向来是槟城旅游业的另一个特别优势,这也是吸引外国游客,尤其是印尼、新加坡和本区域医疗游客的重点。

根据2021至2025年大马医疗旅游业大蓝图,槟城是国内医疗旅游和保健旅游发展最成熟的州属。

槟城的私立医院在外国人无法入境大马寻求医疗服务期间,改为采用电话医疗咨询服务,显示医疗旅游强劲的被压抑需求(pent-up demand)。

符儒仁补充,槟州将有约2000间新酒店客房投入营运,这包括槟岛1400间和威省600间。

“如果届时没有新的需求增长,酒店住客率和房费将会面临巨大的压力,形成‘适者生存’的局面。”

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酒店业危中变阵 2022破浪前行

2021年12月20日

独家报道:李治宏

酒店业界视2022年为复苏年,
来势汹汹的Omicron会是绊脚石吗?

2年前疫情爆发后,酒店业首当其冲,“血流成河”,不少酒店倒闭的倒闭、裁员的裁员,更有一些酒店转型改做其他用途。

“柳暗花明又一村”,今年10月中政府解除跨州禁令,11月15日起让完成接种的国际游客在浮罗交怡度假的“旅游泡泡”试点项目,加上大马与新加坡航空及陆路疫苗接种者旅游走廊(VTL)11月底开通后,各地酒店入住率明显回升,尤其是著名旅游地区的酒店每逢周末公假“一房难求”。

酒店业是否已否极泰来?

尽管“奥密克戎”(Omicron)来势汹汹,恐将掀起更大的疫情,但无论是酒店业者,或是产业界人士,大家无不期望,2022年是本地酒店业的复苏年。

谢秉益

ZamBurger连锁酒店集团发展总监谢秉益就直言,酒店业界普遍将2022年视为复苏年,业者都不希望国内再爆发新一波的疫情,令刚出现一线曙光的酒店业再次陷入困境。

酒店业已经不起打击

“酒店业已经很脆弱,经过疫情洗礼后存活下来的酒店也已‘奄奄一息’,我们已经不起更多的打击。”

谢秉益也是柔佛州商务酒店协会主席,他强调,酒店业必须先解决困扰业界多年的所有问题,才来谈复苏,否则该领域的前景仍是举步维艰。

他认为,政府须协助解决酒店业现有的各种问题,包括为业界提供一个公平的竞争平台,除了管制民宿业,也必须管制网上订房平台(OTA),包括这类平台的佣金上限。

谢秉益直言,酒店业真正的挑战是后疫情时代,从近2年疫情中渡过难关,目前仍存活下来的酒店,究竟还可继续支撑多久?

酒店民宿竞争激烈

他指出,尽管开放国内旅游和VTL之后,酒店入住率有所回升,但酒店业普遍还在挣扎求存,主因是除了酒店之间的削价战,OTA和酒店之间的削价战也还在持续中,各类型酒店也依然面对民宿的激烈竞争。

此外,新山商务酒店也面对三星级酒店的削价竞争。

“新山一些三星级酒店每晚住宿费区区90令吉,和我们商务酒店的每晚80令吉相近,这对寻求较高等级酒店服务的住客无疑有一定的吸引力。”

詹姆斯巴克利

酒店业复苏速度
取决更多国家开放

跨国产业顾问公司莱坊指出,酒店业的复苏速度取决于更多国家的开放,允许各自的国人出国旅游和经商,而两大人口和经济大国中国和印度将是复苏的关键。

全球各地的游客在疫情期间被迫长期宅家,如今莫不期望可以尽速恢复到海外观光,这种被压抑的需求非常大,而大马需确保这些人出外旅游时选择前来我国,无论他们是将大马视为经商之地的商务旅客,或是想要在假期期间前来我国的观光客。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出,影响酒店业复苏的因素很多,例如其他国家的疫苗接种速度、疫苗加强剂的使用、航空业可应付多少旅客的影响、潜在新变种病毒的威胁,以及酒店重新雇用员工的能力。

承认他国接种是关键

“国际航空运输协会(IATA)预测,全球飞机乘客人数将于明年恢复疫前的88%,并于2023年一举超越疫前水平,比疫情爆发前高出5%。

“全面复苏的关键是各国承认其他国家的疫苗接种,并取消对完成接种游客的检疫要求,而全球多个国家已开始这么做。莱坊预计,明年将有更多国家允许完成接种的外国人入境,允许这些外国游客入境后无需隔离,可以自由活动和旅游。

目前看来,我国也正逐步朝这个方向发展。莱坊希望到了明年初,完成接种的外国游客可以更轻松地来这里出差和度假,而无需隔离。

未达疫前水平
入住率反弹各地大不同

酒店入住率大幅反弹,但各地情况大不同。

根据莱坊向酒店业者了解,一些较小型酒店在工作日的入住率已回升到60至70%,周末则高达100%,这主要得益于国内住宿业务。平均房价也有所改善,但尚未达到疫情前的水平。

谢秉益说,政府今年10月中起解除跨州禁令,以及11月底VTL开通以来,国内各地酒店的入住率回升幅度不一,例如马六甲和吉隆坡酒店入住率较高,但新山酒店入住率的增幅则比较慢,没有明显的提升。

狮城游客未回归

“这主要是新加坡游客还没回归,毕竟柔南旅游和酒店业高度依赖新加坡游客带来的生意。VTL措施下每天从新加坡入境大马的1500人(包括在新加坡工作的大马人)主要是持有工作或长期准证的打工族,并不包括游客。

根据旅游、艺术和文化部的数据,新加坡游客是大马最大的外国游客来源,2019年从新加坡入境大马的游客达1000万人次。

“至于恢复跨州旅游,老实说,对国内游客而言,柔佛州不是首5个热门旅游目的地。”

新山酒店客房价偏低

他以浮罗交怡为例,当地酒店虽然也有推出一些促销配套,但客房价位较高,反观新山酒店客房价位却偏低。

谢秉益指出,即使是柔州不同地区的酒店,入住率也不尽相同。

例如在新山以外的地区,尤其是靠近海边景点如迪沙鲁的酒店,就迎来平均60%的入住率。

柔北麻坡的商务酒店入住率也有约40%,反观新山市区只有约20至25%。

已从事酒店业13年,多年来看尽业界起起落落的谢秉益感叹说:“10年前的酒店客房价格比现在还好。在商务或廉价酒店,过去一张双人床的酒店客房每晚收费110至120令吉,如今低至每晚30至40令吉都有。”

他补充,去年3月行动管控令(MCO)以及今年多次的管控令期间,整个柔州的商务酒店入住率只有区区约8%,平均每天租出的客房只有2至3间,如果有5间已算是不错的成绩。

观光旅游市场料先复苏

詹姆斯巴克利指出,目前而言,休闲观光旅游市场料将率先复苏,而商务旅客或需更长时间才能恢复。

因此,酒店业将先聚焦于休闲游客市场,接着再于2023年开始更关注商务旅客市场。

针对这点,谢秉益指出,以三星级以下的商务/廉价酒店而言,目前看到的情况刚好相反。

他说,商务/廉价酒店的客户群向来主要分成出坡公干的商务旅客,以及全家出游的家庭游客这2大类,目前以前者的复苏速度比较快。

“商务旅客尤其是出坡公干的人士,免不了都需入住酒店借宿,现在各类型大大小小的酒店都在抢这类住客,并纷纷祭出各种促销配套或给予优惠折扣,例如‘买10晚送2晚’、住更多优惠更多等,务求这类住客住得更久,也更常光顾。

家庭游客没信心跨州

反观家庭游客市场还没复苏,期待中的报复式旅游并未出现。

“这主要是疫情虽有所缓和,但许多家庭还是没有信心跨州旅游。”

他指出,即使是已经或准备跨州旅游的家庭游客,他们在疫情之后的心态和消费模式已转变,会倾向于入住较高星级的大型酒店。

“许多国人太久没有旅游,变得更加愿意消费,但却更讲究酒店的卫生条件、环境、设施、安全、健康等。但与此同时,他们也会问:‘大型酒店有没有提供折扣优惠?’”

游客入境需检测
业者应供配套引客

基于出国旅游的成本持续扬升,例如许多国家或地区规定游客入境前和入境后皆须进行酶聚合酶链反应(RT-PCR)检测,预料将促使各国游客在前往一个旅游目的地时将逗留更久的时间,但出游的次数或将减少。

詹姆斯指出,酒店和度假村业者需考虑如何攫取这类游客,例如全包的配套或是一种最佳的“引客”方式。

谢秉益指出,酒店业者可在营销策略方面多下工夫,例如提供一次过预订3晚客房享有特价优惠的配套,招徕和吸引这类游客在酒店多住几天。

加入连锁集团持续经营

所谓“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,在不少酒店不敌疫情倒闭之际,却涌现了一些新的业者,另有一些酒店则转型后加入了新崛起的连锁酒店集团,以结盟的方式持续营运。

谢秉益本身担任发展总监的Zamburger连锁酒店集团,就是以“收购/租赁-统一经营-上市”形式下,结合许多商务酒店于同一屋檐下的新模式业者。

该集团的营运模式是收购或租赁现有的酒店,然后以Zamburger或The Red Warriors的品牌统一经营,未来目标是寻求上市。

截至本月7日,Zamburger连锁酒店集团已在国内拥有71商务酒店,并在邻国印尼拥有另3间酒店。

该集团租赁酒店后,就在9至15年不等的租约下,全权管理和经营有关酒店,并负担酒店的所有开销和费用,也续聘原有的员工。

原业主不必出钱

原业主在这期间一分钱也不必出,却可每个月坐收租金。租约届满后,酒店也将原原本本的回到他们手上。

酒店这种转型方式的好处是“多一个战友,少一个敌人”,也因为减少竞争而可取得更高的房价,改善酒店的环境素质,也让整体酒店业在新旧业者和资金的结合下展现新面貌,焕然一新。

这是酒店转型的其中一种模式。疫情期间出现的其他新模式,包括酒店转型成为医疗中心、月子中心和养老院。

谢秉益指出,事实上,早在疫情之前,业者已在酒店业面临各种挑战,未来前景艰辛下探讨转型,而疫情的到来加速了大家转型的步伐。

酒店业面对人手荒

根据一些酒店业者反映,酒店入住率的突然大增,已造成酒店业面临人手短缺问题,如果短期内无法解决,可能会阻碍酒店业的复苏。

詹姆斯强调,这是全球各地在松绑管控后的共同景象,而非大马独有。

他认为,随着酒店争相聘请员工,酒店业的工资或将上涨。

事实上,面对人手严重短缺,酒店业已大幅调高员工的工资,甚至包吃包住,但仍乏人问津。

谢秉益指出,酒店业面临的一大挑战,是就业条件不比其他行业有吸引力,很难招聘人手。

尤其是各经济领域重启后,打工族有更多的就业机会,例如在鞋店工作月薪约1800令吉,在酒店打工却只有约1200至1400令吉。

“清洁员工短缺最严重,这类员工最难请,请到了也可能做不久又离开。

“我想其中一个主因是大家担心爆发新一波疫情,打工族担心现在加入酒店业后,日后可能再度失业。一些现有的酒店员工则想要改行,转投工作比较有保障的领域就业。”

他指出,旅游业,包括酒店业目前面临的一大挑战就是,业者是否已做好准备,迎接我国边境开放后,外国游客大量重返?

Categories趋势

房市高唱 明年会更好

2021年11月15日

独家报道:李治宏

明年房市
将稳中有升?

经历了黯淡的2020年,以及超过大半年都处于封锁期间的2021年,2022年的大马产业市场,又会是怎样的一番景象?

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施,会否如愿为产业市场带来激励?

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司,为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关,也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的,当整体经济向好,产业市场也连带的看俏。

事实上,打从今年第三季开始,国内产业市场已有走出谷底,渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值,第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI(NAZA TTDI)就预期,大马经济将在明年复苏,而产业市场也将在明年持续复苏之路。

西华山卡

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出,本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部,预料明年将出现L形曲线的复苏形态,于2022和2023年缓慢逐步的复苏,然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会(MIEA)前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说,过去高速增长的日子已不复返,下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势,所以投资者应把握现有的机会进场,趁低吸购,以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言,住宅和工业产业市场明年料继续向好,办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升,但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业,在今年表现冠绝各产业次领域后,明年将继续备受看好,料仍将大有作为。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills Malaysia)就指出,基于工业领域持续看俏,发展商将推出更多的工业园。

邝宝耀

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说,许多企业重新检视地缘性的多元化策略,大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州,2021年有许多工业产业交易,涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色,其中电子商务是这个领域增长的最大推手,市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡,工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城,工业产业主导整个槟州产业市场,尤其是在威南峇都加湾,更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技(GREATEC,0208,主板科技板)、伟特机构(VITROX,0097,主板科技股)、捷铵科技(JHM,0127,主板科技股)和腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)纷纷收购土地展开业务扩充计划,涉及的土地面积总和66.32英亩,总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面,邝宝耀预期,巴生谷房产市场继续向好,尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋,但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线(MRT2)更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛,有地房屋仍是购屋者的首选,而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城,主要房产项目或将集中在威省,尤其是大型发展商如绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)和恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股)发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目,这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

叶洸瑋

3利好因素助推房市

大马莱坊(Knight Frank)房产代理部副主管叶洸瑋指出,明年房市有3大关注点,即(一)今年底结束的拥屋计划(HOC)会否进一步延长?、(二)延缓还贷今年杪结束后,会否造成产业脱售活动突然大增,以及(三)发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说,3大利好因素则是(一)大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段,各经济领域重启、(二)货币政策保持宽松,以及(三)脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税(RPGT)。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯(大马):住宅产业市场2022年持续向好,原因有三:

一)拥屋计划(HOC)很可能继续延长;

二)6年以上房产豁免产业盈利税(RPGT);

三)利率继续保持偏低。

大马莱坊(Knight Frank Malaysia)同样基于3大主因,看好房产市场2022年前景:

一)对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港;

二)疫情期间积累的被压抑的需求(pent-up demand)令市场保持强韧;

三)市场信心料回复,前景好转。

沈颂能

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出,基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园,工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期,无论是外来直接投资(FDI)或国内直接投资(DDI),工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外,基于更多的跨国企业分散投资组合,大马是潜在的投资目的地之一,这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级,更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序,以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期,将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管(ESG)相关事务。”

郑扬建

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出,在竞争加剧下,留住租户是关键,业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到,疫情之下,健康和安全特点是办公空间的主要焦点,料将有更多的建筑物采纳最新的科技,提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯(大马)指出,基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动,巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城,由于需求疲弱,两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出,截至去年杪,吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺,雪州则高达约4500万平方尺,两地合共约1亿4500万平方尺,占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年,雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场,约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%,皆低于全国平均80.2%的水平。

他说,尽管疫情期间,居家办公蔚然成风,但随着经济重启,70至80%的打工族已重返职场,其余20%继续居家作业者大多为跨国企业,因此,办公空间的需求依然是存在的。

袁美珠

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业,料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出,零售业者持续自我调整和改革业务,以刺激商业动力和优化回酬,免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯(大马)同样指出,随着国内外的旅游限制进一步放宽,零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之,因此商家们正积极结合线上和线下业务,但不管怎样,这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出,截至2020年,雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺,占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而,同时期,雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间,占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余,零售业还同时面临网购的强大威胁,因此西华山卡预见,零售业最快2至3年才能恢复元气,而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品,但却会在线上购买。”

詹姆斯巴克利

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境,投资者信心也逐步改善,久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期,明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说,疫苗接种迅速和解除跨州禁令,令国内旅游开始带动酒店业的复苏,尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是,随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制,国际旅游正在回温,尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡,马新两国开通“空中走廊”,料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯(大马)指出,马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济,也将带动大马半岛西海岸其他城镇,例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业,因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调,大马国门重开,重新允许外国游客入境,仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后,国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖,酒店住宿率自10月开始逐步回升,而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来,酒店住客率将持续向好。”

林贤顺

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后,随着经济全面重启,市场买气逐渐复苏,发展商已摩拳擦掌,准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言,该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目,并计划在未来3年,每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说:“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨,不会跌!

林贤顺指出,基于建筑原材料成本扬升,同时建筑业又持续面临劳力短缺,这将影响未来产业价格,因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季,产业交易的走势保持正面增长动力,我们预期产业价格将开始强劲复苏。”

Categories趋势

酒店业好日子即将来临

2021年07月12日

酒店交易“疫”流而上(上篇)
独家报道:黎添华、李治宏

酒店业是受疫情重创的领域之一,
疫情持续高企不下、管控迟迟无法松绑,
国门未能重开及禁止跨州跨县,
令酒店业雪上加霜。

然而,酒店业和产业界人士仍看好酒店业有望在未来一至两年内复苏,而酒店交易量今年首季已在疫情中逆流而上。

究竟有谁在逆市中勇于出手?他们收购酒店图的是什么?

《南洋商报》走访产业界人士搜集的反馈显示,打从去年杪开始,就有更多业主寻求出售酒店,而投资者对酒店的兴趣也有增无减。

虽说真正促成的交易不多,但根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,今年首季,全马酒店交易宗数已从去年首季的区区6宗倍增至13宗,成交总额也从去年同期的5600万令吉,跃升至3亿2500万令吉。

有关转手的酒店分别位于森美兰、霹雳、吉隆坡和柔佛州。

而业界乐观预估,酒店业有望在未来12至24个月内复苏,这期间的酒店交易也料将水涨船高。

詹姆斯巴克利

更多酒店拟脱售

跨国房地产咨询公司莱坊就指出,随着全球多个疫苗获准推出市场,该公司发现有更多的酒店业主拟脱售旗下酒店。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出,资金充裕与精明的投资者正在关注冠病疫情肆虐后,有机会以更合理的价格收购优质的酒店资产。

他接受本报书面专访时说:“我们相信,投资者可以低于冠病疫情前10至30%的交易价,收购酒店资产。”

符儒仁

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,近期投资者对国内酒店的兴趣与日俱增,主要是有更多的酒店挂牌出售,然而,至今为止,真正的交易寥寥无几。

他在本报书面访问中说,产业市场专家对酒店交易有望近期复苏的预估是否正确,将取决于当前的市况及疫情如何演变,以及卖方的叫价和献议是否符合买家需求。

寻求资本升值潜能

“基于疫情何时了仍是一大未知数,在当前充满变数的市场环境下,大部分这段期间完成的酒店交易,看来很可能是买家趁机买入一个首要酒店地点进行投资,以及寻求显著的资本升值潜能。”

刘伟贤

玮力产业集团(IVORY,5175,主板产业股)执行董事刘伟贤指出,收购酒店的目的因人而异,虽然一些收购是出于务实的原因,以便恢复财务状况,但一些收购是企业多元化业务计划的一部分。

“对一些买家来说,这是他们现有酒店组合的新成员。”

他指大马拥有良好的环境、基础设施、电信服务和配套行业,加上没有自然灾害,所以仍然是一个有吸引力的旅游和投资目的地。

他认为,由于目前这些酒店平均每间客房收入大幅下降,它们的估值也随之下降,导致收购者对这些酒店产生更多的兴趣,这些资产可以打折出售。

酒店交易6大现象

1. 大酒店并购小酒店
2.同规模酒店合并
3.大财团借壳进军全新领域,试图多元化生意版图
4.买酒店出租做其他生意,如月子中心、共享空间、学生宿舍
5.出售部分单位,让民宿业者自行经营
6.低价买入再等高价卖出,赚取价差

1.大酒店并购小酒店

疫情期间,酒店的交易以各种方式出现,其中,最广泛的莫过于大酒店集团收购小型酒店。

今年1月,莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)就完成以1亿7700万令吉,把旗下的吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Hotel) 卖给新加坡上市公司京华酒店(Hotel Royal)的交易。

此外, ECML Hotels Sdn Bhd 也收购了Tune Hotels。

去年,城市便捷酒店(City Comfort Hotel)以3000万令吉转手。

据悉,一些类似的酒店收购除了因为财团趁低收购,以扩充业务外,同时也在试图借此多元化本身的发展格局。显然的,疫情重挫旅业,连带打击酒店业,但酒店业仍是前景看涨。

2.同规模酒店合并联手

有别于一般的收购,目前业界也出现一种“抱团取暖”的 合并方式。

据本报探悉,一些同规模酒店也以形式不一方式来合并,并以利润对分的做法,将彼此拼成一团,试图在疫情期间,打造出能入住不同酒店的优质配套。其中, 柔州就出现不少类似的做法。

这些酒店或以全新名字示人,或各自维持原有的名字,惟,在配套上则捆绑起来一并销售。

3.大财团借壳进军全新领域

财团收购酒店不是新鲜事,但不同领域与行业属性的收购在疫情期间发生,倒是值得关注。

据本报发现,不少财团就通过收购酒店来开拓业务版图。

其中,玮力产业集团就以7500万令吉收购槟城国敦胡姬酒店及度假村(Copthorne Orchid Hotel & Resort)。

玮力集团是于去年12月宣布,斥资7500万令吉现金买下占地2.5亩的Copthorne酒店 ,以扩大地库并加强房产市场地位。当时,集团在报备给大马交易所时就指出,收购主要是计划在该地发展酒店和服务式公寓,发展总值为4亿1000万令吉。

一旦取得各有关当局批准,该项目预计明年动工,费时3至4年完工。

卡尼斯
4.出租做其他生意

马来西亚商务酒店协会(Mybha)署理总会长卡尼斯表示,一些酒店确实在过去出现被收购,或出租情况,而最后则用以转型成其他用途。

据他了解,部分酒店在被收购或出租后,有的打造成月子中心、共享工作空间(co-working),甚至是宿舍,或共享生活空间(co-living)。

“尤其酒店设施齐全,餐厅、互联网、健身房、泳池、甚至连送餐、打扫、清洗衣物服务都有了。”
月子中心是目前相当流行的经营模式之一。
莱坊的巴克利则指传统上,投资者收购酒店后,不会把酒店改为其他用途。

他不否认有少数一些买家放眼把小型的酒店转为月子中心,但强调这是比较罕见的例子。

不过,大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍补充,确实有一些发展商或投资者,探讨收购酒店充作其他用途。

她举例,百乐园(PARAMON ,1724,主板产业股)计划将Ambassador Row Hotel Suites by Lanson Place(也称为Kondominium 8 Ampang Hilir)占地4.54亩的地段,于未来5年内重新发展为一个共有约650单位的高档住宅项目,估计发展总值8亿6300万令吉。

坐落在著名“大使馆区”的这座20楼高建筑物,设有服务式套房及132单位的共管公寓,已有约25年的历史,急需重新发展以“重获新生”。

本报早前也曾就此事访问企业资讯顾问施国忠,后者直言类似情况疫情前就发生在中国,他以自己早年到中国视察的发现指出,当时上海有56间月子中心,其中20家就是酒店转型而成的,一些甚至已经上市。

施国忠也是全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人,他曾在接受本报访问时指出,月子中心是目前相当流行的经营模式之一,因为有关的投资风险低、回酬率最高的房产经营式之一。

5.出售部分单位予民宿业者经营

本报也发现, 一些酒店试图以 “分拆” 方式,将酒店切割成不同楼层及单位出售,并让不同投资者进行规划。

当中,有人试图将之打造成学生宿舍,有的则交由民宿及短租业者经营。

有趣且讽刺的是,短租业目前在我国尚未获得政府承认,因此类似的做法,无疑是让短租业者顺势以“酒店”的姿态来经营,避免被对付。

6.低价收购高价卖出

卡尼斯发现,目前有些原本不是酒店领域的财团大举收购本地酒店,因此不排除这些酒店是打算趁低收购,然后待解禁后的旅游好势头售卖,以赚取价差。

他表示,一般若是有意收购来经营的话,不可能是大肆收购不同酒店的,加上这些财团原本就不属于酒店业, 因此他猜测有能力的财团低价收购后再等高价伺机卖出。

询及是哪些酒店这样做,他则大卖关子,并说不久将会见真章。

他坦言,该会会员打从今年初开始就接获许多的买卖询问。

酒店业仍具潜能

酒店业真的还有前景吗? 为何财团企业都纷纷收购?

在此次疫情中出手收购酒店的玮力产业集团就指出,酒店业仍是极具潜能的领域,因此疫情缓解后,势必能一片大好。

刘伟贤说,以槟城为例,靠近乔治市、丹绒武雅及峇都丁宜等旅游景点的四星级酒店,疫前均保持60至70%入住率。

他通过电邮回应本报提问时说:“预计疫情结束后,随着休闲旅行和商务活动的增加,整体经济将复苏,这些优质资产的入住率将恢复稳定。”

巴克利指出,由于大马是一个发展中国家,属于一个新兴市场,外国投资者放眼取得较高的投资回酬,以抵消国家风险(例如政局动荡和外汇波动)、游资较少及透明度较欠缺的问题。

他说,投资者目前普遍寻求更高的投资回酬,以抵销在疫情期间投资酒店领域的风险。

“我们的调查结果显示,35.7%受访者放眼在收购四星或五星级酒店后取得逾7%的净收益率,这显示买卖价差已经扩大,除非卖方下调预期价格。”

10年平均交易总值9亿

过去10年,国内酒店交易一直保持稳健。

巴克利指出,大马过去10年的长期平均常年酒店交易总值为9亿2000万令吉,其中2017年达到23亿令吉的高峰,主要是由新投入市场的首要酒店交易推高。

过去2年,值得一提的酒店交易包括吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店、彭亨遮拉丁的The Impiana Resort & Residences、槟城国敦胡姬酒店及度假村、吉隆坡Lanson Place的Ambassador Row Hotel Suites、瓜拉登嘉楼的TH Hotel and Convention Centre,以及吉打朝圣基金局酒店。

2主因致交易跌31%

不过,大马去年的酒店交易总额只有6亿3100万令吉,比过去10年长期平均水平缩水31%。

这主要归咎于2大主因,即(一)资金雄厚的业主在市场好转之前并不想出售旗下酒店,以及(二)用于收购酒店的银行融资不是难求,就是贷款对酒店价值比率显著降低。

符儒仁说,过去5年,巴生谷酒店交易活动相当稳健,值得一提的交易包括吉隆坡万丽酒店以6亿8000万令吉寻获新主。Sunway Clio酒店则以3亿4000万令吉转手,但这属于相关人士之间的交易。

他指出,表(一)显示,过去5年,巴生谷酒店的买家大多是本地投资者,上述12宗酒店交易当中,只有2宗涉及外国投资者,分别来自新加坡和日本。

至于哪个地点、哪类酒店及酒店等级的交易较多,则看来没有一个明显的规律。然而,在巴生谷,吉隆坡市中心的酒店最受落。

Categories趋势

酒店业 转型求生

2021年03月24日

报道:李治宏

本月初的一则新闻:酒店经理站在酒店前路边小摊位,举着大字卡高声叫卖“3令吉!3令吉!”兜售酒店食物,正是国内酒店业当前困境的最佳写照。

深受冠病疫情影响,为了生计,槟城多家星级酒店纷纷在酒店外摆档口做外卖,售卖的食物包括冬炎米粉、炒饭、鸡饭、鸭饭、炒粿条等,平日收费20至30令吉的酒店美食,如今只卖6至8令吉,甚至3令吉即可买到,引来许多民众排队捧场。

酒店厨师在疫情下走出厨房,于酒店外摆摊煮美食外卖求生,只是本地酒店业当前惨况的冰山一角。新的一年,酒店业能否苦尽甘来,“牛”转乾坤吗?

旅游业是受2019冠状病毒病疫情重创的领域之一,自我国去年3月实施行动管控令以来,已有逾200家酒店与旅游业者停业或永久结业。

眼看国内冠病每日新增确诊病例还高居不下,纵使冠病疫苗预计于本月杪运抵我国,全国80%人口预计将最迟于明年2月份完成接种疫苗,但只要国门一日未重新开放,国人也禁止跨州跨县,旅游和酒店业短期内仍将挣扎求存。

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)指出,酒店业何时复苏,在很大程度上取决于疫情何时结束及我国边境何时重新对外开放。

然而,若再出现新的不利因素,例如爆发新一波疫情,则将令酒店业的复苏之路更举步维艰。

另一家产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher Malaysia)则指出,在国门重新开放及国内旅游限制解除或至少放宽之前,酒店业将继续经历一段非常艰辛的时期,今年内难望取得任何持续性的复苏。

“双A”齐挫惨淡经营

酒店业在惨淡经营下,自管控令起就一直面对“双A”齐挫的局面。所谓“双A”是指平均入住率(Average Room Occupancy)及平均入住费(Average Room Rate)。

由于去年首9个月的到访游客人次只有430万,按年猛挫约78%,巴生谷地区的酒店平均入住率从2019年第三季的81%,于2020年第三季直泻至30%。

酒店平均入住费则从2019年第三季的367令吉,于去年第三季下跌至213令吉。

在这期间,巴生谷数家酒店永久结业,或是暂时停业以进行大装修和翻新工作。

CBRE|WTW指出,有鉴于此,在国门重开之前,大部分的各类型和不同等级酒店,尤其是城市地区及豪华高档酒店,都被迫自救,这包括减低入住费、削减营运开销、清除重叠的工作,以及寻求其他替代收入。

过去几个月,大部分酒店住客率都很低,尤其是那些专注于商务旅客和外国游客的酒店。

除了把目标锁定国内市场,许多酒店纷纷提供入住费折扣,一些星级酒店的入住费折扣甚至高达300至400令吉,期望推高入住率。

CBRE|WTW指出,相对营运成本偏高的高档酒店,规模较小且营运成本较低的精品型酒店,将有望较快复苏。

槟城:复苏路漫长

一旦政府重新批准跨州旅游,槟城的酒店领域有望缓慢复苏。

一场冠病疫情重创下,向来高度依赖旅游业的槟城酒店业哀鸿遍野。丹绒道光爵士酒店(Jazz Hotel)和位于惹兰哈珍的Penaga酒店先后于去年4月率先结业,接着峇都丁宜的四星级酒店假日度假酒店(Holiday Inn Resort)及丹绒武雅国敦胡姬酒店及度假村(Copthorne Orchid Hotel & Resort)先后于6月杪和8月“倒下”。

格尼度假酒店及公寓(The Gurney Resort Hotel and Residences)及The Northam All Suites Hotel则暂时停业,进行提升工程。

所谓“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,在多家酒店不支倒下的同时,去年槟州却有4家新酒店投入营业,并总共提供603间新客房。

这4家酒店分别是坐落在槟城乔治市中路Tropicana 218大楼的万豪酒店(Courtyard by Marriott @ Tropicana 218 Macalister(199间客房)及 OZO Georgetown Penang(141间客房),以及直落巴巷的Angsana Teluk Bahang(103间客房)及Bahang Bay(160间客房)。

国敦胡姬酒店及度假村结业后不久有新买家接手,槟城产业发展商玮力产业(IVORY,5175,主板产业股)宣布斥资7500万令吉现金买下该酒店,并计划在该占地2.5英亩的酒店原址,发展酒店与服务式公寓,发展总值为4亿1000万令吉。

CBRE|WTW指出,新业者加入战围,将加剧业界原已非常激烈的竞争。

促销吸引本地客

在疫情重创下,酒店业者纷纷推出吸引人的促销配套,以吸引本地游客,希望借此提高住客率之余,也可在艰辛营运环境中求存。

去年6月10日政府落实复苏行动管控令,解除禁止跨州旅游限制后,槟州酒店业已出现某种程度的复苏。

联邦政府和州政府提供各种旨在重振旅游业的奖掖,例如国内旅游开销享有个人所得税最高1000令吉减免、推出penangtraveldeals.com网站、体验槟城活动在penangtraveldeals.com网站上推出“酒店优惠”,以及马来西亚华人旅游业公会槟州分会推出“JOM!体验槟城”活动的超值“优惠旅游配套”,只需区区15令吉,即可在槟城游山玩水,体验槟州山明水秀的名胜和古迹等,都起到刺激槟州旅游和酒店业的作用。

然而,随着全国每日新增确诊病例去年杪起直线攀升,迫使政府今年1月13日落实行动管控令2.0(MCO 2.0),再度禁止跨州跨县后,槟州旅游和酒店业在游客止步下再次下滑。

CBRE|WTW指出,由于国人在疫情攀升下普遍抱持悲观情绪,加上全球仍随时可能爆发新一波疫情,槟州旅游和酒店业的复苏料循序渐进,而且整个过程非常漫长。

该公司认为,遵守标准作业程序方面,特为酒店用途而建造的酒店(Purpose-built hotels,简称特建酒店),将会比租用店屋的精品酒店占优势,而如果冠病疫情在未来2至3年内仍挥之不去,酒店入住率、入住费和营运成本都将继续面临压力,届时将是“适者生存”的局面。

“若和店屋酒店比较,服务式公寓、SOHO及特建酒店拥有训练有素的员工和资源来进行频繁的清洁、卫生和消毒,以及保持社交距离空间的能力。因此,与其他旅游住宿比较,游客会选择住宿特建酒店。阐明全面遵守各项防疫标准作业程序,也将成为特建酒店的营销手法。”

霹吉:更谨慎投资

霹雳州酒店业在疫情重创下近乎全面停顿,怡保多家酒店先后永久结业或暂时停业止血;若疫情持续,当地酒店业或需进一步重组,包括业者需重新省思是否继续经营下去,或转型求存。

CBRE|WTW指出,在当地多家酒店“不支倒下”后,投资者普遍变得高度谨慎,在这趋势下,新酒店客房的供应料将中断。

整体而言,霹州酒店领域料将更长的时间复苏,一切取决于疫苗能否阻断冠病的传播。

吉打方面,入住率和入住费持续面对下行压力,营运成本则高企不下的负面因素下,酒店业短期内仍黯淡无光。

CBRE|WTW指出,即使是在RMCO期间,除了浮罗交怡,吉打酒店业的复苏并不显著。

马六甲:新景点加持

早在冠病疫情爆发前,作为国内主要旅游胜地之一的马六甲酒店市场竞争原已非常激烈,除了新旧酒店之间的竞争,还面对民宿、短租业者爱彼迎(Airbnb)及服务式公寓等其他类型住宿的挑战。

一些面临亏损的酒店本就苦苦支撑,疫情来袭令这些酒店最终不支“倒下”。

早前由于一些法律问题而停工的豪暻湾(Harbour City)已复工,这是一项综合发展计划,涵盖购物广场、水上乐园及一家豪华酒店。

此外,美德集团(MEDAINC,5040,主板产业股)将在马六甲瓜拉宁宜打造马来西亚旅游城(MTC),打响头炮的有世界首座以孩之宝(Hasbro)为主题的水上乐园。

马来西亚旅游城总占地622.13英亩,初步计划将建有休闲娱乐、商业、零售、住宅等。

CBRE|WTW指出,一旦竣工,预计将协助马六甲酒店市场吸引更多的国内外游客。

柔佛:新酒店投运

南马酒店业眼前的情况,也跟全国各地差不多。这里有营运长达29年的老牌酒店不支倒下,但也有新酒店另起炉灶,继承酒店业的“香火”。

先说柔佛州的情况。在“双A”齐挫下,坐落在新山市中心,拥有424间客房的公主太平洋酒店(The Puteri Pacific Hotel)无法撑下去,惟有走上结业之路。

同样的,在马六甲,华美达酒店(Ramada Hotel)、皇冠酒店(Mahkota Hotel)及Emperor Hotel都因财务问题而宣告结业。

柔南和依斯干达特区一带2020年的酒店平均入住率从2019年的75%暴跌至34%,平均入住费则从2019年的290令吉下跌至220令吉。

尽管营运环境艰辛,柔南地区2020年仍有新酒店登场,新山就于去年第三季迎来拥有335间客房的假日酒店(Holiday Inn)投入营运。

洲际酒店集团(InterContinental Hotels Group,IHG)与侨丰控股(OSK,5053,主板产业股)签署管理协议,将瑞园酒店(Swiss Inn Hotel)转为Holiday Inn Express酒店,也是低迷中的一道曙光。

豪华休闲酒店登场

去年第三季也迎来市场期待已久的一家豪华休闲酒店唯逸酒店(One & Only)粉墨登场。这家海外豪华酒店业者在东南亚的首间酒店,选择在柔佛东海岸海滨度假胜地迪沙鲁落脚。

已经进驻迪沙鲁的跨国知名酒店集团,还包括Hard Rock酒店及威斯汀酒店(The Westin)。

原已充满挑战的柔佛酒店市场增添新业者加入战围,原有酒店当然不会坐以待毙,纷纷祭出各种吸引人的折扣与促销配套,包括附送旅游胜地入场券。此外,也有业者通过预售优惠券和积分等求存。

同时,著名国际酒店集团DoubleTree Hilton则出新招,包括提供诸如“Hilton Experience”这类学习活动来促销酒店,务求为酒店住客带来不同的体验。

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