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酒店业好日子即将来临

2021年07月12日

酒店交易“疫”流而上(上篇)
独家报道:黎添华、李治宏

酒店业是受疫情重创的领域之一,
疫情持续高企不下、管控迟迟无法松绑,
国门未能重开及禁止跨州跨县,
令酒店业雪上加霜。

然而,酒店业和产业界人士仍看好酒店业有望在未来一至两年内复苏,而酒店交易量今年首季已在疫情中逆流而上。

究竟有谁在逆市中勇于出手?他们收购酒店图的是什么?

《南洋商报》走访产业界人士搜集的反馈显示,打从去年杪开始,就有更多业主寻求出售酒店,而投资者对酒店的兴趣也有增无减。

虽说真正促成的交易不多,但根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,今年首季,全马酒店交易宗数已从去年首季的区区6宗倍增至13宗,成交总额也从去年同期的5600万令吉,跃升至3亿2500万令吉。

有关转手的酒店分别位于森美兰、霹雳、吉隆坡和柔佛州。

而业界乐观预估,酒店业有望在未来12至24个月内复苏,这期间的酒店交易也料将水涨船高。

詹姆斯巴克利

更多酒店拟脱售

跨国房地产咨询公司莱坊就指出,随着全球多个疫苗获准推出市场,该公司发现有更多的酒店业主拟脱售旗下酒店。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出,资金充裕与精明的投资者正在关注冠病疫情肆虐后,有机会以更合理的价格收购优质的酒店资产。

他接受本报书面专访时说:“我们相信,投资者可以低于冠病疫情前10至30%的交易价,收购酒店资产。”

符儒仁

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,近期投资者对国内酒店的兴趣与日俱增,主要是有更多的酒店挂牌出售,然而,至今为止,真正的交易寥寥无几。

他在本报书面访问中说,产业市场专家对酒店交易有望近期复苏的预估是否正确,将取决于当前的市况及疫情如何演变,以及卖方的叫价和献议是否符合买家需求。

寻求资本升值潜能

“基于疫情何时了仍是一大未知数,在当前充满变数的市场环境下,大部分这段期间完成的酒店交易,看来很可能是买家趁机买入一个首要酒店地点进行投资,以及寻求显著的资本升值潜能。”

刘伟贤

玮力产业集团(IVORY,5175,主板产业股)执行董事刘伟贤指出,收购酒店的目的因人而异,虽然一些收购是出于务实的原因,以便恢复财务状况,但一些收购是企业多元化业务计划的一部分。

“对一些买家来说,这是他们现有酒店组合的新成员。”

他指大马拥有良好的环境、基础设施、电信服务和配套行业,加上没有自然灾害,所以仍然是一个有吸引力的旅游和投资目的地。

他认为,由于目前这些酒店平均每间客房收入大幅下降,它们的估值也随之下降,导致收购者对这些酒店产生更多的兴趣,这些资产可以打折出售。

酒店交易6大现象

1. 大酒店并购小酒店
2.同规模酒店合并
3.大财团借壳进军全新领域,试图多元化生意版图
4.买酒店出租做其他生意,如月子中心、共享空间、学生宿舍
5.出售部分单位,让民宿业者自行经营
6.低价买入再等高价卖出,赚取价差

1.大酒店并购小酒店

疫情期间,酒店的交易以各种方式出现,其中,最广泛的莫过于大酒店集团收购小型酒店。

今年1月,莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)就完成以1亿7700万令吉,把旗下的吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Hotel) 卖给新加坡上市公司京华酒店(Hotel Royal)的交易。

此外, ECML Hotels Sdn Bhd 也收购了Tune Hotels。

去年,城市便捷酒店(City Comfort Hotel)以3000万令吉转手。

据悉,一些类似的酒店收购除了因为财团趁低收购,以扩充业务外,同时也在试图借此多元化本身的发展格局。显然的,疫情重挫旅业,连带打击酒店业,但酒店业仍是前景看涨。

2.同规模酒店合并联手

有别于一般的收购,目前业界也出现一种“抱团取暖”的 合并方式。

据本报探悉,一些同规模酒店也以形式不一方式来合并,并以利润对分的做法,将彼此拼成一团,试图在疫情期间,打造出能入住不同酒店的优质配套。其中, 柔州就出现不少类似的做法。

这些酒店或以全新名字示人,或各自维持原有的名字,惟,在配套上则捆绑起来一并销售。

3.大财团借壳进军全新领域

财团收购酒店不是新鲜事,但不同领域与行业属性的收购在疫情期间发生,倒是值得关注。

据本报发现,不少财团就通过收购酒店来开拓业务版图。

其中,玮力产业集团就以7500万令吉收购槟城国敦胡姬酒店及度假村(Copthorne Orchid Hotel & Resort)。

玮力集团是于去年12月宣布,斥资7500万令吉现金买下占地2.5亩的Copthorne酒店 ,以扩大地库并加强房产市场地位。当时,集团在报备给大马交易所时就指出,收购主要是计划在该地发展酒店和服务式公寓,发展总值为4亿1000万令吉。

一旦取得各有关当局批准,该项目预计明年动工,费时3至4年完工。

卡尼斯
4.出租做其他生意

马来西亚商务酒店协会(Mybha)署理总会长卡尼斯表示,一些酒店确实在过去出现被收购,或出租情况,而最后则用以转型成其他用途。

据他了解,部分酒店在被收购或出租后,有的打造成月子中心、共享工作空间(co-working),甚至是宿舍,或共享生活空间(co-living)。

“尤其酒店设施齐全,餐厅、互联网、健身房、泳池、甚至连送餐、打扫、清洗衣物服务都有了。”
月子中心是目前相当流行的经营模式之一。
莱坊的巴克利则指传统上,投资者收购酒店后,不会把酒店改为其他用途。

他不否认有少数一些买家放眼把小型的酒店转为月子中心,但强调这是比较罕见的例子。

不过,大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍补充,确实有一些发展商或投资者,探讨收购酒店充作其他用途。

她举例,百乐园(PARAMON ,1724,主板产业股)计划将Ambassador Row Hotel Suites by Lanson Place(也称为Kondominium 8 Ampang Hilir)占地4.54亩的地段,于未来5年内重新发展为一个共有约650单位的高档住宅项目,估计发展总值8亿6300万令吉。

坐落在著名“大使馆区”的这座20楼高建筑物,设有服务式套房及132单位的共管公寓,已有约25年的历史,急需重新发展以“重获新生”。

本报早前也曾就此事访问企业资讯顾问施国忠,后者直言类似情况疫情前就发生在中国,他以自己早年到中国视察的发现指出,当时上海有56间月子中心,其中20家就是酒店转型而成的,一些甚至已经上市。

施国忠也是全国首个将陪月服务系统化的Quest 集团创办人,他曾在接受本报访问时指出,月子中心是目前相当流行的经营模式之一,因为有关的投资风险低、回酬率最高的房产经营式之一。

5.出售部分单位予民宿业者经营

本报也发现, 一些酒店试图以 “分拆” 方式,将酒店切割成不同楼层及单位出售,并让不同投资者进行规划。

当中,有人试图将之打造成学生宿舍,有的则交由民宿及短租业者经营。

有趣且讽刺的是,短租业目前在我国尚未获得政府承认,因此类似的做法,无疑是让短租业者顺势以“酒店”的姿态来经营,避免被对付。

6.低价收购高价卖出

卡尼斯发现,目前有些原本不是酒店领域的财团大举收购本地酒店,因此不排除这些酒店是打算趁低收购,然后待解禁后的旅游好势头售卖,以赚取价差。

他表示,一般若是有意收购来经营的话,不可能是大肆收购不同酒店的,加上这些财团原本就不属于酒店业, 因此他猜测有能力的财团低价收购后再等高价伺机卖出。

询及是哪些酒店这样做,他则大卖关子,并说不久将会见真章。

他坦言,该会会员打从今年初开始就接获许多的买卖询问。

酒店业仍具潜能

酒店业真的还有前景吗? 为何财团企业都纷纷收购?

在此次疫情中出手收购酒店的玮力产业集团就指出,酒店业仍是极具潜能的领域,因此疫情缓解后,势必能一片大好。

刘伟贤说,以槟城为例,靠近乔治市、丹绒武雅及峇都丁宜等旅游景点的四星级酒店,疫前均保持60至70%入住率。

他通过电邮回应本报提问时说:“预计疫情结束后,随着休闲旅行和商务活动的增加,整体经济将复苏,这些优质资产的入住率将恢复稳定。”

巴克利指出,由于大马是一个发展中国家,属于一个新兴市场,外国投资者放眼取得较高的投资回酬,以抵消国家风险(例如政局动荡和外汇波动)、游资较少及透明度较欠缺的问题。

他说,投资者目前普遍寻求更高的投资回酬,以抵销在疫情期间投资酒店领域的风险。

“我们的调查结果显示,35.7%受访者放眼在收购四星或五星级酒店后取得逾7%的净收益率,这显示买卖价差已经扩大,除非卖方下调预期价格。”

10年平均交易总值9亿

过去10年,国内酒店交易一直保持稳健。

巴克利指出,大马过去10年的长期平均常年酒店交易总值为9亿2000万令吉,其中2017年达到23亿令吉的高峰,主要是由新投入市场的首要酒店交易推高。

过去2年,值得一提的酒店交易包括吉隆坡武吉免登皇家朱兰酒店、彭亨遮拉丁的The Impiana Resort & Residences、槟城国敦胡姬酒店及度假村、吉隆坡Lanson Place的Ambassador Row Hotel Suites、瓜拉登嘉楼的TH Hotel and Convention Centre,以及吉打朝圣基金局酒店。

2主因致交易跌31%

不过,大马去年的酒店交易总额只有6亿3100万令吉,比过去10年长期平均水平缩水31%。

这主要归咎于2大主因,即(一)资金雄厚的业主在市场好转之前并不想出售旗下酒店,以及(二)用于收购酒店的银行融资不是难求,就是贷款对酒店价值比率显著降低。

符儒仁说,过去5年,巴生谷酒店交易活动相当稳健,值得一提的交易包括吉隆坡万丽酒店以6亿8000万令吉寻获新主。Sunway Clio酒店则以3亿4000万令吉转手,但这属于相关人士之间的交易。

他指出,表(一)显示,过去5年,巴生谷酒店的买家大多是本地投资者,上述12宗酒店交易当中,只有2宗涉及外国投资者,分别来自新加坡和日本。

至于哪个地点、哪类酒店及酒店等级的交易较多,则看来没有一个明显的规律。然而,在巴生谷,吉隆坡市中心的酒店最受落。