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欠产业税 影响日后买卖

2022年10月5日

产业税、门牌税……
这些关乎房子的税务,你有缴吗?

拥有了房屋,要准时缴交房子的各项税务,是业主的责任。

如果你只是为了贪图一时的便宜或便利而拖欠这些税务,日后想要出售房子时,你可能会吃到苦果!

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)柔佛州分会会长陈苏珊呼吁业主们,履行还清税务的法律义务,包括产业税、门牌税等等。

她出席该会举办的常年晚宴和表扬大会时向记者指出,有些业主可能认为这只是小事,但若一直拖欠下去,那就可能演变成“大事”了。

她说,若拖欠这些产业相关税务,日后处理买卖房屋时,会拖慢产业专名手续,也就是通常律师处理房屋转让、割名等时候,就会碰壁。

她呼吁中介们提醒有意出售产业的业主缴清产业税,若业主面对财务困难,可向新山市政局洽商,以分期付款方式缴付拖欠的产业税,避免房屋买卖程序遭拖延。

出席晚宴的新山市政局估价组主任阿兹米也指出,拖欠产业税的情况越来越多,也对新山市政局造成负面影响。

为此他也希望MIEA柔佛分会能和新山市政局携手合作,鼓励屋主缴付产业税,以便带动房市。

阿兹米是代表新山市长拿督诺阿占出席。

车子瑾(前排左起)、陈苏珊、叶洸玮(后排左起)、阿兹米及陈建铵为晚会主持击鼓仪式。

滞销冠全国令人担忧

常年晚宴及表扬大会筵开35桌,出席者包括马来西亚房地产中介师协会署理会长叶洸玮、候任会长陈建铵及筹委会主席兼柔州署理会长车子瑾等人。

他在会上也提到,柔佛州的房屋滞销状况令人担忧。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)公布的《2021年产业市场报告》显示,柔佛有6089个单位、总值47亿2000万令吉的过剩房屋,是继雪州之后,全国第二多滞销房屋的州属。

此外,柔州滞销最多的房产是服务式公寓,占总数的67.8%,即是1万6476个单位,总值141亿4000万令吉。

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重估产业不代表涨门牌税?

2022年05月11日

即便重估产业,
也不代表门牌税会涨?

近日,雪州加影市议会展开重估产业价值的工作,引发市场热议,有者认为这是变相调涨门牌税。

对此,掌管地方政府、公共交通及新村发展事务的雪州行政议员黄思汉强调,雪州各地方政府在过去两三年内,分阶段进行重估产业价值的工作。

“重新评估产业价值及调整门牌税率是截然不同的事,重新评估产业价值的程序能掌握最新的产业价值。

“当地方政府完成产业评估的工作后,也不代表门牌税会马上飙升,而是必须经过其他程序,包括得到州政府的批准。”

黄思汉是出席雪州蒲种宏愿公园主持“艺起动”社区艺术节后向媒体指出,学州政府保证不会在当前的经济情况中还调涨门牌税。

佐哈里(左起)、黄思汉和马金泉在蒲种“艺起动”社区活动中为3个吉祥物主持揭幕仪式。

若认为太高 民众可反映

他补充说,重估产业价值能让产业依照目前市价调整,如果民众在接受门牌税的通知信时,认为产业的评估价值太高或太低,都能向地方政府反映。

“产业估价是展示目前最新产值,举例加影市议会目前采用的是37年前的产业估算,一间房屋估值在37年前可能只值10万令吉,但经重新估算后的产值已达50万令吉。”

雪州大臣拿督斯里阿米鲁丁日前也强调,雪州门牌税没有调涨,产业重估只是正常程序,承诺会以民众利益为先,将考量所有民众所提呈的反对或不满意见。

一些州属的执政党虽然承诺不涨门牌税,但因为进行产业重估工作,而一直被批评为变相调涨门牌税。

因为门牌税是根据产业价值来计算,当产业价值在重估后上升,门牌税就自然会跟着上涨。

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雪州大臣:不涨门牌税

2022年05月6日

产业重估,
变相调涨门牌税?

雪州大臣拿督斯里阿米鲁丁强调,考虑到州民的生计,州政府无意批准调高门牌税。

他在面簿发文指出,州政府考量疫情带来的影响,因此没批准任何地方政府调涨门牌税,避免加重人民负担。

同时他解释,加影市议会目前进行的产业重新估值只是正常程序。

一直以来,一些州属强调不会调涨门牌税,但因为进行产业重估,被他人批评为变相涨价。

着重振兴经济

因为随着产业重估后,用产业价值来计算的门牌税,也会跟着上涨。

阿米鲁丁表示,州政府会征询民意,民众所提呈的反对意见,州政府都会聆听。

“雪州政府目前着重刺激和振兴雪州经济,确保经济能尽快复苏。”

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火险房贷利息,皆可扣税

2022年03月8日

【房东们,你懂怎么报税吗?】系列3

收入得报税,
开支也可扣税。

有租金收又有呈报租金收入的业主们,你们都如何为租金收入报税?

大家是否知道,呈报租金收入,与个人和公司所得税一样,有不少开销可用来减免?

政府是依据净租金来征税,跟租户收到的租金,可先扣除政府允许的可减免开销,算出的馀额就是净租金收入(Net Rental Income),才需要课税。

所以大家要记得咯,需课税的在法定租金收入(Statutory income from rents)不是依据总收入来计算,如果你之前没有扣出房子的火险保费、房贷利息等,那就白白多付税了。

根据内陆税收局的资料,出租相关房地期间涉及的开销,都属可减免开销,但招租或出租前的开销则不可以减免。

租金收入可减免的开销包括:
• 地方政府税金:缴付给地方政府的地税(Cukai Tanah或Quit Rent),以及门牌税(Cukai Pintu Assessment Tax)
• 房产保费,如火险、水险或盗窃险等
• 付给银行的房产贷款利息
• 出租期间的费用,如委任律师行或代理追讨欠租
• 维护、维修房产,如漏水或虫害
• 物业服务、维修和排污费
• 收租开销;如外委经纪收租
• 更新租约开销,包括印花税
• 追租涉及的律师费

净租金收入 = 租金总额 – 政府允许的减免开销

假设已还清房贷的单层排屋,出租12个月,期间主要开销只有地税、门牌税和维修费。

下面范例让大家更清楚如何计算净租金收入:
月租:RM1,500
合约租期:12个月
租金总收入 = RM1,500 X 12 = RM18,000

可减免开销:
地税:RM120
门牌税:RM460
维修开销:RM2,420

净租金收入 = RM18,000 –(RM120 + RM460 + RM2,420)
= RM18,000–RM3,000
= RM15,000
总结:RM15,000依据个人税率,计算出要付的税金。

温馨提醒:
租金要付税,但可先扣除政府允许的减免,包括房贷利息、物业保费和维修费等,如果用全额租金来付税就亏大了。

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槟岛组屋村屋 门牌税不涨!

2022年03月3日

疫情时期人民生计困难,
槟岛门牌税继续优惠。

如果你居住在槟岛的廉价、中价组屋和村屋,那今年可以继续享受门牌税优惠,和去年一样不涨价。

槟岛市政厅财务管理常务委员会交替主席王宇航,在槟岛市政厅例常会议宣布,上述房屋类型的门牌税,继续获得100%的涨幅差价回扣,也就是说维持和去年一样的收费。

而其他的产业类型,涨幅差价则回扣50%。

槟岛市长拿督尤端祥随后也透露,市政厅予以廉价、中廉价组屋、村屋及其他产业的涨幅差价回扣,总额达1160万令吉。

另一方面,有一些地区的停车位不足,市政厅决定增设256个付费停车位。

这些地区包括峇央峇鲁、垄尾一些路段、市区柑仔园支路与林连登路等。

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买排屋或公寓好?享乐篇

2022年01月28日

【买排屋或公寓好?第2篇】

天下没白吃的午餐,
享乐也得用金钱交换。

年轻一辈特爱公寓,主要是社区是围篱式,有各种公共设施可以享用。

但是,打造公共设施都需要成本,之后还要维护和保养。

打造这些设施的成本发展商已经纳入房价,但维持和保养这些设施都需要居民付出。

也因为这样,住公寓会延伸出另一个业主必须做好心理准备的经济负担──管理费。

下面列出各种和设施、服务等相关开销,也是买家决定买公寓或排屋前应该细心考量的:

公寓会所设施吸睛

公寓另一项吸引买家方是社区内的各种设施和公用空间,像泳池、健身房、公园、烧烤区、健康步道或球场和游戏室等等。

有些新的排屋楼盘也设有会所,内部同样有各种公共设施。

但对中价位排屋来说,也并非极普遍,大部份只有儿童游乐场或公园。

享公共设施有代价

一般概念是,住公寓,每月都要付管理费(Maintenance Fees),用作管理公共空间和设施,还有支付整个社区的清洁和安保费用。

当然,还有管理处提供的保安服务,还有保全设备也需要维护。

而用作维修损坏设施,或是翻新用途的开销,业主也需要固定贡献维修基金(Sinking Fund)给管理处。

所以常常有人说,“住公寓,退休后没收入还要付管理费,承担不了。”

可是,这也是一个误解,并非公寓才要付管理费,住排屋就不用付。

因为凡是2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)管辖的住宅,业主也要付以上费用,和有地房产与公寓无关。

如果你选的排屋是围篱式社区,採纳分层管理,社区内也有保安、会所和各式公共设施,所谓“羊毛出在羊身上”,这类社区的居户也得承担管理费。

欠管理费后果严重

顺带温馨提醒,根据2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013),所有分层地契社区的业主,法律上都有义务付管理费,拖欠不还,管理处可依法追究,包括起诉破产。

同时,地方政府也可上门执法,并把屋内财物拍卖用作还债。

 

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买排屋或公寓好?金钱篇

2022年01月28日

【买排屋或公寓好?第1篇】

有地住宅还是高楼公寓,
这道选择题会难选吗?

很多人可能一辈子才买一间房子,当然要深思熟虑,方便做预算和规划。

“买高楼式的公寓好还是买有地房产,例如排屋好?”应该是大家要思考的最基本问题。

撇开地点、设计、发展商和地契问题,决定买哪种住宅之前,至少要先了解公寓和排屋之间的差别或利弊。

下面为大家梳理一些重要跟钱相关的看点,值得大家拍板前好好思量:

好地点公寓较易负担

地点相距不远的话,排屋价格往往比公寓更高,主要是地价偏高,而且策略地点的供应很紧,身价自然水涨船高。

相对下,公寓售价比较低,对社会新鲜人、年轻夫妇来说,更易负担;没有父荫又想住在市区的首购族,买公寓更容易一圆业主梦。

市区旺区新排屋难求

因为土地很有限,一般在市中心新推出的住宅楼为都是公寓为主,发展成熟的旺区情况也一样。

市中心的有地房产,一般都是老房子,不介意买旧屋的人,也要另外准备一笔现金来装修。

还是坚持要买排屋?那可能要住得离市区远一点才有新楼盘,而且新推出的有地住宅,一般都是分层地契的项目。

地契种类影响门牌税

门牌税(Cukai Pintu / Taksiran或英文Assessment Rates),是地方政府依据房产单位可收租金来评估出税率而制定。

也就是说,房产的潜在租金越高,门牌税也越高;所以同类房产在不同区,或者是同区但不同类型的房子的门牌税不同。

很多人不知道,高楼房产即使是同区或毗邻,门牌税都可能不一样。

相对一般纯住宅公寓,商用地契(Commercial Title)的服务式公寓(Serviced Apartment),又或顶著各种好听名堂如SoHo、SoFo及SoVo的单位,门牌税更高。

反观排屋,都是建在住宅用地,门牌税就自然是依据住宅房屋的税率计算。

 

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拖欠门牌税,后果严重!

2022年01月13日

只要有人住,
就得缴门牌税!

在我国,除了土地税(Cukai Tanah)和单位税(Cukai Petak),只要拥有房地产,业主们都必须支付门牌税(Cukai Pintu或Cukai Taksiran)。

地方政府或市议会会将门牌税用来发展和维护各地的基建和服务,比如说维修和保养街灯、清洁和维护公园、收集市政垃圾,还有其他公共设施等,以打造良好和舒适的生活环境。

门牌税如何计算呢?

地方政府是根据物业每年的租金价值预估来计算,再乘以一个固定的百分比税率,这个税率一般是租金预估的2至7%。

与土地税一样,每个州属的门牌税率都不一样,也取决于物业的尺寸和类型,比如说:别墅的税率大多数高于可负担公寓。

假设你有一间单层排屋,估计月租为3000令吉,所以一年的租金预估为3.6万令吉。如果税率为4%,每年的门牌税就是1400令吉。

一年付两次

门牌税是一年分两次缴付,所以每半年要支付700令吉。

同样地,每个州属的门牌税截止日也不一样,通常是2月和8月的最后一天。

空置物业申请退税或减税

如果物业空置且没人使用,业主可以申请降低税率或退税,条件是要在物业变成空置的7天内,以书面形式通知相关单位。如果你超过7天才通知,那税率的减免只能从当局收到信件之日起计算。

同时,一些州属的中低价房地产可享有门牌税豁免的优惠。

不满税率可上诉

通常,地方政府会发出门牌税更新通知,如果业主不满意税率,可以在期限内提出上诉。

如果逾期不缴交门牌税,后果和土地税一样,将会被罚款、物业可能被充公、拍卖,还可能会被告上法庭。

即便你是租客,但只要你的屋主没有缴付门牌税,执法单位上门的时候,一样有权充公你的物品!

线上支付平台

业主们可以在各地方政府官方网站查询门牌税详情,一些州属也提供自身的线上付款平台。

除此之外,房政部早前也推出了PBTPay网站,可以线上缴付约46个地方政府的门牌税:https://pbtpay.kpkt.gov.my/

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新一年,别忘了缴地税!

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芙蓉门牌税,变相调涨?

2022年01月12日

“疫情冲击收入,
反对此刻重估产业价值!”

马华国际政党联系与外交局主任郑正成召开记者会,指责芙蓉市政厅近期展开产业重新估价,是变相调涨门牌税,有违希盟政府当初“执政5年不涨门牌税”的承诺。

他指出,虽然门牌税抱持11%的税率,但在产业价值重估后,门牌税就会跟着增加。

由于疫情冲击人民收入,导致人们生活在水深火热中,他反对州政府在此时重估产业。

记者会出席者还包括马华全国社会发展委员会副主席叶小瑂、亚沙区会副主席覃勇刚,以及区会财政曾文谦。

曾文谦(左起)、郑正成、叶小瑂及覃勇刚谴责市政厅变相调整门牌税。

郑正成也提到,森州政府去年初开始对分层物业收取单位税(Cukai Petak),取代原本的地税(Cukai Tanah),也是一种变相涨价。

这是因为在地税期间,一栋高楼建筑物只需要支付一个大地契的地税;但在落实单位税后,就代表每一层每个单位各自缴付,州政府在税收也就会提高。

过往,分层物业的地税是由联合管理机构(JMB)或管理机构(MC)代收,但后来出现一个单位没缴付,或管理处直接没缴付的事件,造成其他准时偿还的业主蒙受损失,所以近年来在一些州属,已经改由业主各自支付自己的单位税。

 

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槟威门牌税继续回扣

2021年12月24日

槟威的门牌税回扣优惠,
将延续到明年。

槟岛和威省的房屋,本应该在2020年上调门牌税,但州政府顾及冠病疫情对州民生计的打击,在2020年初决定给予门牌税涨幅回扣优惠,让部分产业的门牌税维持在2019年的水平。

掌管槟州房屋及地方政府委员会的行政议员佳日星再为州民带来好消息,这项优惠将会延续到2022年。

其中,廉价屋、中廉价屋和乡区房屋获得100%的涨幅回扣,而其他房产继续回扣50%。

这项涨幅回扣决定,估计让州政府在今年少了2450万令吉的门牌税收入,明年为2583万令吉,加起来达5100万令吉。

他补充说,州政府至今已经拨出1.36亿令吉的援助金,分阶段协助受疫情影响的州民。