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国行暂缓升息 房购率回升

2023年02月23日

大马房市
终于可以喘口气了

接连下降4个月后,银行贷款申请额终于回升!

去年国家银行连续升息4次,打压了购屋者的兴致,而随着“升息行动”暂缓,房地产市场终于迎来一丝“喜气”。

同时,马股产业指数在一个月内增加2.3%,房产购买率或将微回升。

MIDF研究机构分析员指出,目前大马产业领域有3个看点:

1、贷款申请:

鉴于国行在与去年9月和11月上调隔夜政策利率(OPR),导致还贷额变高,降低房屋买家的购兴。

房屋贷款申请额从去年9月到12月连续4个月下降。2022年11月按月下降3%、按年降21%;12月贷款申请总额按月下降6.5%、按年降26%。

此外,2021年经济重开后,压抑的购屋需求以致房贷申请量一度走高,直到2022年房贷申请逐渐趋向正常化。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。

2、获批的房贷总额:

2022年11月的受批房贷总额按月下降12%、按年下降15%;12月按月小幅度下降1%、按年下降18.8%。

连续两个月的按年下降率均呈现双位数,对发展商的新销售前景来说,并非好兆头。

所幸,去年12月的获批贷款总额占申请贷款总额的比例是45%,比11月的42.5%有所增加。

3、升息行动暂缓:

国行1月暂停升息,保持隔夜政策利率不变,给大马房市压力带来了短期喘息空间。

2022年的连续4次升息,降低了购屋者的负担能力。暂停升息对房产行业有短期的利好,因为很多购房者仍在消化去年的连番升息冲击。

而迈入2023年迄今,市场对未见升息的消息带来了乐观情绪,吉隆坡房产指数自2023年1月19日至今已经上涨了2.3%,房产购兴可能会因暂停升息而略有回升。

MIDF研究机构维持对产业领域的‘中性’评级。虽然贷款申请量持续下降,对房产业略有负面影响,但国行停止调升利率,购兴或将回升。

资料来源:星洲日报

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升级版新办公产业 吸引租户

2023年01月26日

旧式的办公楼,
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率(OPR),以应对不断上升的通胀压力,这将对借贷成本造成直接影响,大马莱坊(Knight Frank)集团董事经理黄详耀认为,或将影响购屋者的消费决定。

他指出,尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风,全球经济在阴霾笼罩之下,虽然速度较为缓慢,但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏,因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展,关键举措应该是引入绿色激励措施,他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示,在产业市场对环境、社会与监管(ESG)框架的意识和采用越来越普及化,这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下,尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏,租赁市场预计将在今年保持积极态势,具有升级功能的新竣工项目,预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出,在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大,以及跨国公司接受混合办公模式之下,导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示,在租赁活动日渐活跃下,雪州的办公产业市场保持弹性,尤其是在显著位置的A级办公楼。因此,相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主,业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出,在经济活动恢复正常及国门重开下,我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高,纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点,而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及,由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持,我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面,大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说,尽管高层房产市场仍然低迷,去年下半年也没有推出新项目,但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统(RTS)项目,预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年,新山活跃的租户流动和商用产业扩张,明显增强了柔州的商用产业市场,而工业产业领域则全面保持强劲,特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外,大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示,沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加,部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高,而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及,随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复,游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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人生目标──买房 但银弹够吗?

2023年01月26日

为了拥有人生的一套房子,
辛苦大半辈子还房贷值得吗?

买房是每个人终其一生的目标,甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦,但买房永远离不开贷款,而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起,也表示着需要背负房贷至少20年。

这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担,尽管有些人认为苦中有甜,甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担,但在买房前,你是否真的已准备好充足的银弹?

或许你会认为,先把房子买下再打算后续也不迟!

且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。

买房前先检视个人财力

周志强指出,从理财角度来看,买房前首要检视个人的财务能力,而非房产项目的地点或设施。

他说,一些人会趁促销时期快速做出下订的决定,并将每月房贷供款问题稍后考虑,然而这样的想法实际上为自己设下陷阱,因此若还款能力不足,还是别轻易做出买房决定。

近期,国家银行接连升息带来连锁反应,我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。

根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出,继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后,11月份则按月下滑2.9%,写下连续下跌3个月的纪录。

分析师认为,这主要归咎于隔夜政策利率(OPR)在去年9月和11月调涨,共2次,以及部分买家在第15届全国大选前,采取观望态度。

周志强

MIDF投资研究则认为,从房贷申请数据显示,房地产销售情况将继续受到冲击,而且升息可能会压抑房产需求。

因此,若考虑买房,或许可从这3个方法计算,以测试自己的财务能力,究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。

所以,买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首,尤其在升息浪潮下,每月房贷供期或许会逐月递增,因此,周志强建议,买家可将家庭或个人净收入的40%预留,作为买房预算。

举例:若家庭净收入为1万令吉,那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时,以此作为参考。

或者,买家可以年收入乘以6至8倍,计算出最符合个人财务能力的房产价位,如若个人年收入为5万令吉,那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。

周志强说,买房是人生大事,应该为自己设下3至5年来达成目标。

他认为,若每月可将净收入的40%存下,基本上已经可支付装修费、税金等开销,才算是为买房凑足银弹。

向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款。

小心陷入“利率圈套”

周志强披露,一些人对“降低利息善用现金流”有所误解,打算拖长车贷供期,把每月省下来的钱加快还清房贷。其实,这已经陷入“利率圈套”。

他说,汽车贷款采用固定利率,而房贷则是余额递减利率,因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期,但采取不同利率制度计算,每月还款额也有很大的天壤之别。

按照固定利率计算,每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息,而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。

若剩下5年的还贷期,10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙,有效年利率达6.18%;而相同的房贷款额,每月供款为1931令吉37仙,有效年利率依然为3.95%。

周志强分享,以上例子显示,不能单单以表面利率来决定利息成本,无论是拖长车贷或其他个人贷款供期,这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。

向银行借贷须货比三家

他亦提醒,国人向银行借贷时须货比三家,寻觅出最适合自己需求的贷款,并留意房贷的锁定期限(Lock-In Period)

他说,锁定期限越短越好,可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时,避免被征收罚款。

资料来源:中国报

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升息打击需求 房贷申请跌不停

2022年12月16日

明年若继续升息,
贷款申请增长或将保持低迷

国家银行今年来4度升息立竿见影,产业领域看来已首当其冲,成为利率走高的“受害者”。

国行数据显示,产业贷款申请额连续两个月下跌,于今年9月按月下滑11%后,再于10月滑落7.3%,至439亿5000万令吉。

按年比较,产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%,终结了之前连续3个月增长的势头,显示产业需求已有所下滑。

MIDF研究在一份研究报告中指出,产业贷款申请连续两个月下行,或是由于国行于今年9月再次升息,这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。

“随着国行今年11月再度升息25个基点,而且明年可能继续升息,我们预见贷款申请增长将保持低迷。”

与此同时,产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后,于10月份的跌幅明显收窄,比9月稍微下跌1%,至205亿令吉。

产业贷款批准对申请的比率稍微提高,从9月份的43.8%,于10月份走高至46.8%。

按年比较的话,10月份的贷款申请按年增幅高达11%,主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。

为了抵御持续扬升的通货膨胀,以及捍卫持续下滑的令吉汇率,国行今年来已四度调高隔夜政策利率,每次的调高幅度都是25个基点(0.25%)。

隔夜政策利率最近一次上调是11月3日,调高至2.75%。

不少分析员和经济学家预期,国行将在明年上半年再升息一次或两次,此举料将继续打击产业需求。

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国行四度升息 再涨25个基点

2022年11月3日

下个月还房贷前,
记得检查最新月供款!

各位有房贷者,还撑得住吗?

随着美联储昨夜宣布大幅升息75个基点后,我国的国家银行(BNM)货币政策委员会今天也决议,将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点,至2.75%。

这也是国行连续第四次升息,也意味着各位的房贷连续调涨了4次利率……

根据文告,我国的隔夜政策利率的顶限和底限,也分别提高至3.00%和2.50%。

隔夜政策利率是我国利率的基准,随着国行升息,接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率(Base Rate,简称BR)和基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。

国行已经连续第四次升息了。

通胀已触顶

国行指出,外围经济充满挑战,我国的主要增长动力来自于内需。如早前的预测般,通货膨胀似乎已在今年第三季到达峰值,之后将会放缓,尽管仍保持涨势。

核心通胀率目前平均处于2.7%水平,非常接近介于2.0%至3.0%的预估值。

此外,国行也说,在我国经济持续正面增长之际,货币政策委员会决定进一步调整货币政策的宽松度。

“这项调整是先发制人的举措,是为了管理过量需求推高物价的压力,同时,也是货币政策重新校准的目标一致,即平衡通胀风险与经济永续增长。”

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国行再升息至2.5%

2022年09月8日

房贷利率,
料继续涨涨涨!

国家银行(BNM)货币政策委员会(MPC)今天决议,将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点,达到2.5%。

这次升息幅度符合大部分经济学家的预测,也是国行今年第三次升息。

隔夜政策利率的顶限和底限,也分别调整未2.75%和2.25%。

隔夜政策利率是我国利率的基准,随着国行升息,接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率(Base Rate,简称BR)和基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。

这也意味着,房贷借贷者每月的供款额,又要增加了!

国行在文告中指出,全球经济增速较缓和,主要是因为成本上涨压力、全球金融紧缩和中国严格的封控导致。

“不过,劳动力市场改善,加上大部分国家重启经济活动和开放边境,继续支撑全球经济增长。”

我国方面,过渡到地方性流行病后,今年次季取得了强劲的经济增长表现,相信接下来私人开销会支撑我国持续增长。

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买不起屋,更多国人宁租屋!

2022年08月12日

生活成本压力越来越大,
没钱买房,只能租了!

百物涨价的情况,你还有买房的“余力”吗?

对许多大马人来说,“拥屋梦“似乎越来越远,只能够选择租屋了。

根据大马房地产网站PropertyGuru DataSense数据显示,今年次季,我国的租屋需求持续上升,按季增长12.89%,按年则大幅上涨96.83%!

PropertyGuru大马区经理诗仁德拉为这份2022年第三季大马房地产市场报告(MPMR)发文告时指出,租屋需求旺盛,主要是因为通胀升温。

租金涨势缓慢但稳定上涨,将鼓励更多租屋供应入市。

今年6月,我国通胀达3.4%,国家银行今年已经将隔夜政策利率(OPR)调高至2.25%,潜在的购屋者对于大宗消费的决定,会更加谨慎。

“随着通胀持续,加上担心购买成本会不断上升,潜在购屋者可能视租屋为短期的替代选项。今年下半年,租屋市场仍是大势。”

同时,虽然租屋需求暴增,但租金的涨势相较缓慢,租金价格指数在次季取得2.82%的按季增幅,按年涨4.46%。

随着租金要加缓慢但稳定上涨,将鼓励更多租屋供应入市,相信有许多业主会趁当前租屋需求暴涨的趋势,更加积极地将手中的房屋出租。

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再升息,2.3万人要破产!

2022年07月14日

国家银行升息,
代表借贷压力跟着提高了。

国家银行(BNM)5月时出手将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点后,7月6日再度升息多25个基点,把OPR提高至2.25%,以遏制日益升温的通胀。

但随着隔夜政策利率调高,银行也跟着提高借贷利率,意味着借贷人士肩上的还债压力更高了。

大马消费者与借款人解决方案协会主席罗斯兰对《马来西亚前锋报》说,若国行继续升息,那未来2年内预计会有3万2000位借贷者破产,相等于现有破产借款人总数的70%。

2018年至今逾4万人破产

这里指的借贷者,包括汽车、个人和房屋贷款者,当中也不乏公务员。他担心,一些人可能会因此财困而患上精神问题,甚至选择自杀。

从2018年至今年5月,共有4万6132人宣布破产,其中包括因冠病疫情而受管控令所影响的1万317人。

“如果一再调高隔夜政策利率,人们将继续面临增加贷款月供的压力,导致年仅25岁的人也有可能宣告破产。”

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即便升息,依然有买房需求

2022年07月8日

比起升息,
劳工短缺和建材涨价更头疼。

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯认为,即便国行升息,房市依然有需求,因为大马拥有合理且良好的利率机制。

“我们在一段时间以来,一直处于具竞争力的低利率环境。政府也需要考虑许多因素。”

森那美产业发现,价格介于50万至80万令吉的房产,依然获市场青睐。

阿兹米尔马力肯是在和大马银行(Ambank)的了解备忘录签署仪式上,向记者发表上述谈话。

出席者包括大马银行集团总执行长拿督苏莱曼、大马银行零售银行董事经理吕文成,以及森那美产业营销总监拿督赖斯威。

大马银行集团总执行长拿督苏莱曼(左起)、大马银行零售银行董事经理吕文成、森那美产业营销总监拿督赖斯威、森那美产业集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯完成签署仪式后合影。

期望原料价格恢复正常

国家银行在今年5月时宣布将隔夜政策利率调高25个基点至2%后,本周再次升息多25个基点,如今隔夜政策利率达2.25%。

对阿兹米尔马力肯来说,原料价格走高和劳工短缺的问题,才是该集团今年最主要的挑战。他希望原料价格能回复稳定,回到更合理的价位。

森那美产业和大马银行签署的了解备忘录中,建议为前者的买家提供利率为2.95%的可持续融资选项。

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又升息,你的月供会增多少?

2022年07月7日

报道:官泰发

下一次缴房贷,
记得查清最新月供款是多少……

国家银行(BNM)昨日宣布将隔夜政策利率(OPR)调升25个基点,各家银行也紧跟着宣布调高基准利率(Base Rate,简称BR)、基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR)。

这意味着,房贷借贷者的每月供款额,又要跟着走高了。

根据《南洋商报》计算,若是你买的是可负担屋,贷款30万令吉,房贷为30年期,假设有效利率原本为3.63%,如今调高至3.88%后,月供款从1368令吉提高到1411令吉,也就是每月要多付43令吉。

而你在这30年要支付的总利息,也增加了1万5325令吉。

若房贷是50万令吉,同样为期30年,以相同的有效利率,你的月供款要多付71令吉。

假设你的房贷是100万令吉,那你得准备好,下次的月供款可能要多给142令吉。

执业财务规划师周志强接受《南洋商报》访问时指出,国内有90%的房贷都是采用浮动利率,若房贷欠款越少,支付的利息就会越少。

生活成本升温

“我国在之前已升了一轮,因此(房贷)利息也已升了,如果这种升息情况再来一轮(再升息两次),意味购屋者每月可能额外负担数百令吉的利息,因此其影响可说非常大。”

在他看来,国行在未来半年至一年还会继续升息,除了房贷利息,所有采用浮动利率的车贷或个人贷款,利息也会增加,意味着人们的生活成本变得更高。

因此,他建议国人务必做好理财规划、谨慎消费,尽力开源节流,应对贷款利息和物价双双上涨的困境。

“对某些人而言,在如何增加收入方面可说是大挑战,因此比较可以控制的,就是做好节流的工作,也就是拟定好个人预算,减少不必要的开支。”

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