隔夜政策利率

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涉值5.3亿 首9月1920屋拍卖

By Poh Gin,

2023年11月10日

OPR5度上调后
拍卖市场增长20%

地方政府发展部长倪可敏指出，今年前9个月，我国共有1920间房屋单位被拍卖，涉值5亿2903万令吉。

他说，在这期间被拍卖的房屋，有1033间售价为30万令吉及以下的单位、418间售价30万令吉至50万令吉的单位，267间售价从50万令吉至100万令吉的单位及202间售价为100 万令吉或以上的单位。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）2022年房屋拍卖数据报告，共有2203间房屋单位被拍卖，价值达5亿457万令吉。其中1325间是售价介于30万令吉及以下的单位、477间售价在30万至50万令吉的单位、293间售价在50万至100万令吉的单位以及108间售价在100万令吉及以上的单位。”

他昨天在国会以书面回答仁保国会议员拿督三苏卡哈的提问时，如此表示。后者询问房屋部有关自2022年5月以来隔夜政策利率（OPR）第5度上调后，我国产业拍卖市场出现增长20%的问题所进行的研究。

倪可敏

倪可敏说，虽然OPR的上调可导致拍卖屋增加，但也有其他影响更大的因素，例如生活成本的增加和冠病疫情后的影响。

提供首购族良机

“虽然OPR的增加导致贷款者需要付出更高还款额，但他们也能以更高的利率享受更好的存款回报，进一步鼓励个人存款。”

他说，拍卖市场上以低于市价出售房屋，为首购族提供了一个很好的机会。

“（公众可以）通过房屋信贷担保计划（SJKP）下的i-Biaya计划申请贷款，这项计划下，政府将提供融资保证，最高可达50万令吉，包括可购买拍卖房屋。”

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免惊吓市场 国行本周利率不变

By Poh Gin,

2023年11月1日

这对房地产市场来说是件好事

居外IQI联合创始人兼集团总执行长卡斯夫安萨里预测，国家银行本周将维持利率不变，避免市场受到惊吓。

“我们相信国行在周四会维持隔夜政策利率（OPR）不变，以避免令市场感到意外或挤压经济。”

他今天透过文告说，房地产和金融市场喜欢利率下降，但不喜欢意外，人们普遍预计国行不会调整利率。

他说，所有指标都表明我国不需要更高的利率，通货膨胀得到控制，经济增长放缓。

“由于国行是世界上最早在这一周期开始加息的央行之一，因此，大马能在不陷入衰退的情况下击败通胀。这对房地产市场来说是件好事。”

他也点出，令吉兑美元汇率已跌至低位，一些人呼吁国行升息以帮助遏制令吉贬值。

“大马的利率低于美国，因此许多投资者将资金转移到美国以获得更高的回报。通过加息，国行希望帮助令吉恢复部分价值，国行可能会在2024年才行动。”

国家银行本周将维持利率不变，避免市场受到惊吓。

可负担屋供应渐少

另一方面，卡斯夫安萨里也说，可负担房屋的销售速度快于高价住宅，尽管在相对昂贵的高层住宅中，供过于求的情况已有改善。

他说，售价在50万令吉及以下的房屋，占今年上半年所有购买量的近80%。

不过他警告说，到了2024年，我国可能会看到这个大众市场价格范围内的房屋供应短缺。

“因为售价50万令吉的房屋，在新建建筑中所占的比例越来越小。”

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利率不变稳房市 新房产陆续来

By Poh Gin,

2023年09月10日

居外IQI:利率不变利房市

专家指出，国家银行维持隔夜政策利率（OPR）将为市场带来稳定，除了对有房屋负担的人们来说是个好现象，同时也让发展商有机会为国人开展更多的房产项目。

更多人可负担房贷

房产科技公司居外IQI联合创始人兼集团总执行长卡斯夫安萨里表示，国行日前宣布OPR将继续维持在3.00%，该公司也预计接下来的11月的货币政策会议也会维持不变。

他说，国行的决定将让更多人负担得起贷款，有房贷者也不会因为贷款利率上升而感到压力，继而调高租户的租金。

他也点出，暂停升息应是基于近期的经济情况下做出的决定，包括我国整体通货膨胀受到控制。

“过去11个月，7月通胀率放缓至2%。这是自2021年8月以来的最低水平。”

此外，即便面对全球经济增长放缓，但我国依然保持增长趋势。

国行的决定将让更多人负担得起贷款。

卡斯夫安萨里说，居外IQI预测我国今年的国内生产总值（GDP）增长率为4.7%，2024年为4.9%。至于国行会在明年如何行事？卡斯夫安萨里认为，这将取决于经济状况及汇率。

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购屋者抗拒高房价

By Poh Gin,

2023年08月24日

房价太高
买不下手

房价涨了又涨，消费者直接不买账！

PropertyGuru发布的《2023年第三季度马来西亚房产报告》（MPMR）指出，消费者的需求和房地产价格，存在明显的不匹配现象。

与此同时，房产查询呈急剧下降趋势，销售需求指数也下降了10.2%，显示潜在购房者继续抗拒升高的房价。报告指，销售价格指数增长了2.1%。

iProperty.com与PropertyGuru.com.my区域经理谢尔顿费南德斯表示，数据持续显示房产需求下降，但鉴于目前的隔夜政策利率（OPR）为3%，低于疫情前的3.25%，因此期待随着通货膨胀的缓解，房产需求会随之回升。

谢尔顿

另一方面，调查显示，素来备受潜在购房者关注的吉隆坡蕉赖区房产的询问度有所提升，因为它是一个发展成熟的城区，交通便利，可直达主要高速公路和捷运站。

“随着市中心的房产价格持续上涨，购房者正把注意力转向郊区更实惠的选择。地理位置优越的市郊城区，如蕉赖的康乐花园、安邦的班登英达，以较低的房价提供相对有价值且交通便利的房产。鉴于目前的市场趋势，这些地区最近竣工的房产越来越受到潜在购房者的青睐并不足为奇。”

另外，柔佛州新山百万镇在可负担的房价、毗邻新加坡、长线投资潜力等因素推动下，在房产市场日益受关注。

与上一季度类似，浏览量最高的两个房产项目都位于柔佛州。位于新山的丽舍庄园仍然高居榜首，而位于雪州加影的绿野山庄则是巴生谷地区最受欢迎的房产项目。这两个项目皆属于封闭式社区，拥有宽敞的绿化地带，这表明价格极具竞争力且附带绿化环境的住宅区更吸引消费者。

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REHDA：再升息影响不大

By Poh Gin,

2023年08月18日

房地产还是良好保值工具

国行会否升息？隔夜政策利率（OPR）调不调？

对此，马来西亚房地产发展商会（REHDA）抱持乐观态度，并认为即使隔夜政策利率上调，产业领域也能够吸纳其所带来的影响。

该会主席拿督童银坤解释，随着利率已从之前的1.75%调整至3.0%后，再升息的影响会减弱。

“再上涨25基点，都比1.75%时上调的幅度要小。”

童银坤

与此同时，他坦言，升息的确会抑制市场需求，但只是短期的。

“从长远来看，人们会意识到房地产依然是对抗通货膨胀，良好的保值工具。”

他也透露，发展商目前正在对可负担房屋进行交叉补贴。

“或许，可以鼓励金融机构参与交叉补贴模式，或者设立专项基金或额度，以较低的利率为可负担房屋贷款提供支持。”

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升息调涨房贷 打乱生活计划

By Poh Gin,

2023年05月12日

突如其来的惊吓
让人措手不及

各位业主们，国家银行日前意外调升隔夜政策利率（OPR），对你们有影响吗？

你们会希望国行在宣布升息时，能有多久“宽限期”呢？

近日有部分购屋者纷纷表示每月的房贷付款上涨，已经超出开销预算，让人搞到沮丧。

《大都会日报》报导，购屋者沙菲莫希迪就表示，虽说提高隔夜政策利率是预料之中的事，但没料到比预期日期来得更早，而自己也不得不借钱还债才得以继续生活。

“短时间内就升息两次，对我们来说就像一场噩梦，因为每个月都必须向银行支付更多的分期付款。”

沙菲莫希迪在刚开始买房时每月仅需支付1700令吉分期付款，如今则调涨至没有2050令吉。

“最近，不确定增加多少（2023 年 5 月的 OPR），但对于像我这样自雇人士来说，这是令人担忧的，因为通常很早已经预算了开销。”

短时间内升息两次，加重房贷一族生活负担。

他说，目前不确定的经济状况导致计划被打乱，为其生活打来负担，因此建议政府就提高OPR制定年度计划，并提前告知，以便人们可以计划。

与此同时，51 岁的两个孩子的父亲阿末沙里达在得知 OPR 增加后也感到沮丧，尽管房贷只剩 10 年。

育有一名特殊孩子的他表示，如今生活成本越来越高，影响每个月开支，在不确定经济和收入情况下，还要面对国行升息，是项非常沉重的负担。

“如果之前，我向银行支付500多令吉，但现在已经接近700令吉，之后我不知道会增加多少。我非常有压力。”

此外，育有两个孩子的母亲法拉丽阿娜（34岁）表示，当前经济形势下的 OPR 上涨让她担心如何支付每月的房贷。

刚买了房子的她计划11月入住新居，如今她每个月需支付2500令吉房贷。

“想象一下随着（最新的）OPR 增加，须要支付多少的分期付款？”

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国行暂缓升息 房购率回升

By Poh Gin,

2023年02月23日

大马房市
终于可以喘口气了

接连下降4个月后，银行贷款申请额终于回升！

去年国家银行连续升息4次，打压了购屋者的兴致，而随着“升息行动”暂缓，房地产市场终于迎来一丝“喜气”。

同时，马股产业指数在一个月内增加2.3%，房产购买率或将微回升。

MIDF研究机构分析员指出，目前大马产业领域有3个看点：

1、贷款申请：

鉴于国行在与去年9月和11月上调隔夜政策利率（OPR），导致还贷额变高，降低房屋买家的购兴。

房屋贷款申请额从去年9月到12月连续4个月下降。2022年11月按月下降3%、按年降21%；12月贷款申请总额按月下降6.5%、按年降26%。

此外，2021年经济重开后，压抑的购屋需求以致房贷申请量一度走高，直到2022年房贷申请逐渐趋向正常化。

2022年的连续4次升息，降低了购屋者的负担能力。

2、获批的房贷总额：

2022年11月的受批房贷总额按月下降12%、按年下降15%；12月按月小幅度下降1%、按年下降18.8%。

连续两个月的按年下降率均呈现双位数，对发展商的新销售前景来说，并非好兆头。

所幸，去年12月的获批贷款总额占申请贷款总额的比例是45%，比11月的42.5%有所增加。

3、升息行动暂缓：

国行1月暂停升息，保持隔夜政策利率不变，给大马房市压力带来了短期喘息空间。

2022年的连续4次升息，降低了购屋者的负担能力。暂停升息对房产行业有短期的利好，因为很多购房者仍在消化去年的连番升息冲击。

而迈入2023年迄今，市场对未见升息的消息带来了乐观情绪，吉隆坡房产指数自2023年1月19日至今已经上涨了2.3%，房产购兴可能会因暂停升息而略有回升。

MIDF研究机构维持对产业领域的‘中性’评级。虽然贷款申请量持续下降，对房产业略有负面影响，但国行停止调升利率，购兴或将回升。

资料来源：星洲日报

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升级版新办公产业 吸引租户

By Poh Gin,

2023年01月26日

旧式的办公楼，
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率（OPR），以应对不断上升的通胀压力，这将对借贷成本造成直接影响，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀认为，或将影响购屋者的消费决定。

他指出，尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风，全球经济在阴霾笼罩之下，虽然速度较为缓慢，但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏，因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展，关键举措应该是引入绿色激励措施，他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示，在产业市场对环境、社会与监管（ESG）框架的意识和采用越来越普及化，这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下，尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏，租赁市场预计将在今年保持积极态势，具有升级功能的新竣工项目，预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出，在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大，以及跨国公司接受混合办公模式之下，导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示，在租赁活动日渐活跃下，雪州的办公产业市场保持弹性，尤其是在显著位置的A级办公楼。因此，相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主，业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出，在经济活动恢复正常及国门重开下，我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高，纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点，而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及，由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持，我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面，大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说，尽管高层房产市场仍然低迷，去年下半年也没有推出新项目，但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统（RTS）项目，预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年，新山活跃的租户流动和商用产业扩张，明显增强了柔州的商用产业市场，而工业产业领域则全面保持强劲，特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外，大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示，沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加，部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高，而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及，随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复，游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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人生目标──买房 但银弹够吗？

By Poh Gin,

2023年01月26日

为了拥有人生的一套房子，
辛苦大半辈子还房贷值得吗？

买房是每个人终其一生的目标，甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦，但买房永远离不开贷款，而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起，也表示着需要背负房贷至少20年。

这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担，尽管有些人认为苦中有甜，甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担，但在买房前，你是否真的已准备好充足的银弹？

或许你会认为，先把房子买下再打算后续也不迟！

且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。

买房前先检视个人财力

周志强指出，从理财角度来看，买房前首要检视个人的财务能力，而非房产项目的地点或设施。

他说，一些人会趁促销时期快速做出下订的决定，并将每月房贷供款问题稍后考虑，然而这样的想法实际上为自己设下陷阱，因此若还款能力不足，还是别轻易做出买房决定。

近期，国家银行接连升息带来连锁反应，我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。

根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出，继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后，11月份则按月下滑2.9%，写下连续下跌3个月的纪录。

分析师认为，这主要归咎于隔夜政策利率（OPR）在去年9月和11月调涨，共2次，以及部分买家在第15届全国大选前，采取观望态度。

周志强

MIDF投资研究则认为，从房贷申请数据显示，房地产销售情况将继续受到冲击，而且升息可能会压抑房产需求。

因此，若考虑买房，或许可从这3个方法计算，以测试自己的财务能力，究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。

所以，买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首，尤其在升息浪潮下，每月房贷供期或许会逐月递增，因此，周志强建议，买家可将家庭或个人净收入的40%预留，作为买房预算。

举例：若家庭净收入为1万令吉，那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时，以此作为参考。

或者，买家可以年收入乘以6至8倍，计算出最符合个人财务能力的房产价位，如若个人年收入为5万令吉，那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。

周志强说，买房是人生大事，应该为自己设下3至5年来达成目标。

他认为，若每月可将净收入的40%存下，基本上已经可支付装修费、税金等开销，才算是为买房凑足银弹。

向银行借贷时须货比三家，寻觅出最适合自己需求的贷款。

小心陷入“利率圈套”

周志强披露，一些人对“降低利息善用现金流”有所误解，打算拖长车贷供期，把每月省下来的钱加快还清房贷。其实，这已经陷入“利率圈套”。

他说，汽车贷款采用固定利率，而房贷则是余额递减利率，因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期，但采取不同利率制度计算，每月还款额也有很大的天壤之别。

按照固定利率计算，每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息，而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。

若剩下5年的还贷期，10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙，有效年利率达6.18%；而相同的房贷款额，每月供款为1931令吉37仙，有效年利率依然为3.95%。

周志强分享，以上例子显示，不能单单以表面利率来决定利息成本，无论是拖长车贷或其他个人贷款供期，这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。

向银行借贷须货比三家

他亦提醒，国人向银行借贷时须货比三家，寻觅出最适合自己需求的贷款，并留意房贷的锁定期限（Lock-In Period）。

他说，锁定期限越短越好，可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时，避免被征收罚款。

资料来源：中国报

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升息打击需求 房贷申请跌不停

By Poh Gin,

2022年12月16日

明年若继续升息，
贷款申请增长或将保持低迷

国家银行今年来4度升息立竿见影，产业领域看来已首当其冲，成为利率走高的“受害者”。

国行数据显示，产业贷款申请额连续两个月下跌，于今年9月按月下滑11%后，再于10月滑落7.3%，至439亿5000万令吉。

按年比较，产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%，终结了之前连续3个月增长的势头，显示产业需求已有所下滑。

MIDF研究在一份研究报告中指出，产业贷款申请连续两个月下行，或是由于国行于今年9月再次升息，这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。

“随着国行今年11月再度升息25个基点，而且明年可能继续升息，我们预见贷款申请增长将保持低迷。”

与此同时，产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后，于10月份的跌幅明显收窄，比9月稍微下跌1%，至205亿令吉。

产业贷款批准对申请的比率稍微提高，从9月份的43.8%，于10月份走高至46.8%。

按年比较的话，10月份的贷款申请按年增幅高达11%，主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。

为了抵御持续扬升的通货膨胀，以及捍卫持续下滑的令吉汇率，国行今年来已四度调高隔夜政策利率，每次的调高幅度都是25个基点（0.25%）。

隔夜政策利率最近一次上调是11月3日，调高至2.75%。

不少分析员和经济学家预期，国行将在明年上半年再升息一次或两次，此举料将继续打击产业需求。