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商场内忧外患夹攻 如何破局？

By Poh Gin,

2023年01月15日

独家报道：李治宏

“新零售”时代下，
购物商场如何变革破局？

在疫情爆发后“大失血”的零售业，2022年强劲反弹，今年又会呈现怎样的走势？

作为零售业主要支柱的购物商场，如今已恢复疫前人山人海的好景，但今年将有更多新商场加入战围，好景能否常在？

而也许很多人没有留意到的是，零售业尤其是购物商场正面临另一场可能是“大灾难”的颠覆性转变……

事实上，随着疫后消费模式的转变，零售业的主战场已逐渐从购物商场，转移到商场外的旗舰店和专卖店。

王秀凤

大马莱坊研究与咨询执行董事王秀凤就表示，在这个数字化的时代，随着购物模式的转变和电子商务格局的演变，零售商和商场越来越偏向通过旗舰店和专卖店方式，以提高销售额。

另一个产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团主席符儒仁举例说，零售业者Sports Direct及Uniqlo近年就纷纷选择在商场外开设旗舰店和专卖店，而且取得很好的销售业绩。

他早前接受《南洋商报》线上专访时说：“食髓知味下，这些业者打算打铁趁热，开设更多这类分店。不仅是巴生谷，这些业者也计划到槟城和新山，在两地以同样的形式扩充业务。”

白圣意

倾向社交活动化经营

CBRE|WTW董事白圣意同样指出，疫情爆发这3年来，消费者到购物中心的消费模式和习惯已经改变，如今到商场主要是闲逛和进行社交活动，而非去购物。

“购物商场租户的经营模式也已有所改变，变成比较倾向社交活动化的方式来经营，才能吸引购物者光顾。

“在消费模式和形态已经改变下，商场也必须顺应这个变化，才能在时代的巨轮下继续求存。”

符儒仁

灵活租约吸引租户

符儒仁指出，这股大趋势下，可以发现巴生谷商场外的食肆表现比商场内的同行好。

“也许是因为目前疫情仍未完全消失，许多食客仍选择光顾有开放空间的食肆，而非商场内空气流通相对较差的食肆。”

他说，商场零售领域的另一个现象是，许多租户对本身长期的业务前景没有信心，因此倾向于短期租约。

“新商场也同样在‘试水温’，包括在激烈竞争下，在租约上创新，以较灵活的租约来吸引租户入驻。”

王秀凤指出，商场人潮持续复苏，以及商场租用率持稳，料将推动商场租金回升。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中表示，不过，商场租金的增长势头，面临国内经济前景转弱的威胁。

“通胀压力升温和利率持续扬升，为零售业带来更多的挑战。随着2022年10月核心通胀率高达4.1%，国家银行料将进一步收紧货币政策。大马经济研究院（MIER）消费者信心指数2022年第三季跌破100点的乐观门槛，显示国内消费情绪蒙上阴影，削弱消费者的购买力。

“本地商家还持续面对人力短缺的困扰，这料将迫使零售业者们转向自动化，在数字基础建设上砸下重资。”

尤丽雅

线上线下结合成趋势

“当零售商开设新门店时，将会选择那些拥有强劲人流量、租用率更高，整体表现高效的商场。”

跨国产业咨询公司仲量联行（JLL）指出，在市场需求不断演变的大环境下，将有更多商场和租户（零售业者）重新调整门市装潢和零售空间，为消费者提供更好的体验，并将环境、社会与监管（ESG）倡议涵盖在内。

仲量联行大马市场研究主管尤丽雅尼库里切娃说，尽管经济重启后，许多消费者都已恢复到实体商场消费的习惯，但他们更期待线上和线下结合的消费体验，因此结合线上和线下特点的全渠道销售将是零售业的主流趋势。

那些已不符合消费者期望的老旧购物商场，将继续面临消费人潮下滑、商场内更多店铺租不出去的困境。

与此同时，那些比较新的商场则必须以独到优势在竞争激烈的零售市场上立足。

零售业前景仍受看好

尤丽雅接受《南洋商报》线上专访时指出，一些新的商场或将是采用“更积极”的租约政策，为租户提供更吸引的租约条件，以提高商场租用率。

她预期2023年将是零售业的另一个好年头；而个别购物中心的表现好坏，将取决于其所在的地点，以及其在特定市场的竞争水平。

她说，尽管通货膨胀和经济放缓，或多或少削弱消费者的购买力和消费意愿，但去年强劲复苏的国内需求依然强稳，2023年零售业前景仍备受看好，零售商们也准备扩张业务。

“事实上，一些国际零售商一直积极探讨进军大马市场，密切留意大马强劲的消费需求，而零售销售数据良好，支撑他们进入大马市场的决策。”

尤丽雅表示，尽管许多人悲观看待2023年全球经济前景，预见全球经济衰退，但大马今明两年预估的宏观经济数据仍非常强劲。

“大马虽然也面临通胀扬升，但通胀率比起其他国家相对较低，经济增长也相对较强稳，这预料将转化成更高的可支配收入。”

她补充，不过，由于欧洲和美国合共占大马出口总额约30%，若这2大经济体今年经济衰退，或将对大马零售市场带来不利的影响。

“在出口下跌的情况下，大马人的收入与就业市场增长很可能将较不显著。”

零售空间供应增商场  双租面临下行压力

大量新的零售空间投入市场，或将对商场“双租”（租用率和租金）带来下行压力。

尤丽雅指出，尤其是吉隆坡，今明两年将有数座目前施工中的商场新张营业，其中一些地点优越的新商场，或将令雪隆零售产业市场的供需平衡重新洗牌。

“这些大型新商场包括敦拉萨国际贸易中心（TRX）建筑面积133万平方尺的The Exchange TRX、面积110万平方尺的白沙罗高原柏威年，以及面积60万平方尺的KSL Esplanade广场。这些商场有部分已宣布，已预先锁定主要租户和其他租户。”

她说，部分新商场新张期间的租用率或将偏低，因此将尝试以有利的商业条款来吸引租户。

“这些商场可能是优质商场，但由于商场之间的竞争非常激烈，迫使他们调低租金来招揽租户入驻。

“这些新商场加入战围，或将是未来两三年商场租金率变动的其中一个主要推手。”

她说，不管怎样，许多消费者迫不及待地回到商场消费，促使更多零售业者开设新据点。

“2023年，我们预期新张的零售店铺，将比关门大吉的门店来得多。”

截至2022年第三季，全马共有1069家购物商场，合共提供了面积1744万平方尺的净空间。

全国商场的平均租用率为75.2%，自冠病疫情2020年爆发以来就一直走下坡。

今明年新张商场逐个看

（1）The Exchange TRX

The Exchange TRX 预计于今年第四季开业，是一座“星光闪烁”的新购物中心。

它将在一个优雅地融合自然与购物的空间中，为消费者提供奢侈品零售购物体验。

坐落在该商场顶部的是一个占地10亩的屋顶公园，名为TRX城市公园，提供优质的公园餐饮、活动空间及娱乐设施。

该4层楼高的购物商场将拥有逾450间商店——从生活方式零售商与概念店，以至餐馆和娱乐场所，一应俱全。

根据The Exchange TRX 网站，西武百货公司将在这里设立它于大马的第一间分店，迎合时尚、美容和生活方式，并将日本美食广场概念depachika引入大马。

（2）Datum Jelatek

Datum Jelatek去年12月非正式开张。该商场直接连接到Jelatek轻快铁站，因此购物者可选择搭乘轻快铁往返，无需为了寻找停车位而烦恼。

据悉，这座3层楼高的商场，70%的商业空间已有租户入驻，预计租用率今年底将达到95%。

The Food Merchant是Datum Jelatek的第一家主要租户，该店带来250多个国际品牌，消费者可体验各类国际美食。

基本上，它是一个社区商场，并迎合当地消费者的需求。因此预计会看到杂货霸级市场、百货公司，以及健康、时尚、美容、食品与饮料、娱乐和服务的商店。

（3）白沙罗高原柏威年

继坐落在吉隆坡金三角黄金地带的柏威年之后，白沙罗高原柏威年（Pavilion Damansara Heights）料将成为另一个地标。

这座新商场预计将于今年5月开业。据了解，70%的零售空间已获租户承诺租用，最终整个商场将拥有约380家零售店。

该商场的一大亮点是交通便利，因为它很快就会与白沙罗高原地铁站合成一体。届时，该商场距离酒店只有两站之遥，和武吉免登柏威年站相隔5个站的距离。

由于坐落在白沙罗高原这个高级社区，并和周遭的数个高级住宅区如孟沙、武吉东姑和满家乐距离不远，这将为这些地区的消费者提供现代零售、精选餐饮和定制休闲享受。

（4）吉隆坡汉惹柏路118商场

另一个值得消费者期待的新商场是118商场，这是一座附属于默迪卡118大楼综合项目（Merdeka PNB 118）的7层楼购物中心。

该商场的一大特色是玻璃圆状屋顶，旨在将经过过滤的自然光引入购物中心的中心。

它还将包括其他诱人的景点，例如提供本地与国际户外餐饮的美食街（Eat Street），以及专注于大马美食与传统产品的精选零售区Malaysian Artisan District。 消费者还可以在完成购物后，前往观景台欣赏吉隆坡的美景。

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巴生谷商场为揽客掀“升级战”

By Poh Gin,

2022年08月22日

报道：李治宏

人流量恢复疫前水平，
商场实体买气回来了。

打从去年10月取消跨州禁令，加上传统年终销售旺季的刺激，疫情期间遭遇重创的零售领域去年底开始绝地大反弹，目前许多商场的人潮都已恢复往日荣景。

然而，国内商场每年都在增加，今年下半年，巴生谷也预计会有至少4间新商场或扩建商场新张，势将加剧商场领域原已非常激烈的竞争。

新商场会否将拉走不少租户和购物人潮？现有商场又将如何应战？

商场复苏前景看俏

尽管面临通货膨胀压力和经济放缓，去年底开始的报复性消费仍继续发挥效应，加上国门重开，外国人入境不必再检测，预计将有更多外国游客到访，都令零售领域尤其是商场的复苏前景更加看俏。

加上经济全面重启和处在复苏的轨道上，就业市场开始回温，私人消费仍有望保持为强韧的国内需求保温。

马零售调查行（Retail Group Malaysia）就已大幅度调高零售业今年的增长预估，从原本的按年增长6.3%，大幅上修至13.1%。

人流量恢复疫前水平

为此，我们可以看到不仅有更多商场陆续开张，也有更多的国内外零售业者，尤其是饮食业者加入战围。

在这情况下，巴生谷多个主要商场的租金和租用率仍备受看好保持高位，因为尽管疫情淘汰了一些原有的零售租户，但仍有许多新的租户争着入驻。

这些商场的人流量已恢复疫前水平，销售业绩也正努力收复过去两年的失地。

次季租用率81.4%

产业顾问公司NAWAWI TIE就在最新研究报告中指出，在许多市郊和住宅区内商场吸引不少新的租户入驻下，巴生谷商场今年第二季的整体平均租用率稍微走高至81.4%。

这些新租户很多来自饮食业，包括国内外的新品牌，而有多家都在吉隆坡柏威年和武吉加里尔柏威年开设新分店。

另一家产业顾问公司大马莱坊指出，随着三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）及大马本土市集（Malaysia Grand Bazaar）落成，合共带来约100万平方尺的净可出租面积，巴生谷累积零售空间供应量已于今年上半年增至6609万平方尺。

而在今年下半年，另4家新商场或额外零售空间的落成或开张，将提供额外约215万平方尺的零售空间。

这包括布城IOI城市广场第二期（新增100万平方尺的零售空间）、巴生KSL Esplanade商场（65万平方尺零售空间）、吉隆坡Datum Jelatek零售商场（32万6000平方尺）及士毛月的EcoHill Walk（17万平方尺）。

莱坊指出，为了应对新商场带来的竞争，以及迎合消费者不断变迁的需求和喜好，现有商场持续展开资产提升计划，包括为购物者提供各种健康与安全措施和便利。

安装空气净化系统

例如WCT商场管理层就采取额外的措施，通过在旗下各大商场，包括八打灵再也佰乐泰购物广场（Paradigm Mall）、吉隆坡第二国际机场的Gateway商场和Skypark终站商场安装空气净化系统，为访客提供更干净与健康的购物环境。

此外，疫情加速了数字化转型，促使更多的商场和零售业者纷纷采取全渠道（Omnichannel），即线上结合线下的策略，以提高销售业绩和拉近与消费者的距离。

双威广场（Sunway Malls）、永旺（AEON，6599，主板消费股）等主要商场业者就已加速往数字化转型，加速线上与线下业务的整合。

销售业绩高于预期

双威7家实体商场及1家数字商场在4月及5月的销售业绩高于预期，分别同比增长143%及110%，预计6月销售表现能够维持增长100%。今年，随着双威嘉年华商场（Sunway Carnival）拓展及商场的租户续约，双威集团料迎来300家新商店开张。根据记录，尽管面对疫情，双威广场过去2年分别迎来200间及160间新租户。

更重视便利与可达性

为了更贴近消费者和保持竞争力，购物商场已进军社交商务，提供可购物的直播，并与GoGet合作推出个人购物服务，以及在GrabFood和FoodPanda平台上展开活动。

其中，Ikano Centres就通过创设一个称为Soulmates的线上平台，为小型企业提供价格合理的零售空间。

随着消费者态度、行为和购买习惯的变化，零售业者如今更重视便利性与可达性，以及创造身临其境的体验，以增加客流量。

日本料理连锁业者寿司金（Sushi King）长期以来一直在其餐厅采用自动化科技，例如自助点餐和机器人托盘配送，如今将其扩张策略重点放在提供外卖寿司的Sushi King售货亭和 Sushi King 卫星店。

此外，随着对免接触式购买体验的需求不断增长，自动售货机的采用率也显著增长。

国内最大自动售货机业者ATLAS Vending推出了支持盲文的自动售货机，以及利用自动采样的 ATLAS TryBot。

云厨房和虚拟/在线食堂也在重新定义当今的餐饮场景。 Epic Food Hall旗下拥有30多个品牌，迎合当下消费者的生活方式和生活节奏，提供外卖、堂食和取货服务。

COOX云厨房在Glo Damansara 正式推出，连同其手机应用程式，使餐饮业者和消费者能利用不断增长的平台。

虚拟餐厅引入大马

新加坡食品科技公司TiffinLabs拥有20多个不同美食品牌，将通过与经营Tealive和Bask Bear的Loob控股（Loob Holdings）合作，将TiffinLabs 的虚拟餐厅引入大马。

PrestoMart Near U 的推出，将零售市场与电子商务交付与快递服务相结合，进一步加深速递商务（q-commerce）在大马的普及化。速递商务实现了超在地化和按需交付服务，势将成为电子商务的新增长领域。

东南亚领先的电召车与送餐平台业者Grab最近完成收购Jaya Grocer，令国内消费者更轻易获取按需杂货配送服务。

这项收购不仅加强GrabMart在大马的发展，同时也扩大了Grab电子钱包服务的覆盖范围，例如消费者可在所有Jaya Grocer实体店使用GrabPay和GrabRewards。

租金率未恢复疫前水平

疫情重创下，各大商场的租金率已明显下调，目前仍未恢复疫前水平。

大马莱坊指出，今年上半年，吉隆坡市中心的两大购物地标，即吉隆坡城中城阳光广场和吉隆坡柏威年的平均月租分别为每平方尺29令吉及25令吉，相较于2020年分别为33令吉及26令吉。两大商场的租用率分别为93%及90.2%。

在吉隆坡市郊，谷中城购物广场和The Gardens商场的平均月租分别是每平方尺约13令吉及12令吉，同样比2020年各为15令吉及14令吉来得低。

这两座商场的租用率分别高达97.8%及90.7%。

至于雪州，双威金字塔购物广场和绿野仙踪商场的平均月租分别为每平方尺9令吉和4令吉，同样低于2020年的14令吉和5令吉。

双威金字塔广场的租用率高达98%，但绿野仙踪商场的租用率只有76.2%。

莱坊指出，无论如何，随着购物人潮已恢复疫前水平，加上给予租户的租金回扣与折扣有所减少，商场业主的营收已逐步改善。

首季租用率71.2%

在槟城，特定主要商场底层零售店铺的月租稍微走高，今年首季，每平方尺月租介于4令吉70仙至最高达到48令吉，视个别商场、所在地点及店铺面积而定。

整体而言，槟州商场租用率今年首季处于71.2%，高于去年末季的70.9%。然而，槟岛乔治市商场的整体租用率会更高，今年首季处于74.4%。

截至今年首季，槟州共有逾108间商场，合共提供约1960万平方尺的零售空间。

今年3月开张营业的Gurney Walk提供10万平方尺的零售空间，而双威嘉年华购物广场扩建计划则令其净可出租空间增至100万平方尺，并吸引了Jaya Grocer、海底捞、KAISON、Inside Scoop等许多新租户进驻。

槟州施工中或即将动工的商场，包括Sunshine Mall、The Light City Mall、槟城三井商场（Penang Mitsui Outlet）及峇都加湾的Klippa Batu Kawan。

其中，9层楼高的Sunshine Mall将拥有14万2000平方尺的零售空间，可设有412间商店和3500个停车位。该商场预计明年首季落成，目前已取得阳光霸级市场和GSC电影院作为主要租户。Klippa Batu Kawan 的可出租面积高达160万平方尺，将可容纳超过300个品牌进驻。目前已承诺入驻的包括MR DIY、TMG Plus超市、Mr.TOY等。

租用率71.6%

在柔佛，新山截至今年上半年的累计零售空间供应量约为2040万平方尺，整体租用率为71.6%。

根据国家产业资讯中心，即将完工的2座商场，即拉庆的SKS City Mall和Persada Annexe将合共提供约50万平方尺的零售空间。

新山福林园去年竣工的新商场福林商圈（TD Central）吸引了Maslee Express百货商店作为主要租户，而在该商业区设立的屈臣氏（Watsons）分店，更是全马首间提供得来速（Drive-thru）服务的屈臣氏门店。

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霹雳产业市场活跃 怡保居冠

By Yee Ni,

2022年04月4日

报道：李治宏

霹雳产业逐步复苏，
推可负担房屋！

提起国内产业市场，一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城，鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。

然而，怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠，力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点，顿时令人侧目。

放眼2022年，一直被市场忽略的霹雳州产业市场，又料将呈现怎样的走势？各产业次领域有哪些投资潜能和目标？

PropertyGuru DataSense的数据指出，去年上半年全国5大最多交易量的房产热点，居首的怡保有527间成交，中位价29万6000令吉。

怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现，指怡保写下全国房产最高成交量，原因很简单，即怡保作为霹雳州首府，不仅房屋中位价低，而且因为拥有许多设施和休闲区，而被视为“热点”。

怡保也是经济发展蓬勃的地区之一，最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。

事实上，2021年首9个月，霹州房产交投最活跃的地区，分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县，以及太平所在的拉律马登县。

跨国产业顾问公司大马亨利行指出，2022年，霹州住宅市场成交量料将逐步增长，价格也将保持稳定。

这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货，以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。

滞销房产料增加

不过，随着新增的房产供应量料将录得双位数增长，销售率却没有同步扬升，霹州今年的滞销房产数量料将增加。

数据显示，霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%，新推出的单位大部分是双层和三层排屋，而滞销房产数量和总值都有所减少。

亨利行认为，在霹雳中部，投资者可放眼怡保翠林城（Bandar Seri Botani）、怡保双威城（Bandar Sunway Ipoh）和美露拉也（Bandar Meru Raya）；而在霹雳西部，有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。

霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督，霹雳北部则是太平和甘文丁。

霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%，主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月，州内房产交易量和总值，分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。

大部分交投集中在售价10万令吉以下，以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多，接着是住宅空地和双层排屋。

工业产业售价上扬

整体而言，去年首9个月，霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中，成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位，总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。

然而，州内各产业次领域几乎已全面复苏，其中住宅和商用产业价格呈稳定走势，工业产业售价则稳步上扬。

霹拨12亿推可负担屋

为了刺激产业市场，霹州政府祭出一些富吸引力的措施，包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋，迎合各阶层人民，尤其是低收入群体需求。

其中包括耗资5亿令吉，在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋，3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋，1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋，以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。

州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠，直到2025年12月31日为止；以及扩大先租后拥（RTO）至一马人民房屋计划（PR1MA），涉及总额逾10亿令吉。

工业产业展望令人鼓舞

大马亨利行指出，基于霹州政府通过该项目大举招商引资，积极引入外来直接投资，霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目，总体项目的上限数额为275亿8000万令吉，预计将带动州内产业领域，尤其是工业产业的发展。

银谷科技园成催化剂

其中，从2021年开始动工，预计2024年完成的银谷科技园（Silver Valley Technology Park），将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。

这个坐落在珠宝（Chemor），占地1139.2公顷的新工业园，将聚焦于高增值制造业和数字经济活动，包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域，预计将吸引140亿令吉私人投资，创造约1万3000个就业机会。

该项目由北部经济走廊执行机构负责发展，将成为霹州拥抱工业4.0，催化高科技制造业发展的驱动力。

7大工业园受瞩目

除了银谷科技园，亨利行指出，计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者，可以放眼另外7大工业园。

这7大工业园，分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

亨利行指出，尽管过去2年疫情以来，电子商务、网购和物流行业大热，但霹州工业产业并未因此被带动起来，州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。

去年首9个月，霹州工业产业交易量按年增长13%，交易总值更按年飙升92%。

大部分交投集中在售价50万至100万令吉，以及100万令吉以上的工业产业。

霹州首府怡保所在的近打县，毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。

大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房，接着是半独立式厂房和货仓。

去年霹州值得一提的工业产业交易，是大马交易所上市公司AGESON公司（AGES，7145，主板建筑股）去年10月底宣布以2亿7878万令吉，脱售霹雳马登巴冷工业地段，给中国浙江国荣数字经济集团。

商用产业逐步复苏

就如住宅产业一样，霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。

事实上，去年首9个月，霹州商用产业已“价量齐升”，交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。

然而，这个表现仍低于2019年，即疫情爆发前的水平。

和吉隆坡等大城市不同的是，霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间，受到的冲击没那么大，而且只是短暂影响。

当管控令解除，各经济领域重启后，之前居家作业的上班族返回公司上班，令州内各办公楼恢复往日的生气。

酒店零售业“重生”

随着国门4月1日全面重开，以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免，霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。

旅游业很大程度依赖国内外游客，过去2年外国游客无法入境，如今他们将重返，无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。

根据国家产业资讯中心，当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施，以优化旅游业的潜能发挥，霹州多个著名旅游景点，例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等，料是主要受惠者之一。

与此同时，随着各大购物商场的人潮与日俱增，州内零售领域恢复疫前荣景，指日可待。

尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡，但无损霹州购物商场和零售业的复苏。

2021年上半年，霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%，租金率也保持平稳。

亨利行认为，尽管在国人经过过去2年的长期封锁后，积压已久的旅游意愿很强，许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光，霹州酒店业料将比零售业更快复苏，但对产业投资者而言，零售业才是他们投资的焦点。

这是因为酒店和零售业两者相较之下，零售产业可带来长期租金收入，而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。

亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区，包括吉灵当（Greentown）、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。

零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。

至于酒店投资，较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。

霹州产业2022年看点

● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构（Perak Menteri Incorporated）在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目，涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋，发展总值8亿7990万令吉，预计费时15年内全面完成。

● Lagenda产业（LAGENDA，7179，主板产业股）与霹雳前进（MJPERAK，8141，主板产业股）在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目，涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。

● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充，包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城，全长62公里的全新链接。

● 霹州政府计划兴建一座新机场，以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道，以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。

 

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零售业遇大挑战 商场未复元

By Yee Ni,

2022年02月28日

独家报道：李治宏

疫情反复挑战多，
商场元气未复？

疫情再度反弹、持续的供过于求，以及业者仍未从过去2年的疫情打击中恢复元气，是2022年本地零售领域的3大挑战。

面临这些挑战，尽管2022年被视为是经济复苏年，国内各大购物商场自去年10月11日解除跨州禁令后也恢复往日人山人海的荣景，但商场营收还未恢复疫情前的水平。

商场已恢复人流。

马零售调查行（Retail Group Malaysia）董事经理陈海信指出说，自去年11月起，国内所有主要商场的人流已恢复往常，各大购物中心每逢周末更是挤满了逛街购物和堂食的人潮，这证明大马消费者已恢复疫前的消费行为和形态。

“自跨州禁令10月中旬解除后，那些依赖游客的零售业者生意已开始回暖。吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗和双威镇的各大商场，吸引各州大批游客的光顾和消费。国内其他主要城市、市镇、旅游城镇和旅游岛屿的购物中心，也获得全马各地的游客光顾。”

陈海信

部分业者难再承受冲击

但他强调，国内疫情仍令人担忧，第四波疫情将再度打击零售商场和商店业主与租户，非必需品零售业者将承受不起再度被迫暂停营业的冲击。

陈海信也是亨利行零售董事经理，他是在产业顾问公司大马亨利行最新一期《HsBAdvisor》季刊（2021年第四季号），一篇关于零售业前景的文章中这么指出。

外国客大举回流需半年

陈海信指出，一旦国门重开，最快也要至少半年，才会看到久违的外国游客大举回流。

“现有的入境条件，不利于吸引外国观光客，这将对位于巴生谷、新山、槟城、马六甲、亚庇和其他许多旅游胜地的主要商场带来负面影响。”

高物价打击购买力

除此之外，许多日常用品和消费产品的价格自去年11月起显著扬升，不少餐饮业者也在通胀压力下调高他们的售价，这股涨势料将在今年上半年持续，生活成本的持续上扬，将影响国人的购买力。

马零售调查行预估大马零售业2022年可按年增长6%，一洗过去两年的颓势。

2019冠状病毒病疫情冲击下，本地零售业2020年业绩遭重创，按年萎缩16.3%，是1987年以来的最差表现，2019年则是增长3.8%。至于2021年估计可恢复增长，但增幅只有区区0.8%。

2021年大马零售销售与其他经济表现（%）。

疫情下商场“排队”开张

尽管零售业过去2年遭遇重创，目前也仍未全面复苏，但疫情期间加入战围的新业者大有人在，而购物商场虽然早已供过于求，未来几年仍有至少十多间购物中心排队登场。

大马莱坊就指出，单是巴生谷，今年上半年预计将有10间全新的购物广场和一间现有购物中心扩建部分将投入营运，合共带来逾662万平方尺的净出租空间。

它们分别是吉隆坡的三井购物公园啦啦宝都（Mitsui Shopping Park Lalaport）、敦拉萨国际贸易中心（TRX）、118广场、白沙罗柏威年广场和吉隆坡城中城（KLCC）新零售单位，雪州斯蒂亚旺莎 Datum Mall、士毛月Ecohill Walk Mall和巴生KSL Esplanade商场，以及布城IOI城市广场第二期。

大马亨利行则提到，另2间坐落在吉隆坡的新商场也预计将于今年新张营业，即吉隆坡市中心的8 Conlay和武吉加拉的Senada购物中心。

2022年巴生谷新张购物中心。

零售领域竞争更激烈

更多新商场陆续加入战围，无疑将令原已供应过剩和饱受疫情冲击的零售领域，竞争愈加激烈，而那些未能与时俱进的商场和零售业者，料将被淘汰出局。

根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至2021年第三季，国内购物商场的零售空间供应量（净可出租空间）已高达1687万5250平方米，其中雪隆地区合占680万2130平方米，或占全国约40%。

亨利行零售的数据则指出，截至2021年底，巴生谷（包括雪州、吉隆坡和布城）共有286间购物中心，合共提供逾770万平方米的净面积。

这包括2021年新张的2间购物商场（吉隆坡武吉加里尔柏威年广场及Permata Sapura Tower），以及1间原有购物商场扩充计划（雪州实达阿南实达城市广场第二期）。

其中，去年12月初开张的武吉加里尔柏威年广场，带来16万7225平方米净空间。

2021年巴生谷零售空间供需。

巴生谷新商场店面难填满

陈海信指出，事实上，雪隆地区零售领域占全国零售市场60%，因此在疫情冲击和供过于求下，巴生谷今年新开的购物中心，将在填满零售空间上面临巨大挑战。

为了吸引长期租户，购物商场将需降低租金，或是给予较久的免租期；与此同时，商场也需要寻找短期租户来填满可出租空间。

无可否认的是，疫情已迫使许多零售产业业主们痛定思痛，聚集于如何令本身的业务进一步数字化。

数字化提升服务

这包括在全渠道销售（Omnichannel）购物体验的新常态下，数字设施（包括软体、硬体和人力资源）上作出更多更大的投资，好让消费者通过多元管道和方式购物和获取服务。

不仅如此，零售领域在付款方式（例如信用卡、挂账卡和电子钱包）和送货管道也不断增加和多样化。

符儒仁.

符儒仁：商场开拓线上
推网购得来速APP平台

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出 ，零售商场也进一步往线上发展，提供网购服务，信手拈来的例子包括双威e Mall、 PG Mall和升岭广场（StarHill）。

此外，商场也配合线上平台的使用，例如取货柜台和得来速（Drive-Thru），以及线上浏览商场的流动应用程式，为消费者提供更多购物便利。

这类例子包括SunwayPal，以及双威伟乐广场、MyTown和吉隆坡柏威年流动应用程式。

他强调，尽管电子商务的运用与日俱增，但巴生谷购物商场仍是许多消费者堂食、采购服装、家庭用品和杂货的首选。

平均租用率2年连跌

疫情和多次的行动管控令冲击下，巴生谷购物商场的平均租用率从2020年的73.5%，于2021年下跌至72.3%。

其中，吉隆坡商场租用率从2020年的75.9%滑落至74.6%，雪州则从71%下滑至69.7%；布城商场租用率则持稳，保持为83.6%。

平均租金率微跌

巴生谷商场平均租金率则稍微下跌，从2020年的每平方米108令吉71仙，微跌至108令吉60仙。

不过，这个平均租金率不概括商场主要租户，例如超级市场、百货公司、电影院和保龄球中心等的租金；也不包括商场业主给予主要租户和特定租户的租金豁免或折扣。

平均租金率的下跌也不包括商场业主在多次行动管控期间，给予零售租户的各类回扣。

有关回扣旨在留住生意饱受疫情打击的租户，然而，只有财务较为稳健的租户，有能力接受重组后的租金配套。

疫情虽拖垮部分业者
更多商家进军餐饮业

有人“阵亡”，也有人投入沙场，更有家具店重投购物商场的怀抱！

尽管过去两年的疫情和多次行动管控令期间，许多零售和餐饮业者不支倒下，但仍有不少国人和公司在这时候进军各类零售业。

单在去年，就有许多新的餐饮业者，包括咖啡厅、餐馆、食摊、食品亭、餐车等。

购物商场也迎来许多零售与服务新租户，它们包括小型杂货相关商店、零食专卖店、即食便利店（如全家和CU），这类新租户纷纷进驻各大购物商场。

诸如Eco-Shop、SuperSave、Mr.Dollar、Noko、Tatsumaki等固定价格商店，也因为“价廉物美”，成为疫情期间许多消费者的心头好，而它们也同样大举“入侵”各大商场。

食物外卖催生云端厨房

疫情期间，食物外卖和送餐大受欢迎，催生巴生谷的云端厨房（Clout Kitchens），一些更进驻购物商场成为租户，这类例子信手拈来包括My Ghost Kitchen、Cookhouse、Kitchen Connect、Foodle、COOX、Foodlab等等。

陈海信指出，值得一提的是，疫情期间，也有一些家具业者重返购物商场，尤其是那些需要庞大空间，但租金相对较低的家具零售业者。

 

Categories趋势

商场租用率回升=零售回春?

By Poh Gin,

2021年12月14日

购物广场的冬天要过去了？

新冠疫情打击经济的力度，零售业可说是首当其衝。

国内购物中心租用率连跌5年，在去年末季跌至谷底77.5%，写下2003年以来最低；至今年第三季报76.6%。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发佈的第三季数据顯示，购物中心租用率今年首三季均持平在76.6%；2019年疫情爆发首年79.2%。

可是，不要以为今年租用率得以持平，就是没有恶化，事实上，租用率没有恶化，是因为这期间有些购物商场已熄灯，步入历史。

当中，雪州的e-Curve就在不久前关闭。

国家产业资讯中心的报告显示，首季统计的购物中心总面积1696万平方公尺，但到了今年第三季总面积少了8万平方公尺，来到1688万平方公尺。

而租用面积也从去年末季的1306万平方公尺，萎缩了14万平方公尺，报1292万平方公尺。

反映出租用率由77.5%走到76.6%，无关更多人在购物中心开店。

人流銷售猛挫90%

购物中心协会（PPK）之前发布了向业者进行的调研结果，过半购物商中心流失60%至90%客流量和销售额。

报告说，65%购物中心流失了60%至90%销售额，而60%商场人流重挫60%至90%。

该会提到，销售大跌并非只发生在服饰等只是民生“想要”的产品，就连销售必需品的业者也经历了惊心动魄的业绩下挫。

“为了和零售业者共赴时艰，不少购物中心业主也提供高额回扣，有者甚至减半租，希望租客可以维持经营。”

但越来越多零售业者无法承担租金，该会也提到，约30%商场业主回应调研说，超过70%零售租客无法交租，约半已经欠租长达一年。

这项调研在7月进行，全国有94间购物中心参与，当中63%位于雪隆区。

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零售业转型 商场开业潮回来了

By Poh Gin,

2021年08月23日

报道:李治宏

零售业是疫情下受创最重的领域之一，
疫情升温及收紧管控，
令该领域复苏遥遥无期。

该领域去年按年萎缩16.3%，其中第四季萎缩幅度更高达19.7%，几乎等同于1998亚洲金融风暴时期写下的记录新低萎缩20%，到了今年首季仍按年萎缩9.9%。

不少零售业者不支倒下，但在这样的背景下，巴生谷却仍有更多的新购物广场将在今年底之前竣工，仍有不少零售业者继续扩充，有许多业者进驻各大购物广场，更有新的外资前来抢滩。

单是全国经济龙头雪隆地区，预计今年下半年落成的购物广场至少有8座，包括吉隆坡武吉加里尔柏威年、“三井购物公园啦啦宝都”（Mitsui Shopping Park Lalaport）、吉隆坡城中城Lot.91、Maju 主题购物广场、雪州KSL Esplanade 商场、Datum Jelatek等。

除了疫情和管控令中受惠最大而持续开设更多分店的杂货业者和便利店，也有不少各类零售业者扩充业务，它们包括连锁快餐店、连锁咖啡厅、连锁奶茶店、连锁五金与家庭用品店和连锁药剂行。

尽管深受管控令收紧重创，各大购物广场如吉隆坡城中城阳光广场、吉隆坡柏威年、谷中城、双威金字塔、1-Utama仍迎来大批新租户入驻，这包括首次登陆大马的日本Don Don Donki 连锁折扣便利店、Sandro Paris服装店等。

此外，还有多家购物广场翻新“改头换面“，以及零售集团转型或重塑品牌形象，在竞争加剧和艰辛营运环境中继续求存之余，也拥抱电子商务和新科技的大趋势，更好的迎战未来。

2霸市重塑品牌
新杂货零售进场

跨国产业顾问公司莱坊指出，改换新装的购物广场，包括坐落于吉隆坡闹市中心的星岭广场（Starhill）和飞轮海（Fahrenheit88）。

重塑品牌的案例则包括两大霸级市场集团特易购和巨人。其中，特易购是在泰国零售巨头Lotus入主后易名为Lotus Malaysia，并为购物者提供新的购物体验。

巨人在翻新旗下各分店之余，还多管齐下的推出各项新招数，包括推出逾2000个新产品、推介售价一律为3令吉的平价商店、开设迷你商店、设立进口食品专卖区等。

大马莱坊在《2021上半年产业重点》研究报告中指出，尽管零售业竞争加剧，但仍有新的杂货零售业者进场。

疫情之下，人民照常到商场购买食品和日用品。（档案照）

这包括主打健康环保意识的高档杂货业者Qra、富豪丹斯里林晓春和The Food Purveyor私人有限公司联手打造的新连锁高档杂货商店The Food Merchant等。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie指出，美国著名连锁快餐店塔可钟（Taco Bell）在赛城开设了大马首间餐厅，并计划在蕉赖和双威镇开设另两间分店。

莱坊指出，疫情对零售业带来了深远的影响，在消费者购物倾向和习惯已大为改变下，特定零售次领域，包括杂货、便利店、家居改善和一些餐饮业者从中受益，持续扩充业务，店面越开越多。

网购加速网销版图

随着消费者在疫情中改变消费模式，转向网购，加速了零售业者采纳电子商务，扩大网销版图。

尤其是服装、家具与家庭用品及科技产品等在收紧管控期间不准营业的非必要领域，业者别无选择，唯有往线上发展。

线上线下无缝结合

莱坊指出，由于疫情何时结束短期内仍看不到尽头，零售业者料将加强线上和线下结合的营运策略，为消费者提供无缝的消费体验。

这意味着实体店和线上平台不仅将共存，还将相互配合、相辅相成。

Nawawi Tie指出，购物广场和零售租户也必须提供革新的店内体验，例如个人化和数字转型的体验，以吸引更多购物者。

莱坊指Aye Solutions私人有限公司在其大马首间店面运用人工智能，让消费者在更卫生和安全的环境下购物；Focus Dynamics则和LKL International有限公司联手开设符合最新生活方式的药剂行，通过取药和交递服务电子化的数字平台，提供迎合最新需求趋势的产品和服务。

此外，不少传统实体零售业者则和虾皮(Shoppe）和Lazada等网购平台合作推出网上消费活动。

超市集团永旺也通过推出数字平台，以及通过其云端厨房协助中小型食品业者在其应用程式和网站售卖食品。

巴生谷商场上半年
“双租”一涨一跌

由于主动为深受疫情打击的租户提供租金折扣市场行销支援，购物广场的收益深受打击，租金收入也下跌。

不过，各大主要商场的租用率保持平稳。其中，吉隆坡市中心两大购物地标即阳光广场和柏威年的租用率分别保持在97%和96.5%的可观水平，但广场内零售空间平均月租双双下跌，分别跌至每平方尺33令吉及26令吉，疫前即2019年则各为42令吉及29令吉。

吉隆坡市郊方面，谷中城及The Gardens的租用率分别保持在99.7%及91.8%，但平均月租同样分别下跌至每平方尺约15令吉和14令吉，2019年则各为18令吉和16令吉。

至于雪州主要商场，双威金字塔和绿野仙踪购物广场的租用率各为97.8%及85.2%，平均月租则分别下跌至每平方尺14令吉和5令吉，2019各为17令吉和7令吉。

迈向科技零售空间

零售市场和零售产业领域何时复苏，很大程度上仍取决于疫情演变和整体经济走势。

零售空间供应不断增加，加剧供应过剩局面，加上疫情重创经济，当前反而对零售租户有利，包括业主们提供诱人的租约配套和利率处于史上最低。

电子商务当道和疫情新常态下，传统实体零售店仍有立足之地，但角色将有所改变，即从买卖场所变成采用机器人和人工智能等先进科技的零售空间。

在冠病社区传染的现象加剧之际，高度数字化和自动化的零售空间，反而提供便利又安全的购物体验。

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柔州地产还hold得住？

By Poh Gin,

2021年03月30日

报道：李治宏

首相丹斯里慕尤丁去年12月6日推介“2030年柔佛州永续发展蓝图”（PPMJ 2030），希望通过这份蓝图，刺激柔佛州经济增长与社会发展。这份蓝图涵盖8大主旨，包括经济、投资与数字经济、提供完善的交通系统，以及大型的基础建设与环境。

这些都是有利柔州产业市场的宏观政策与措施。在这些利好因素撑托下，柔州产业市场今年能否柳暗花明，“牛”转乾坤？各产业次领域会否摆脱升沉不一的局面？

由于与邻国新加坡只有一水之隔，柔佛尤其是柔南地区与狮城经济向来是唇齿相依，从长期有大批大马人在新加坡工作，以至大量新加坡游客涌入我国观光、经商甚至置产，柔新两地的关系一直都非常紧密。

也因此，柔佛特别是柔南一带的产业，尤其是房产，一直吸引许多新加坡人到来购买和投资。

再加上过去数年吸引不少的中国人前来置产，从2017至2019年，柔佛的房产成交量和总值持续稳步齐升。

事实上，柔州房产交易量于2018及2019年分别扬升8%及7.5%，成交总值则分别增长1.5%及15.9%。

然而，突如其来的2019冠状病毒病疫情，彻底颠覆这一切。

我国为抑制疫情而从去年3月18日起实施的行动管控令（MCO），加上庞大的已建好但未售出的滞销产业库存，扭转了上述连续3年的涨势。

好景时期的大兴土木，令柔州房产市场在行情突然逆转时，面对滞销存货大增，交易量和总值大跌的窘境。

尤其是MCO实施的2个多月期间，没有任何产业可以完成交易，令整个产业市场停摆。

2020年首9个月，柔州房产成交量和总值分别按年下挫23.8%及24.4%，成交量为1万6451单位及总值为57亿令吉。

滞销产业冠全马

事实上，无论是整体住宅产业，或是服务式公寓与家居式办公单位（SOHO），柔州这类产业额的滞销数量都是全马之冠。

柔州滞销住宅产业（6166单位）占全马19.5%，滞销服务式公寓与SOHO（1万6334单位）更是高占全国73.7%。

其中，柔州去年首9个月的滞销服务式公寓与SOHO，比2019年同期激增29%。

逾三分之一（约34%）的滞销服务式公寓与SOHO为售价逾百万令吉单位，相信当初是特别为新加坡和中国买家而建。然而，疫情下“国门”深锁，海外买家和购屋团无法一如既往的前来看屋购屋，导致滞销房产大增的局面。

更合理定价避免滞销

跨国产业顾问公司亨利行指出，新山的有地房产价格仍保持稳定，甚至一些近期推介的新楼盘，价格反而扬升约10至15%。

当然，供应过剩的公寓尤其是高档公寓则不可同日而语。事实上，柔南高楼住宅价格整体正走下坡。

大马亨利行指出，整体上，各发展商都变得较为务实，定价都开始变得比较合理，以避免在市场停滞不前，销量大减之际，有大量的存货卖不出。

展望2021年，柔新捷运系统重启，无疑已为低迷不振的柔佛产业市场注入一支强心剂。

尽管柔新捷运复工，对产业价格的有形影响不会马上反映出来，但它无疑将加强柔佛产业的买气，尤其是那些地点靠近柔新捷运站点的产业。

一旦大马重新开放边境让外国人入境，将是柔州产业的另一个正面因素。

亨利行补充，不过，随着我国于1月13日落实MCO 2.0，我国产业市场的复苏，或将从原本的今年下半年推迟至明年初，甚至更迟。

A级办公楼竣工可吸资

和巴生谷不同的是，在柔州，A级办公空间难求，这或是造成跨国企业，尤其是新加坡投资者不前往柔州设立办事处或转移阵地的主因之一。

然而，随着依斯干达特区美迪尼10（Medini 10）多座A级办公楼即将于今年内竣工及投入市场，以及柔新捷运的重启，这一切有望改观。

亨利行指出，截至2020年上半年，柔州的专用办公楼空间供应保持不变，但租用率反而比2019年同期上扬3.5%。

不过，疫情来袭造成的各种经济压力，令许多企业在艰辛营运环境下暂停扩充步伐，租用更多办公空间的脚步也因而停顿下来。

居家作业打击需求

疫情下的居家作业新常态，令办公空间的需求进一步下跌。

在需求下跌但竞争却加剧的压力下，企业和商家们为了求存，惟有设法削减成本，租用甚至购买办公空间变成一种奢望。

租金方面，新山市中心办公空间月租介于每平方尺约2令吉50仙至3令吉50仙，市区外围则介于每平方尺2令吉50仙至3令吉。

在较为新颖及设备较与时并进的依斯干达公主城，办公空间月租介于每平方尺约3令吉50仙至4令吉。

展望今年，在全国人民广泛接种疫苗，以及商业和企业恢复元气之前，除非当局祭出更多足以激励企业扩充业务的各种奖掖，否则，柔州办公产业市场料将继续渡过一段充满挑战的时期，今年料保持低迷。

那些租约届满的租户，或将要求业主降低租金，以降低成本继续求存。在讨价还价之际，若有更多企业和商家采取居家方式作业，柔州办公空间空置率料将随之扬升。

狮城游客不来零售业受创

国内零售产业领域今年展望料续疲弱，尤其是高度依赖新加坡游客的柔州零售业更是受创最重。

在去年MCO期间，新山许多零售业者业绩比2019年同期大跌70%，不少购物广场业主在MCO期间给予租户高达逾50%租金折扣（当租户被迫停业），以及在复苏式管控令（RMCO）期间给予15至30%租金折扣（视行业而定）。

事实上，柔州零售产业疫情已面临供过于求现象，MCO加剧了整个情况，新山市内购物广场受创程度比住宅区购物中心更深。

亨利行预见，在马新边界重开之前，柔州零售市场将继续停滞不前。

零售业者除了转战线上，也纷纷各项削减成本措施，例如要求降低租金、减少人力及减低来货成本。

那些计划在今年开张的新购物广场，除了须出尽法宝吸引租户以填满广场空间，也必须降低租金，甚至提供一段较长的免租金优惠时期。

无论如何，亨利行认为，政府在2021年财政预算案中宣布的税务奖掖延长措施、继续展开一些建筑工程，以及改善南马地区公共交通系统，将有助于刺激柔州零售领域的需求。

纾柔新堵塞惠工业产业

去年，柔州工业产业的成交量分别比2019及2018年下挫约42%及26%，但成交总值跌幅则分别只有5.7%及5.9%，显示平均每宗交易总额显著增加。

政府在2021年财政预算案中宣布拨款8500万令吉，纾解新柔长堤及第二通道交通堵塞现象，这不仅对柔州零售业是利好消息，也将利惠柔州工业产业领域。

这是因为新加坡交通业者和购物者堵在车龙中的时间相应减少，有助于吸引更多投资者进驻柔州制造业、零售及饮食服务领域。

此外，一旦衔接新山和新加坡两地的柔新捷运动工，将刺激柔州经济活动，进而造福柔州制造业。

政府去年10月宣布设立古来依斯干达数字中心（KIDEX），是另一大利好消息。

这个占地301公顷，以数字导向工业为主的数字中心，将有光纤电缆连接新加坡，有望打造成东南亚的替代数字中心。这些计划放眼吸引175亿令吉投资额，并创造1600个就业机会。

柔房产2021年关注要素

●当前的低利率环境，拉低了房屋借贷成本。
●去年6月推行的拥屋计划2.0（HOC 2020-2021）持续至今年5月。
●柔州政府各项吸引外资的政策，将刺激州内经济活动。
●马新边境一旦重启，或将刺激柔州房产销量。
●数字化产业交易/浏览或将成为新常态。
●柔新捷运系统重启，将刺激新加坡人到柔州置产的购兴。

柔房产2021年亮点

●冠病疫苗接种计划若有效实行，将刺激市场整体信心及经济活动，从而造福产业市场。
●特定产业如排屋，需求将续保持稳定。
●各发展商富吸引力的各项促销奖掖与回扣，将有助于吸引更多买家。

柔办公与零售产业2021年关注要素

●若爆发第四波疫情，以及政府实行额外的行动管控，将打击整个零售业和办公市场。
●外国游客尤其是新加坡客一直是大马零售业，特别是柔州零售业的重要贡献者，因此马新边境今年内重新开放将是本地零售业者存活的关键。
●全面的经济复苏将刺激零售消费，更多的经济活动将提高国人的可支配收入，从而提高对零售商品与服务的购买力。只要业者业绩持续改善，对零售与办公空间的需求也相应增加。
●政局不稳定将削弱消费者信心，连带的，消费开销将有所减少。

柔办公与零售产业2021年亮点

●政府各项吸引外资到柔州设立据点的政策，将刺激办公空间需求。
●柔新捷运系统开跑，将吸引新加坡投资者到新山设立办事处。
●古来依斯干达数字中心（KIDEX）预计将吸引175亿令吉投资额，成为新加坡和东南亚地区的替代数字中心。