越来越多商铺趋向短期租约…

冠病疫情冲击下，各行各业迎来大洗牌，换来适者生存，只有挺过考验才是“剩者为王”，因此也加剧了生意淘汰率高的命运，导致企业生命周期变短，商业店铺也难长租的趋势，国内传统上的“三年生+三年死”租约模式，也在新常态下被打乱。

国内不少商铺业主倾向短租模式，6个月至1年，或“一年生+一年死”租约，加上经济全面复苏，租户后补名单落落长，几乎不愁没有租户，反映粤语的歇后语所言“啱就嚟，唔啱過隔籬”（意即谈得拢就合作，谈不拢就下一位），无需拖泥带水。

非餐饮业的租户也乐见新租赁模式，一来后疫情时代的经济是重生还是破局，存在很大的未知数，俄罗斯与乌克兰战火未停歇影响全球产业链，经济何去何从，至少灵活性的短租能减低租金带来的营运压力，评估生意是否能在激烈竞争中“活下来”。

店铺租赁市场的短租趋势，不仅发生在购物商场外的店铺，也同样在商场内上演。

马来西亚购物中心协会（PPK）第一副会长潘瑞莲就指出，尽管在疫情期间，国内商场有租户退租，但如今大批新租户争相入驻，短租更受欢迎。

她接受《南洋商报》专访时透露，虽然商场目前还是以长租为主，短租需求只占少数，但有不少商场也开始提供灵活性的短期租约模式，如6个月、1年或“1年生+1年死”租约。

短租试水温

“租户对生意前景缺乏信心，也对未来经济和消费力感到忧虑，想尝试短租观察市场需求。

“中小型或微型企业要投入大笔资金装修并非易事，需要较长的时间回本，有些生意种类因复制率和市场淘汰率偏高，租户担心开业前期过度花费，经费吃紧情况感觉不划算，所以向商场提出短租要求。”

潘瑞莲坦言，一般商场会提供“三年生+三年死”或“两年生+两年死”的租约，但在后疫情时代，这类长期租约只能吸引资金雄厚的大企业，或是愿意砸本装修的餐饮业者。

“餐饮业需大规模装修厨房凸显品牌格局，一般会选择长租，至于非餐饮业如零售（服饰或手机配件等）的租户没有太大的装修意愿，会选择短租试水温。”

薛国龙：MCO期间趁机签9年
餐饮业长租居多

著名产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙同样指出，商家需承担装修费、设备库存等成本，若生意无法达到稳定量，就会拖延回本情况，因此如果是租店营业，一般都会向业主要求“两年死+一年生”的短期租约。

他表示，很多人“以为”生意容易做，其实涉及不仅是买卖，还有管理、人事、生产和服务等，稍有失策，随时被商业圈的现实与残酷淘汰。

“普遍上，只有20%至25%的企业能撑5年以上，网购的兴起，零售业难在购物商场内立足，除非是知名品牌必须开设陈列室或旗舰店。”

不过，不是所有租户都寻求短租。无论是商场内或商场外的餐饮业租户，目前一般上仍寻求长租。

薛国龙就指出，行动管控令期间，一些对生意前景有信心的商家早已抓紧机会，趁商铺租金低，签下长达9年的长租。

他举例，在阿拉白沙罗（Ara Damansara）一带，兴起“3+3+3”租约模式，租户希望能锁定商铺租金的调整幅度在8%至10%，达到营运成本控制的效果。

“周末黄金时段，餐饮业高朋满座，商铺业主也对稳定租金收入满意。

“商铺租金将回落至疫情前水平，通货膨胀是主要的问题，希望业主与租户能达成平衡点。”

陈海信：胥视议价与生意性质
传统租约不会淘汰

尽管商业圈在疫情期间大起大落，马零售调查行董事经理陈海信认为，“三年生+三年死”的传统租约模式不会被淘汰，依旧是租赁市场惯例，取决于业主和租户双方的议价能力和生意性质。

他说，商铺业主更喜欢与租户建立信誉良好的长租关系，以确保稳定租金收入，而租户也会选择长租，做好租金成本控制。

“疫情期间，财力雄厚的零售商以低租金或续租租金条件，争取长租。

“至于面对现金流问题，购物商场现有的租户会要求缩短租约，以免陷入提前终止租约的法律纠纷。”

取决客流量与供需

潘瑞莲表示，商铺的租赁市场须视客流量和市场供需而定，无法一概而论商场的租金定位。

若商场无法吸引人潮回流，却保持超高的商铺租金，会吓跑租户，空租率低影响商业价值，最终可能难以挽回昔日光景。

“以雪隆区为例，具备各式各样定位的商场，覆盖的消费群不同，因此商场的商铺租金无法逐一比较。”

不过，她也指出，疫情期间不少商场推出租金回扣措施，以减轻租户的资金压力，国门重开经济复苏后，商场已减少或不再提供租金回扣，因为这不是长远之计。

潘瑞莲建议，商场与租户沟通，同时积极强化营销推广，协助租户打响品牌知名度，吸引人流，商场与租户达至双赢的局面，携手走得更远。

据陈海信观察，零售商店的流动率也是因购物商场情况而异，有零售店在两年疫情中存活下来，但也有一些商铺却在市场重开后选择关门大吉。

商铺倒闭4大主因：

1：行动管控令结束后，业主调涨租金

2：竞争激烈，无法吸引消费者或食客量回到2019年的水平

3：人手短缺

4：商铺营运成本提高

力争新租户提高出租率

陈海信说，过去数年新开的购物商场仍在努力争取新租户，以提高商场空间出租率。

他以开斋佳节为例，国内旅游业复苏，也推高大城市和小镇购物商场的客流量；反之，一些依赖外国游客的零售业如吉隆坡中央市场、KLIA和KLIA2国际机场的零售业者仍未全面复苏。

“新加坡游客入境，也带动柔佛和马六甲零售市场复苏。”

他认为，零售市场需要时间复苏，因为许多因素超出大马政府的控制范围，中国游客来马是重要的旅游市场，惟中国政府持续采取清零政策，限制当地人出国旅游，无法搭上这波旅游潮刺激消费市场。

喜迎“满血复活”
商场人潮更胜疫前

今年4月国门重开，购物商场也终于迎来“满血复活”。

潘瑞莲透露，经济和消费逐渐复苏，截至10月，国内购物商场的人潮量平均达到80%，当然也有商场人潮更胜疫前荣景。

“比起疫情期间平均60%至70%的人潮，客流明显大跃步复苏。”

她形容，购物商场的客流逐渐步入平稳增长期，每逢周末或假日更是客流量翻倍，消费市场也是稳中向好，无论是商场或商场内的租户消化之前疫情带来的负面影响，在租赁模式也出现调整。

陈海信指出，目前商场的客流量已回到2019年疫情前水平，但商场内店铺“双租”（租用率和租金价位）还没完全回到疫情前的好景。

“预计需等到2023年，商场的入驻率和租金价位才有望达到全面复苏。”

仅5州入驻率逾80%

根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的《2022年上半年房地产市场表现报告》，国内购物商场的租用率在过去两年疫情仍处于“跌跌不休”的处境，今年上半年的入驻率表现仍放缓，平均降至75.7%，全国815个中心可用面积增加至422万平方尺。

全国只有5个州属的购物商场的入驻率超过80%，而森美兰和马六甲购物商场的入驻率分别为67.1%及62.5%，敬陪末座。

分层地契失败率高
不鼓励投资商场零售店

在商铺投资出租方面，新加坡人、在新加坡工作的越堤族和本地人的目光大不相同。

陈海信说，新加坡籍投资者会选择他们较为熟悉的主要城市内，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、马六甲和新山的店铺。

“至于越堤族则倾向在所属的家乡投资开店。”

他表示，大马人在投资商铺有许多考量因素，分为4个类别，一些商铺是零售或办公室自用，还有一些则是投资有潜能的收租回报率地段如底层商铺、面向大路的办公室、角头间办公室等。

他说，另一种则是投资在居住或工作一带的较为熟悉的区域，也有部分是受到其他人（如亲戚、朋友和“产业大师”等）影响而去投资。

不过，他不鼓励投资购物商场的零售店，尤其是大马的购物商场分层地契较高的失败率，即使开设在主要城市，但不少在开业短期后无法生存下来，坐落在新山淡杯区的Capital 21世界广场就是其中一个例子；也有发展商搁置多年的情况，如吉隆坡的人民广场。

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独家报道：李治宏

走过慌乱的2020、辛苦的2021年，
明年，将有不少购物商场开张迎客！

零售业是冠病疫情下最受影响的领域之一，零售销售去年就按年萎缩16.3%，是1997/98年亚洲金融风暴以来最糟的表现（1998年按年萎缩20%）。

跨国产业顾问公司莱坊就指出，尽管疫情下有些零售业者不支倒闭，也有业者削减分店数目，但也有善于把握商机的零售业者已物色策略性的地点，准备在零售业被压抑需求释出市场时获利。

大马莱坊产业管理董事袁美珠说，巴生谷自今年10月中进入国家复苏计划第四阶段，更多经济领域重启，对零售领域的逐步复苏有利。

她说，除了日前开张的武吉加里尔柏威年广场，IOI城市广场第二期也预计于今年12月新张，明年巴生谷将有更多新的购物广场投入市场，这包括武吉免登城市中心、三井购物公园啦啦宝都、Ecohill Walk Mall、巴生KSL Esplanade商场、敦拉萨国际贸易中心、吉隆坡118大楼、Permata Sapura、8 Conlay和白沙罗高原柏威年。

她说，在大马和新加坡的陆路疫苗接种者旅游走廊（简称VTL）计划开跑后，购物、休闲与社交活动的被压抑需求料将释出市场。

柔佛尤其是新山一带向来高度依赖新加坡游客，大马南部国门在VTL计划下重新开放后，新加坡人重返柔南消费，加上在新加坡工作的大马客工，料将令疫情期间犹如“一滩死水”的柔南经济包括零售领域“枯木逢春”。

事实上，疫情期间并非所有零售业者陷入困境，尽管Dunkin Donuts、巴迪尼、Brands Outlet和时尚品牌优衣库等纷纷关掉表现低于预期的分店，但Mr. DIY却持续扩张，在柔南多个地区开设新分店。

在槟城，星巴克、麦当劳、Krispy Kreme、香啡缤、全家便利店，以及2元商店如Mr DIY旗下的Mr Dollar和Eco Shop等，在严峻的零售市场中逆流而上，开设更多的分店。

2022年零售产业市场亮点

1.国内旅游业蓬勃发展，重点发展零售市场。一旦国门重开放，旅游业恢复到疫前水平，整体增长潜力将会高得多。

2.疫情和长期封锁，迫使许多零售商和购物中心重新检视其内部营运效率和成本结构，以降低在MCO期间继续求存所需的成本。

3.餐饮与相关零售的新概念。疫情催生新型零售企业家，尤其是餐饮业，将有更多新业者涌现。

4.零售空间业主和零售商及不同零售商之间，在产品与服务上进行更多合作——零售空间业主和零售租户之间进行更富有创意和合作的商业条款，这将有助于双方的长期合作。鉴于客户的便利性和满意度是终极目标，零售商借此机会合作，增加针对相同客户群但互补的服务和产品，以提供更完善的“一条龙”服务。

3热点复苏速度不同

国内3大产业热点的零售领域复苏速度大不同！

该公司零售服务主管穆里梅农指出，无论是零售销售业绩或是零售空间新的租约，槟城和柔佛都比巴生谷地区来得慢热，主因是两地都高度依赖游客带动经济活动。

他说，从零售业目前的反弹走势看来，只要政府的大方向和行动方略稳定不变，2022年展望会更好。

这是因为还有许多零售空间空置着，未来也还有新的供应投入市场，因此业主们预料仍会提供吸引人的租约配套，在招揽新的租户之余，也要留住原有租户。

他认为，本区域尤其是大马的零售领域需要一个冲击来敲醒警钟，而此次疫情正是变通求存的催化剂。

只要零售商（以及业主们）继续关注营运绩效，并采用新科技——无论是数据分析、社交媒体还是营运效率，善用所有管道来推动品牌与业务，未来仍有立足之地。

商场租用率料复苏

槟城零售领域的复苏，将取决于疫情的管控，以及国家复苏计划下，从大流行转入地方病的措施是否成功推行。

根据国家产业资讯中心数据，槟州购物广场的整体租用率于今年上半年下跌至72.2%，相较于去年同期是73.3%。

苏继良指出，槟岛购物广场的租用率今年上半年下滑至76.8%，去年同期为82%。

“随着今年10月解除跨州禁令，购物人潮将逐步回升，零售领域今年第四季或有望出现一些反弹。”

他强调，2021年零售业的惨况史无前例，那些渡过难关的零售业者必须回顾当初是如何存活下来，并善用创新的方式来推动业务增长。

无现金交易大势所趋

放眼未来，无现金交易及线上付款是大势所趋，有效结合实体和线上业务将是所有零售业者存亡的关键。

袁美珠指出，尽管购物商场仍是许多人热爱光顾的场所，但事实证明，商场为到访者提供难忘的体验，比以往任何时候都更加重要。

穆里梅农则表示，事实已证明，不管未来怎么变，实体零售店仍将继续存在。

“无论是线上或线下业务，业者们必须善用每个接触点来了解和因应客户的需求，这对零售业的增长和生存至关重要。”

独家报道：李治宏

明年房市
将稳中有升？

经历了黯淡的2020年，以及超过大半年都处于封锁期间的2021年，2022年的大马产业市场，又会是怎样的一番景象？

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施，会否如愿为产业市场带来激励？

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司，为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关，也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的，当整体经济向好，产业市场也连带的看俏。

事实上，打从今年第三季开始，国内产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI（NAZA TTDI）就预期，大马经济将在明年复苏，而产业市场也将在明年持续复苏之路。

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出，本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部，预料明年将出现L形曲线的复苏形态，于2022和2023年缓慢逐步的复苏，然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会（MIEA）前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说，过去高速增长的日子已不复返，下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势，所以投资者应把握现有的机会进场，趁低吸购，以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言，住宅和工业产业市场明年料继续向好，办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升，但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业，在今年表现冠绝各产业次领域后，明年将继续备受看好，料仍将大有作为。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）就指出，基于工业领域持续看俏，发展商将推出更多的工业园。

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州，2021年有许多工业产业交易，涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色，其中电子商务是这个领域增长的最大推手，市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡，工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城，工业产业主导整个槟州产业市场，尤其是在威南峇都加湾，更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）和腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）纷纷收购土地展开业务扩充计划，涉及的土地面积总和66.32英亩，总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面，邝宝耀预期，巴生谷房产市场继续向好，尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋，但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线（MRT2）更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛，有地房屋仍是购屋者的首选，而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城，主要房产项目或将集中在威省，尤其是大型发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目，这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

3利好因素助推房市

大马莱坊（Knight Frank）房产代理部副主管叶洸瑋指出，明年房市有3大关注点，即（一）今年底结束的拥屋计划（HOC）会否进一步延长？、（二）延缓还贷今年杪结束后，会否造成产业脱售活动突然大增，以及（三）发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说，3大利好因素则是（一）大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段，各经济领域重启、（二）货币政策保持宽松，以及（三）脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税（RPGT）。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯（大马）：住宅产业市场2022年持续向好，原因有三：

一）拥屋计划（HOC）很可能继续延长；

二）6年以上房产豁免产业盈利税（RPGT）；

三）利率继续保持偏低。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）同样基于3大主因，看好房产市场2022年前景：

一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；

二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧；

三）市场信心料回复，前景好转。

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出，基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园，工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期，无论是外来直接投资（FDI）或国内直接投资（DDI），工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外，基于更多的跨国企业分散投资组合，大马是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级，更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序，以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期，将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管（ESG）相关事务。”

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出，在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到，疫情之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，料将有更多的建筑物采纳最新的科技，提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯（大马）指出，基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动，巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城，由于需求疲弱，两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出，截至去年杪，吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺，雪州则高达约4500万平方尺，两地合共约1亿4500万平方尺，占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年，雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场，约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%，皆低于全国平均80.2%的水平。

他说，尽管疫情期间，居家办公蔚然成风，但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者大多为跨国企业，因此，办公空间的需求依然是存在的。

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业，料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出，零售业者持续自我调整和改革业务，以刺激商业动力和优化回酬，免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯（大马）同样指出，随着国内外的旅游限制进一步放宽，零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之，因此商家们正积极结合线上和线下业务，但不管怎样，这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出，截至2020年，雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺，占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而，同时期，雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间，占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，因此西华山卡预见，零售业最快2至3年才能恢复元气，而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品，但却会在线上购买。”

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境，投资者信心也逐步改善，久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期，明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说，疫苗接种迅速和解除跨州禁令，令国内旅游开始带动酒店业的复苏，尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是，随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制，国际旅游正在回温，尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡，马新两国开通“空中走廊”，料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯（大马）指出，马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济，也将带动大马半岛西海岸其他城镇，例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业，因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调，大马国门重开，重新允许外国游客入境，仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后，国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖，酒店住宿率自10月开始逐步回升，而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来，酒店住客率将持续向好。”

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后，随着经济全面重启，市场买气逐渐复苏，发展商已摩拳擦掌，准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言，该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目，并计划在未来3年，每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说：“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨，不会跌！

林贤顺指出，基于建筑原材料成本扬升，同时建筑业又持续面临劳力短缺，这将影响未来产业价格，因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季，产业交易的走势保持正面增长动力，我们预期产业价格将开始强劲复苏。”