生意难做 商铺短租需求增
2022年11月29日
越来越多商铺趋向短期租约…
冠病疫情冲击下，各行各业迎来大洗牌，换来适者生存，只有挺过考验才是“剩者为王”，因此也加剧了生意淘汰率高的命运，导致企业生命周期变短，商业店铺也难长租的趋势，国内传统上的“三年生+三年死”租约模式，也在新常态下被打乱。
国内不少商铺业主倾向短租模式，6个月至1年，或“一年生+一年死”租约，加上经济全面复苏，租户后补名单落落长，几乎不愁没有租户，反映粤语的歇后语所言“啱就嚟，唔啱過隔籬”（意即谈得拢就合作，谈不拢就下一位），无需拖泥带水。
非餐饮业的租户也乐见新租赁模式，一来后疫情时代的经济是重生还是破局，存在很大的未知数，俄罗斯与乌克兰战火未停歇影响全球产业链，经济何去何从，至少灵活性的短租能减低租金带来的营运压力，评估生意是否能在激烈竞争中“活下来”。
店铺租赁市场的短租趋势，不仅发生在购物商场外的店铺，也同样在商场内上演。
马来西亚购物中心协会（PPK）第一副会长潘瑞莲就指出，尽管在疫情期间，国内商场有租户退租，但如今大批新租户争相入驻，短租更受欢迎。
她接受《南洋商报》专访时透露，虽然商场目前还是以长租为主，短租需求只占少数，但有不少商场也开始提供灵活性的短期租约模式，如6个月、1年或“1年生+1年死”租约。
短租试水温
“租户对生意前景缺乏信心，也对未来经济和消费力感到忧虑，想尝试短租观察市场需求。
“中小型或微型企业要投入大笔资金装修并非易事，需要较长的时间回本，有些生意种类因复制率和市场淘汰率偏高，租户担心开业前期过度花费，经费吃紧情况感觉不划算，所以向商场提出短租要求。”
潘瑞莲坦言，一般商场会提供“三年生+三年死”或“两年生+两年死”的租约，但在后疫情时代，这类长期租约只能吸引资金雄厚的大企业，或是愿意砸本装修的餐饮业者。
“餐饮业需大规模装修厨房凸显品牌格局，一般会选择长租，至于非餐饮业如零售（服饰或手机配件等）的租户没有太大的装修意愿，会选择短租试水温。”
薛国龙：MCO期间趁机签9年
餐饮业长租居多
著名产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙同样指出，商家需承担装修费、设备库存等成本，若生意无法达到稳定量，就会拖延回本情况，因此如果是租店营业，一般都会向业主要求“两年死+一年生”的短期租约。
他表示，很多人“以为”生意容易做，其实涉及不仅是买卖，还有管理、人事、生产和服务等，稍有失策，随时被商业圈的现实与残酷淘汰。
“普遍上，只有20%至25%的企业能撑5年以上，网购的兴起，零售业难在购物商场内立足，除非是知名品牌必须开设陈列室或旗舰店。”
不过，不是所有租户都寻求短租。无论是商场内或商场外的餐饮业租户，目前一般上仍寻求长租。
薛国龙就指出，行动管控令期间，一些对生意前景有信心的商家早已抓紧机会，趁商铺租金低，签下长达9年的长租。
他举例，在阿拉白沙罗（Ara Damansara）一带，兴起“3+3+3”租约模式，租户希望能锁定商铺租金的调整幅度在8%至10%，达到营运成本控制的效果。
“周末黄金时段，餐饮业高朋满座，商铺业主也对稳定租金收入满意。
“商铺租金将回落至疫情前水平，通货膨胀是主要的问题，希望业主与租户能达成平衡点。”
陈海信：胥视议价与生意性质
传统租约不会淘汰
尽管商业圈在疫情期间大起大落，马零售调查行董事经理陈海信认为，“三年生+三年死”的传统租约模式不会被淘汰，依旧是租赁市场惯例，取决于业主和租户双方的议价能力和生意性质。
他说，商铺业主更喜欢与租户建立信誉良好的长租关系，以确保稳定租金收入，而租户也会选择长租，做好租金成本控制。
“疫情期间，财力雄厚的零售商以低租金或续租租金条件，争取长租。
“至于面对现金流问题，购物商场现有的租户会要求缩短租约，以免陷入提前终止租约的法律纠纷。”
取决客流量与供需
潘瑞莲表示，商铺的租赁市场须视客流量和市场供需而定，无法一概而论商场的租金定位。
若商场无法吸引人潮回流，却保持超高的商铺租金，会吓跑租户，空租率低影响商业价值，最终可能难以挽回昔日光景。
“以雪隆区为例，具备各式各样定位的商场，覆盖的消费群不同，因此商场的商铺租金无法逐一比较。”
不过，她也指出，疫情期间不少商场推出租金回扣措施，以减轻租户的资金压力，国门重开经济复苏后，商场已减少或不再提供租金回扣，因为这不是长远之计。
潘瑞莲建议，商场与租户沟通，同时积极强化营销推广，协助租户打响品牌知名度，吸引人流，商场与租户达至双赢的局面，携手走得更远。
据陈海信观察，零售商店的流动率也是因购物商场情况而异，有零售店在两年疫情中存活下来，但也有一些商铺却在市场重开后选择关门大吉。
商铺倒闭4大主因：
1：行动管控令结束后，业主调涨租金
2：竞争激烈，无法吸引消费者或食客量回到2019年的水平
3：人手短缺
4：商铺营运成本提高
力争新租户提高出租率
陈海信说，过去数年新开的购物商场仍在努力争取新租户，以提高商场空间出租率。
他以开斋佳节为例，国内旅游业复苏，也推高大城市和小镇购物商场的客流量；反之，一些依赖外国游客的零售业如吉隆坡中央市场、KLIA和KLIA2国际机场的零售业者仍未全面复苏。
“新加坡游客入境，也带动柔佛和马六甲零售市场复苏。”
他认为，零售市场需要时间复苏，因为许多因素超出大马政府的控制范围，中国游客来马是重要的旅游市场，惟中国政府持续采取清零政策，限制当地人出国旅游，无法搭上这波旅游潮刺激消费市场。
喜迎“满血复活”
商场人潮更胜疫前
今年4月国门重开，购物商场也终于迎来“满血复活”。
潘瑞莲透露，经济和消费逐渐复苏，截至10月，国内购物商场的人潮量平均达到80%，当然也有商场人潮更胜疫前荣景。
“比起疫情期间平均60%至70%的人潮，客流明显大跃步复苏。”
她形容，购物商场的客流逐渐步入平稳增长期，每逢周末或假日更是客流量翻倍，消费市场也是稳中向好，无论是商场或商场内的租户消化之前疫情带来的负面影响，在租赁模式也出现调整。
陈海信指出，目前商场的客流量已回到2019年疫情前水平，但商场内店铺“双租”（租用率和租金价位）还没完全回到疫情前的好景。
“预计需等到2023年，商场的入驻率和租金价位才有望达到全面复苏。”
仅5州入驻率逾80%
根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的《2022年上半年房地产市场表现报告》，国内购物商场的租用率在过去两年疫情仍处于“跌跌不休”的处境，今年上半年的入驻率表现仍放缓，平均降至75.7%，全国815个中心可用面积增加至422万平方尺。
全国只有5个州属的购物商场的入驻率超过80%，而森美兰和马六甲购物商场的入驻率分别为67.1%及62.5%，敬陪末座。
分层地契失败率高
不鼓励投资商场零售店
在商铺投资出租方面，新加坡人、在新加坡工作的越堤族和本地人的目光大不相同。
陈海信说，新加坡籍投资者会选择他们较为熟悉的主要城市内，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、马六甲和新山的店铺。
“至于越堤族则倾向在所属的家乡投资开店。”
他表示，大马人在投资商铺有许多考量因素，分为4个类别，一些商铺是零售或办公室自用，还有一些则是投资有潜能的收租回报率地段如底层商铺、面向大路的办公室、角头间办公室等。
他说，另一种则是投资在居住或工作一带的较为熟悉的区域，也有部分是受到其他人（如亲戚、朋友和“产业大师”等）影响而去投资。
不过，他不鼓励投资购物商场的零售店，尤其是大马的购物商场分层地契较高的失败率，即使开设在主要城市，但不少在开业短期后无法生存下来，坐落在新山淡杯区的Capital 21世界广场就是其中一个例子；也有发展商搁置多年的情况，如吉隆坡的人民广场。
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