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提振房市 不能只靠本地买家

2022年09月14日

【预算案,业者希望有这些!】系列5
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

单靠本地人,
难“谷”房市复苏。

百乐园(Paramount Corporation)产业总执行长朱绍彬说,政府需推行亲商政策吸引外资和刺激经济,以推动房地产市场复苏。

“我们不能只依赖本地购屋者,去维持房地产市场的增长。马来西亚我的第二家园(MM2H)计划应放宽门槛及简化程序,可鼓励更多外籍人士来马置产。

降低RPGT税率

“此外,希望政府恢复2010年时的做法,把首5年脱售产业所征收的产业盈利税(RPGT)税率降低至5%,而第6年起脱售则完全豁免产业盈利税,从而刺激二手房屋市场的交易,也让投资者放心投资房产,因为他们可把更多的获利留在手中。

除了修订房屋政策外,我们也希望检讨监管与合规成本,也就是遵守各种政策、指南、程序和标准需额外承担的成本,以确保建筑成本保持在控制范围内。

为了应对建筑材料成本涨价,政府应考虑暂时豁免建筑材料的进口税、固定建材价格或提供补贴,协助缓解房地产发展商所承担成本暴涨的窘况。

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沙巴也要推MM2H?

2022年08月3日

【砂州版MM2H更吃香?】系列4·完
独家报道:苏欣恩

沙巴版的MM2H,
门槛相信也比中央版低。

面对门槛较高的马来西亚我的第二家园(MM2H),条件较宽松的砂拉越-马来西亚我的第二家园(S-MM2H)近来获得更多外籍人士的青睐。

而“邻居”沙巴,也打算推出门槛较低的“沙巴版”MM2H。

沙巴房地产发展商公会(SHAREDA)主席拿督蔡顺平受询时指出,该会早前已和第二家园俱乐部(MM2H CLUB)提呈沙巴第二家园计划条件的建议予沙巴州政府。

他们认为,沙巴以旅游业为主,因此应该不跟随中央的新条件,沙巴版会降低门槛,以吸引更多外国投资者及促进当地经济。

据了解,所提呈的建议,在定期存款、海外收入、居住天数方面,基本上都和砂拉越新政策一样。

而沙巴版和砂州版不同的地方,在于沙巴MM2H计划开放参与者年龄为21岁以上,可批准10年的签证(视护照情况而定)、50岁以下需购买60万令吉的房产、50岁以上申请人则没有额外要求,也就是没有购买房产的先决条件。

目前仍属于建议,最后须由沙巴首席部长决定,预料在今年9月会有定案。

沙巴也打算推出门槛较低的“沙巴版”MM2H。

据早前报道,沙巴内阁已通过第二家园计划新条例,但目前仍有待沙巴州政府正式公布调整后的新条例。

沙巴和砂拉越有自己独立的移民权限,首相拿督斯里依斯迈沙比里早前同意,沙砂两地皆可推出更适合当地策略与民情的政策。

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为何砂州MM2H受宠?

2022年08月3日

【砂州版MM2H更吃香?】系列3
独家报道:苏欣恩

对许多外籍人士来说,
砂州退休生活比都市更写意!

内政府去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H),因为过高的门槛而饱受批评;而砂拉越-马来西亚我的第二家园(S-MM2H)成功异军突起,今年首5个月就收到了200多份申请,比往年热络。

为何砂州对外国人来说如此有魅力?

当中最大的原因,应是中央版的MM2H门槛太高,加上东马的居住环境更适合退休生活,所以让不少外籍人士趋之若鹜。

Aramaz Borneo(MM2H)私人有限公司董事蔡瑞文接受《南洋商报》访问时指出,砂政府希望吸引更多海外人士到砂州定居生活,其公司接获的顾客群主要来自欧美国家。

“最近来自澳洲的也多,其他还包括新加坡、香港、台湾等,其中不少申请者看中大马,带配偶到砂拉越后觉得不错,认为砂州MM2H门槛不高,而提出申请。

蔡瑞文透露,当中有许多是50岁以上或年届退休年龄,有些则是认为当地的生活成本相对较低,且人口较少生活写意,没有都市繁忙堵车的问题,想要在这里居住。

“或许因为疫情和目前中国还未开放国境,目前申请的中国人不多。”

砂旅游局和移民局每3、4个月会和代理开会,了解业者面对的问题及双向交流,当局今年起也告知代理,允许申请者除了海外收入或养老金证明外,租金收入亦可被接受作为收入来源。

应避免“一国两制”

在当地有砂州MM2H计划合作伙伴的吴先生认为,中央版MM2H收紧条件的新门槛是最大的问题,相信是不少外籍人士转向申请砂州MM2H的原因,为此他建议东西马的MM2H计划应有统一的政策,避免“一国两制”。

在他看来,砂州MM2H拥有5+5年的长期居留签证,包括随行配偶、父母、21岁以下的未婚子女,更加吸引人。

吴先生的合作伙伴,也是Blessed Manna(MM2H)私人有限公司高级顾问的邓慧如说,许多外国人喜欢砂拉越的气候宜人、生活环境以及风土人情。

同时,砂州MM2H接受退休人士申请和不需要流动资产证明,是一大卖点。

“砂州MM2H计划是不允许外国人来马工作,主要欢迎50岁以上人士来退休。海外收入可接受养老金,若选择收入作为财务证明,则无需开设定期存款账户。”

砂州MM2H有逾千参与者

MM2H计划自2002年实施,到2018年为我国创造了大约406亿令吉的收入。

砂拉越是在2007年1月开始落实砂州MM2H计划,截至2020年9月,该计划的参与人数有1298人。

根据砂旅遊、艺术与文化部发布的数据,从2007年至2019年,申请砂州MM2H计划的外籍人士以英、中、台湾、印尼和新加坡居多。

该部预计砂州MM2H计划到了2030年可吸引1000份新申请,引进投资额高达3100万令吉,以及创造834万令吉的收入。

砂州MM2H计划2007年至2019年参与者的15个国家和地区:
英国:224
中国:211
台湾:152
印尼:88
新加坡:87
韩国:85
澳洲:58
美国:48
加拿大:35
日本:29
香港:24
孟加拉:24
德国:20
荷兰:18
巴基斯坦:17
资料来源:砂拉越移民局和MTAC

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中央版MM2H太严苛了……

2022年08月2日

【砂州版MM2H更吃香?】系列2
独家报道:苏欣恩

想要更多外资入驻,
MM2H更应放宽?

中央政府去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H),因为过高的门槛而饱受批评;相较之下,条件更为宽松的砂拉越-马来西亚我的第二家园(S-MM2H),让更多外籍人士趋之若鹜。

MM2H重启时的10大新条件,包括申请者必须拥有至少100万令吉的定期存款及证明拥有至少150万令吉的流动资产,申请人每月还必须拥有至少4万令吉的离岸收入,而之前为1万令吉;一年须留马至少90天等。

马来西亚第二家园计划代理人协会会长刘荣发直言,可能有许多外籍人士难达标。

他接受《南洋商报》电访时指出,砂州MM2H申请人数上升,相信是中央版MM2H计划重启后设下诸多严苛条件所致。

MM2H申请门槛过高,一般申请者都难以达标。

冀根据市场需求调整条款

他说,该会之前已有要求与有关部门负责人对话,但还未获得正式会面日期。

该会早前也已向旅游部提交关于MM2H新条件的建议,包括降低现有条件下须拥有至少100万令吉的定期存款、检讨申请者一年须逗留我国至少90天的条件等。

现有参与者在新政策下必须支付500令吉签证费用,之前是90令吉。

“我们之前已呼吁政府检讨MM2H新条例,考量市场的人群需求,可做相应的调整当然最好,包括调低退休人士的收入证明,退休人士如何能有4万令吉的收入?这不容易。”

“还有,申请者一年须留马至少90天条件,若是工作人士,并不是人人可做到。大马目前很需要外资进来,若MM2H申请者减少,买房的人也会减少,对房产经济等方面也有影响。”

入境旅协促检讨门槛

马来西亚入境旅游协会(MITA)主席乌再迪呼吁政府,检讨MM2H重启方案下的各个偏高的门槛,致力为我国引进更多游客及投资者。

“重启后的MM2H所设的门槛过高,一般申请者都难以达标,政府必须重新检讨MM2H政策,设法吸引高净值的外国人前来我国旅游及投资。”

他赞扬砂拉越州政府推出的砂州MM2H,成功吸引许多外国人参与该计划。

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砂州版MM2H 申请人数大增

2022年08月2日

【砂州版MM2H更吃香?】系列1
独家报道:苏欣恩

既然“中央版”如此严苛,
那外国人就转向“砂州版”!

中央政府重启的马来西亚我的第二家园(MM2H),一直被批评为条件太严苛,会赶跑外国人在马定居的兴趣。

事实上,确实好多外国人对中央版的MM2H却步,申请人数大减。

不过这些外国人选择转向条件更宽松的“砂州版”,那就是砂拉越-马来西亚我的第二家园(S-MM2H)。

根据《南洋商报》向砂州MM2H的代理了解,日前砂拉越旅游、艺术与文化部和移民局和代理们召开了会议,透露今年首5个月就接获逾200项申请。

有时一整年不到百人获批

在此之前,砂州MM2H一整年所批准的参与者,有时少于100人,有时会是200多人。

而中央版的MM2H呢?内政部长拿督斯里韩沙再努丁在今年1月说,从去年11月开放申请至今年1月,2个月内共接到111项申请,其中15项申请已获准,其它则还需补交文件。

马来西亚第二家园计划代理人协会会长刘荣发则透露,据悉当局从去年底至今年4月中,仅约批准近30项申请。

据了解,砂州MM2H的参与者来自欧美国家,如英国、美国、德国和法国,也有来自澳洲、日本、韩国、新加坡、中国、香港、台湾等地的人士。

需要6个月审批

当地代理还透露,由于申请人数越来越多,以前会在90个工作日内完成审批,如今预计需要6个月。

中央版的MM2H在2020年暂停,原本是由旅游、艺术及文化部监管的,但在去年底月时重推,换成内政部负责,并提出了较为严苛的十大新条件。

备受争议的MM2H 新门槛:

  • 须证明拥有至少150万令吉的流动资产
  • 须有至少100万令吉定期存款,并允许提取50%存款用于购买房产、健康和儿童教育
  • 海外收入每月至少4万令吉
  • 长期社交签证的期限为5年,参与者可延长5年及以上
  • 一年须留马至少90天
砂州MM2H的门槛较低,成为外籍人士选择申请前来旅居或养老。

砂州政府2020年放宽条件

当中央版MM2H在2020暂停时,砂州MM2H未受影响,而且自2020年9月起,允许通过代理来申请。

而且,砂州版的MM2H,对50岁以上的申请者特别友好,申请条件包括:

  • 需提供个人15万令吉或夫妻30万令吉的定期存款(之前是个人10万令吉或夫妻15万令吉),或每月7000令吉(个人)或1万令吉(夫妻)的离岸收入证明
  • 一年需逗留砂拉越最少15天,才能更新签证
  • 40至50岁申请人需投资至少60万令吉的房产(之前是35万令吉)
  • 合格申请人将获得为期10年的签证(5年到期后更新),并能在马来西亚任何地方居住,去西马没有限制

相较之下,砂州MM2H的门槛较低,让外籍人士选择申请前来旅居或养老。

代理公司大增

随着砂州MM2H“更吃香”,代理公司也越来越多。2020年仅有7家,目前已有约20家。

Aramaz Borneo(MM2H)私人有限公司董事蔡瑞文指出,发现自去年10月起的代理明显增加。截至今年3月,砂州旅游局官方发布的持有执照的注册代理是17家公司。据她所知,现在已有20家。

砂政府在2020年9月修订砂州MM2H,外国人可按新条规提出申请,申请者可寻求注册的代理,或居住在砂拉越的公民、居民作为担保人。

“在2020年修订前,只有50岁以上的外籍人士才可申请S-MM2H,申请条件较简易,主要看申请者的经济条件,而西马的MM2H之前没有区分申请者年龄。”

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MM2H新例望修正招外资

2021年09月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

原先计划在这期与读者们分析我国今年第二季的最新产业数据,然而截稿至今,官方数据仍未公佈,因此惟等下期方能进行深入数据分析。这期,笔者与各位深入探讨有关马来西亚我的第二家园(MM2H)重启以及新条例的影响。

近期,我国内政部秘书长拿督旺阿末达兰宣布即将在10月份重启第二家园计划,惟将大幅度提高相关门槛,包括参与者需每月4万令吉的海外收入、存款100万令吉, 而一年后最高可提款50%用以置业、医疗服务及孩子教育等。

同时,新增条例也包括了参与者的流动资产需有至少150万令吉、签证费用从90令吉调高至500令吉,并征收5000令吉的手续费用,每个家属则征收2500令吉的手续费用。

新例苛刻如同逐客

当中更令人瞠目结舌的是,这些成功申请者被强制性规定一定要在我国一年居住至少90天以上,相对以往却没有这类要求。

但问题来了,目前全球面临大流行疫情,我国入境大门依然深锁,再加上对这空前的疫情危机仍束手无策,就以每日的病例及死亡人数看来,的确教人触目惊心,试问以目前的非常时期,这些政策更像是压垮骆驼的最后一根稻草。

5年须更新准证

无独有偶,第二家园计划还将原有的10年签证缩短为每5年更新一次,而早已在马长期居住多年的外籍人士也深受影响,也就是说如果现有的第二家园签证持有人的签证到期后,若他们还有兴趣申请延长,政府将只给予1年的宽限期解决当局设下的新条件要求。实则,此举更是让这些外籍人士有感政府在下逐客令,对我国以往实施的亲民政策以及热情的迎接外国贵宾的画面瞬间荡然无存。

以上的一些新条例的确让业者及第二家园申请者带来了很多困扰,而深受疫情影响的发展商与国际教育的业者更是苦不堪言,这难道不是让他们雪上加霜吗?不得不提的是,政府还将设定申请者的人数上限,也就是不能超过国民人口总数的1%。

实际上,第二家园计划是从2002年开始启动,而根据2019年官方数据显示,这项计划为我国带来了110亿令吉的收入,包括签证费、购买房产、汽车、定期存款和每月家庭开支。

毫无疑问的是,这的确有助于刺激及带动我国经济。

与此同时,过去累积共有5万7478名人士成功申请该计划,包括持该签证者的家人。

业者百思不得其解

然而,第二家园计划自从在去年6月份被宣布暂时冻结之际,当时更是引发国内全民热议,国外媒体也进行铺天盖地的报道。

笔者之前受邀到海外分享超过350场有关我国各领域的投资政策及解读,因此也与这些海外各大城市的代办第二家园业者以及申请者一直有保持良好的交流。

当中,他们更是对这些新条例的实施感到百思不得其解,尽管之前业者与有意来马投资的外籍人士对重启计划引颈长盼,但在疫情期间重启时设下如此高的门槛,或将让早前提出申请者重新评估及打退堂鼓。

柔苏丹看不过眼

如今这次宣布犹如平地一声雷,震惊了很多业者与海外投资者,就连柔佛苏丹陛下也认为此新条例将削弱外资入驻的吸引力,甚至或导致持有第二家园计划通行证者选择离开我国,因此谕令政府应重新审阅这些新条列。

扪心自问,当前我国疫情形势严峻复杂,加上经济面临重创、国人失业率攀升、而如今的新内阁须更多时间让外资重拾对他们的信心,因此在错的时间点祭出如此苛刻的新条例,这不就是将石头砸自己的脚吗?

或许,政府大可认为甚至是一厢情愿觉得借着这次升级版的重启计划当中,就能在短期内吸引更多高档的外籍人士到我国进行投资及消费等,从而加快我国经济复苏。

速重新注入新页章
需外资振经济

但却事与愿违,笔者则认为,政府应当尽快重新审阅这些新条例,我国迫切需要更多的外资与外籍人士到马进行投资、置业、子女教育等,一旦国际大门敞开,第二家园计划的重启将会加速经济复苏的催化剂之一,也是我国发展商期待已久的新曙光。

眼看距离第二家园重启仍有一个月的时间,内政部长拿督斯里韩沙再努丁指政府准备检讨今年10月第二家园计划向申请者列出的10大新条件,无疑是好事,但笔者更冀望当局尽快收集不同业者意见与反馈后,以更理性与宽容,稳中求进,再为第二家园计划注入新页章,以低姿态重新出击。

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“MM2H,别把我们当ATM”

2021年09月3日

独家报道:黎添华

“不要砍菜头!”、
“别当我们是ATM!”

政府宣布10月重启新版“马来西亚我的第二家园“(MM2H),遭到各界批评新门槛太严苛,连柔佛苏丹依布拉欣陛下也谕令政府立即重新检讨与修改。

那海外投资者感觉又是如何呢?

重启MM2H自然受到海外人士的欢迎,但也希望新的MM2H条例不会再令人望之却步,改栖他国。

据《南洋商报》了解,有许多在我国的MM2H参与者在微信公众号上提出意见或吐苦水。

MM2H微信公众号上的意见。

受访的MM2H参与者表示,由于过去出现太多不友善的宣布或看法,令原本喜欢马来西亚的他们,感到有些灰心且难过。

有者甚至指出,希望MM2H别再砍菜头,海外人士也不是人肉“ATM”,希望有更多改善。

截至7月31日,持有MM2H签证的外国人有5万7478人,其中2万8249人是参与者,其余是他们的家属。这个计划再2018年9月停止至今。

新版MM2H中,被认为最苛刻的门槛,就是外国人必须依据各自的年龄,证明自己拥有价值50万令吉至150万令吉的流动资产,同时还必须拥有每月至少4万令吉的海外收入。

而且,新的MM2H签证的有效期也只有5年,而不是以前的10年。

随着尚在检讨的新条例内容还未出炉,这些海外人士希望政府能原则上做到“8点”改善。

1.不要再拿他们当“菜头”

来自中国的张涛表示,此前提的新条例似乎不断在各方面拿参与者开刀,无论是流动资金、定期存款,或每月海外收入的高门槛,抑或需要缩短签证时间,都让人感觉像是“菜头”。

张涛

他一家五口2017年就成为MM2H参与者,主要就是因为喜欢大马,但不希望被当成“菜头”。

“像我们这些在这里生活那么多年的人,真的对马来西亚还有一份感情的。”

他也说,中马两国深交数十年,而他在我国也有许多朋友,是两国友好关系的先锋。就此,他希望检讨后的条例不要再予参与者这样的感受,否则会让现有参与者有负面看法,甚至影响两国民间交往。

他提醒,MM2H的原则与出发点是为了吸引外国人入住的话,条件就应遵循这方向出发。

2.不要再当人肉提款机

来自广州的刘健华则认为,无论新条例变得如何,但一个正确的观念必须得要确立,那就是别把参与者当提款机。

刘健华

他说,8月11日宣布的新条例看来就像在跟参与者索取更多钱,令他们感受不是那么好。

他强调,选择来大马是因为喜欢这个国家,若政府政策不断让他们觉得不友善,自然会想离开。

“我们一群参与者就开始物色泰国或菲律宾了。这些地方门槛不高,十分友善。”

自称是MM2H“老顾客”的刘健华2013年便与我国结缘,先后在槟城、柔佛以及雪隆居住过,其中更在2017年全家成为MM2H参与者。

3.不要怪罪为物价高祸首

刘健华表示,部分人会把物价高涨怪罪于MM2H参与者,然而,物价主要是随着房价而调涨,而政府一早就规定了MM2H参与者只能购买100万令吉以上的房子,换言之,这是不可能影响到其他人的。

“当地社区的消费水平原本就已达到那个层次,因此这是无稽之谈。也希望大家不要再这样看待我们了。”

张涛也指政府就是为了保护本地人,所以才有上述只能买100万令吉以上房子的规定,因此不存在参与者影响本地人买不起房子的说法。

4.不要不讲信用

刘健华也透露,当初他被MM2H政策吸引,而且中介也给予担保指政策不会修改,就算出现新条例,也不会对他们造成影响,岂料不是这么一回事。

他认为,这关乎一个政府的诚信外,还包括人与人之间的互信,因此希望检讨后的新政策能给予参与者一个保障,让大家感到有安全感。

“如果要修改,我也建议先听听我们的看法,或找中介了解情况。我们这些人才知道怎么样的方式最好。”

5.不要再随意为难

 选择在槟城退休的骆姓新加坡籍男子指出,政府在MM2H的条例上多次影响他们居住的条件,其中房价要求就是一个。早前宣布的新条例,更是条条令人感觉被下了逐客令。

“我们是来旅居的,却把我们当做永久居民看待,用永久居民的申请条件来要求我们。这不仅让新的申请者不想来,连我们现有的也想离开了。”

他表示,内政部要检讨是好事,但不要忘记MM2H主要是欢迎外国人来旅居,因此任何修订应以“如何吸引外国人旅居”为出发, 不是“让他们觉得被刁难”。

6.不要自视过高

育有3个孩子的柯秦建提醒政府,任何的检讨与修订必须得先确认自己的定位,否则会陷入自视过高的尴尬处境。

柯秦建

他说,MM2H其实也面对泰国、印尼、新加坡、菲律宾,甚至是澳洲与纽西兰的竞争,因此大马要脱颖而出就得在各方面变得更具吸引力,同时更要考量能给予的环境是否与申请条件相符和对等,而不是把自己定位得过高,条件苛刻得犹如发达国家。

“若是这样,我们不如到发达国家去岂不是更好?”

再来,他认为,流动资金与每月收入的门槛提高了,看似要吸引更高端的人,但是有这样能力的人,是否会选择大马,这是政府需考量的,否则只会将有意参与的人“送给”了邻国。

 7.不要有多重标准

来自香港的徐宁芳表示,据她了解,东马与西马的MM2H条例是不一样的,其中,砂拉越和沙巴的申请条例也大不相同,甚至比西马宽松许多。

“我一些朋友就宁愿选择在东马参与MM2H,但是当我回香港向其他亲友解说时,却出现不同版本。”

她表示,尽管不理解为何大马出现“一国两制”, 不过,她认为,若新条例能在检讨时做出统一的规划,那不仅不会对推广造成误会,更让申请者觉得公平。

8.不要时常朝令夕改

徐宁芳表示,希望政府全面与周详地检讨后的MM2H新条例不会再三修改或调整,否则会打乱参与者的生涯规划。

“我们当初看中大马就是因为四季如夏、没有天灾、治安稳定,我们就是要安稳的环境。如果政策一再更动,我们很难适应。”

她说,虽然自己不经常在大马,但政府朝令夕改的做法很可能会让参与者无法适从。

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疫情带来全新契机

2021年03月25日

独家报道:黎添华

疫情改变了世人生活的方方面面,其中衣食住行更是无一不受影响,然而经过一年的转变,房产买卖究竟出现哪些变化?

未来的房屋需求、格局设计、市场营销,乃至内部的管理经营,又会进入怎样一个全新格局?

这期的产业专区就特别专访纵横屋业发展领域数十年的业界行尊,即曾荣获世界华人终身成就奖的汇华产业集团创办人拿督斯里许廷忠,以及拥有“居銮发展之父”之称的龙城集团(BCB,6602,主板产业股)创办人丹斯里陈成龙,请他们分析当下的发展状况,同时更对为未来的趋势作出精辟预测。

活跃于北马一带的许廷忠也是马来西亚产业风云人物大奖得主。

在屋业发展超过40年的他发现,疫情对屋业发展带来了颠覆性的转变,不过,却也是一种全新的契机。这或许得先从疫情引发的挑战与难题开始说起。

首先,发展商在过去一年来面对许多的挑战,比如发展商的贷款门槛较高、房屋贷款的审批较过去更严格。再来,线下活动受阻,市场行销全都转向线上;此外,建材(洋灰、钢铁、沙石)价格高涨,以及人力因遣送回国而短缺都对发展商带来较过去更大的挑战。

也因如此,许廷忠认为要应对眼前的挑战,发展商无论是在内部管理、市场策略、人力管理及项目开发上,都会出现和过去截然不同的面貌。

许廷忠

 

未来房市不“疫”样

第一,在市场行销策略上,发展商自然走电子数字化。这不仅是顺应线上作息的需求,更能降低成本,不仅如此,VR虚拟看屋模式的销售模式更为购屋者,尤其是海外购屋者带来全新体验。

第二,设计方面将趋向更具巧思及善用空间的做法,如,将屋子建得小,却在格局设计上不让人觉得窄,同时还能兼顾房屋品质。

“未来的市场会很不一样,成本会更低,但是一定要加强品质。就算可能不必要的奢华要求会减低,但是需要改善的却不会省却。”

第三,内部的人力将趋向精英化,其中设计、施工及销售上更会采取精英制。这不仅能减少成本,同时也能确保绩效。

第四,随着疫情影响了许多领域的作业方式,如居家作业、或共享工作空间等工作新面貌,因此可以预见的是,商用单位将趋向伸缩性高的设计,如可允许业者随时调整格局的使用,或随时能转向共享空间设计。

亚洲人倾向置产

询及疫情后的新生代会否趋向租房子而非置产,并影响发展商的前景,他则表示,即便是新生代只租不买,却始终会带动大量“房东”的产生,因此房产市场始终不会停止活跃,其中亚洲人更是倾向拥有自己的产业。

对陈成龙而言,在未来发展开发领域上,数字化协助企业降低成本增加效率,同时也考验发展商的核心能力。

首先,在项目管理方面,发展商需要通过对项目计划、成本、销售等流程的标准化和数字化管理。这可以确保工程进度及绩效(KPI)的精细化。此外,这也有助监管品质与进度,提高项目收益的可控性,管控好现金流。

结合线上线下营销

销售环节方面,充分利用线上结合线下营销渠道,帮助房企树品牌、转化流量、转化成交额;同时还能构建内部大数据,实现精准销售。不难发现,未来数字化将是发展商的经营关键,更是拓展上不可或缺的重要助力。

他也发现,随着疫情助推房企数字化转型升级后,内部的人力管理、内部管理、人才培养策略及激励策略都提出了更高要求。

“过去房地产企业人才激励中更加关注的是物质激励。疫情之下,房地产企业更加意识到人文关怀、灵活办公、赋能培训、荣誉奖励等非物质激励方式。”

“就此,制定具有竞争力的全面奖酬方案,为员工提供富有吸引力的薪酬激励机制,是往后房地产企业需要重点考虑的问题。”

另外,新兴技术与虚拟看房将会是重要环节,因此新技术的注入是必须的。

陈成龙

 

伸缩性强  灵活度高 共享办公租赁需求增

对于房市的发展走向,“居銮发展之父”之称的丹斯里陈成龙洞悉眼下的局势,也对房屋的格局设计也具有一套独特的见解。

他发现,经过长时间的居家办公后,很多企业反映,工作过程中的交互和协作,并不能被远程办公所代替。

办公楼设施要求提高

因此,企业还是需要将精英人才聚集在一个办公空间交互协作,促进工作效率。明乎此,需求细节在疫情后出现了一些变化。例如,强调更健康的工作空间、单个员工所占面积的提升。还有对于办公楼设施的要求提高,包括空气质量优化设备、消毒设备、智能物业管理、人流监控、开放式空间等等。

“那些更适用于后疫情时代租户需求的地产资产,在租赁和租金的议价能力上将会更强,否则就是被淘汰。”

不仅如此,对这位在产业界叱咤30多年的行尊来说,随着疫情来袭后,民众对开发项目的要求也出现转变,如对核心城市优质公共资源(例:网络覆盖、医疗资源)的需求上升。

至于商业项目,他也与许廷忠不约而同地认为,伸缩性强、灵活度高的共享型办公租赁需求可能上升,其中办公楼市场结构出现调整。

不仅如此,由于线下零售、旅游大幅下滑,商铺类地产和旅游类地产(如酒店、特色小镇)受到较大短期冲击。不过,他补充,随着疫情结束后消费、旅游市场逐渐复苏,这些市场有望改善。

至于住宅单位方面,他则认为,随着居家时间的增多,这无疑促使家庭重新审视空间需求。

左右行业关键因素 政局稳定  政策全面

疫情改变了购屋者心态, 也影响了发展商的经营模式,但对两位经历过去三四十年多次经济风暴,屹立不倒的行尊来说,疫情却不是左右这一行业前景的关键。

尽管本报分开访问两位行尊,但英雄所见略同地认为,政局的稳定、政策的全面性及周全,才是影响未来的主要因素。

其中,许廷忠就认为政府可以通过政策,让30岁以上的购屋者的贷款年限延长至40年,而前面的5年只是给利息而已。

“这样的用意旨在让年轻人买屋子更没有压力,也能提早还清。”

应重启第二家园

再来,他也建议政府可以长期让首购族豁免税印花税等费用,而非只在疫情期间才这么做。

他也认为政府应重新启动“马来西亚我的第二家园”(MM2H),尤其这项计划能吸引更多有素质,且消费能力高的购屋者,刺激本地经济外,更能提高我国的整体经济发展水平。

另外,他也建议银行应允许第三方担保,这样让更多人可以买屋子。

陈成龙同样认为,政治的稳定性与银行信贷政策宽松性,是左右发展商未来的关键。

他指出,城市发展大蓝图基础建设的完整性是政府需要顾及的,唯有确保发展如期进行,这样才能惠及周边的房屋发展。

除了政府与银行, 陈成龙也对内反思,即他主张发展商必须得关注本身的企业品牌与产品设计的持续性元素,同时还得在企业品牌与现金流管理上处理得宜,才能确保企业走得更远、更稳。

“这次疫情,许多倒下的发展商显然在现金流管理不当,以及产品在市场上的价值与需求出现问题,才会被淘汰的。”

他认为,一些企业之所以屹立不倒正是因为多年来具有一定的好口碑,所以才会在疫情中仍获得青睐。

熬过疫情寒冬 发展商将走得更稳

许廷忠叱咤北马,陈成龙坐稳南马,尽管两人各自雄霸一方,但同样的是两人均在去年疫情初期,第一时间接受本报访问,并对疫情期间发展商的运作,作出精准的预测和建议。

当时,两人不约而同地认为今次疫情将导致许多人在暂缓贷款,以及各项援助金下获得一笔钱,加上发展商相继推出优惠,因此是置产的最佳时机。期间,两人更点出公务员会是最佳的潜力顾客群。

此外,两人也认为疫情不仅是一场淘汰赛,更是有势力的发展商迈向更高格局的一场转折,熬过来的发展商实力不容忽视,未来也会走得更稳健。

以许廷忠为例,其创办的汇华集团就在疫情年中卖出数百间单位,今年更打算陆续推介新项目;陈成龙也在柔佛创佳绩,甚至紧锣密鼓地推出多项配合“后疫情”时代的新概念发展项目。

询及两人有何建议给同业,许廷忠就希望同业们能在未来齐心合力地就产业相关政策、或建设性等发声。

“我们需要在平台上多交流,在遇到一些课题时更应该团结一致,只有自强不息,合作发声,我们的声音才会更有力量。”

陈成龙则表示,这次的疫情对该领域起着经济不景气、买气不足的压力,但也暗藏着行业逆周期的契机和转折,只要发展商积极应对,便能抓住转型的机遇。

经过多次考验的他指出,若对比上世纪80年代中期的经济风暴、1997/98年的亚洲金融危机,以及2008/09年的全球金融海啸,当前的冠病疫情危机并没有想象中的糟糕,而市场之所以担忧,很大因素是因为企业对眼前的危机还不熟悉,未能掌握其本质。

“至少和过去几次危机相比,这次挑战我们还能卖屋子,民众也因为政府多项政策而多了些钱在手而置产。”

问答录

问:过去一年,让您领悟到什么?

许:未雨绸缪和居安思危比过去更重要。再来,品牌真的很重要,成品的水平要好,因为这些都可以协助您在难关中获得购屋者的支持。我们很多单位在疫情期间卖得很好,这证明是老字号是越来越重要。

过去大家买屋子的考量是:1)地点;2)价钱;3)发展;如今,大家买屋子的考量则是:1)地点;2)发展商口碑;3)价钱。

陈:过去一年,各种传统企业举步维艰,但宅家经济的消费需求被充分激发出来。

同时,这次疫情的长度,提供了充分的时间强化消费者的线上消费习惯,即使疫情过去,很可能相当一部分线下消费的市场会被转化到线上,成为巨大的商机。在这样的时刻,要生存,现金储备是第一位。

问:经过疫情的肆虐,让您觉得未来的屋业发展领域会更好走吗?

陈:疫情是暂时性的,但是会有长远的影响。它对于未来的屋业发展领域的影响应该是一体两面,有利有弊的。我认为,后疫情时代适合市场的产品会更受欢迎,而不合适的产品会以更快的速度被淘汰。

许:发展商一直都是一件苦差事,所以不存在“好或不好”或“未来能不能继续做下去”的问题。倒是我发现疫情让发展商“消化”了之前卖不出的单位,换言之疫情协助避免了房屋泡沫的发生。我相信,一旦解封,就会出现很好的景象了。

问:屋业发展能带动经济,但是屋业一片死寂的话,您认为,有什么是政府可以做的?

许:经济始终是重要的一环,政府要引进更多的投资,就会出现更多的就业机会,届时就能对发展商带来很好的推动力。只要整个工业会带动屋业发展,就能进一步推动整个经济链。

陈:业界政府推出刺激房地产行业经济复苏,并优化营商环境(简化各种繁文缛节),以让我们得到适度的政策解绑。再来也希望政府呼吁银行给予人民更宽松的信贷政策。

问:您认为房产开始复苏了吗?

陈:尽管贷款方面自去年管控开始就面对银行估价偏低,贷款批准门槛越来越高的问题。我相信这是市场短期内信心的问题,今年这个情况已好转。

许:我们确实开始慢慢恢复,尤其疫苗陆续抵达后,房产将开始呈现一片大好。我始终认为,现在置产无疑是最好的时机,因为一旦项目建好后就开始看到赚头了,届时未来的房价会比现在高出许多,这是可以预见的现象。