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HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

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修复新屋缺陷 先签保密协议?

2022年05月24日

【缺陷保修得暗中来?】上篇

修复房屋缺陷,
不是发展商责任吗?

当你购买新屋获得新钥匙时,就会进入缺陷保修期(Defects Liability Period,DLP)就好像你买电器会有保固期一样,在DLP期间,发展商有责任修复房屋的缺陷。

但是,市场却出现一股“歪风”,一些发展商竟然要求购屋者先签署保密协议,才愿意修复房屋缺陷!

若购屋者签署,就代表不能将关于房屋缺陷等问题透露出去,相信是一些发展商为了避免影响名声,才会出此招数。

陈钟灵。

全国购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《南洋商报》访问时透露,这并非新鲜事,该会经常会接获类似的投诉。

不过,一些购屋者为了息事宁人,或是想要发展商尽快修复房屋的缺陷,所以愿意答应发展商开出的条件,包括签署保密协议、降低逾期交屋的赔偿金等。

他促请购物者坚决反对签署保密协议,极力争取法律赋予的权利。

勿独立行动

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙近期接受FMT访问时也同样促请购屋者停止按照“流氓发展商”的意愿来签署保密协议,试图堵上购房者的嘴。

“签署保密协议后,购屋者如果与他人分享其房屋缺陷的详细信息,就会面临潜在的法律诉讼。这必须停止。”

但陈钟灵也感叹,接到此类投诉时,该会也无法一昧要求购屋者通过法律途径讨回公道,因为若坚持到底,购屋者可能要耗上时间和金钱来打官司。

无论如何,他促请面对此类问题的购屋者,在争取法律权益时,应该要成立居民协会或筹委会,通过集体行动抗争。

郑金龙。

官员接投报后应亲自探访

马来西亚消费者协会联合(FOMCA)高级经理巴斯卡然接受FMT访问时也建议,购屋者若被迫签署保密协议,应向房政部投诉。

“房政部必须要保护购屋者免受不负责任的发展商侵害权益,而官员们在接到投诉后,应该要亲自到现场调查做工低劣的房屋单位。我们接到许多消费者投诉,在DLP期结束后,因劣质的维修而面对许多难题。”

“如果发现有缺陷,也就是代表发展商所卖的产品并不如广告般所说,那就有误导性广告的成分。”

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迟交屋 发展商要求豁免赔偿…

2022年04月22日

若发展商逼你签豁免赔偿同意书,
该怎么办?

根据法令,若发展商延迟交屋,买家有权追索赔偿金。但有一些发展商尝试“扭曲”买家,要求他们放弃自己“追数”的权利。

马来西亚购屋者协会(HBA)名誉秘书长拿督郑金龙近日在EdgeProp.my的专栏中就提醒,买家们不应放弃自己获得赔偿金的权利。

他在文中提到,一些发展商在未能按时完工时,会想办法避免向买家支付逾期迟交房屋赔偿(LAD)。比如说,尝试通过误导买家的方式或向房屋管制处(Controller of Housing)寻求延期,若皆失败,还可能通过房政部长寻求批准。

买家可以“放弃自己的权利”?

他们会提出各种藉口来试图拖延或拖延责任,包括让买家签署“豁免赔偿书”。

那问题来了,当买家已经签署了这“有约束力”的豁免赔偿书,自行放弃自己的权利,发展商就可以依靠此类的豁免赔偿书来逃避支付LAD吗?

对此,郑金龙表示HBA极力反对。

在他看来,房屋发展法令(或称118法令)多年来历经数次修法,无论是修法时或是后来的一些法庭判决,都明确该法令旨在保护购房者的利益,而且涉及的是公共利益。

必须履行SPA中的规则

只是这法令似乎和其他普通法一样有一般原则,即一个人可以放弃成文法授予他的权利。由于法规没有明确规定购房者不能放弃此法令赋予他的任何权利,所以给了一些不道德的发展商“走漏洞”的空间,误导粗心的买家签下豁免赔偿的文件。

根据1989年房屋发展(管制和许可)法令,规定了所有住房买卖协议(SPA)的格式,除非获得房屋管制处的批准,否则不能进行任何修改。也就是说,SPA是一项必须遵守当中所有规定的法定合约。

在SPA的附表G(Schedule G)的第22(2)条款,以及附表H(Schedule H)中的第25(2)条款中,若完工时间延迟,买家立即拥有获得LAD赔偿金的权利。

若同意豁免 损及大众利益

那这项“法定权利“可以由买家同意豁免吗?根据联邦法院,这胥视此类豁免会否造成立法的原意被破坏。

郑金龙解释,过去的庭案都明确认为,相关的住房法令都是为了保护买家而设,而且这不属于私人权利,而是关乎公共利益。若买家能单独豁免此权益,那国会为了保护买家的权益的原意就落空了。

“因此,结论很明确且简单,不能让买家通过书面同意豁免赔偿,这样的文件必须宣布无效。发展商必须停止规避支付LAD。”

被迫签豁免书?

他强烈建议买家们,不要为了避免和发展商发生不必要的法律纠纷,就签署了此类豁免赔偿书。

倘若发展商在交钥匙前,要求买家先签署这份豁免书,若不签就无法获得钥匙,那买家该怎么办。

买家不签署此文件,也可以训责在这文件上写明“不同意放弃获得LAD赔偿的权利,或在上面写此份文件无损自身在SPA下的权益(”without prejudice” to his rights under the SPA)。

如果发展商拒绝接受买家在文件上作出此修改,那买家为了拿钥匙而被迫签约后,应该立即向发展商发出信函表明,他是别无选择,不同意放弃LAD和其他权利。然后,马上向房政部的执法单位提出投诉,并通过房屋仲裁庭寻求赔偿。

记得,这两项都必须尽快完成。

如果买家是在发展商拒绝交屋的情况,而被迫签下文件放弃自身权利,由于是受到胁迫,那不能视之为有效放弃其自身权利。那要“恢复权利”,买家只需要提供他在签署发展商准备的豁免书前,所提出的赔偿文件。

 

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HBA:利诱非上策 没钱别买房

2021年11月9日

独家报道:谢姈悄

“若年轻人还不起房贷,
就没钱存紧急储备金。”

针对房政部日前宣布,即将推出特别融资模式——100%的贷款或融资期限超过35年,以便年轻人更早买房,业界持不同看法。

马来西亚购屋者协会(National House Buyers’ Association, HBA)认为,若年轻人欠缺买房能力,政府不该一直“利诱”他们买房。

“这会增加无能力购屋者的负担,更令他们难以储蓄紧急储备金。”

郑金龙

马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙对《南洋商报》说,“买房不像10年前那么容易,基于生活成本上升与房价上涨,对于现代人来说,购买房子,变得更具挑战,而且必须仔细考虑与规划,不应一时冲动或随波逐流。”

他认为,租房比买房更容易,人们也不会有包袱,同时方便迁移。

“买房前不妨租房,直到有足够财力。”

存款达房价30%才买房

郑金龙认为,人们的存款应该达到房价约20至30%后才买房。

他重申务实的重要性,包括仔细考量真正的财务能力:“当购屋者面还不起贷款,东拼西凑时,意味着他们是削减其他方面的开销,更遑论储蓄。”

他认为租房并无不妥,但前提是租一个负担得起的房产,同时还可存钱买房:“若无需要,租一间房,而不是一间公寓。”

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