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高楼总看到裂痕,什么原因?

2022年10月11日

验楼专家:胡帼麒
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
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问:

您好,我发现我们的高楼,十之八九都有裂痕。这是什么原因造成,是天气、 用不标准的洋灰,还是施工问题?

在验楼的时候,细小的裂痕是否不会纳入考量?

Chiew Ling


答:

Chiew Ling,您好!

这种墙上的裂痕是属于很普遍的房屋缺陷,验楼师是肯定会将之放进报告里的。

这种缺陷,用行话来说,就是属于工程质量低劣(poor workmanship)。其实这种手工问题和劣质的建屋材料(defetive material),都在买卖协议(S&P)上就写下来了。

那么,为什么这种情况是怎样造成的呢?导致这种情况有多种因素,而问题中列出的三个因素其实都有,但最主要是由于施工不当。

比如说,天气太过干燥的话,混凝土中的水分就会丢失,因此就需要对混凝土进行固化过程,也就是我们说的Curing Process,以便在混凝土变硬的过程中控制水分的比例和流失,这个过程没有做好的话,裂缝很大可能就会产生。

又或者,在墙面开槽后要是修补不当,就会导致墙面收缩出现裂痕。再有的要是在抹灰的时候比例不准确,水分配比低就容易开裂。

所以说,造成裂缝的原因有很多,而这也是验楼师在工作时常遇见的房屋缺陷,他们无疑是会列出来,并纳入考量,以让发展商对此进行修正的。

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阳台淹水 验楼能发现吗?

2022年07月19日

验楼专家:胡帼麒
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
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问:

您好,之前看到社媒上流传,高楼公寓依然也会“淹水”,屋主怀疑是排水管/系统不好,导致阳台淹水,水也流进家里。

请问这些在验楼时能发现吗?

YH


答:

YH,您好!

这个问题可分为3个部分。

首先,排水管系统不好是一个问题。正如能在社交媒体上看到的,最近下雨频繁得不寻常,雨水就多到了排水管系统不能承受的程度,导致就连高楼公寓也淹水的情况。

这也难归咎于设计因素,因为在一开始设计这个排水管系统的时候,设计师并没有料到这样不太可能出现的问题,也就是说这种天灾因素,其实算是罕见的,所以导致了排水管系统不能负荷的情况出现。

但是,如果排除掉这种天灾因素,而家里还是淹水的话,也有可能是排水管道阻塞问题,所以影响排水。

第二、问题中提到阳台淹水的情况,那么除了上面所说的原因之外,造成这种情况的还有可能是设计缺陷。

也就是说,在施工的时候在阳台的边缘墙上没有做这个所谓的排水孔(weep hole),导致溢进来的水无法排出,所以阳台就因此淹水了。

还有一种情况就是,我们称作 curb的那个阳台边缘的围墙太高,甚至高于客厅(排水孔就位于 这个围墙的下面部分),这样的话,就容易导致溢进来的水在客厅累积,或是流进家里来了。

三,这些导致淹水的原因都属于房屋缺陷,那么验楼师在验楼的时候能发现吗?答案是当然可以,因为这些都属于设计缺陷因素,有经验的验楼师就能够指出来,并会建议屋主向发展商提出修正的要求。

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建材设备被换同级品,怎办?

2022年06月14日

同级品,
始终不是“原品”。

材料供应链断裂,货运费劲飙还一船难求,各种建材和设备塞满港口,最近接收新屋的业主可能见到各种奇怪现象,例如设备还没装好,或是该有的厨柜、抽油烟机等等不见踪影。

如果你验收房子,一切安好无异,也别开心太早,细心一点检查,看看用料和设备,是不是买卖合约上注明的规格或牌子。

台湾《住展杂志》报道,类似以上的验屋、交屋争议常见;当中,较多情况是发展商直接换上“同级品”,理由是缺货。

需获买家同意

鸿宇健康验屋创办人林泰宇指出,受近期货运塞港影响,厨具设备厂商备货不足或供应不稳,会遇到交屋时,部分建材、设备尚未安装的案例。

遇上货源问题,发展商大多会将建材更换为所谓的“同级品”。

但前题是要得到买家同意,或可证明并非发展商过失造成需要用“同级品”来取代。

你会拿买卖合约对照吗?

同时,发展商必须确保所更换的建材设备,价值、效用及品质不低于买卖合约阐明的。

如果发展商未得到同意,就擅自更换建材、设备,购屋者可以违约来追讨赔偿。

在国内,购屋者类似的权益也受买卖合约中条款保障,只是多少人真正拿著合约去对照使用的建材和设备,完全吻合合约描述的细节?

在台湾,如果业者擅自更换建材或设备等,买家可拿回已缴房地价款,并索赔房地总价款最低15%的违约金。

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验楼能查房屋防水性吗?

2022年04月20日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗?比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方,因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有,验楼师如何鉴定这些防水功能,发展商有没有依足买卖合约列明的做到位?

Vincent


答:

Vincent,您好!

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的,因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计,但是浴室的话,地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题,发展商在施工的时候,再铺上瓷砖和灰泥之前,就应该进行所谓的积水测试(Water Ponding Test)了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的,要是验楼师真的做这种测试一整天,将有可能会导致混凝土吸水,从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时,通常不会超过一个小时,就是为了避免发生这种类似的问题。

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藏在墙身内的电线安全吗?

2022年03月2日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

现在的房子,电线全都内藏在牆身内,验楼师有办法确定牆身内的电线安全性吗?如何做到?这服务是不是就包在原本的验楼配套裡还是要另付费?

JJ


答:

JJ,您好!

这项服务原本就包含在一般的验楼配套里了。

对于藏在墙身内的电线,验楼师可以使用热像仪扫描墙身,来检测看是否有不正常的热量存在,要是有,就有可能是因为电线连接或相叠在一起所导致的了,久而久之将会导致走火。

试想,形成火无非三点:热、燃料和氧气。后二者在墙身内都已经有了,只要电线放置或连接不当,进而产生热量,之后肯定就会发生走火的情况。

这就是为什么一般墙身内的电线都会放在塑料导管内,把它们隔开自然会安全得多。

所以只要发现这类问题,只需要叫人把电线从导管拉出来,再放回新的电线进去,问题就解决了。

说个题外话,电线的不正当连接可以以这种方式检测:

我曾经在验楼过程中发现门铃装置的电线连接发生过这种情况,即在三条电线中的地线(Earth wire)、零线(Neutral wire)和火线(Live wire),用插座测试器(socket tester)检测到Neutral wire和Earth wire居然有电。

这正说明了电线的不正当装置和连接是会有可能发生的,并且是一个不小的安全隐患,值得人们去重视。

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验楼能查房屋防水性吗?

2022年02月8日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗?比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方,因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有,验楼师如何鉴定这些防水功能,发展有没有依足买卖合约列明的做到位?

Vincent


答:

Vincent,您好!

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的,因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计,但是浴室的话,地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题,发展商在施工的时候,再铺上瓷砖和灰泥之前,就应该进行所谓的积水测试(water ponding test)了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的,要是验楼师真的做这种测试一整天,将有可能会导致混凝土吸水,从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时,通常不会超过一个小时,就是为了避免发生这种类似的问题。

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水费高得惊人,怎么回事?

2022年01月21日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

叔叔买的二手半独立房子,刚入住不久,发现水费高得很惊人,但全屋肉眼看到的地方都查了,没有水龙头或水管漏水,牆身也没有渗水。我们怀疑是地下水管破裂。

师傅来了说要把地砖全撬开才能检查,如果地下没问题,还要敲牆身。听起来就很吓人,这样可能要搞个几个月,费用一定也很惊人。幸好买卖合约有注明保用期6个月,如果现在找验楼师来检查,有问题还是可以追究原屋主。

想请问有没有仪器可以检测地下或牆内有没有漏水?费用以房子面积计算还是怎样呢?

May Yee


答:

May Yee,您好!

要是发现水费过高得不合理,在检查之后发现没有水龙头或水管漏水的话,你应该首要检查的东西是水表本身。

比起敲地砖或敲墙身,先检查水表无疑更加省时省力,因为过高的水费很有可能是由水表出现故障所导致的,这是最好先叫水务局的人来检查一番,要是真是如此,你就可以把大问题化小了。

验楼师一般不会替客户检查水表是否正常操作,因为这是属于验楼工作范围之外的。

要是经过检查之后,发现水表没有问题,下一步你可以委托验楼师检查墙身内的水管是否有爆裂,因为他们会使用专门的工具如湿度计或热像仪等检测墙身。

若是检测结果不正常,确定水管爆裂的源头后,才做下一个动作,即凿开墙身进行维修。

照你说的保修期有6个月的话,你可以呈交验楼师所提供的房屋评估报告,里面将附上检测结果及其原因,以这样的方式追究原屋主,会更加正式而有力,也不容人抵赖。

要是墙身经过检查也没有问题的话,的确就必须考虑地下的管道了。在这方面现有的验楼团队暂时还没有相应的专业工具去检测。

为了不在检查过程中敲开地面时乱来,屋主最好向发展商拿竣工图纸(as built drawing)来判断管道的深度、位置和方向,这样师傅做起工来也会更有效率。

因为验楼费用一般是依据房屋面积计算的,但要是你遇到以上问题,可以就个人情况向验楼公司咨询,看他们是否可以以另一种方式计费。

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洋灰里竟然是发泡旧报纸……

2022年01月4日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

厨房用砖砌的灶头突然裂开,发现薄薄的一层洋灰裹著的竟然是一堆发泡和旧报纸。我们住在小地方,发展商都只建一两排房子,通常会附上这种砖砌炊头,加上几个木门就变成柜子用来收纳。

房子住了相当多年,是没办法追究了。但想到孩子正在物色房子,怕再遇上这种问题,验楼师可以一测就知建材是不是真材实料吗?你有处理过类似个案?最后如何解决?

Shirley


答:

Shirley,您好!

我们对于这方面的检测有着相当大的困难,在一般的验楼过程中都不会去特意拆开或敲开建材,看里面是否有问题。

可以这么说,我们的验楼方式是非侵入式的(non-invasive),因此我们会在尽量不伤害房屋情况下,客观地检验并评估房屋质量。

并且,要是该房屋的发展商是有着良好的名声的话,一般来说是不必去担心这种建材的真材实料的问题的,因为他们一般都会有基本的房屋品质管理。

相反地,房屋是由那些名声较差的发展商经手的话,才有必要去担心这类问题。

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花钱验楼,值得吗?

2021年12月24日

资深验楼师:胡帼麒
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花一笔钱请人验楼,
还是自己动手验楼? 

一间房屋动辄几十万令吉,大多数人需要花十几年的时间才能供完,是我们一生中最大的消费之一。

若我们不了解所买的房屋,你觉得付出这一大笔钱值得吗?

跳过验楼这一环节而直接购买房屋,可以说是一项最坏的财务决策,验楼的价格和购房比起来,实在是微不足道的,几十万都花了,你还在意那么一点另外的费用吗?

与其把验楼看作是买房的开销,还不如说是一项保险,这样的保险应用在这种大型投资,尤其意义重大。

这是因为,验楼不仅能让你知道你的房屋概貌、是否存在各种缺陷问题等,以便尽早让发展商进行维修,而且是一种对于房屋质量的保障和证明。

工具贵 没必要自己买

许多人一定会有疑惑:验楼究竟值不值得?

首先,想要全面的检验房屋,所需的专业工具是必不可少的。然而,真正要凑齐所有的工具,价格已经是在上万令吉以上了,而且还不能保证知道如何去使用。

一次的验楼费用才差不多500令吉,和自己动手比起来,所省下的花费算上来都有几十倍了,而且对一般人而言,一生中也只购房两三次,那些工具在也许都不会再用到了。

而且,如果自己动手的话,你也许根本不知道该往什么地方找出问题。要是你直接聘请验楼师,他们的经验不仅能知道哪些特定的地方通常会出现问题,还会以专业器材的辅助,更全面和仔细地对房屋进行检验,为你省下了时间、金钱和劳力。

日后维修还贵过验楼费

有意思的是,根据业主的一般经验,无论是新屋还是二手房屋,在购房并居住了长达15年的时间之后,在此期间内所遇到一系列需要维修的问题,以及所需的维修费用,还高于进行房屋检验的费用。

尤其是二手房屋,所遇到的问题尤其来得大。

要是业主有防患之心,在一开始就进行房屋检验,所发现到的问题及早让发展商维修,他们就能让自己省下一笔钱,并且这笔钱是要低于验楼费用的。

而且这样一来,也不必在居住期间中,陆陆续续地让蹦出来的房屋缺陷烦扰,让自己费时费力地找出问题,并请人来维修了。

维修后也应检验

就算验楼之后没有发现缺陷,这也可说是一件好事,因为这说明了该产业长期以来有受到照顾,自己将能够居住得更安心,并且让自己知道自己所买下的是一间状况良好的房屋。

另外,有些人为了省钱,在维修之后想着自己也可以检验施工水平,这也不是一个好主意,因为有些情况只用肉眼观测是没问题的,关键在于那些表层以内的地方,或是那些被没有检验经验的自己不能识别为有问题物品,才是在将来导致大问题的所在。

提防不让验楼的卖家或发展商

有时候,在商谈过程中,卖家会试图糊弄购房者,说验楼是怎样的没有必要,或拒绝购房者所提出的验楼的要求。

这样做的原因很可能只有一个,那就是房屋品质不合格,因而无法通过房屋质量评估。

购房前所进行的房屋检验,是每位购房者所拥有的权利,房屋所有权既然在最后不是发展商,而是自己所掌握的,对于其质量保证就成为了购房者对于房屋的基本要求,没有人能够剥夺。

验楼到底值不值得?经过上面的分析,大家想来心里已经有了答案。

房屋检验不能保证房屋不会出现问题,但它能减少购房者为房屋缺陷所烦恼的几率,验楼费用因此可以算是给自己未来的一项投资,并且比起让自己心安,这投资额并不能算大。

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自带电器的新屋怎么验?

2021年12月16日

验楼专家:胡帼麒
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问:

胡先生,您好!

近年来很流行Furnished House。如果是这般自带装修和电器的新屋,验楼时需要注意什么事项?

美珍


答:

美珍,您好!

这种自带装修的新屋,验楼的时候就需要注意一些自带电器,比如烘炉、冰箱等的保修期(warranty)有多久,以及它们是否能够正常操作。

这些东西一般必须由业主自己检查,并且是入住之前就必须做好的功课,因为这些电器的保修期并没有列在房屋的维修期(defect liability period)里,并且两者是不一样的东西。

要是发现出了什么毛病,必须尽早告知卖家,让他们进行修理或更换的工作。

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