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高楼住宅

Nanyang Property > 文章 > 高楼住宅

Tag: 高楼住宅

Categories趋势

巴生谷产业转型 展新力量

By Poh Gin,

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

Categories趋势

公寓涨幅 恐高于有地住宅

By Poh Gin,

2022年01月27日

公寓涨价,
要比排屋高吗?

马来西亚房地产发展商会(REHDA)署理主席拿督童银坤指出,建材价格上涨,高楼住宅的买家可能“受罪“。

他出席2022年大马房地产发展商会总执行长系列大会时点出,有地房产的主要成本时土地价格,而高楼房产的需要更多的钢材,所以承担的成本涨幅也比较高。

“我很难说涨幅会是多少,但(建材)成本上涨的情况,将对高楼房产造成较大影响。”

大马房地产发展商会学院与大马蒙纳士大学签署了解备忘录,共同推动“全国数字化行销转型倡议”。左起任广财、张昌国、黄中立、安德鲁、利查及慕达扎。

现有房产项目价格不变

不过他也强调,这情况还未发生,因为发展商和承包商都是早早签署了合约,现有的房产价格不会受到影响。只是接下来发展商在推出新项目时,会更加谨慎,并根据建材成本而调整售价。

据他和承包商的交流,发现每吨钢材价格已上涨至3070令吉,而那位发展商当初签约的时候才2150令吉。

未延长拥屋计划

针对REHDA日前呼吁政府延长“拥屋计划”(HOC),童银坤透露目前没有获得任何回应,也没有延长。

该商会想要延长这措施,是因为考量到之前实施了5个月的管控令,展销厅无法营业额,所以失去了促销机会。

大会出席者包括REHDA署理主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人丹斯里张昌国及拿督慕达扎、投资吉隆坡机构主席拿督斯里任广财、国家银行前副总裁丹斯里林西彦博士、中总社会经济研究中心执行董事李兴裕、大马蒙纳士大学校长安德鲁教授及外部事务主任利查。

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可负担屋套牢51亿

By Poh Gin,

2022年01月6日

滞销百万豪宅
“卡”住最多资金。

不要以为只有贵价屋才卖不出,可负担屋滞销也不少!

发展商定位50万令吉的房子是可负担屋,但市场依然消化不良。

国家产业资料中心(简称NAPIC)发佈的数据显示,截至去年第3季,3万358间滞销住宅中,售价50万令吉以下的房子过半,达到53.9%,套牢50.5亿令吉。

从报告可见,30万令吉以下的滞销屋7743间,佔总额的25.5%,总值15.1亿令吉;30至50万令吉的有8605间,或28.4%,套牢资金总值35.4亿令吉。

79亿百万豪宅卖不出

50万至100万滞销房子最多,达1万262间或 33.8%。

去年第2季,3万1112间滞销房子共套牢了201亿令吉;第3季共3万358间滞销住宅,总值198亿令吉,数和价各按季下滑2.64%及1.74%。

但如果以滞销的总值计算,超过百万令吉的豪宅,“卡”住最多资金,达到79亿令吉。

数据显示,滞销屋中12.3%或3748间是超过100万令吉的房子。

排屋佔滞销22.4%

根据NAPIC的数据,一般住宅滞销最严重的是高楼住宅,佔62%,排屋22.4%。

房屋及地方政府部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立,之前在国会下议院问答环节时指出,当中,双层或3层排屋有5687滞销、双层或3层半独立房屋是1783间。

以数量最多的州属来排行,柔佛依然冠全国,有6509 间,佔全国21.4%,槟城以4638间或15.3%居次,之后是吉隆坡(3863)和雪兰莪(2865)、霹雳(2865)及沙巴(2742)。

部长当时也表示,滞销住宅数据萎缩,主要是发展商提供更多好康促销,甚至直接打折降价出售来套现。

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槟岛住宅屋 不得短租

By Choy Hah Law,

2021年12月17日

担心失控,
禁止短租。

槟岛市政厅发展规划常务委员会交替主席阿都拉迪夫在今年最后一场例常会议上指出,反对在住宅区内开放短期住宿(STA)计划,因此不会开放短期住宿线上登记。

他解释,地方政府委员会已告知,由于缺乏全面性的管控,槟州的短租市场造成了各种问题,尤其是在高楼住宅,所以必须迅速解决。

不过,商业区或服务式公寓可以进行短期住宿,因为这些地区和公寓的基本设施更为齐全,对住户或出租者而言都更有安全保障。

地方政府委员会也指出,需要重新审核短期住宿的线上登记政策,包括最长运行期、各种条件,以及标准作业程序等。

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蕉赖西区高楼住宅受落

By Choy Hah Law,

2021年11月1日

高楼住宅需求高,项目自然多,
蕉赖西区老城换新貌!

蕉赖是巴生谷人口最稠密、花园住宅区最多的地区之一,大大小小的花园少说也有上百个。

蕉赖地理位置适中,北面与吉隆坡半山芭相连,南面和雪兰莪州加影接壤,西面和吉隆坡新街场连接,东面则和雪州安邦为邻。

基于这些因素,蕉赖虽然基本上属于吉隆坡范围,但南面部分地区却归雪州管辖,东面与安邦为邻的地区,许多时候和雪州只是隔着一条路,跨过马路就是雪州了。

整个蕉赖,最蓬勃发展的是偏向南面的地区,例如斯嘉镇、康乐花园、皇冠城、双溪龙等,但属于最早期发展地区之一的蕉赖西区,才是这里要讨论的重点。

蕉赖西区范围甚大,从北端的Taman Ikan Emas和Taman Tenaga、西面的皇后镇、东部的美达花园,以至南部的敦拉萨镇周遭地区,都是属于蕉赖西区。

虽说她是蕉赖最早期的住宅区,但近期仍持续有不少房屋项目大兴土木。目前如火如荼进行中的高楼住宅项目就有8个,预计今年至2025年陆续竣工。

此外,当地现有高楼住宅项目多达33个。

当地著名的地标,包括国大医院、吉隆坡足球场(又称蕉赖足球场)、莲花霸级市场等。

大马亨利行指出,数据显示,蕉赖西区大部分的高楼住宅项目集中在国大医院和皇后镇一带。

整个蕉赖西区的41个高楼住宅项目,包括23个共管公寓项目(其中4个项目兴建中)、15个公寓项目(其中3个施工中)、2个组屋项目,以及一个动工中的服务式公寓项目。

蕉赖西区

8高楼项目3公寓

上述唯一的服务式公寓项目,凸显了当地传统上以住宅为主的发展态势。另一点就是,施工中的8个高楼住宅项目中,有3个是公寓项目。

亨利行指出,当地的产业发展动向,似乎不受吉隆坡市区住宅发展往SoHo、SoFo的趋势左右。

从当地高楼住宅以共管公寓占大多数看来,当地人民对这类高楼住宅的需求一直有增无减。

这可从当地共管公寓新项目从上世纪90年代的5个,于2000年代和2010年代分别增至6个和7个看出一斑。步入2020年代,当地新落成和兴建中的共管公寓项目已有5个。

这使到整个蕉赖西区至今的41个高楼住宅项目中,有23个是共管公寓。
至于公寓,在当地的发展项目走势起伏不一,从90年代的3个,于2000年代增至7个,复于2010年代回落至区区2个,然后又从去年开始至今共有3个。
蕉赖西区

成本高  越建越小

也许受到地价越来越贵、建筑成本越来越高的影响,蕉赖西区高楼住宅有越建越小的趋势。

从当地1990年代后期兴建的最后一批组屋项目,建筑面积只有区区560平方尺,2008年竣工的Cendana公寓建筑面积最大的单位多达2379平方尺,目前如火如荼进行中的8个高楼住宅项目,建筑面积介于805至1636平方尺。

亨利行指出,事实上,当地市场是由建筑面积1000平方尺左右的高楼住宅主导。

在1990年代建竣的7个高楼住宅项目单位建筑面积小于1000平方尺,只有4个项目的单位建筑面积超过1000平方尺。

整体而言,只有Cendana公寓和2015年竣工的Suasana Lumayan共管公寓,建筑面积超过2000平方尺。
蕉赖西区
Categories趋势

各产业靠边站 柔厂房坐大

By Poh Gin,

2021年10月4日

李治宏整理

作为外国人入境我国的其中一个主要门户,
柔佛州经济和产业市场向来仰赖外资尤其是邻国新加坡。

然而,疫情和行动管控导致国门迟迟未开,柔州产业大部分次领域至今仍冷飕飕,迟迟未从重创中复苏过来。

和全国的情况一样,柔州高楼住宅、办公楼和零售产业市场短期内料依旧低迷 ,唯有工业产业领域一枝独秀。

尽管冠病疫情无情的横扫各行各业,但我国工业领域景气依然大好,逆流而上。

连带的,工业产业如厂房、货仓等也需求殷切,是各大产业次领域表现最好的一个。

国际产业顾问公司莱坊预期,柔佛州工业产业领域料将保持强韧,市场活动更为活跃。

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中指出,柔佛和新加坡双边关系依然是驱动需求的重大要素,而大部分投资者、发展商和商家都热切期待国门重新开放。

新加坡也是柔南依斯干达经济特区的主要投资来源地。该特区自2006年成立至去年底所吸引的累计投资额为3403亿令吉,其中约60%或2022亿令吉已实现,59%为国内投资,其余41%为外来投资。

中国以546亿令吉投资额名列外资榜首,接着是新加坡(243亿令吉)、美国(83亿9000万令吉)和日本(58亿6000万令吉)。

事实上,尽管柔佛在去年国内各州批准投资额排行榜只名列第五,落在雪兰莪、砂拉越、槟州和沙巴之后,但该州继续吸引众多国内外投资者进驻。

日资打造人力培训中心

今年1月,日本山九株式会社(Sankyu)集团就宣布在依斯干达经济区美迪尼打造人力资源培训中心,发展总值为1亿令吉,为柔州注入一剂强心针。这也是该集团首个开设在海外的人力资源培训中心。

该中心坐落在依斯干达特区美迪尼中央商务区(CBD),占地4.15英亩,建筑面积是10万平方尺,预计明年正式投入运作,以在大马培养符合全球需求的精英。

该集团在全球拥有41家海外公司,员工超过3万人。随着上述人力资源培训中心进驻大马,该公司全球雇员未来将集中在大马接受培训。

该集团早在1960年代已踏足大马,并采用独特的商业模式,透过全球性的资源整合,提供工程、物流与营运支援服务。

在大马,该集团业务多元化,涉及钢铁、炼油厂、汽车、发电厂、制造业和电子与电器产品。

艾德科技(ACOSTEC,7120,主板消费股)以640万令吉或每平方尺约45令吉,脱售哥打丁宜一块占地3.239英亩地段。

马矿业(MMCCORP,2194,主板贸服股)更在柔州工业市场上非常活跃,以总额4650万令吉脱售士乃机场城3片占地共21.36英亩地段。随后,其旗下的士乃机场城私人有限公司也以2410万令吉,脱售另外21.36英亩的工业用途空地。

LG化学与国油石化合建丁腈乳胶厂

韩国最大化学公司LG化学也已表达在柔佛打造石油化学工业集群的计划,包括已和国油石化(PCHEM,5183,主板工业股)签署协议,在柔佛边佳兰综合大厦打造丁腈乳胶厂房支援国内手套业,巩固大马全球最大手套出口国的地位。

有关厂房每年产能达20万吨,预计在2023年3月可投入营运,而潜在投资额高达6亿令吉。

美国通用电气电力早前也在柔南巴西古当推介全球最大和最高效,使用9HA.02燃气涡轮技术发电的重型燃气涡轮发电厂。德国化学大厂巴斯夫(BASF)则将其丙烯酸分散液生产线的产能提高一倍,该坐落在巴西古当的厂房是于2015年投入营运。

今年上半年,柔佛工业产业领域也不乏重大交易 。其中,AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股)斥资7500万令吉,向新华控股(XINHWA,5267,主板交通与物流股)收购位于柔佛巴西古当两个毗连的工业用地,再回租给后者。

该2块工业用地的总面积为16.23英亩,并各自建有一栋单层独立仓库、一栋三层楼办公楼及其他附属建筑物,总出租面积为46万4613平方尺。

AXIS产托收购上述资产后会回租给新华控股,为期10年,租约届满后,新华控股能有再延长5年租约的选择权,并且由双方协商并共同商定续约租金。

新山办公市场下行压力大

新山不久后将有约177万平方尺的办公空间投入市场,料将加剧当地办公市场的竞争,令租用率面临下行压力。

这些新增的办公空间,将来自兴建中的双威Big Box Office、Coronation Square Office、联马置地大厦及新山第二谷中城(Mid Valley Southkey)办公楼。

疫情期间许多打工族展现了远程作业的能力,这促使更多的企业和商家检讨所需的办公空间需求。

因此,市场对共享工作空间(Co-working space)兴趣日浓,因为它提供企业在不同管控时期“能屈能伸”的灵活调度便利。

由于企业和商家纷纷展延业务扩充或乔迁计划,办公空间租赁活动也异常淡静。

截至今年首季,新山私立专用办公楼累计供应量达到850万平方尺,比去年同期的800万平方尺,按年增长6.2%。

租用率方面,经过连续两年下跌后,专用办公楼整体租用率回升至69.2%,而2019年则是68%。

无论是新山市区、市郊或依斯干达公主城,办公空间月租开价皆呈现下跌走势。

高楼住宅呆滞不前

购屋者和投资者静观其变,柔佛高楼住宅领域料仍呆滞不前。

截至今年首季,新山高楼住宅的累计供应量达14万1728单位,按年增长4.2%。

莱坊指出,由于管控令时而收紧、时而松绑,市场也在开关开关之间波动不定。

此外,二手高楼住宅市场整体走势也一样因此波动激烈,新山市区、市郊和依斯干达公主城的二手高楼住宅开价上下不定。

新山市区和依斯干达公主城的共管公寓和服务式公寓最高和最低开价的差幅极大,新山市郊高楼住宅的行情则稍好于去年下半年。

莱坊也留意到,今年上半年有一些有地房产新项目推出,主要涉及双层排屋。

Categories意见

分层管理仲裁庭解高楼纠纷

By Poh Gin,

2021年09月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

入禀仲裁庭绝对要做好万全的准备,
否则或面对以卵击石的难堪局面。

在高楼管理当中,业主和管理层、管理委员会甚至建筑总监之间,难免会有许多磨擦,甚至最终要对簿公堂。

国内最常见的公堂除了法庭、房屋仲裁庭、分层管理仲裁庭,还有针对劳资纠纷而设立的劳工法庭或工业关系法庭。

分层管理仲裁庭2015年开始审理案件以来,许多高楼管理委员会如获至宝,纷纷通过入禀仲裁庭起诉拖欠管理费的业主。由于2015年分层管理法令强制所有拖欠管理费的业主必须缴费,因此这类业主通常很难在仲裁庭取胜。

除非这些被管理层追讨所拖欠管理费的业主,能证明管理层没有按照法律的规定征收管理费,加上计算迟缴费利息的方式有误,否则管理层在追讨管理费及迟缴费利息的个案,通常都不可能败诉。

挑战管理层决定

业主通常入禀分层管理仲裁庭的个案,则包括针对楼层之间漏水的事件,针对应负责任之业主及共管机构(JMB)或管理机构(MC)入禀追究,以及管理委员会迟迟不召开常年大会之事,要求仲裁庭判管理层须在指定期限内召开大会。

其他通常由业主入禀的案件,还包括挑战管理层所做不可理喻的决定、要求撤销管理层所开的罚单、求判所召开的常年大会或特大不合法、要求撤销某管理委员当选的资格,还有就是要求重新检讨管理层所征收的管理费款额等。

收费廉宜受欢迎

另外一种比较少见的情况,就是某位管理委员被终止其管理委员的职务,而这位业主在不甘心的情况下,就会通过仲裁庭入禀来挑战管理委员会的错误程序或决定。

由于这类个案通常会向建筑总监先做投诉,在无法获得前者妥当解决的情况下,当这位被终止管理委员职务的业主入禀仲裁庭时,他通常会把建筑总监列为其一答辩人,或是传召建筑总监出庭当证人。

许多业主包括共管机构或管理机构,比较倾向于通过入禀分层管理仲裁庭来解决他们的问题,主要是因为分层管理仲裁庭的入禀费用,只是介于50至200令吉之间。相较于入禀法庭的高额费用,分层管理仲裁庭无疑是一个相对廉宜的选项。

禁律师代表出庭

不过,通过入禀分层管理仲裁庭的案件,一般上都不得交由律师代表出庭,业主本身就必须“一脚踢”来处理。至于共管机构或管理机构方面,还可交由产业经理来代表管理层出庭,难免会让业主方面备感压力。

尽管如此,分层管理仲裁庭没有阻止任何人先行取得专业人士的意见,那么业主就应该提早作好万全的准备,包括咨询律师或产业经理来取得他们专业协助,以免最终因准备不足而饮恨公堂。

若裁决严重偏差
可上诉高庭检讨

不要以为任何人在分层管理仲裁庭败诉后就自此认输,他依然可以通过在高庭上诉,寻求推翻仲裁庭所作的裁决。

首先,我们必须很清楚,高庭绝对不是分层管理仲裁庭的上诉管道。

任何人对仲裁庭所作裁决有任何不满,他可在3个月期限内通过向高庭入禀司法检讨,来尝试推翻仲裁庭的全部或其中一部分裁决。

2013的分层管理法令第121条文规定,只有当仲裁庭所作裁决出现严重偏差的情况下,我们才能通过高庭入禀司法检讨来挑战。

何谓严重偏差?其一是仲裁庭没有让双方享有公平的机会,在仲裁庭表述他们的案件或反击他们的对手;其二乃没有全面处理所有在聆讯过程所提出的课题;以及其三则是仲裁庭所颁布的书面裁决,有出现不确定性或是含糊的情况。

由于仲裁庭庭主多由资深律师来担任,他们有些时候甚至会要求诉辩双方,在聆讯后须在指定期限内提呈书面陈词,包括回应对方的书面陈词等,甚至还要你列出具体的法庭判例等,这往往就让分层管理仲裁庭变得不是一般人所能承受的平台了。

加上任何通过入禀的案件,若因为技术性问题而被庭主所驳回,若庭主没有给你机会重新入禀,你是绝对不能针对同样的个案再次入禀的。

有鉴于此,任何人若要入禀仲裁庭,绝对要做好万全的准备工作而马虎不得!

勿轻易挑战建筑总监

其实,我们亦可针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭。我本身就曾协助业主针对芙蓉市政厅建筑总监不愿委任金源大厦业主来召开大会并成立共管机构,同时将发展商及建筑总监列为答辩人。

在这种压力之下,建筑总监最终在分层管理仲裁庭还没有做任何裁决之前,即通过委任其中一位业主召开首次大会,让金源大厦在38年后终于有了本身的共管机构。

随后,我本身亦代表共管机构针对发展商不愿把管理权交出来,而针对发展商再次入禀分层管理仲裁庭。这一次,我选择通过传召建筑总监出庭当证人,通过其证词在法庭上当众指证有关发展商所犯下的各项错误。

无法律知识如以卵击石

不过,我会劝告任何业主若没有做好心理准备,请不要轻易通过入禀分层管理仲裁庭来针对建筑总监。毕竟,建筑总监通常乃由市长或县市议会主席来担任,其背后有强大的法律团队,若业主本身没有具备相应的法律知识,则无疑会面对以卵击石的难堪局面。

通常地,若是要通过入禀分层管理仲裁庭来针对发展商,业主或是管理层则必须要有足够的能力来应对之。或许,仲裁庭庭主通常比较倾向于同情业主或管理层,但是若业主或管理层完全没有表述或抗辩的能力,他们最终还是注定吃败仗。

在巴生谷一带,我们经常会看到新任管理委员,一旦他们上任之后就会想方设法,针对前一批管理委员在任期内所作出的各项决定,通过入禀分层管理仲裁庭来挑战对方。这通常是新任管理委员会的报复心态所趋使。

不过,这种不健康的作风往往会导致许多业主不愿挺身而出担任或被推选为管理委员,而在许多人不愿意参与的情况下,亦造就了一些投机分子往往有机会霸着管理委员的位子不下来,久而久之就形成了管理层极度“鸭霸”的现象。

Categories趋势

组屋的“空中蔬果园”

By Jing Wen,

2021年08月21日

这位“Uncle”,
克服了高楼住宅不能种菜的难题!

《联合晚报》报道,居住在新加坡武吉班让组屋的陈胜发,虽然住家没有大片土地,却没有局限他的园艺天分,反而在窗口打造自己的“空中蔬果园”。

66岁的他在窗外自制木架,用钢管和木棍在窗外搭起架子,瓜藤顺着架子缠绕,长出一片绿叶茂盛、由小黄花点缀的花园。经过多年用心栽培,在自家种出新鲜的苦瓜、蜜瓜,甚至一串串葡萄。女儿将他的照片分享到面簿后,引起网民关注。

陈胜发的空中蔬果园。

他受访时说:“我没有大片土地,既然不能往上种,就往外面种。”

陈胜发约在10年前突发奇想,决定挑战在自家种新鲜蔬果,从巴刹和花圃买来种子和小树苗,经过细心照料,“空中花园“逐渐硕果满枝,结出葡萄、蜜瓜、小苹果、青色和白色苦瓜等蔬果,各个鲜嫩水灵。

他还在果实下也放置了塑料网,确保果实不会掉下来砸到人。

一颗专注的心

“只要确保植物有充分的阳光,定时浇水,施肥,修剪和整理瓜藤。没什么窍门,只要有爱心。”

谈到蜜瓜,他透露一些秘诀:“蜜瓜花开一天就凋谢,授粉的时机很短,可以拿雄花上面的花粉,亲自抹在雌花上‘人工受孕’。”

葡萄就较具挑战性,因为它通常生长在有四季的国家,而夏天一般是葡萄收成的季节,但新加坡每天都是夏天,难预测葡萄树几时结果,果实也比较酸。但陈胜发指这并不是最重要的,“能够看到一个个果实长出来,我就很有成就感了。”

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国内滞销屋减少

By Poh Gin,

2021年07月12日

发展商们“清货”进度良好,
国内住宅产业滞销逐渐缓解。

根据国家房地产资讯中心(NAPIC​)数据审计单位首席助理总监诺拉兹拉指出,由于发展商减少推介新项目,滞销的压力也随之减少。

根据StarProperty报道,她较早前出席Rehda Institute的一场线上会议时指出,去年滞销屋达2万9565单位,比2019年少了3.6%。

不过,由于于冠病疫情持续冲击房地产领域和经济,目前很难估计滞销屋还能减少多少。

由于去年底疫情一度转好,让发展商重拾信心,又开始建起了不少高楼住宅;但今年疫情卷土重来,造成“超建“现象。

NAPIC的数据显示,在2020年时,服务式公寓滞销数量按年增加37.7%,达2万3606单位,这些滞销屋的价值更是达207.6亿令吉,比前一年高出38%。

不过,去年新屋推介量只有4万7178单位,远低于2019年的近6万单位。其实,过去3年发展商积极转换策略,并专注在更高需求的可负担屋,只有很小部分的新屋是介于50万至70万令吉。

去年,在建中的未售出单位按年减少1.3%至7万1735间;未建的未售出单位减少22.6%至1万2975间。

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增值最快的8大高楼住宅

By Poh Gin,

2021年06月29日

买房,当然希望楼价节节走高……
2020年,哪些高楼住宅满足了买家?

哪些地方的产业,资本增值最快?首都吉隆坡绝对称霸!

由房地产网站iProperty.com.my通过brickz.my计算的最新交易数据,计算出2020年八大增值最高的高楼住宅中,吉隆坡地区就占了其中6席!

而且,这多数来自赫赫有名的“高级区”,如满佳乐(Mont Kiara)、Desa Park City,发展非常成熟的旧巴生路更占了2个名次。

另外两项非吉隆坡地区的高楼住宅,分别位于雪州赛城和槟城大山脚(Bukit Mertajam)。

这项排行榜的计算方式是将2020年和2019年的每平方尺中位数相减,并仅选择在这两年内有超过10笔交易的高楼住宅。

让我们来看看是哪八大高楼住宅增值最高吧!

1.Residensi 22(吉隆坡满佳乐) 

增值:7.28%。
2020年每平方尺中位数:914.03令吉
2019年每平方尺中位数:859.70令吉
交易数量:11

Residensi 22 所位于的满家乐,是吉隆坡外籍人口众多的地区。这座高档分层住宅高楼于 2018 年竣工,占地6.66英亩。密度较低,共有4栋楼和543个单位,面积从 1900 平方尺到 3043 平方英尺不等。

除了标准的游泳池和健身房,Residensi 22还提供了优质的设施,包括餐饮亭、雕塑花园、休息室、日光浴甲板、50米长的游泳池和冥想草坪。此外,该公寓还提供良好的保安措施和设施维护。

该公寓交通便利,可分别通过 Jalan Kiara 3 和 Jalan Kiara 4 两个入口和出口处轻松抵达。步行即可到达各种设施,包括 Garden International School、Mont Kiara International School、Arcoris Mont Kiara 和 Plaza Mont Kiara。

附近的其他热区包括 1 Mont Kiara 购物中心、GDM 专科中心和 Kiara 医疗中心。

2.Seringin Residences(吉隆坡旧巴生路)

增值:5.7%
2020年每平方尺中位数:610.90令吉
2019年每平方尺中位数:577.99令吉
交易数量:15

Seringin Residences 是位于Happy Garden 的永久地契公寓,由两座24 层楼高及542单位。这项目于 2013 年竣工,建筑面积从 1707 平方尺到 6760 平方尺不等,主要针对富裕的城市居民和家庭。

该公寓拥有一系列广泛的设施,包括一个 50 米长的游泳池、浮动健身房、休闲凉亭和 1 公里长的自行车道。毗邻的可持续绿色能源系统俱乐部(SAGE)是该项目的主要亮点。

Seringin Residences 距离商业区Kuchai Business Park 和 Kuchai Entrepreneurs Park 不到 2 公里路程。附近还有Assunta 医院、SJK (C) La Salle 和 NSK 超级市场。

3.Mutiara Condominium(槟城大山脚)

增值:5.49%
2020年每平方尺中位数:257.14令吉
2019年每平方尺中位数:243.76令吉
交易数量:26

Mutiara Condominium 是位于槟城大山脚的Bandar Baru Perda 一栋低成本公寓。这是一个永久地契物业,提供 24 小时保安服务、游泳池和俱乐部,700 或 800 平方尺的单位拥有三间卧室。

这项目的吸引之处在于低价位,购房者可以以低至 16万5000的价格就可拥有一间三房单位。此外,在距离数分钟的车程内有着众多经济实惠的餐馆、迷你超市和银行,为居民提供便利。

10 公里内的便利设施包括 Mydin Mall Bukit Mertajam、Auto-City、Sunway Carnival购物中心、KPJ槟城专科医院以及 SK 和 SMK Bandar Baru Perda学校。另外,距离槟城大桥只需10分钟路程,可快速抵达槟岛。

4.Villa Wangsamas Condominium(吉隆坡旺莎玛株)

增值:4.57%
2020年每平方尺中位数:370.52令吉
2019年每平方尺中位数:354.33令吉
交易数量:20

Villa Wangsamas 是一座高密度公寓,这项横跨九座住宅高楼的建筑由 1300单位组成,共有3 种户型:标准单位为 1267 平方尺(3+1 间卧室)、1834 平方尺(4+1 间卧室)和 2562 平方尺(5+1 间卧室)。

该公寓于 2010 年竣工,设有 24 小时保安设施、游泳池、餐厅、健身房、游乐场、慢跑道、壁球场和商务中心。虽然公寓相当集中,但Villa Wangsamas 建在高层土地上,四周被绿树成荫包围。

Villa Wangsamas 距离 Sri Rampai 轻轨站 850 米,由 Jalan Jelatek 和 DUKE、MRR2 和 AKLEH 等高速公路提供服务。各大购物中心都在 10 分钟路程之内,包括 Aeon Big Wangsa Maju、Wangsa Walk、Setapak Central Mall 和 Melawati Mall。

5.The Z Residence(吉隆坡武吉加里尔)

增值:2.81%
2020年每平方尺中位数:502.42令吉
2019年每平方尺中位数:488.69令吉
交易数量:17

Z Residence 是一个永久地契公寓,2014 年竣工的四座高楼住宅由 1136单位组成。该公寓位于吉隆坡武吉加里尔的战略区域,其提供宽敞的设计,其中3间卧室的 1236 平方尺的单位,从59万令吉起跳。

Z Residence 为居民提供了一份全面的设施清单,致力于绿色生活——50%的公寓专门利用树木和郁郁葱葱的景观进行绿化。除了游泳池和健身房外,居民还可以使用空中花园、足底按摩路径、太极草坪、桑拿、烧烤区、凉亭、幼儿园、自助洗衣店和迷你市场。

居民可使用武吉加里尔的高速公路轻松抵达,包括 KESAS、LDP、MEX、NPE 和旧巴生路等高速公路到达。距离公寓不到 10 分钟的路程可衔接的设施包括 Pavilion Bukit Jalil、武吉加里尔休闲公园、国际医药大学(IMU)和慈济国际学校。

6.OUG Parklane(吉隆坡旧巴生路)

增值:2.70%
2020年每平方尺中位数:400.00 令吉
2019 年每平方尺中位数:389.47令吉
交易数量:37

OUG Parklane 是价格公道的高密度发展项目,一个 950 平方尺的3房单位价格从 31万 到 4万令吉不等。11栋大楼的公寓共4225 个单位,每栋公寓的底层都包含了 204 个商业单位,包括餐饮、自助洗衣店、24 小时诊所和迷你超市。

此外,热门郊区和商务城如Kuchai Entrepreneurs Park、Sri Petaling、Bukit Jalil、Mid Valley City 和 Bandar Sunway 等仅需要 15 分钟路程即可抵达。该地区的交通可能是一个问题,但 OUG Parklane 因为拥有连接良好的Jalan Puchong道路可直接通往莎阿南高速公路,将居民连接到 NPE 和 MRR2。

7.Mutiara Ville Serviced Residences(雪兰莪赛城)

增值:1.64%
2020年每平方尺中位数:477.44令吉
2019年每平方尺中位数:469.74令吉
交易数量:17

Mutiara Ville 是一项综合性发展项目,有7栋住宅高楼、一个商务中心和一个 4 层楼高的零售广场Gem In Mall,于 2017 年竣工。

此项目提供 500 平方尺的工作室单位、1000或1100平方尺的三房单位,以及1280平方尺的四房单位。其他设施包括餐厅、迷你市场、健身房、游泳池、慢跑道、壁球场、空中花园、托儿所和游乐场。

该公寓的主要亮点是其优越的地理位置,靠近赛城的多个热区,包括 Cyberjaya Lake Garden、DPulze Mall 和 Shaftsbury Square。

8.Westside Three(吉隆坡Desa ParkCity)

增值:1.07%
2020年每平方尺中位数:881.52 令吉
2019年每平方尺中位数:872.18 令吉
交易数量:13

Westside 3 于 2019 年竣工,是Desa ParkCity 公寓系列里的最新发展项目。 位于 Westside 2 旁边,这栋47 层的高端永久地契公寓由 469 个单位组成,建筑面积从1077平方尺到1927平方尺。

每个单位都配有高品质的室内装潢和设备齐全的厨房。为了提高安全性,Westside 3 的每个单元都通过对讲机系统直接连接到警卫室。

公寓内的设施分布在两层,其中包括日光浴甲板、网球场、慢跑道、喷射池、按摩浴缸和烧烤区。这里还有一些供儿童使用的设施,包括水上乐园、冒险乐园、儿童游乐区和秘密花园。

 

 

 

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