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中国民营发展商信贷危机重重

2023年08月12日

要实现供求平衡
还需待数年时间

根据全球金融机构高盛的估算,中国房地产信贷损失可能达到1.21兆令吉。

昔日中国最大的产业发展商碧桂园的美元债利息未能按时兑付,凸显出中国房地产市场的困境。由于人口减少,市场供求平衡需要数年时间。高盛预测,发展商债务重组可能导致银行等债权人损失约1.9兆人民币(约1.21兆令吉)。

碧桂园的美元债利息未能按时兑付,凸显出中国房地产市场的困境。

尽管离岸债券问题引起关注,但在发展商总债务中所占比例相对较小。分析师指出,未违约的中国房地产离岸债券占总债务的5%,而银行贷款占76%。这部分债券的违约可能影响有限。

然而,中国房地产市场仍需努力实现供求平衡,因为人口减少导致住宅需求下降。预计2023年住宅需求将从2017年的1800万套降至1100万套,到2030年可能降至900万套。

目前销售速度显示,中国需要近5年来清理过剩库存。发展商库存中有27兆元价值,只有10%是已完工待售项目,45%是未完工项目,20%是已售在建项目,25%为未开发土地。

约42%库存属于陷入困境的发展商,多集中在三线城市。他们需寻找资金完成项目,再卖给仍存疑虑的买家,以偿还债务,这是一项艰巨任务。

为偿还债务,发展商需清理库存,可能亏本出售。预计损失率为9.9%,债权人损失约1.9兆元,其中75%由银行持有,可能承担61%损失,其余为信托和保险公司。

现有机构无力处理库存,中小银行需资本重组以承担贷款损失。要实现此重组,需要采取渐进式、数年的方式,可能对经济成长构成拖累,不同于原本的北京政策。

 

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高盛:全球房市将“硬着陆”

2022年06月24日

供应少,房价却不跌;
买不起,销售狂下跌。

在主导世界经济的G10国家中,除了法国之外,所有国家的房价前景都是“负分”。

这是来自高盛的数据,显示人们难以承担房价,且房屋销售狂跌,全球房市可能真的要进入“硬着陆”阶段了。

华尔街见闻报道,过去两年在疫情和低利率环境中,对居住空间的需求激增,房价飙涨;但如今,各国央行加速升息步伐,推高贷款利率。

高盛在分析数据后发现,虽然英国、德国、尤其是美国的房价仍在增长,澳洲、加拿大、瑞典、尤其是纽西兰的房价更在下降,自去年11月以来下降了6%。

澳纽加 前景恶化

G10的总体房价前景得分中,澳洲、纽西兰和加拿大的分数相当低,德国略低,而瑞典、美国和英国仅略低一点。

高盛认为,房市大幅放缓是发达国家增长放缓的一个重要原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明,“硬着陆”是一个真实的风险,尤其是在新西兰、加拿大和澳洲。

房屋销售方面,整个G10都是呈跌。瑞典的房屋销售量比疫情峰值低了约15%,美国跌20%,加拿大和澳洲跌幅为35%,纽西兰为40%,英国为50%。

根据美国、英国、加拿大、澳洲和纽西兰的月度数据,高盛估计住房销售增长放缓10%后,这一放缓速度会在6个月后下降到2%。

购买力减弱

事实上,高盛的住房负担能力指数在大多数市场都很低。考虑到利率的大幅上升和房价收入比率的上升,加拿大和纽西兰的指数尤其低。

过去一年,这一指数在美国下跌最多,主要反映了抵押贷款利率的飙升。英国和德国的购买力更接近历史平均水平,而法国高于历史平均水平。

供需方面,高盛认为,目前房屋供应十分紧张。美国、加拿大、英国和纽西兰的住房空置率已经下降到非常低的水平。

同时,高盛不认为房价下跌会导致G10的央行暂停加息周期。

如果住房市场失衡持续更常时间,相信会出现更剧烈的调整。

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日本房市吸引美国百亿巨资

2021年06月7日

办不办东京奥运会、冠病疫情恶化,日本经济可说已悬在峭壁上摇摆不定,外资纷纷撤离之际,竟然吸引到近百亿令吉的巨资。

在这个时间点还勇闯日本房地产的,正是美国投资银行高盛(Goldman Sach)。

日本媒体6月1日报道,指高盛计划翻倍在日本房地产的投资金额,达到2500亿日圆(约95亿令吉)。

报道称,高盛对日本房市有信心,准备加码在后勤中心和数据中心。

报道引述消息人士指出,高盛每年在日本的房地产,投资1000亿至1500亿日圆(约38亿至57亿令吉)。

与此同时,日本首相菅义伟坚持如期在下月举办东京奥运会,令国际社会担心这会拖长疫情的紧张局势,而经济学家也认为,这会对日本经济造成进一步的伤害。

目前距离奥运开运才一个月,学者将延长紧急状态的因素纳入考虑,预估日本经济连续第2季出现萎缩的机率更高。

高盛一直在调整全球房地产投资业务,选在这个时间加码日本房市,相信是利用目前的低息环境,扩大相较稳定的日本房地产市场。

古龙果然说得好,最危险的地方最安全。