Categories意见

大会7天前呈动议 不受理?

2023年01月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

大会7天前提动议,
下一次会议才能讨论,意义何在?

共管机构或管理机构每次召开大会时,若有业主在大会7天前,通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论,管理委员会究竟该如何处理?

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文,一旦接获这个书面动议,管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程,并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分,就是何谓下一次大会?有人说这并非指即将召开的常年大会或特大,而是下一个还未订明日期,还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样,为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢?

这样的主张甚至还有律师附和,辩称由于大会7天前才提呈动议,基于未有足够时间将动议内容发予所有业主,而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈,进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错,但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程,其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈,就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程,而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈,这意味着管理委员会召开下一次大会时,就可以直接将动议内容纳入大会通告,并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定,根本就没有必要存在了。

所以说,任何人若基于法令书面所使用的字眼,而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理,这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议,完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理,若业主在大会7天前所提呈的动议,只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论,试问有谁会在这个时候提呈这类的动议?更何况,有些动议内容可能是有时效性的,可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子,若业主动议要通过大会采取法律行动,对付发展商或撤换某位管理委员,这样的动议有必要即时获得处理,否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然,也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议,这是否合乎法律,则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来,业主在大会召开7天前所提呈的动议,都必须通过即将召开的大会来提呈,而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员,你必须敢于面对业主的公然对质,否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外,任何由业主所提呈的动议,管理委员会无权作任何修饰,或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈,并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定,往往让有心人利用来反制其他业主,让他们在大会提出任何临时动议,来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程,偶尔有需要根据现场的民意取向,提出修正动议或替代动议。举个例子,大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者,每次开罚200令吉。

这个时候,若有业主临时动议,提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉,这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议,提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾,而不能对这类行为开罚,这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议,其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师,不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出,而断然拒绝。

一旦有替代动议,议长须让在场业主针对替代动议先作表决,随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过,大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过,当修正动议不获得通过,大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规,对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而,为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构,却变成像是个“洪水猛兽”?这是我百思不得其解的问题之一,最终看来只能诠释为一些人尽信法律,却不懂得善用法律的心态在作怪吧!

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规,就必须给予21天的大会通告,始能在常年大会或特别大会提呈,并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论,他们能否通过在大会召开7天前,提呈书面动议来制订附加管理法规?对我而言,制订附加管理法规是一套严谨的工作,绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例,任何国会议员可以提呈私人动议,要求国会辩论并作表决。然而,类似的动议通过之后,只能够改变政府的政策,却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑,只要政府一天不通过国会提呈法案,将强制性死刑的相关法律条文拿掉,法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员,包括在野党议员提呈私人法案,但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的,这个私人法案始终无法登上大雅之堂,成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案,为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议,禁止民宿运作,即使这个动议获得大会通过,这始终无法自动变成高楼的管理法规,让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之,管理层有必要根据这个大会的决定,然后详细地制订管理法规,再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则,管理层若只是根据大会所通过的动议,就即刻禁止民宿运作并开罚,这根本就是滥权之举,而所采取的行动更可能会面对司法挑战。

Categories意见

高楼住户 勿让住处变高危

2022年12月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

业主若不合作,
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧,牵引出国内许多高楼管理层,皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况,有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况,就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱,把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿,而管理层要开始采取行动时,这些业主却质问管理层:“为何你们针对所有人采取行动?”

另一个常见的情况,就是将自己的物品堆积在门外的走廊,或是堆积在楼梯口,这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作,甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主,首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契,而若没有分层地契,就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契,我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel),包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积,进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围,业主是否就能为所欲为呢?当然,若这个业主关上门窗,在本身单位内做任何事情,只要不违反任何法律,而这些行为又不影响或干扰到其他业主,这基本上不会构成太大问题。

私占公共区域,藏安全隐患。

管理层可限制部分行为

然而,若这个单位不断传出噪音,或者其个人行为或所展开的商业活动,影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活,再不然就是因为这个单位所展开的装修工程,影响到整栋楼宇的结构安全,管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动:

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐;

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色;

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物;

(4)要对自身单位展开害虫管治工作,避免影响他人;

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰;

(6)不可乱丢垃圾,包括随意给外来鸟类喂食;

(7)不可在未经管理层批准之下,展开装修工程;

(8)不可随意停放交通工具,或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的,管理层可以通过召开常年大会或特大,并给予21天通告,来制订附加管理法规,以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程,许多业主的一般认知,就是只要得到管理层所批准,他们就可以根据自身意愿,并对自身单位展开任何装修工作,但事实看来并非如此。

首先,业主须根据室内设计师的设计图,要求承包商把整个图测画出来,然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后,管理业须鉴定这个设计图,是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall),还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙,何为切墙(Brick Wall)?这可以通过建筑图测,或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥,任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全,绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙,由于墙身未涉钢筋水泥,要对其敲打则影响不大。

当然,若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition),或是涉及重大的结构修改,管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等,将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程,则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工,以让所有住户更加放心。

当然,你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程,但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心,所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令,或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准,或未提呈图测予管理层的情况之下,就擅自展开装修工程。当他们被抓包时,又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况,管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规,包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间,甚至若有必要,还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表底下之管理法规,明确授权管理委员会,再通过权力下放予管理层职员、保安人员等,针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物,包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前,给予所有相关业主或单位所需通告,并给予对方足够时间来解决问题,若面对业主还是不合作的情况,就可以直接采取所需行动。

尽管如此,许多管理委员或管理层职员,未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心,自己会成为被业主报复的对象,包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作,应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理,我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定,负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动,否则管理层可以随时自行采取行动,而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动,可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭,先取得所需之裁决或庭令,再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟,迟采取行动总胜过完全不采取行动,但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案,则事不宜迟了。

Categories意见

高楼民宿能否完全禁止?

2022年11月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

公寓能否经营民宿,
这课题争执了许久……

随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后,许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规,尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。

但是,这当中衍生许多争议,包括:若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途,为何管理层如今要限制呢?还有管理层要如何开罚,要如何搜集证据呢?

酒店式发展项目 矛盾更深

这些都是高楼管理层与各别业主之间,经常引发争议所在。一方面,有些业主不是要住在公寓内,他们当初只是为了投资而购置这些房产,然后将之转为经营民宿,以取得更高的利润或回酬。另一方面,则有业主是为了自己入住而购买这些房产。

对于一些类似度假村发展概念的高楼,由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村,而其他卖给各别业主的单位,则不属于酒店或度假村所管理的产业,管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作,进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。

若高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?

强硬手段难解决问题

其实,要禁止民宿运作,若只是一味制订附加管理法规,并不能完全解决这方面的问题。首先,管理层与业者之间,以及不同的业者之间,必须针对这个问题有一定共识,否则一味靠打压、罚款,始终不能让所有人和谐共处,甚至可能导致住客间接受影响。

任何所制订的附加管理法规,都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意,始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意,但是少过25%获得支持的另一方,会否就这样同意呢?他们难道就会马上收手了?他们会否诉诸公堂,将整件事闹得更大?这些都是我们所不能忽略的重要考量。

何不立法解决?

当然,各别地方的县市议会,当初批准某个发展项目之前,是否有深入研究这些发展工程的规划详情,再到其规划的实质动机,还有各别议会所采用的相关法律或发展指南,又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞?这些才是所有问题的实质症结所在。

与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”,当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度,来解决跟高楼民宿运作相关的问题。

至今为止,我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题,但是掌管大权的联邦政府,尤其是房屋及地方政府部,却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后,应该立即着手处理的一大课题吧!

Categories意见

官员作风不一 管理机构纠纷大

2022年10月31日

黄伟益
产业管理顾问

 

官员作风大不同,
该如何整顿乱糟糟的管理机构?

国内所有分层建筑物皆归个别地方议会的建筑总监所管辖,然而鉴于各别建筑总监对法律的诠释有别,甚至是处事作风不同,有时不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷,反而为整个事端添乱。

尽管2013年分层管理法令给予建筑总监很大的执法权,但同一条法令,在不同的地方议会却可能有不同的诠释结果,进而可能引发更多新的纠纷。

该法令规定,所有共管机构或管理机构必须由最少3人或最多14人组成。

若因为某些委员辞职,导致剩下的委员不足3人,在这个情况下,这个委员会就会被视为不合法,或相等于自动解散。

然而,当我针对这个问题咨询某位建筑总监时,官员的答复却是这个委员会还存在,只是他们没有法定人数召开会议而已。

建筑总监甚至主张由他们当中选出一人来召开特大。若原本只有4位委员,而当中有两人辞职,建筑总监指只能通过特大选出两位新的业主来填补,而原本的两位委员还可继续出任委员。这简直是完全无视法令的各项规定。

无视法令条款

我向这些官员反映,指这是完全不可理喻的。

我还告诉他们,根据我曾接触的其他地方议会建筑总监,一旦委员不足3人时,建筑总监会立即拉队到这个分层建筑,在社区范围内张贴通告,要求业主提名适当的人选,让建筑总监委员来召开特大。

虽然我尝试举出这些例子来说服这些官员,但他们依然大言不惭地告诉你,其他地方议会的建筑总监可以有不同的做法,但该地方政府建筑总监将会按照他们一向来的做法,让剩下来的委员当中一人来召开特大,并依然所悬空的位子选出所限定的人数来填补。

该名建筑总监完全无视2013年分层管理法令第2附表第2(4)条款的规定,让业主能通过所召开的特大,并根据特大所决定的委员人数,全面推选出新的班底来领导共管机构或管理机构。

房政部须插手

若共管机构或管理机构完全按照建筑总监“错误的指示”召开特大,即使这个特大顺利召开并选出新的领导班底,一旦有业主不满而入禀分层管理仲裁庭或法庭挑战,到时候整个特大岂非要做废?并须重新召开特大,再选出新的领导班底?

看来,负责协调各地方议会建筑总监运作的房屋及地方政府部,有必要重新检视个别地方议会建筑总监部门官员的素质,否则这些素质参差不齐的官员,最终只会让各种管理纠纷火上添油,进而形成一发不可收拾的局面。

检控能力受质疑

除了梳邦再也市政厅之外,很少听见其他地方议会的建筑总监,会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动,很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。

地方议会不对付违令者原因

(1) 公务员的陋习或个人习性,不敢轻易得罪有权有势的人

(2) 不懂检控程序,甚至连开档调查的程序也不懂

(3) 没有专业的训练,或对相关法律的掌握不足

(4) 政治干预或来自上头的压力,尤其是针对某某发展商的个案

结果有发展商或管理委员没有按时召开常年大会、没有按时将账目送交审计司、担任管理委员超出限期却不愿主动下台,甚至针对分层管理仲裁庭所作的裁决,完全不当一回事。

反观梳邦再也市政厅建筑总监,不只主动提控所有不遵守分层管理仲裁庭的个案,还将那些违背指示不召开常年大会的管理委员控上庭。他们不只要面对罚款,甚至可能随时被判坐牢,这才能达到以儆效尤的效果。

签查封令 一再推塘

我曾在去年5月向某地方政府建筑总监申请查封令(Warrant of Attachment),寻求对付两个拖欠管理费不清还的业主。

然而,时至今日,这两个查封令一直签不下来,而官员一直以各种借口来推搪。

除了针对拖欠管理费业主入禀仲裁庭,管理层的另一个管道就是向建筑总监申请,由建筑总监签发查封令,让你可以针对拖欠管理费的业主,查封其单位内的流动财产,或是在同一个州属内可以查获的流动财产。

这类查封令无疑相当有效,甚至比通过入禀分层管理仲裁庭或法庭更加省时、省钱又省力。不过,上述建筑总监却以各种属于政治考量的借口,拖延发出查封令让共管机构或管理机构去对付相关业主。

我所碰到的另一个情况,则是当我向另一个地方政府的建筑总监申请查封令,官员竟告知,他们从来没有处理过这类申请,也不知道要如何处理我们所提出的申请。

由此可见,许多地方议会建筑总监部门的官员,确实面对相当严重能力不足的问题。

或许,经历这次全国大选后所选出,并受委为房屋及地方政府部长的新人选,有必要认真看待这方面的问题,并采取严厉的态度去全面整顿才行了。

相关新闻:

 

 

Categories意见

分层地契 还要等多久?

2022年09月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

发展商走捷径获批准信,
从而不必如期移交分层地契?

我国于2012年修订1985年分层地契法令,主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时,能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A(分层地契转名表格)交予购屋者,进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而,经过这么多年后,有许多新完成的项目,仍无法在包空交屋时,把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事,这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径,获取房屋管控官的批准信,从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认,房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信,但对于一些与当局关系良好的发展商,要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展(管制与执照)条例H附表有规定,只有发展商在包空交屋的当儿,将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时,他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过,对于许多大型发展商来说,这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契,这个2.5%款额即可从HDA控制户头,转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时,当中一些修订包括规定发展商在售屋之前,必须从土地局取得单位面积方程式的证明书(SiFUS),然后向建筑总监提交这份证明书,始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前,向土地测量及地图局(JUPEM)取得所提议之分层图测证明书(CPSP),并在完成顶楼建筑后3个月内,向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定,可面对不少过1万令吉,或不超过10万令吉罚款,以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法,则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

共管楼宇分层地契改革路遥遥。

当局须严厉执法

同样的,对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物,法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP,包括申请分层地契,但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响,不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心,否则再多针对分层地契法令的修订,若当局没有严厉执法,就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘,土地局依然可以要求原地主(若跟发展商属于不同人或公司)或清盘师(或是政府所设的报穷局)遵守法令,并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契,主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘,而原地主不愿主动提出分层地契之申请,甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候,发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令(Caveat)作为借口,要求购屋者移除他们所注册的冻结令,否则就不为他们申请分层地契。

事实上,根据1985年分层地契法令第9(2)条文,除了抵押令(Charge)或留置权(Lien)外,冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题,业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助,其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一,包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题,其一就是向申请拥有这个政府地,或向私人地主收购其地段,再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段(作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地)要切割出来并转移给州政府,则必须尽快完成。

总而言之,关于土地或地契相关的任何问题,州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证,或出现非法扩建等问题,则可以自行拆除或寻求地方政府执法,再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令,则须要求负责注册抵押令的银行移除,或是要求银行给予通融,让土地局先移除这些抵押令,并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上,才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然,最终的问题还是个别楼宇的管理委员,会否采取主动来解决这些问题,包括安排所需要的一切经费。否则,这些问题即使再耗上另一个10年或20年,始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契,无疑是一件好事,但一些发展商却利用该法律空间,继续主宰或控制分层建筑物的管理权,让业主无法早日选出代表本身权益的管理层,当然也不能召开大会成立共管机构(JMB)。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文,一旦发出分层地契时,这个分层建筑物之管理机构(MC)即宣告成立。不过,管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后,发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会,让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别,当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税,使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓,有者甚至要耗上两年甚至5年,才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内,发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权,而2013年分层管理理法令亦赋予发展商,能以管理机构的名义开设银行户头来收费,包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令,土地局一旦发出分层地契时,就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下,发展商就能以管理机构的成立证书,以管理机构名义,通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理,但实质上这个管理机构只由发展商主导,而且在作决策时往往无须征询任何人的意见,导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。

Categories意见

公寓账目管理 一大难事?

2022年08月29日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

物业管理得当,
账目要分明!

财务管理是整个产业管理最重要的一环。若管理得当,管理层则将如鱼得水,能够徜徉自在;否则,管理层就如一条“咸鱼”,随时会被业主追究。

当共管机构或管理机构所管理的资金一旦高达50万令吉,甚至是超过100万令吉时,却可能引来有心人觊觎,进而策动抹黑管理层等行动。

这就令产业经理处于两难的局面。身为产业管理经理,一方面,我们想为管理委员会储备更多所需资金,有时甚至要想办法跟欠债的业主讨回钱,另一方面却极不愿意看到本身所管理的物业,出现业主跟管理委员会关系紧绷的局面,甚至让产业经理难以持平地应对大局。

不管怎样,产业经理除了协助管理委员会解决业主的各项投诉,以及确保各项维修工作到位之外,若能把整盘账目处理妥当,势必让整个产业管理取得画龙点睛之效。

一般有相当规模、资源及管理架构完善的产业管理公司,肯定聘有本身的会计人员协助管理层处理他们的账目。

一些管理委员会或会选择将账目管理外包给会计楼处理,或是另聘会计书记来负责这类工作。

最糟糕的情况,就是那些没有委任产业管理公司协助打理,没有将会计工作外包,而全部职员都是自行聘请的共管机构或管理机构,原以为这种管理模式将能够为管理委员会节省更多开销,但最终经常看到的局面,却可能是有人徇私牟利。

徇私牟利见惯不怪

这种情况我们经常见惯不怪。然而,最痛苦的还是,当有关资金因有人徇私舞弊而“不翼而飞”后,整盘账目又要如何做出来呢?在各种相关文件不完整的情况下,产业经理又要如何把整盘账目弄得相对完整,这绝对是一件相当吃力不讨好的工作。

在审计工作方面,所有审计报告在这个财政年度各项分类账(Ledgers)的期初余额(Opening Balance),都是要承自上个财政年度的期末余额(Closing Balance)。

举个例子,若管理层在2019至2020年的账目因许多文件缺失,还未经过审计,我们绝不能跳过这两年的账目,要求审计司直接审计2021年的账目,这根本是行不通的。

若非得到建筑总监特别允准,让管理委员会能够跳过某个年度的账目,直接以2018年的期末余额用作2021年的期初余额,否则再怎样烂的账目最终还是要送交审计司,而审计司在无法核对许多重要文件或记录的情况下,只好在这份审计报告打下“Qualified Account”的字眼。

在会计学里,您不要以为看到有“Qualified”的字眼,就以为这个账目审计过关而高兴不已。

其实,这个“Qualified”字眼恰恰反映了您的账目不过关,让审计司无法顺利完成整个审计工作,进而保留给予这个账目任何正面评价。

审计账目未完 常年大会照开

许多共管机构或管理机构总喜欢以审计账目还未完成,尽量拖延召开常年大会的时间。

然而,即使在审计账目未能完成的情况下,常年大会仍必须按照法律规定,每年且必须从上个常年大会的日期算起,在未超过15个月的情况下召开。

当然,管理委员会就必须在常年大会上交待,为何无法准时完成账目的审计工作?即使没有审计账目,管理层也无须将未经过审计的管理账目在常年大会上提呈。

毕竟,任何未经过审计的账目都是不能在常年大会提呈或寻求通过的。

若这些账目在常年大会过后始完成审计,管理委员会可以选择另行召开特别大会来提呈,或者等到下一次召开常年大会时才提呈,这完全要看业主的整体意愿来作判断。

对于任何完成审计的账目,若提呈至常年大会时不被业主所接纳,大会则可以要求另行展开法务审计(Forensic Audit)。

当然,法务审计肯定要涉及更高的专业收费,其次则是许多审计司未必愿意接手这方面的工作。

另一个可行的管道,则是通过援引2013年分层管理法令第26(2)条文或是第62(2)条文,针对共管机构或是管理机构的账目,要求建筑总监委任审计司介入展开法务审计。

若建筑总监不肯,任何人可以通过入禀分层管理仲裁庭,将建筑总监列为答辩人,并要求仲裁庭作相关谕令。

须至少有2银行户头

根据2013年分层管理法令的规定,每个共管机构或管理机构必须开设至少两个银行户头,其一用以存入业主们所缴付的管理费,其二则用作储备金户头。

在这个法令诞生之前,国内许多银行通常都不允许共管机构或管理机构,在同一间银行开设超过一个来往户头。不过,这个问题如今早已解决,而国内银行如今都解除了这个限制。

若您的共管机构或管理机构还未开设第二个户头,作为储备金户头,则应该立即去开设这个户头。

一旦这个储备金户头开设之后,管理层必须将所收到的储备金存入这个户头,甚至把当中一部分储备金转为定期存款,以赚取更高的定存利息。

由于法律早有这方面规定,若您的共管机构或管理机构未开设这个储备金户头,则可能会面对一些审计司不愿接手完成您的账目审计工作。

在账目无法如期完成审计的情况下,管理委员会就可能会被业主兴师问罪,甚至面对被业主拉下台的风险。

其实,2013年分层管理法令有规定,任何共管机构或管理机构若未能如期审计账目,可能会被提控甚至被判罚款不超过25万令吉、不超过3年监禁或两者兼施。

虽然目前还未有任何共管机构或管理机构在这个情况下被对付,但还是要奉劝各位勿以身试法,以免让自己成为全国首例。

相关新闻:

 

Categories意见

产业经理无权越俎代庖

2022年08月1日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

产业经理如服务商
只为管委会提供服务?

许多高楼或分层建筑物都聘有产业经理,协助共管机构或管理机构来管理他们的物业。

然而,许多产业经理一直拿捏不准,究竟在专业守则与客户要求之间,应该把持怎样的立场?

首先,我们必须认清,若产业经理受委托为发展商、共管机构或管理机构提供服务,他们就是要为这些单位提供服务的产业管理公司。

这就好像律师、建筑师或者保险经纪,不管他们再怎样自认清高,他们总不可能违抗客户的指示或要求,按个人的旨意为所欲为。

按客户意思完成工作

总而言之,顾客永远都是对的。尽管你的角色为客户提供相关的专业意见,但若客户不采纳你的看法,而有不一样的看法,你不能就因此说这个客户是错的。毕竟,这位客户有本身不同的考量,当然他也准备去承担不同决定所可能带来的风险,甚至可能要付上更大的代价。

只要产业经理为客户提供全方位的专业意见,最终的决策就是交给客户自行来做了。即使客户做错了某个决定,导致所有管理委员或是管理层被业主炮轰,产业经理依然要顶住这些压力,进而纾缓整个局面,再来寻求更好的解决方案。

既然产业经理属于服务商之一,他们就没所谓的决策自由,一切就需按照客户的意思来完成所交托的工作。产业经理绝对无权指管理委员会任期超过15个月未召开大会,就自行接过管理权召开常年大会或特大,来推选新一批管理委员来接手。

同样的,产业经理无权针对某个管理委员因为超出法令所规定的任期限制,就直接把对方拉下马。即使法令有明文规定,但这不代表产业经理就享有超越专业伦理的特权,随时可超越委任方甚至是取代委任方,来行使法令原本赋予委任方的角色或权力。

一旦有这种情况,原本专业的产业经理就会变得不专业了。毕竟,产业经理是由发展商、共管机构或管理机构所委任的,不管你喜欢或不喜欢,你都不可能逾越甚至是取代委任方的角色。

这就是所谓产业经理必须行使受托人的责任或义务(Fiduciary Duty),就是当你为他人利益办事时,必须使自己的个人利益服务于他们的利益。你不能选择爱惜羽毛,更不能独善其身,反而要时时刻刻捍卫委任方的利益,再不然就是选择退出管理层。

扮演“看守政府”角色

在管理委员会无法正常运作的情况下,产业经理可以在过渡时期扮演“看守政府”的角色,或者扮演稳定剂的角色,直至新的管理委员会被选出来为止。法定有规定管理委员会在任何时候,必须由最少3人所组成。

若当中有人辞职、逝世、售卖产业或破产而被解除职务,导致管理委员会少过3位委员,这个管理委员会就被视为不合法而须立即终止操作。一旦出现这种情况,建筑总监将会发通告要求业主推荐适合的业主人选,让建筑总监通过委任他召开特大并选出新的管理委员会。

在这期间,产业经理就要确保一切的管理工作照样进行,所有的水电供不受影响,还有整个财务管理一切既定作业程序来处理。这个时候肯定会更加考验一个产业经理的专业能力,进而检视其如何执行本身专业守则的实际程度。

一旦新的管理委员会接手后,产业经理还是要继续稳守其本来的角色,继续以服务商的形式为管理委员会提供所需服务。

分层管理法保护产业经理

或许,产业经理会担心没有恪守本身的专业守则,而成为被业主讨伐或被追究责任的一方?

在这方面,2013年分层管理法令就为所有产业经理提供了所需要的保护层,让产业经理不需要因为发展商、共管机构或管理机构的错误决策完全负责任。这个法令不允许任何业主在未获分层管理仲裁庭准令的情况下,将产业经理带上仲裁庭。

即使这些错误决策可能是因为产业经理所造成,但是业主也只能通过入禀分层管理仲裁庭,将发展商、共管机构或管理机构带上庭。当然,发展商、共管机构或管理机构是否要撤换原有表现不善的产业经理,这就交由他们自行去决定了。

很多人一直错误认为分层管理法令所指的Managing Agent(楼管代理),就是产业经理。然而,当中最基本的分别,楼管代理乃是指由建筑总监所委任,负责去接管某个楼盘的产业经理。

至于其他非由建筑总监所委任,而只是由发展商、共管机构或管理机构所委任的产业经理,他们不能对外自称或被称呼为楼管代理。

由于楼管代理一般上是在管理委员会无法再操作的情况下,始被建筑总监委任来接管某个楼盘,他们一般上只需按照建筑总监的指令做决策,因而拥有很大的决策空间。为了确保楼管代理不会滥权或是乱来,业主可以随时将他们带上仲裁庭。

业主通过召开大会或特大来选出共管机构或管理机构管理委员,而产业经理只是负责执行管理委员会一切的决策。

像公务员维系行政运作

若以国家政治体系操作来看,共管机构或管理机构就像是一个国家,业主通过召开大会或特大来选出管理委员,然后再通过复选来组织内阁(选出主席、秘书及财政),而产业经理就像是公务员,负责维系整个国家的行政运作。

一旦新的政府选出来之后,所有的决策都要交回给新的管理委员会来负责,而产业经理只是负责执行管理委员会一切的决策。

在这种情况下,一个不选边站并且全程保持专业并显得中立的产业经理,绝对不会因为另一阵营的候选人当选而立即被撤换。

当然,若业主所选出来的,反而是一批投机分子,即使您这个产业经理再专业、再中立,只要你不跟他们这一批人“埋堆”,你还是会面对被人请走的命运。这就要看各别楼盘或新管理委员会的造化了。

只要是管理委员会通过召开会议,并获得大多数委员支持而通过的决策,产业经理就必须专业公正地执行这些决策。哪管你不喜欢某个产品的品牌,或是不满意某个供应商,甚至觉得这个产品的品质有问题,你都没有权力去改变这个结果。

只要你在决策过程中,给了管理委员会您的专业意见或看法,让他们在获得全面资讯的情况下做了这个决定,即使管理委员会最终拍板决定采取相反的决策,你根本没有必要耿耿于怀。

只要我们清清白白、坦坦荡荡、认认真真去做完这件事,我们就可以问心无愧了。

Categories意见

完善财务管控 管委会责任最大

2022年06月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

每月准时交出完整账目
管委会马虎不得

会计与财务管理永远是高楼管理最重要的一环,往往也是产生最多争论及矛盾的源头。

要确保全盘账目管理妥当,除了要委任有会计能力的产业管理公司之外,更要确保这家公司安排适当的人选来负责这个工作。

由于管理委员会成员须对共管机构或管理机构的全盘账目负责,即使这盘账目可能是交由产业管理公司来处理,但其责任仍归共管机构或管理机构。因此,管委会对此马虎不得,并须时刻确保产业管理公司每月准时交出完整的账目。

当然,一些具有财务能力的共管机构或管理机构,甚至可能会把会计工作交由会计楼外包处理。

尽管如此,管理办公室每个月收到多少钱,而这些钱又是否悉数存入银行户头,管理委员会成员绝对要慎查。

管理办公室每个月收到多少钱,管理委员会成员绝对要慎查。

购专业责任弥偿险

首先,管委会须确保产业管理公司有购买所需的专业责任弥偿保险(Professional Indemnity Insurance),甚至有时可能还需附加忠诚保证保险(fidelity Guarantee)或金钱保险(Money Insurance)来应付任何可能导致金钱不见的事故。

手机程式一窥收款

其次,共管机构或管理机构可以采用一些专为高楼所开发的应用程式(APP),例如CSS、Gprop、eCommunity等,让管委会成员亦能一窥管理办公室每天所收到的管理费款额,并确保这些钱如期存入管理层的户头。

今天,通过WhatsApp应用程式之便,管理职员每天都可以报上当天所收到的款额,并在钱存入银行后,把单据拍照给管委会成员过目。

一周整理每月账目

第三,管理公司必须每月在接获银行所寄来的月结单后,在一个星期内把上一个月的全盘账目整理出来,包括资产债务平衡表(Balance Sheet)、损益表(Profit & Loss Account)、现金流结算表等全部整理出来,包括让所有业主或居民过目。

财年结束结账稽查

最终,每到财政年度结束时,管理公司还要把全年的账目结算一番,包括为所有硬体资产结算其贬值数,再把全盘无误的账目交给审计司稽查,过后再通过常年大会提呈并通过。

若某个共管机构或管理机构有跟内陆税收局开档,那么这个共管机构或管理机构还必须在每年6月30日或之前,通过委任税务代理,并根据其前一年之租金收入及利息收入来结算其所应缴付的所得税,并在截止日期前缴付须缴的税务。

审计没完成拖延大会

我们经常面对一个情况,就是一些共管机构或管理机构,没有如期在指定时间内完成审计其账目,然后以此借口一直拖迟召开常年大会,以致许多改选也不能如期进行。

产业管理公司最常用的一个借口,就是因为上个财政年度的审计工作还未完成,或者审计报告还未出炉,所以管理层需要多几个月,甚至是半年或一年的时间才能召开常年大会。

一些业主不疑有他,为了确保即将召开的常年大会将有审计报告可提呈并通过,所以只好暂时忍一忍,结果最终可能导致常年大会拖迟一年半或两年才召开。

其实,任何由共管机构或管理机构召开的常年大会,可以在没有提呈审计账目或报告的情况下举办。2013年分层管理法令也没有规定,管理层若没有如期完成账目审计工作,他们无需在大会上提呈任何未经审计之账目。

业主可施压要求召开大会

只要从上个常年大会算起的15个月一过,若未见共管机构或管理机构召开常年大会,业主可以通过施压要求召开常年大会。

至于后来才完成审计的账目,则可以通过召开特别大会来接纳,或是等到下一次召开的常年大会才来通过。

我们要紧记,管委会必须最迟每15个月就召开一次常年大会。业主千万别为了让审计报告有机会在大会提呈,而让常年大会延迟召开。

职员卷款逃怎么办?

我们有时会听到一些高楼传出管理职员卷款而逃的消息,但迄今被逮捕或被提控上庭的人又有多少?到底这些人所涉及的个案,是属于盗取他人钱财、失信,还是贪污呢?

至于应交由警方来调查,或是交由反贪污委员会来处理呢?若我们投报的单位不对,这又会否影响案件的调查结果呢?

首先,我们须对案情有具体了解及研判,若属于盗取或不诚实将他人财务占为己有的行为,我们可援引刑事法典第403条文报案,要求警方调查涉嫌者及若有证据即把后者提控上庭。

一旦罪名成立,可被判不少过6个月,或者不超过5年监禁,包括施以鞭笞,甚至可被判罚款。

对于失信案,我们则可援引刑事法典第405条文,要求警方对涉嫌者展开调查及提控上庭。一旦罪名成立,他可在刑事法典第406条文下被判不超过10年监禁,包括施以鞭笞,甚至可被判罚款。关于刑事法典第403与405条文有何具体分别,您可以向律师讨教一番。

失信与贪污两码事

很多人总喜欢将偷钱、失信与贪污混为一谈。然而,贪污跟其他案件最重要的分别,就是涉嫌者是否从整个交易中获得好处。不管是回酬或是佣金,只要当事者有参与决策的过程,并影响管委会作出对其有利的决定,让他从中获得相关的利益,这就足以构成贪污罪行。

如果只是买贵了,或是货不对办,而当事者又没有从中得到好处,则不能构成贪污罪。

因此,除了要有良好的财务管理之外,管委会须建构完善的决策流程及标准作业程序,包括公开招标等,我们才能让管理层所收到的每一分钱,不会因为任何疏漏而流失。

Categories意见

不开公寓常年大会 随时被控!

2022年05月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

别以为常年大会不重要,
不如期召开,随时被控!

雪州梳邦再也市政厅建筑总监最近援引2015年分层管理(维修与管理)条例第34(2)条款,针对蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构的8位委员没有如期在2019年召开共管机构常年大会,而将他们提控上庭,并各判罚款2000令吉。

这是国内首宗有共管委员因没有召开常年大会,被控上庭及被判罚款的案例。当中被控的7人皆在法庭上认罪,而各被罚款2000令吉,另一人则因已逝世而被撤销控状。

相信此案的判决,将促使国内许多高楼或共管产业的管理委员会,今后更认真看待在指定期限内召开常年大会。

可判监禁罚款

2013年分层管理法令规定,所有共管机构或管理机构从最后一次召开常年大会算起,必须在15个月期限内召开常年大会并进行改选。任何共管机构或管理机构若没有如期召开大会,共管委员会所有成员皆可被提控,并可被判不超过3年监禁、不超过5万令吉罚款或两者兼施。

在此之前,梳邦再也市政厅建筑总监也是国内首个将未遵守分层管理仲裁庭裁决者提控上庭,并将他们判刑的建筑总监。也许,梳邦再也市政厅设有本身的推事庭,让许多案件能在最快时间内提控上庭。不过,国内许多地方议会,包括威省市政厅、八打灵再也市政厅、莎阿南市政厅亦设有本身的推事庭,但至今未见有关建筑总监把违法者提控上庭的案例。

如果这样的情况持续下去,建筑总监恐怕就会视为“无牙老虎”,难保不会有人趁机以身试法,甚至公然挑战建筑总监的权威。

不过,建筑总监往往难对共管机构或管理机构所委任,但表现不够专业甚至不负责任的产业经理采取行动,这是因为他们跟管理委员之间,仅属于合约性质的关系。

不过,若他们未能把属于共管机构或管理机构的文件或记录交出来,建筑总监可以通过向推事申请庭令,来对这些产业管理公司展开搜查或充公行动。

调查虽繁杂 总监须立威

国内许多地方议会建筑总监没将犯法者提控上庭,也许是因为法庭所判的罚款是归国库所有,而非归为地方政府的收入。

为了提控一个犯法者,建筑总监除了要开档调查之外,还要传召许多相关的人录取口供,包括搜集相关的证据作为呈堂用途,这当中涉及不少的人力、物力及行政开销。

从开档到调查到提控的过程,建筑总监须确保所有的表面证据确凿,始能取得副检察司允准将对方提控上庭。

整个过程绝对马虎不得,否则任何疑点的利益将归于被告。

除了提控上庭之外,建筑总监的另一个选择则是通过取得副检察司批准,进而对犯法者只是开罚单(Compound),而没有将他们提控上庭。在这种情况下,有关罚款的收入是归属地方议会的账户,而不必收缴国库或是州政府的统一基金。

不管是提控或开罚单,建筑总监应更加果敢地对犯法的一方采取行动,否则往后更难以让民众信服。

或许,房屋及地方政府部有必要严格下令全国所有地方议会的建筑总监,从即起对所有犯法者严格执法,包括在分层管理法令第126条文底下向推事申请庭令,或在第127条文没有申请庭令的情况底下,对犯法一方的办公地点展开搜寻及充公行动,然后再根据所搜获的证据向他们展开调查或提控等,始能取得杀一儆百的效应。

 

Categories意见

强制住客登记 防公寓非法民宿

2022年04月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓非法经营民宿,
租户赚钱,业主坐牢!

许多在高楼拥有住宅单位,却没有自己入住的业主,往往会考虑将有关产业出租,或转由代理改为民宿来经营。这对于许多本身入住高楼的业主来说,往往是他们最难以忍受的事情。

这两批人的利益往往是相冲突的,完全没有办法平衡。有关民宿经营者为了争取主导权,多数会通过共管机构或管理机构召开的常年大会或特别大会,赢得管理委员会的控制权,以让这些民宿单位能长期经营下去。

事实上,不管这幢高楼是批准作为住宿或商业用途,民宿其实不属于住宿或商业单位。

根据我国现有的法律或指南,旅游部其实只允许乡区设有民宿,而且民宿须由至少10间村宅所组成,才能取得旅游部所发出的认证。

这意味着,所有不属于这个标准的住宅单位,一律不能转作民宿。

不管是称为Homestay或是AirBnB,没有任何政府部门或单位能发出执照,让这些民宿经营下去。

换句话说,所有在高楼内充作民宿的住宅或商业单位,根本就没有办法取得合法经营的地位。

在这情况下,在法律上,所有设在高楼单位内的民宿皆属于非法,而管理层除了援引管理条例执法外,另一个管道就是请地方政府来执法。这包括发出相关通告予业主,要求业主停止有关单位继续充作民宿,同时发出罚单予业主,甚至还可以将业主控上法庭。

其实,绝大多数业主皆以为本身的单位是租给他人入住,等到他们接到地方议会所发出的通告及罚单后,他们才知道这些所谓的租户,其实是大量跟不同的业主签下租约,并在业主不知情的情况下,转以民宿来赚钱。

出租应常探视

然而,地方政府有权在不知谁是经营者的情况下,直接对业主采取行动。

虽然罚款可能只有两三百令吉,但若这些罚款长期未缴付,地方政府甚至可以将这些业主控上法庭。

如果碰到法官严厉执法的话,他甚至可以判业主坐牢,结果是租客赚钱,业主反而要坐牢。

我要在这里奉劝所有业主,要经常去探视本身早已租了出去的单位,并确保租户没有将其转为民宿或其他非法用途。

一旦有任何新发现,业主应该马上采取行动终止这些租约,免得最后搞到自己赔了夫人又折兵。

搜证困难鲜少执法

其实,国内许多地方政府鲜少对这类非法民宿采取行动,这是因为他们在执法时面对许多难题,尤其是采集证据时有许多难度。再者,地方政府也无法派人在这些高楼驻守,长期对违法的民宿业者采取行动。

首先,有一些民宿业者没有商业注册,或者他们所注册的商业名字根本就不存在。他们有者甚至连收据都发不出来,即使地方政府执法人员摸上门,他们也选择躲在屋内,且不开门,这让地方政府要采集所需的证据确实很困难。

管理层可强制住客登记

在这种情况下,高楼管理层其实可以通过跟地方政府配合,通过管理层所采集到的证据,将这些证据交给地方政府来发通告及罚单。这又要怎样做呢?

管理层可以强制规定每个民宿住客必须登记。如果一批人有5个人,包括3个大人及两个小孩,管理层其实可以规定每个人皆须登记,而这些所登记的资料则包括他们的全名、身分证或国际护照号码、地址或来自哪一些国家,还有电话号码等。

只要长期登记每名民宿住客的资料,我们就可以根据这些所掌握的资料,判定哪一些单位涉及民宿生意,然后将这些资料交给地方政府来采取进一步的行动。地方政府可以根据管理层所提供的业主资料,直接对这些业主采取行动。

一旦业主接到地方政府所发出的通告与罚单之后,他们就会跟地方政府了解进一步的情况,进而要求租户给予合理的解释,再不然就提早跟租户解除合约,以避免这些民宿长期非法地经营下去。

条规不明绑手绑脚

环顾2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,由联邦政府统一制订的管理条规(By-Laws),当局并没有针对如何管制民宿有任何规定,管理层或保安人员要直接采取行动对付民宿,往往会面对绑手绑脚的情况。

对于我所接手管理的高楼产业,我往往会建议管理委员会通过召开常年大会或特别大会,并给予21天的大会通告来制订附加管理条规,而这些所要制订的附加管理条例,必须在大会上取得75%业主支持通过,才能取得执法的效用。

严格监督违者开罚

要如何制订附加条规呢?这当然包括授权给管理层或保安人员,可以针对所有要入住的外来者,登记基本资料、检查身分文件,甚至必要时将那些未登记者赶出去,或是取消所有被发现属于民宿住客、甚至是违反防疫标准作业程序(SOP)者的入住或访客权利。

与此同时,一旦被发现任何业主的单位涉及民宿生意,管理层可以针对每一次事故向业主开出罚单。当然,罚款的顶额不得超过200令吉。长期下去,业主在无法招架的情况下,就会选择提早和租户解约,同时将本身的单位租予长期性质的租户。

如果在某幢高楼有逾半业主或单位牵涉民宿生意,即使管理层要通过制订附加管理条例来阻遏这些非法民宿,岂不是会碰钉吗?

如果阻止民宿需要获得出席大会超过75%的业主同意,才能制订附加管理条例,我们如果反过来调整这些附加管理条例的内容,让这些要经营民宿的业主无法取得75%的业主所认同,只要不支持的一方拥有至少25%以上的业主所支持,对方就始终无可奈何了。

因此,要管制或对付非法民宿,只要管理层动一动脑筋,规定民宿住客一定要登记,并监督他们在高楼内的一举一动,加上随时针对违反抗疫SOP一事开罚等,所有高楼的非法民宿将会逐日渐少,甚至可能有朝一日销声匿迹。