黄伟益
产业管理顾问

要解决申请分层地契问题，
绝不是一朝一夕的事情

对于许多高楼购屋者来说，能拥有一纸分层地契，确实是梦寐以求的事情。

然而，人算不如天算，一旦发展商被法庭谕令清盘，而报穷局或清盘司又没有主动跟进分层地契申请，难道产业经理就要束手无策，把这一切都推给土地测量师吗？

事实上，土地测量师乃由发展商委任，以协助申请分层地契，但有一些楼盘却面对发展商还未委任土地测量师即宣告清盘的话，产业经理则有必要协助共管机构委员，寻找办法来解开当中的重重枷锁了！

除此之外，共管机构甚至在有必要时，还要通过委任建筑师重新绘制或提呈建筑图测予地方议会，当然也包括可能要委任律师入禀法庭来申请特定的庭令，否则单靠土地测量师，绝不可能解决这所有的问题。

了解原地主与发展商

首先，我们要了解这个楼盘的发展项目，原地主与发展商属于两家不同的公司，或是同一家公司？若这两者属于同一家公司，一旦发展商清盘，申请分层地契的责任就落在隶属联邦政府的报穷局，或是法庭所委任的私人清盘司身上。

反之，若属于两家不同的公司，一旦发展商清盘，原地主则有义务协助购屋者申请分层地契。这是因为所有分层地契都是以原地主的名义所申请，而所有分层地契发出时，皆是以原地主的名义来注册。

为什么根据一般人的认知，分层地契是由发展商所申请呢？对于原地主与发展商属于两家不同的公司，其实发展商是根据原地主所签署的Power of Attorney (POA)，即通过跟高庭所登记的授权委托书所给予的权力来申请分层地契。

原地主须授权发展商

换句话说，若没有这份授权委托书，发展商是无从申请分层地契的。按照同样原理，若发展商在面临清盘后，清盘司又没有主动跟进分层地契的申请事宜，原地主可有两个选择：其一就是以原地主名义来申请分层地契，其二则是签署新的授权委托书，委任第三方来申请分层地契。

除了将某个地段直接售予发展商来全权发展之外，某些地主跟发展商的联营合作模式，甚至包括发展商没有买断整片土地，只是一旦建竣后须把某个数目的单位交给原地主。例如某个楼盘共有200个单位，而发展商则必须在这个楼盘竣工后，把当中40个单位交回给原地主。

若这个发展项目半途停工或不幸搁置，原地主最终可能会赔了夫人又折兵，有者可能还要斥巨资来接手并完成整个工程。

当这项工程好不容易完成之后，若要这个原地主再另花一笔钱来申请分层地契，这根本是强人所难的事情。

申请不到分层地契原因多

除了面对发展商清盘所延伸的问题之外，许多楼盘申请不到分层地契的原因，包括建筑与所批准的图测不符、访客停车位数量不足、非法扩建的问题、整栋或部分建筑物未曾取得入伙准证、主地契上所注册的抵押令未移除、建筑物侵占到政府地或其他私人地段等。

若发展商当初将这个楼盘所处地段抵押予银行以取得融资，而当中又有一些购屋者是以现金来购屋，或是当初因为被发展商逼迁而获得赔偿的产业单位，若购屋者在发展商清盘之前又不曾取得发展商所发出的欠款赎回确认函（Redemption Letter），银行就会将这些单位一律拍卖以取回欠款，而原有业主最终仍须面对新业主申请庭令逼迁的窘境。

这些牵涉到银行方面的问题，或是牵扯到建筑物与所批准图测不符的情况，甚至是一些牵扯到建筑结构合法性或侵占政府地的个案，这绝对不是土地测量师能够协助处理的事项。此时，产业经理有时需要直接跟银行或相关政府部门交涉，甚至可能还要通过委任律师、建筑师或工程师来协助处理。

由于产业经理需要长期面向共管委员及所有的购屋者，共管委员会或购屋者就会要求产业经理直接介入，通过跟所有相关单位交涉来逐步解决所有的问题。所以嘛，一个好的产业经理必须对分层地契及相关法令有所掌握，一边通过协助共管理委员会管理这个楼盘，一边协助购屋者解决申请分层地契所面对的问题。

毕竟，要解决申请分层地契所面对的问题，绝对不是一朝一夕的事情。你当然可以通过委任律师来处理这些问题，但是若一些楼盘面对财务问题的话，他们又要如何找律师来协助呢？若您所委任的产业经理对分层地契及相关法令有很好的掌握，并且善于从法律角度对症下药，这肯定会取得事半功倍之效。

修改图测划访客停车位

我曾处理的其中一宗个案，就是发展商将访客停车位出售予个别业主，私自牟利，导致访客停车位数量严重不足。

为了解决这个情况，我们被逼跟个别业主交涉，要求他们允许我们暂时把这些停车位划为访客停车位，同时重新修改建筑图测，并提交市政厅批准。

一旦分层地契发出后，我们就会根据当初的共识，通过跟个别早已向发展商购买停车位的业主签署租赁合约（Lease Agreement），把这些属于共管产业的所谓“访客停车位”，根据主地契所剩下的年限，把停车位永远租赁予他们。

我们同时间所面对的另一情况，就是发展商私自搭建电单车停车棚给业主使用，而这个电单位停车棚又没有在建筑图测内获批。在这种情况下，我们被逼通过召开大会并取得业主共识，允许管理把电单车停车棚暂时拆除，然后等到分层地契发出之后再搭建给他们使用。

我们还必须要知道，若发展商在清盘之前没有委任土地测量师，或是委任了土地测量师却没有把土地测量师所要收取的费用存入土地测量师局（Lembaga Juruukur Tanah），不管是报穷局或清盘司，都不会协助去筹措这笔钱。

在这种情况下，产业经理可以协助共管委员会跟银行开设特别户头，通过每个月预收一笔款项来筹措这笔经费。

一旦筹足这笔费用，再把相关费用存入土地测量师局之后，土地测量师才会展开他们的工作。否则，一切都只能慢慢等啦！

黄伟益
产业管理顾问

大会7天前提动议，
下一次会议才能讨论，意义何在？

共管机构或管理机构每次召开大会时，若有业主在大会7天前，通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论，管理委员会究竟该如何处理？

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文，一旦接获这个书面动议，管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程，并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分，就是何谓下一次大会？有人说这并非指即将召开的常年大会或特大，而是下一个还未订明日期，还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样，为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢？

这样的主张甚至还有律师附和，辩称由于大会7天前才提呈动议，基于未有足够时间将动议内容发予所有业主，而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈，进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错，但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程，其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈，就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程，而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈，这意味着管理委员会召开下一次大会时，就可以直接将动议内容纳入大会通告，并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定，根本就没有必要存在了。

所以说，任何人若基于法令书面所使用的字眼，而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理，这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议，完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理，若业主在大会7天前所提呈的动议，只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论，试问有谁会在这个时候提呈这类的动议？更何况，有些动议内容可能是有时效性的，可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子，若业主动议要通过大会采取法律行动，对付发展商或撤换某位管理委员，这样的动议有必要即时获得处理，否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然，也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议，这是否合乎法律，则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来，业主在大会召开7天前所提呈的动议，都必须通过即将召开的大会来提呈，而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员，你必须敢于面对业主的公然对质，否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外，任何由业主所提呈的动议，管理委员会无权作任何修饰，或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈，并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定，往往让有心人利用来反制其他业主，让他们在大会提出任何临时动议，来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程，偶尔有需要根据现场的民意取向，提出修正动议或替代动议。举个例子，大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者，每次开罚200令吉。

这个时候，若有业主临时动议，提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉，这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议，提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾，而不能对这类行为开罚，这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议，其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师，不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出，而断然拒绝。

一旦有替代动议，议长须让在场业主针对替代动议先作表决，随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过，大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过，当修正动议不获得通过，大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规，对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而，为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构，却变成像是个“洪水猛兽”？这是我百思不得其解的问题之一，最终看来只能诠释为一些人尽信法律，却不懂得善用法律的心态在作怪吧！

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规，就必须给予21天的大会通告，始能在常年大会或特别大会提呈，并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论，他们能否通过在大会召开7天前，提呈书面动议来制订附加管理法规？对我而言，制订附加管理法规是一套严谨的工作，绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例，任何国会议员可以提呈私人动议，要求国会辩论并作表决。然而，类似的动议通过之后，只能够改变政府的政策，却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑，只要政府一天不通过国会提呈法案，将强制性死刑的相关法律条文拿掉，法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员，包括在野党议员提呈私人法案，但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的，这个私人法案始终无法登上大雅之堂，成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案，为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议，禁止民宿运作，即使这个动议获得大会通过，这始终无法自动变成高楼的管理法规，让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之，管理层有必要根据这个大会的决定，然后详细地制订管理法规，再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则，管理层若只是根据大会所通过的动议，就即刻禁止民宿运作并开罚，这根本就是滥权之举，而所采取的行动更可能会面对司法挑战。

黄伟益
产业管理顾问

业主若不合作，
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧，牵引出国内许多高楼管理层，皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况，有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况，就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱，把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿，而管理层要开始采取行动时，这些业主却质问管理层：“为何你们针对所有人采取行动？”

另一个常见的情况，就是将自己的物品堆积在门外的走廊，或是堆积在楼梯口，这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作，甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主，首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契，而若没有分层地契，就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契，我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel)，包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积，进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围，业主是否就能为所欲为呢？当然，若这个业主关上门窗，在本身单位内做任何事情，只要不违反任何法律，而这些行为又不影响或干扰到其他业主，这基本上不会构成太大问题。

管理层可限制部分行为

然而，若这个单位不断传出噪音，或者其个人行为或所展开的商业活动，影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活，再不然就是因为这个单位所展开的装修工程，影响到整栋楼宇的结构安全，管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动：

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐；

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色；

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物；

(4)要对自身单位展开害虫管治工作，避免影响他人；

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰；

(6)不可乱丢垃圾，包括随意给外来鸟类喂食；

(7)不可在未经管理层批准之下，展开装修工程；

(8)不可随意停放交通工具，或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的，管理层可以通过召开常年大会或特大，并给予21天通告，来制订附加管理法规，以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程，许多业主的一般认知，就是只要得到管理层所批准，他们就可以根据自身意愿，并对自身单位展开任何装修工作，但事实看来并非如此。

首先，业主须根据室内设计师的设计图，要求承包商把整个图测画出来，然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后，管理业须鉴定这个设计图，是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall)，还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙，何为切墙(Brick Wall)？这可以通过建筑图测，或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥，任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全，绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙，由于墙身未涉钢筋水泥，要对其敲打则影响不大。

当然，若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition)，或是涉及重大的结构修改，管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等，将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程，则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工，以让所有住户更加放心。

当然，你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程，但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心，所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令，或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准，或未提呈图测予管理层的情况之下，就擅自展开装修工程。当他们被抓包时，又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况，管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规，包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间，甚至若有必要，还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表底下之管理法规，明确授权管理委员会，再通过权力下放予管理层职员、保安人员等，针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物，包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前，给予所有相关业主或单位所需通告，并给予对方足够时间来解决问题，若面对业主还是不合作的情况，就可以直接采取所需行动。

尽管如此，许多管理委员或管理层职员，未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心，自己会成为被业主报复的对象，包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作，应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理，我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定，负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动，否则管理层可以随时自行采取行动，而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动，可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭，先取得所需之裁决或庭令，再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟，迟采取行动总胜过完全不采取行动，但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案，则事不宜迟了。