黄伟益
产业管理顾问

槟州政府推出国内首个管制公寓短期出租的指南，有助于让公寓管理层遵循业主的意愿，来决定是否管制或允许高楼的短租活动。

至少，公寓管理层今后须更谨慎地应对短租业者的要求，同时以业主的基本利益为依归。

州政府的指南须依附在现行的法规，才能起着执法或取缔的效应。

这份指南的法定基础为2013年分层管理法令，以及地方政府之前针对酒店或客栈所制订的法规(By-Laws)，而管理层的执法标准则以共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)为基础。

根据2013年分层管理法令第70(2)条文，共管机构或管理机构有权以21天通告召开常年大会或特大，通过制订管理短租活动的附加管理条例。这个附加管理条例须以特别提案形式在大会提呈，并须获得至少75%有效票支持，始能通过。

有权赶住客罚业主

一旦获得通过，管理层有权针对违反附加管理条例的业主采取执法行动，包括有权把住客赶出去、对业主处以每次不超过200令吉罚款等。

由于公寓皆属于私人产业，附加管理条例就能授予管理层或保安人员所需的执法权力，让他们对付违法的业主。

若有业主继续罔顾管理层所制订的附加管理条例，共管机构或管理机构有权通过入禀分层管理仲裁庭，要求当局作出所需裁决来强行执法，或是更严厉对付一再违背附加管理条例的业主，包括针对其违法行为所引起的损失提出索偿。

我有幸参与槟州政府制订这份指南的过程，并针对如何管制公寓短租活动提出许多相关意见。当初引发州政府要制订这份指南的原因，就是看到州内一些公寓或高楼，甚至是平地的洋房或排屋，即使在行动管控令期间仍有许多人跨州跨县来入住，引发当地居民对生命安全之隐忧。

州政府的出发点是要全面管制所有高楼，包括服务型公寓、家居办公(SOHO)单位、商业单位的短租活动，随后再扩大并管制平地屋，包括围篱社区、保安住宅(Guarded Neighbourhood)内所谓民宿、爱彼迎（Airbnb）之类的短租活动。

总而言之，槟州是国内首个推出短租指南的州属，势将影响联邦政府及其他州政府纷纷仿效。

我们期望通过这种赋权予民的指南，让大多数住在其内的业主或居民共同来决定他们所住高楼的命运，同时一劳永逸解决他们所面对的长期苦恼。

1年租逾30天须获批准

除了获地方政府批准的服务型公寓之外，其他高楼若要允许短期出租活动，一年内则只允许经营30天，每次只能允许居住不超过3天，而每间房不得超过两名住客。

若要经营超过30天，就必须获得共管机构或管理机构所批准。此外，当局亦规定所有短期出租的经营者，还必须跟地方政府登记。

州政府规定所有短租经营者，必须每年提交报告予共管机构或管理机构，而管理层则必须把这些报告提交予建筑总监。

至于联邦政府或州政府所管理的廉价或中廉价组屋，以及人民组屋则完全不允许经营民宿或转作短租用途。

千万不要以为槟州政府所推出的短租指南，乃是没有执法效用的无牙老虎。

若要确保本身所经营的民宿不会面对法律追究行动，您就必须获取完整的指南，始能全面掌握整份指南的各项规定。

勿踩法律灰色地带

很多人对这份新的指南不以为然，甚至抛出诸多疑问，其中包括管理层可否不召开大会或制订附加管理条例，直接允许业主经营民宿或短租活动？

对很多人而言，这也许是法律灰色地带，也是许多人可以钻的法律漏洞。但是，大家千万不要忘记，即使是批准作为商业用途的大楼，不代表就能经营民宿或充作短租活动。

从法律角度而言，只有批准作为酒店用途的大楼，才能作为民宿或短租活动。

更何况，许多地方政府皆有制订管制商业活动或酒店的法规，授权地方政府对没有营业执照的民宿或短租活动采取执法行动。

早前，联邦法院对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，就清楚阐明即使地契注明作为商业用途的公寓，管理层依然有权管制或禁止民宿或短租活动。

因此，若管理层没有通过附加管理条例来禁止民宿或短租活动，这不代表业主就可以擅自经营民宿或短租活动。毕竟，管理层仍可以通过向地方政府投诉，要求当局介入并采取法律行动，包括将违法的民宿经营者提控上庭，严重的话甚至还会被判监。

一些人或许会担心若没有75%的业主反对，或者发展商因持有很大面积的产权，就会导致共管机构或管理机构轻易通过让民宿或短租活动经营下去。

但是，这乃是2013年分层管理法令所订下，用来通过附加管理条例的最低门槛，只要善用得当反而会变成对少数者有利的条件。这就要看你如何善用当中的技巧了！

黄伟益
产业管理顾问

最近传出吉隆坡有公寓管理层强制规定租户，不管是本地人或移工（包括外劳），都须接受2019冠状病毒病检测才能入内，有者则只是强制移工须检测。

这难免让人怀疑，管理层是否矫枉过正？

首先，大家须了解，所有的公寓或高楼皆属于分层建筑，并属于私人产业。

在私人产业范围，管理层的权利来自2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条规（By-Laws）。

联邦政府制订2015年分层管理（维修与管理）条例时，早已把整份管理条规共30个条款清楚列出，而所有的高楼管理层皆须采用这份管理条规。即使是早前购屋时由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）则一律作废。

除了原订30条款不得删改之外，共管机构或管理机构有权通过发出21天的通告，召开常年大会或特大来增订管理条规，以涵盖其原订管理条规不足之处。

其中可以增订的范围，则包括跟安全或保安相关的措施，以及如何管制业主、住户、租户或访客的行为等，并可对任何违反者，处以不超过200令吉的罚款。

疑没法律依据

由于国家安全理事会禁止共管机构或管理机构在早前的有条件管控令（CMCO），以及目前的行动管控令（MCO）2.0期间召开大会，我怀疑这些高楼管理只是通过张贴通告，要求租户强制接受冠病检测，但这些通告的背后都是没有法律依据，并通过增订管理条规来为管理层的通告背书。

话说回来，这些强制租户接受检测的做法，并限制没有接受检测者不得入住，又是否有这个必要呢？

大家须知道，接受检测的费用肯定不菲，一般上介于300至380令吉之间。若一家五口皆需接受检测，这个费用可不是一般人承担得起的。

其次，即使接受检测了，有谁能担保这些租户下一分钟或未来一两个月内不会受到冠病感染？

即使这些租户根据管理层要求接受检测，而检测结果则要等到第三天才出炉，这些租户难道在报告出炉前，就要面对无家可归、露宿街头的窘境吗？

或面对司法诉讼

公寓管理层强制要求业主、租户或住户须接受冠病检测，若没有接受检测则不得入内的做法，除了有点矫枉过正之外，其实也会让管理层面对大量司法诉讼的挑战。

从业主的角度来看，他在这座公寓内拥有享受自身产业的权利（Proprietory Right），这乃是一个很重要的法律概念，不容管理层来轻易否定。

举例说，即使某个业主拖欠管理费，导致其电梯通行证被管理层禁止，但管理层不能阻止他用其他方式回到自己住家。至于残障人士，即使因为拖欠管理费，管理层却无权禁止他使用电梯回到本身的住家。这就是所谓自身产权的概念。

同样地，对于租户或是住户，他们都是获得业主所授予的产权，进而享有占据及使用业主所拥有产业的权利。他们不是一般访客，而管理层则无权阻止业主要选择租予某人，或让家人或其他相关人士长期入住的权利。

若管理层要通过召开大会，并通过增订管理条规来强行阻止没有接受检测者入内，共管机构或管理机构则难免会面对法律诉讼之风险。

至今为止，还未有法律案例阐明管理层是否可以这样做。但只要有5至10名业主入禀法庭来挑战管理层的做法，共管机构或管理机构单是本身所要承受的律师费，就肯定吃不消了。

不过，对于进入公寓或高楼从事维修工作的承包商或其员工，若管理层要强制他们接受检测并交出检测报告，这看来还是合情合理的。

加强预防措施事半功倍

事实上，冠病疫情是防不胜防的。

管理层只要加紧防控工作，包括严格确保高楼内每一个人一旦离开住家范围就要戴口罩，在使用电梯时严格限制其人数，还要加强消毒、避免群聚、管制访客等工作，就能取得事半功倍之效果。

管理层与其推出这些矫枉过正的做法，强制业主、租户或住户接受检测，倒不如想办法协助那些居家隔离的疑诊或确诊个案，让他们不得随意离开住家范围，进而感染到其他住户。

由于疫情失控导致卫生部的资源紧张，许多无症状感染个案就面对须到私立医院或诊所接受检测，然后回到住家等待检测报告出炉的情况。

有者即使接受检测，并确诊感染冠病后，直至病愈为止，都一直等不到卫生部把他们送到医院接受治疗的情况。

应助居家隔离患者

因此，从当下乃至未来，我们可以预见有许多无症状感染个案，他们将被逼面对居家隔离的情况，而管理层若要阻止这些人返家，则完全不符合现实的需求。

毕竟，家永远是最安全的。我们总不可能阻止这些被感染的个案返家，然后让他们流浪在外头，进而感染更多的人。

在这种情况下，管理层应思考如何协助这些居家隔离的个案，包括协助让他们能在不踏出自己住家，即能获得食物供应，或是被逼离开住家到医院或诊所接受检测，亦不会跟其他人共用电梯，进而感染到其他住户。

若管理层不是以敌意的态度来对待这类疑症或确诊个案，这相信会间接鼓励更多住户一旦面对受感染的情况，会直接跟管理层投报或寻求协助，让管理层更容易掌握其管理公寓的疫情实况。

若管理层采取敌意的态度来对待这些人，这无形中或会让更多住户选择隐瞒实况，而不愿意据实告知管理层，最终导致整座高楼的疫情失陷，并陷入一发不可收拾的地步。

黄伟益
产业管理顾问

我最近针对一些隐藏缺陷（Latent Defect）个案寻找资料时，意外发现我于2018年4月3日在国会下议院参与辩论时，联邦政府所提呈修改的1953年时限法令。

联邦政府当时通过2018年修正法案，增订第6A条文、第24A条文及第29(2)条文，让所有购屋者可在24个月房屋缺陷责任期（Defect Liability Period）过后，即在发现其单位隐藏缺陷日期算起3年内，向发展商提出索偿。

15年后不能索偿

新增订的第6A条文允许购屋者，针对未涉及个人损伤的疏忽个案索偿。若一名购屋者于2000年购买屋子，直至2010年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。

经过专家鉴定之后，确定这个裂痕于2002年已出现，那么屋主仍可从2010年算起的3年内索偿。

反之，若屋主于2017年才发现屋内出现裂痕，并对其墙身构成严重毁损。经过专家鉴定之后，确定这个裂痕早在2001年已出现，但屋主却长达逾15年内未曾索偿，因此不得入禀法庭寻求赔偿。

至于新增订的24A条文，则允许相关购屋者若因为本身残障而无法索偿，他可以在本身残障康复日或死亡日算起的3年内提出索偿（死亡者则通过他人代表入禀）。不过，任何人皆不能从隐藏缺陷出现日期算起15年后才索偿。

所谓的15年期限，乃是从隐藏缺陷出现的那一刻算起，而非以购屋日期为准。这意味着，发展商可能要面对超过15年的隐藏缺陷责任期。这对于很多发展商而言，简直就是一个漫长的梦魇！

随着国会修订的1953年时限（2018年修正）法案在2019年9月1日生效之后，任何在这之前未入禀的索偿个案，购屋者如今可以依据新的法令来入禀法庭。至于之前入禀并还未审结的诉讼个案，则必须依据修正之前的1953年时限法令来聆审，即购屋者只能在缺陷出现日期算起6年内来索偿。

对于那些不负责任而被谕令清盘的发展商，他们反而有机会逃脱这个法律责任。反之，对于绝对负责任又不愿信誉受影响的发展商，他们则可能会面对一些购屋者索偿无度的烦恼，甚至许多购屋者会对他们屋内缺陷提出无限上纲之索偿。

除了购屋者会针对屋内缺陷索偿，发展商同样会面对共管机构或管理机构，针对共管产业范围内，包括大厅、走廊、游泳池等地点所出现的缺陷，皆提出隐藏缺陷之索偿个案。这种情况确实让许多发展商倍感压力。

隐藏缺陷定义模糊

其实，我国除了修订1953年时限法令，让购屋者或管理层能有更长时间，针对隐藏缺陷所构成的破坏索偿之外，我国未制订类似英国的1986年隐藏缺陷法令。在这种情况下，何谓隐藏缺陷就变成一个定义相当模糊的问题了。

举例说，我所购买的屋子客厅有两块地砖凸出来，这算是隐藏缺陷吗？

若按照2018年所修正的1953年时限法令，整个法案未针对隐藏缺陷给予任何定义。我们只能根据第6A条文所提供的附加说明，了解到隐藏缺陷意指是对整个墙身构成严重毁损的裂痕。

同样地，若某业主投诉其楼上的单位导致其单位天花板漏水，而楼上单位的业主则以本身未曾入住这个单位，或未曾针对其单位展开任何装修工程为由，不愿对漏水事件负起责任。

那么，楼上单位业主又是否能以隐藏缺陷为由，向发展商索偿呢？

分层管理法有规定

事实上，2013年分层管理法令既有规定，管理层应如何处理楼层单位之间有关漏水的投诉。若楼上的业主不愿修理，楼下单位有权入禀分层管理仲裁庭，要求楼上单位业主修复，或要求管理层代为修理。

大家须了解，任何针对隐藏缺陷的索偿，都是不能通过入禀分层管理仲裁庭，或是通过入禀房屋仲裁庭来寻求解决。即使楼上业主不愿意负起责任，反而尝试把责任推给发展商，楼下业主仍可通过入禀分层管理仲裁庭，要楼上业主或管理层负起修复责任。

证明缺陷责任期内出现

发展商难辞其咎

所有要入禀房屋仲裁庭的索偿个案，购屋者首先须确定其单位所出现的缺陷，乃是在24个月的缺陷责任期内出现。即使这些缺陷可能在24个月才被发现，但若购屋者能证明这些缺陷早就存在，发展商就难辞其咎了。

同样地，购屋者无法援引经过修正的1953年时限法令，以隐藏缺陷为由在24个月缺陷责任期过后，入禀房屋仲裁庭要求发展商负起相关责任。毕竟，这个1953年时限法令只能用于入禀法庭的索偿，而不适用于房屋仲裁庭或是分层管理仲裁庭。

任何要入禀法庭的个案，举证的责任是在于索偿的一方，而不在于发展商或管理层。任何要索偿的业主，就必须根据法庭的严格要求，通过各种有利的证据来证明其屋内的缺陷，乃属于隐藏缺陷而不是一般的缺陷，否则发展商可以轻易向法庭申请来驳回您的申请。

滥用索偿恐得不偿失

尽管2018所修正的1953年时限法令为您开了一条新路，让购屋者能以隐藏缺陷为由，向发展商提出毫无节制的索偿或修复要求，但是若购屋者认为单靠这个理由就可以让发展商乖乖就范，我担心这个情况可能会适得其反，甚至可能会让购屋者最终得不偿失。

黄伟益
产业管理顾问

全国所有未遵守分层管理仲裁庭裁决，并在指定时限内缴付所拖欠管理费予管理层的业主，现在开始有难了！房屋及地方政府部日前指示分层管理仲裁庭，将全国所有未遵守仲裁庭裁决的个案，提交予各地方政府的建筑总监部门，以便针对这些个案开档展开调查，并在最快时间内将违法业主控上庭。

这无疑是对管理层有利的消息。毕竟，任何业主从购置产业的那一天开始，本身早在买卖合约下签下大名，并承诺每个月将准时缴付管理费。所以，任何业主若面对管理层入禀分层管理仲裁庭，在仲裁庭作出裁决后又不愿遵守的话，他们就逃不了可能被提控上庭的后果。

据了解，房政部是在接获许多人投诉，指当局没有针对这些未遵守仲裁庭裁决的个案采取法律行动后，指示全国各地方政府的建筑总监，须积极开档展开调查行动。

未遵守裁决可被视为持续犯罪

根据2013年分层管理法令，任何人未遵守仲裁庭之裁决，一旦罪名成立，将面对罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。至于持续犯罪者，将面对每天罚款不超过5000令吉。

至于何谓持续犯罪？一旦宣判某人罪名成立后，法庭将订下一个合理的期限，让被判罪名成立者来遵守法庭所给予的任何指示。

这意味着，若法庭判处某人罪成，并指定对方须于30天内偿还所拖欠管理层的全部费用，但对方却没有在指定期限内偿还所有费用，或只偿还部分费用，对方的行为就可被视为持续犯罪。

举例，假设一名业主拖欠管理费1万令吉，被管理层入禀分层管理仲裁庭追讨，仲裁庭若于11月1日裁决该业主须在30天内偿还所拖欠的管理费，但该业主于12月1日仍未偿还这笔欠款，管理层有权要求建筑总监针对该业主开档展开调查，并将对方控上庭。

罪成罚5千或监一周

一旦法庭于12月20日宣判该业主罪成，须缴付罚款5000令吉或以7天监禁代替，同时限定业主须在30天内缴付所拖欠的管理费，即使该业主迟至明年1月30日才缴清管理费，他依然可被判处持续犯罪，而法庭可针对业主于1月19日至30日这段期间持续犯罪，另行判处对方每天须缴付不超过5000令吉的罚款。

如果法庭宣判该业主在12天持续犯罪期间，每天须缴付200令吉的罚款，这意味着，该业主须另缴付2400令吉的罚款（或以3天坐牢代替）。总而言之，该业主须付予法庭总共7000令吉的罚款，或以10天监禁代替。

不管法庭如何判决，该业主还是要回来缴还所拖欠予管理层的全部费用，这还不包括仲裁庭所判给管理层的堂费，以及管理层针对迟缴费所计算的利息等。若你不希望本身有一天因拖欠管理费，或因不遵守仲裁庭裁决而被提控，请记得要准时缴付管理费。

限期后才缴清款项业主仍会面对被控风险

我曾针对这个问题询问建筑总监部门，即使管理层在取得仲裁庭的裁决后，通过入禀法庭的民事诉讼，早已通过执行庭令取回业主所拖欠的管理费，那么这些业主是否还会被提控呢？

建筑总监部门负责人所给予的答复是，管理层可以针对这些个案提供所有详情予建筑总监，让后者来斟酌是否要继续展开调查，或者是选择关档不再展开调查行动。

换言之，只要你不在仲裁庭所指定的30天期限内缴清所拖欠的管理费，即使你在30天后缴还所拖欠的管理费，或管理层通过执行庭令取回你所拖欠的管理费，你仍会面对随时被控上庭的风险。

若法庭判处你罚款，而你有能力缴付这笔罚款，无须以监禁代替，这算是不幸中的大幸。不过，若有法官坚持要判你坐牢，你就没有以其他刑罚代替的选择权了。

按照目前的情况来看，你或许可能会成为全国第一名因拖欠管理费而被判坐牢的阶下囚，而所有主流或社交媒体都会为你铺天盖地的免费宣传了！

业主不能因破产免除被控或判刑下场

针对所有要被提控的个案，建筑总监部门须开档展开调查行动，这些行动包括传召业主录供、传召管理层协助调查行动，包括要求管理层提供所需文件、协助翻译所需文件，否则建筑总监有权到场展开搜查、截取电脑内所储存之资料，以及充公所需的任何证据。

若是联名购屋者，所有联名购屋者可一次过被带上庭提控。若有关产业属于公司名下，则公司需派一人到法庭面控，即使是判处该公司监禁，该公司就须由其中一位董事代表公司坐牢。

除非有关业主逝世，否则只要产业还属于其名下，有关业主绝不能因为破产，或产业被银行接管（还未完成拍卖交易）而免除被提控或被法庭判刑的下场。除非公司被法庭谕令清盘，否则公司绝不能因为冬眠或没有操作，而免于承担刑事责任。

黄伟益
产业管理顾问

联邦法院最近针对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，无疑对国内许多高楼管理层及业主带来及时雨，势将有效阻遏更多业主将自身产业转为民宿或爱彼迎（Airbnb）来赚钱的情况。

联邦法院的上诉判决，有效解开了高楼业主及管理层向来所面对的两大疑惑：其一乃地契所列明的土地用途，是否能受到共管机构或管理机构所制订的附加管理条例（Additional By-Laws）来限制？

其二乃民宿业主所惯称的短期出租活动（Short-Term Rental），从土地法角度来看，到底是属于租约（Tenancy），还是准证（Licence）罢了？

根据判决，即使Verve Suites Mont’ Kiara之地契，有清楚列明其地段可建设商用大楼，且只是作为服务型公寓及商用单位而已。这些经营民宿的业主争论，管理层所制订的附加管理条例，不能用来否定他们可以经营民宿的权利。

何谓附加管理条例？这就是我们向来所熟悉的House Rules（内部管理条例），即用来规范每个业主在分层建筑内所可以做，以及不可以做的各项事情。

但随着2015年分层管理（维修与管理）条例于2015年6月2日（槟州是6月12日）开始生效之后，其第三附表所列明的管理条例（By-Laws），乃是所有管理层须采纳的。

By-Laws跟House Rules有何不同？其实，国内所有地方政府所制订的法律，都是称为By-Laws或所谓的Undang-Undang Kecil，即在有限范围的某个地域所实行的法律。若是槟岛市政厅所制订的法律，就只能在槟岛范围内实施。至于某座高楼所采用的By-Laws，就只能在有关高楼范围内实行。

由于2015年分层管理（维修与管理）条例，乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长在宪报颁布，其自然具有地方性法律的地位。随着管理条例推出后，所有之前由发展商所制订的House Rules，就须丢入垃圾桶了。

政府条例不能修改

除了一律采纳联邦政府所制订的管理条例之外，共管机构或管理机构可通过发出21天的大会通告，通过召开常年大会或特大来采纳附加管理条例。

所谓的附加管理条例，就是除了政府所制订的管理条例之外，管理层可以针对其未尽善之处，增订其他可适用的管理条例。不过，政府所制订的管理条例，则不能被修改或删减。

管理层有权增订附加条例

虽然Verve Suites Mont’ Kiara管理机构于2017年3月25日召开特大，通过名为House Rule No. 3的附加管理条例来限制民宿运作，包括可对业主处以每天200令吉罚款，但其所通过的House Rule其实具有附加管理条例的地位。

这个附加管理条例当时获得96票赞成及4票反对而通过。

由于这个附加管理条例乃援引2013年分层管理法令第70条文制订、提呈及通过，加上1965年国家土地法典第225条文，允许有关土地租赁可使用的条件，能被其他法律所阻碍或限制。在这种情况下，管理层有权通过增订附加管理条例，来阻止或限制业主的民宿生意运作。

短期出租不属租约形式

针对短期出租活动属于租约还是准证，联邦法院根据民宿经营者所采用的Airbnb合约条款作诠释，指证这些短期出租活动只是给予住客享有入住的准证，而不是属于租约形式。

这个入住准证并未让住客享有独自占有产业空间（Exclusive Possession）的权利。

即使国家土地法典第223(2)条文允许口头形式的租约，而第224(a)条文亦允许每周更新的租约，不过，在上述案例中，民宿业者无法提出更多有利证据，来佐证这些住客享有独自占有产业空间的权利。在这种情况下，联邦法院只好判定这些民宿业者败诉，并须支付堂费予管理机构。

联邦法院另一项有趣的判决，乃是管理层针对任何违反管理条例的业主，每一次只能处以最高200令吉的罚款，而非每一天处以200令吉的罚款。若有民宿业者将某单位转作民宿租予住客3天，管理层只能处以最高200令吉罚款，而不是3天共600令吉罚款。

须长期监控或取缔

既然联邦法院作出这项对管理层利好的裁决之后，管理层又要如何对这个问题对症下药呢？即使有联邦法院所做的决定，这不代表非法民宿业者就会在一夜之间消失，而长期的监控或取缔行动还是有必要的。

首先，当然是要先针对个别的分层建筑，增订适用于管制非法民宿活动的附加管理条例，同时赋权管理层或保安人员能采取有效的执法行动，来对付或取缔非法的民宿活动。

这些新增订的附加管理条例，须符合2013年分层管理法令第70(2)条文所划出的范畴，同时须尊重或保障业主、租户及访客所应享有的基本权利。

最重要的是，除非相关活动干扰或影响到其他邻居的居住安宁，否则管理层没有太大的权力来干预每个单位内所发生的任何事情。

即使有了附加管理条例，管理层最多只能采取事后罚款行动。若民宿业者对这些罚款视若无睹，并继续我行我素，管理层看来有必要考虑另外两种方案，其一是通过入禀法庭申请禁令，全面禁止整座大楼的任何单位转作非法民宿。

其二则是通过配合各别地区的县市议会，通过跟地方政府的执照部门配合，对这些非法业者或单位业主采取执法行动，包括对他们开罚单，或将他们直接提控上庭。

每个地方政府都有制订管制生意或贸易活动操作的法律，他们可以这项法律来对违法的业者或业主采取行动。一旦罪名成立，他们将面对罚款、监禁或两者兼施。

若相关地方政府不愿采取执法行动，管理层或其他业主可考虑通过入禀法庭，对这些地方政府所做的决定申请司法检讨。通过司法检讨的程序，我们可寻求高庭检讨地方政府没有执行其法定权力的决定，进而逼使地方政府必须尽快出手，以还给其他业主一片宁静的居住空间。

黄伟益
产业管理顾问

所有高楼建筑物一般上都会经历由发展商管理，然后由发展商成立共管机构来接管，乃至分层地契发出并有25%购屋者转名后，再由发展商召开首次大会选出管理委员会来接管。

除非发展商在包空交屋时，能同时把分层地契移交给购屋者，否则，任何楼宇还是要经历通过成立共管机构来管理的这个阶段。

根据2013年分层管理法令第17条文，发展商从包空交屋日期算起，须于12个月内召开首次大会成立共管机构，并推选由3至14人所组成的共管委员会。

若发展商没有按时召开大会成立共管机构，建筑总监可将发展商提控上庭；一旦罪名成立，发展商将面对不超过25万令吉罚款，或不超过3年监禁，或两者兼施。

转移资产与债务

一旦管理机构召开首次大会后，共管机构将在大会日期算起的3个月自动解散。这是2013年分层管理法令第27(1)条文之规定，绝不能用任何方法，甚至是召开共管机构大会并通过任何形式的动议来延缓其解散日期。

与此同时，共管机构须在大会召开日期算起的一个月内，将维修户头及储备金户头内的所有存款，还有共管机构所有资产与债务转移至管理机构；所谓的资产，当然包括业主还未缴付的管理费欠款，债务则包括共管机构所面对的法庭诉讼案。

若面对共管机构不愿意将资产转移给管理机构，新的管理委员会有权援引2013年分层管理法令第28条文，即所谓的财产转移令，指示银行将共管机构户头内所有存款交托予管理机构。

鲜少发展商主动交权

同样的，发展商须在25%购屋者（以面积单位总额计算）将分层地契转移至个别业者名下之后，在一个月时间内召开管理机构首次大会，让业主推选新的管理委员会。

查询须付费

要如何确知有25%购屋者将分层地契转移至个别名下呢？一般人可以通过到县土地局或州土地与矿物局查询分层地契来确定，不过，其费用每次介于150至200令吉之间。

这个费用绝不是一般人愿意承担的。

第二个方法则是通过建筑总监，让其部门直接跟县土地局或州土地与矿物局查询，这就可以让查询者免付相关费用。

为何要这样做呢？这是因为许多发展商绝不会主动，在25%购屋者将分层地契转移至个别名下后，即在一个月内召开管理机构首次大会。

若发展商还是以管理机构之名义来管理，一旦管理机构选出其新一批管理委员之后，发展商就要把管理权交给这批人；自此以后，发展商就跟整个楼宇的管理权不再有任何瓜葛。

减少对簿公堂

若此前乃由共管机构来管理，即使发展商无法完全垄断整个管理权，但发展商仍是共管委员会之当然委员；一旦管理机构接管之后，发展商则可能连本身在管理委员会一席之地亦将失去。

那么，发展商留在共管委员会有什么好处呢？这当然胥视楼宇的情况而定。

若发展商所发展的楼盘，仍有许多发展商还未解决的问题，就有需要管理层跟发展商共商并寻找解决方案，进而减少双方经常要对簿公堂的情况。

25%分层地契转名须设管委会

当分层地契发出之时，就是管理机构成立之时。

若任何楼宇既已成立管理机构，就不能同时成立共管机构。

在这种情况下，发展商就无须在包空交屋日期算起一年内，召开首次大会成立共管机构；相反的，发展商可以直接以管理机构名义来管理楼宇，直至有25%购屋者将分层地契转至各自名下，然后在一个月时间内召开管理机构首次大会，并推选管理委员会来接管。

除非首25%购屋者能够在更快时间内将分层地契转至各自名下，否则，发展商就可能享有超过一年，甚至是数年时间以管理机构名义来管理。这种情况将让发展商更加肆无忌惮地榨制购屋者。

购屋者投诉无门

尽管2013年分层管理法令第47至55条文对发展商，以管理机构名义来管理楼宇有诸多规定，但发展商在这时期所作任何决定不受购屋者约束，购屋者即使面对问题亦可能面对投诉无门的困境。

当发展商以管理机构名义来管理时，他就享有一切所授予管理机构的权力，包括可以针对购屋者入禀分层管理仲裁庭，甚至可以申请查封令来查封拖欠管理费业主之流动物产。

要如何解决发展商借由管理机构一人独大的情况？购屋者就须通过更多人将分层地契转移至各别名下，从而确保发展商更快召开管理机构首次大会，进而更早结束发展商插手管理权的情况。

黄伟益
产业管理顾问

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭，关于某管理机构向其公寓原任发展商，追讨对方所拥有某个单位的案件时，面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求，但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主，却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定，从2015年6月1日（槟州则是2015年6月12日）开始，依据每个单位之面积单位（Share Unit）来计算各别业主所需缴付的管理费，导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案，或对方不让我撤回此案，仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制，不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间，所欠的管理费数额。

若扣除利息不算，单是这名业主在这段期间，即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金，加上地税及保险费，总额为7040令吉70仙，同时期所累积的利息是4600令吉47仙；若管理机构无法取回这笔欠款，这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位，其面积为1712平方尺，若以每方尺16仙计算，每月管理费为274令吉；从2017年5月起，这个拥有161个面积单位的产业，其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算，则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然，管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率，不过，从2013年分层管理法令生效的日期算起，不管是发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC），一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令，当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下：

(a)第12(3)条文：针对发展商管理时期（即未成立共管机构或管理机构之前）；

(b)第25(3)条文：针对共管机构管理时期；

(c)第52(2)条文：针对发展商以管理机构名义来管理之时期；

(d)第60(3)(b)条文：针对管理机构管理时期；以及

(e)第68(2)条文：针对管理分机构（Sub-MC）管理时期

这些条文皆很清楚阐明，所有管理单位皆须以面积单位，来计算各别业主所须缴付的管理费；至于储备金，则一律是管理费之10%而定。举个例子，若每月管理费为100令吉，储备金则是10令吉，总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点，包括指这些负责管理分层建筑的单位，即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费，他们仍须等到下一次常年大会或特大，通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用，在2015年6月1日（槟州是2015年6月12日）之前所召开的常年大会或特大获得通过，这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响，而须改变其结算方式。

无论如何，我们所提出的这些论点，未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费，我劝请所有共管机构或管理机构，立即着手改变其结算管理费的方程式，并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定，即管理层只能收取月费（Charges）及储备金（Sinking Fund），而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险，管理层绝不能将之除以200个单位，然后向每个单位收取25令吉的保费；同样的，若这个楼宇的每年地税为2000令吉，管理层绝不能直接除以200个单位，并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例，不管是共管机构或是管理机构，若他们要收取任何费用，就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率；管理层无权根据他们所承担的开销，直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金，管理层则有必要将地税、保费等其他开销，纳入其财务预算案，然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时，有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案；同样的，发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时，或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时，亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内，所需承担的维修与管理开销，这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月，以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后，管理费再以这个平均收费率，乘以各别业主之面积单位，以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇，则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。