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解决隆市拥堵 不建停车场就行?

2022年04月11日

随着我国的封锁措施解除,
你有否发现,路上车流变多了。

塞车,是许多雪隆区人的噩梦!要如何解决这看似“不可能的任务“?

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)信托人拿督黄腾亮指出,那就减少吉隆坡的停车场数量,减少交通拥堵,还不用再为了找一个停车位而心烦。

但要做到这点,政府绝对扮演最大的责任。

根据《星报》,黄腾亮近期在“2022年区域房屋大会”上指出,虽然吉隆坡的公共交通系统越来越发达,但却还没到“全民不开车”的阶段。

比如说,从白沙罗(Damansara)到巴生(Klang)设有轻快铁(LRT),但车站离住宅区很远。

拿督黄腾亮。

接驳车满足“最后一里路”

要填上“最后一里路”的缺口,政府需要在车站提供能通往周边住宅区的接驳车,让搭了捷运或轻快铁的乘客,出了站后还有另一种公共交通工具送他们回到家。

“不是所有人都能日日负担计程车或电召车,通常需要10至20令吉。”

在他看来,政府完全有能力在捷运站提供免费接驳车。

他补充说,像是墨尔本和香港,随着公共交通系统足够完善,对停车场的需求也就大幅减少了。

在繁忙的城市中,停车场占据了太多不必要的空间;而且,发展商也常因为国人多选择开车在项目中兴建停车场,但最终却未能完全停满,此举反而提高了建筑成本和房价。

在雪兰莪,双威城就提供了免费接驳车,很好地贯穿了这个城镇中的住宅区、大学、商业中心和医院。

“发展商应该要跳出原本的框框,与其建造更多的停车位,而是以可持续性的前提,构思更具创意的交通选项,马来西亚城市有一天真的可以不需要停车场。”

 

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要降房价? 政府先降合规成本吧

2022年03月25日

合规成本,
是发展商的痛……

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)推出了《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告,恰恰正值国内对于国人买不起房而掀起的种种争执。

这份报告指出,由于经济、市场及通货膨胀因素,土地及其他发展成本如建材、劳动力、资金成本及其他营运成本在未来几年将持续增加。

该学院提出了14项建议,认为只要落实五成的建议,即可有效降低房屋价格。

REHDA Institute主席拿督黄忠立在记者会上指出,要想让房屋价格处于可持续的水平,那就请政府控制合规成本(Compliance Cost)。

所谓的合规成本,是指一个发展商项目,需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销,涵盖了给予资本的成本,包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项,以及贡献道路基建升级等。

4大合规成本问题

这份报告中强调了4项合规成本问题,包括过度监管增加发展商成本却没有为房屋增值、“过分热心”的规划缩小了发展商可售卖的土地、交叉补贴造成价格扭曲,还有冗长的审批过程造成高昂成本,并产生不确定性。

当建筑成本占发展总值约50至60%时,合规成本的占比也高居不下。若大型发展商进行城镇发展项目,合规成本占总成本的16至25%。

而且,这个合规成本逐年增长,比20年前高出许多了。

在90年代,发展商必须拨出40%总发展面积的土地作为公共设施用途,如今则增至近60%。

“这意味着在100英亩的开发项目中,发展损失额外的20英亩可出售土地,导致剩余 40%土地作为建屋用途,促使每单位的土地成本增加。”

REHDA Institute主席拿督黄忠立。

为他人做嫁衣?

黄忠立指出,发展商现在已经把公共设施的土地比例从40%扩大到60%,包括为公用事业公司如国家能源、英达丽水等兴建基础建设,但过后却由这些公司收取费用,是不公平的做法。

在他看来,政府全权控制官联公司,是否要控制合规成本,这胥视国家领袖的政治意愿,而不是在实施新合规成本后,却期望发展商降低屋价。

他也呼吁政府,应该与发展商和非政府组织(NGO)合作,更好地了解合规成本是如何推高房价,在实施任何新的合规成本前,应该要和所有利益相关者讨论,确保所要求的费用不会影响房价。

“发展商过去多年都尽量吸纳增加的建屋成本,一旦发展商不能吸纳,将转嫁给购屋者,进而导致屋价上涨。”

希盟曾考虑降低

过去,发展商频频呼吁政府降低合规成本。希盟政府曾经表示,会考虑降低可负担屋发展项目的合规成本,但在2020年政权再次更迭时,这讨论又被推后。

黄忠立以澳洲为例,当地房屋供应有限,但需求很高,所以房价上涨;但在马来西亚不缺供应,需求稳定,而房价略有下降。

“人们不禁要问,为何与澳洲相比,我们会有负担能力的问题。我国有很多滞销的屋子是在30万令吉以下。到底造成今天这情况的真正结构性问题是什么?如果我们能够了解根本原因,那就能摆脱持续多年的困境。”

黄忠立说,大马房地产发展商会学院将提呈报告给房屋及地方政府部、各州大臣及首长、市长及地方当局,必要时会与房政部长会面,汇报有关调查结果。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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暴利行业?发展商喊冤……

2022年03月25日

发展商,
真的是暴利行业吗?

每次提到房价上涨、人们买不起,不少人都认为其中一个因素,是发展商“赚太多”了!

但马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)披露,近年来,发展商的赚幅只有15%。

该学院主席拿督黄忠立指出,外界对于发展商业者“惊人利润”的预期是误会,其实一个发展项目耗时2至3年,每年的平均回酬率仅5%至7.5%,没大家想象那么多。

而且,发展商目前面对的成本之高,根本无从再降低赚幅来压低房价。

建筑成本占60%

他在推介该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告时指出,以当前状况而言,土地、建材、劳工、专业和营运等成本,都会继续因为通胀和市场关系上涨。

单单建筑成本,就已经占发展总值(GDV)的60%,对最终售价带来压力。

“我们完全没有降低建筑成本的空间,因为我们必须要遵守当前的建筑规格,还必须考虑品质和当前的原料价格”。

合规成本大涨

黄忠立也透露,发展商的营运环境艰难,面对高昂的合规成本。

合规成本占总成本的16至25%,而且比20年前大幅增长。

再来,如今新的城镇能让发展商“拿来赚钱”的范围也变少了。以前,要发展一个城镇,60%土地可用来发展房地产,40%用作设施。

只有40%地可建房来卖

但如今,接近60%的土地必须用来发展公共设施或其他公用事业、道路、污水处理和休闲区,发展商只剩40%的土地可用来卖房产。

“这个公共设施的比例逐年增长,导致发展商的供应减少,损失额外的发展总值。”

他举例,在40.5公顷的土地上,将公共设施的比例增加20%,代表可以拿来建屋售地的范围,就少了8.1公顷。

“随着政府将把最低薪金调至1500令吉,加上建材涨价,除非政府调整合规成本,否则房价在未来几年只涨不跌。”

马来西亚房地产发展商会学院领导层推介“房屋前瞻:了解成本和可持续价格”报告,左起为程文林、黄腾亮、黄忠立、童银坤、慕扎达查及何汉生。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。