上诉庭 Archives - Nanyang Property

2023年04月19日

不给保安费？那就自己下车开闸吧！

上诉庭裁定，八打灵再也市议会辖区的居民协会可施加条件要求居住在住宅区，但未支付保安费的居民，在没有保安人员协助情况下，自行打开保安处的门闸。

换句话说，保安人员无需为拒绝缴费者打开栏杆，后者需自己拉起拉杆进出住宅区。

由法官拿督哈斯扎纳、拿督施美春及拿督仄莫哈末鲁兹马组成的上诉庭三司，批准Parkville居民协会主席周浩文的上诉，推翻高庭的判决。（人名皆译音）

上诉庭三司批准居协的司法检讨，以撤销八打灵再也市议会拒绝该协会申请，施加未支付保安费的业主和居民，或非居协成员，须自行打开保安处门闸条件的决定。

法官哈斯扎纳表示，有关条件是合理的，并符合联邦法庭在Au Kean Hoe与D’Villa Equestrian一案中的裁决。联邦法庭在该案中裁定，警卫室和门闸的建造不会构成1974年街道、沟渠及建筑物法令第46(1)(a) 条下的“障碍”。

上诉庭也下令八打灵再也市议会向Parkville居民协会，支付8000令吉的诉讼费。

马新社报道，周浩文的其中一名律师苏仁德拉受询时，证实上诉庭通过线上作出的有关裁决。

周浩文的另一名代表律师是拿督马烈，八打灵再也市议会的代表律师为亚迪斯瓦拉。

随着八打灵再也市议会于2021年3月30日拒绝Parkville居协要求允许施加条件的申请，周浩文代表居协申请司法检讨，寻求居协有权实施一项条规，即未支付保安费的业主和居民，或非居协成员将在住宅区内，在没有保安人员协助的情况下，自行打开保安处的门闸。

去年7月，莎阿南高庭驳回居协的司法检讨，并裁定八打灵再也市议会不允许该协会施加条件的决定，并非不合法及不合理。

2022年07月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情：

上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。

不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。

上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。

过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。

然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决：

1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。

然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。

结语：

根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔：

(a) 完工准证（CCC）的签发日期；

(b) 缺陷保修期届满日；

否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。

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