整顿财政外资落实
推动丹州房地产发展

独家报道：林蕙甄、陈美玲

提到东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的产业发展，就不能不提贯穿这三州的东海岸铁路，铁路工程带动产业各个次领域发展，加上各州推动的计划，东海岸产业市场将迎来不同程度的发展。

然而，东海岸三州产业市场也面临不同的挑战，其中，吉兰丹房地产发展一直受到市场和经济因素的影响，加上被指苛刻的土地政策、繁文缛节和官僚程序，导致外资却步。尽管如此，州内房地产依然有一定需求。

《南洋商报》走访丹州房地产及相关业界人士，深入剖析丹州产业市场走势，并整理跨国产业顾问公司的最新报告，探讨彭亨和登嘉楼产业市场今年的景气概况。

随着联邦政府采取措施整顿财政状况，以及外资的逐步落实，今年下半年或将为吉兰丹的经济带来积极影响，也可能推动房地产市场的发展。

过去一段时间里，吉兰丹的房地产市场可能经历一些波动，但这也为行业带来了新机遇和调整。吉兰丹消费者特别是在装修和建房方面，对材料和价格有着明确的需求和预期，这对当地五金建材行业带来挑战和机遇。

马来西亚房地产发展商公会丹州分会副财政拿督黄保俊指出，丹州马来人倾向于购买有地房产，认为这是更稳定的投资，因此他预计，今年内房价不会再调涨，租金方面则可能会稍微调涨。

“至于非马来人的房产市场，需求还是有的，只是若房产价格过高，就可能面对银行贷款无法获批的问题，尤其是高价房产。

黄保俊接受《南洋商报》询问时预计，丹州排屋或独立式房屋的交易量会持续看俏，至于公寓交易量则会下滑。

实际上，目前哥打峇鲁市内施工中的公寓计划屈指可数，过去许多公寓都面对销售率不佳而延期交屋的现象。

“虽说公寓出租率不错，租金也偏高，但出租对象仅限于喜欢居住公寓的外州或外国人，部分购买公寓充作民宿的业主，近几年来也开始抱怨租客减少。”

旧公寓无人问津

黄保俊提到，选择民宿的游客一般会选择新的公寓，这无形中导致旧公寓无人问津，导致买家不敢投资公寓。

他说，丹州大型屋业计划越来越少，纵使马来人对房产的需求量还是很大，但屋价却不能太高，否则会面对滞销问题。

“至于商业单位，则需视地点而定。一些停车位不足的商区，可能会面对滞销问题。另外，旧商业单位也难以出租。”

黄保俊也举例，吉兰丹中正校友会及吉兰丹黄氏公会位于华卡美再纳路的商业单位，已空置逾半年，以致他们只能降低租金招租。

允售马来保留地

在丹州土地法令管制下，除非是丹州出生的子民，否则想要在州内买地，无论是商业、住宅或工业地，都无法获得永久地契。

黄保俊指出，丹州政府最近已允许售卖马来保留地，如拥有权年限是99年可转为永久地契；而非马来人的年限地契，也可以申请回原来的年限。

他举例，持66年年限地契者，在5年或10年后，可以重新申请回66年的地契，无需在地契年限到期后才申请。

“我们是希望丹州政府允许将吉兰丹土生华人的年限地契延长至99年。在这方面，吉兰丹中华大会堂将继续与丹州政府交涉及争取，希望可为丹州华社捎来好消息。”

黄保俊也是吉兰丹中华大会堂会长，他指虽说政府允许持年限地契者可重新申请原来地契年限，无形中已是永久地契的定义，但地契持有者还是必须缴付土地拥有权转换税（Premium）。

盼丹获更多工程

吉兰丹中华总商会会长拿督叶翃瑚受访时说，希望丹州政府鼓励更多外来投资或本地商家在房地产领域投资，在这方面，州政府的审批工作应更有效率。

“一直以来，丹州在房地产工程审批工作方面都相当耗时，导致很多投资者止步，不敢前来丹州投资，尤其是大型或中大型的房地产发展。审批程序耗时，会导致发展商资金受到压力。”

他相信州政府若能改善审批方面的繁文缛节，必能刺激州内市场，毕竟吉兰丹对房地产的需求仍然存在，尽管当前市场状况不太理想。无论规模大小，房地产发展仍会带动一定程度的需求，这有助推动五金建材行业发展。

装修及建屋没停滞

叶翃瑚说，虽然丹州中大型房地产计划不多，但个人的房屋装修及兴建却不曾停止。

也是吉兰丹五金机械建材商公会理事的叶翃瑚表示，在他看来，不少州民都倾向在自己的土地上建屋，尤其是外地工作的马来人，都会把钱寄回家乡，兴建属于自己的房屋，这些都是维持州内五金生意的来源。

他认为，目前面临的挑战是大家的消费能力不如过去般强劲。

“对商家而言，我们深知吉兰丹的消费者，特别是在装修和自建房屋方面，他们所需材料和负担得起的价格定位。因此，我们需谨慎处理今年上半年的经营。

“展望下半年，我们对未来更乐观，期望政府在这段时间内有能力整顿财务状况，以及马币可在下半年变得更稳健。”

建材涨价推高房价

吉兰丹五金机械建材商公会会长颜有志说，在吉兰丹的商业环境中，五金行业正面临市场相对缓慢和物价上涨的双重压力，尤其是铁条、洋灰及其他五金产品价格都经历上升。

“随着马币贬值，商家在从泰国或美国采购商品时面临额外的挑战，间接导致商品价格上涨。这种复合的市场情况要求商家更灵活应对，谨慎管理供应链，确保在竞争激烈的环境中依然能提供有竞争力的产品。”

他也指供应给批发商的商品，售价不宜过高，否则批发商难以出售给零售商或消费者。

他补充，随着工资及五金建材原料价格上涨，房价也相应上涨，导致购房者面临难以获得银行批准贷款的问题，发展商也面临房屋滞销的困扰。若工资和五金建材原料价格持续上涨，房价势必会紧随其后上升。

颜有志说，最近的房价微调同样导致丹州华人房产市场降温，主要是令吉贬值的负面影响，而打工族也面对通胀压力，因为工资涨幅与生活开支的增长不成正比。

大型项目推动彭房产稳中微升

大型项目推动之后，彭亨产业市场将得益于溢出效应。

所有产业次领域，即住宅、商业、零售、酒店、工业也在稳中微升。

2024年，彭亨产业市场料仅微升并保持稳定。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，有意在彭亨寻找机会的投资者可能会关注农业领域，特别是榴梿种植，旅游业也是一个充满前景的领域。

关丹国际机场作为格宾航空城的一部分，将在今年开始兴建，预期在2026年运作，届时将取代现有的苏丹阿末沙机场。

关丹国际机场、格宾工业区、关丹码头、东铁和作为通往东海岸各区主要路口的有利因素，将实现关丹为海陆空过境综合发展，成为主要的经济枢纽。

关丹皇都料掀买潮

占地超过2000英亩的关丹皇都（KotaSAS）是彭亨有史以来第一座总体规划的城镇，预料今年将在关丹掀起买潮。

这样的标志性项目往往会产生溢出效应，促使附近地区仿效，或激励发展商在其他州属开发创新项目来改善环境。

今年的住宅产业市场，尤其是可负担房屋和排屋，将会稳健增长。

去年首9个月，彭亨住宅市场的交易量与总值双双下跌，相比前年分别降15.6%和15.5%。

刺激制造业物流

国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，30万令吉以下的房产占整体住宅交易量73%。

彭亨住宅产业的市场情绪显示，买家更倾向于购买10万至30万令吉范围内的排屋，主要是这个价格范围可负担。

彭亨的工业产业因东铁工程刺激了制造业和物流领域，也将提升彭亨作为大马半岛东海岸制造业和物流中心的地位。

机场与东铁料带动特建办公楼入驻率

关丹国际机场和东铁工程，料将推高彭亨特建办公楼（PBO）入驻率，这些大型项目将催生更多产业活动。

彭亨特建办公楼的净出租空间没有改变，维持在19万3365平方米。入驻率有所提高，从前年首9个月的14万2510平方米（73.7%），去年上升到14万7151平方米（76.1%）。基于特建办公楼的租金向来高于店铺办公楼，入驻率提升意味着商业信心回流。

隶属彭亨文冬的云顶高原将有多个高楼项目。而Genting View Resorts和Genting Permai是著名旅游区，料将带动酒店和零售产业。

截至去年第三季，彭亨与前年同期一样，共有44个商场，不过零售的总净出租面积微升2.4%至45万9105平方米，入驻率从70.8%上扬至74.7%。

挟持去年强劲的旅游风，加上今年2月是农历新年，4月是开斋节，一波接一波的节庆推高彭亨多个旅游景点的游客。

去年11月的媒体报道显示去年上半年，彭亨酒店的平均入驻率是全马最高，达到73%，吉隆坡以57.3%排在第二。

东铁刺激登工业

东铁工程料将提高登州工业产业的需求，刺激工业领域增长，为登州工业产业发挥更加重要的角色。

邓志明说，昌明政府所推行的多项国家级计划，如第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）和多个在2024年财政预算案之下的措施，因处于初步阶段，预计不会在今年对登州的经济产生重大影响。

比较吸引投资者目光的是正在复苏的旅游业，有望在今年为登州的收入带来贡献。然而，全球不确定因素，包括地缘政治紧张、供应链受干扰和潜在的经济衰退，对登州产业市场带来巨大挑战。

为了应对这些不确定性，产业领域参与者今年应采取谨慎措施来管理他们的业务和投资。

发展商今年在推出新项目之前可能会采取“观望”态度，这种谨慎态度有利于滞销单位的统计，可以防止今年的未售单位显著增加。

因政府政策不明确，过去两年出现了外国人迁出登州的趋势。尽管政府更新马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，是否对登州起着积极作用就只有时间能证明。

特建办公楼无新供应

登州的特建办公楼市场今年并没有新供应投入，预计将维持强劲的入驻率。登州125座特建办公楼约43万6947平方米，入驻率高达95%。

不过，一些投资者在去年显得偏向传统店屋和店铺办公楼，尤其是价格介于120万至150万令吉的。

近期，登州出现了低成本购物场所的趋势，这与其他州出现注重预算型商店相似，旨在迎合注重成本的消费者。

瓜拉登嘉楼市中心商场（KTCC Mall）去年开张，显示消费者的购物偏好转向购物中心，而非传统的百货公司或超市。

今年登州零售产业将出现正面改变，新的Mayang商场加入市场，增加登州零售空间，影响资本价值和租金水平，使零售业更加平衡，增加竞争。

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• 槟城2024年产业交易炽热

大道铁路带旺东海岸
住宅与工业产业均看俏

报道：李治宏

每当谈起国内产业市场，人们一般提到的总是巴生谷（或整个雪隆地区）、槟城和柔佛（柔南尤其新山为主），很少会探讨东海岸三州。

除了雪隆、槟城和柔佛是国内3大主要市场，也因为这些地区的经济发展远比东海岸发达。

但对有兴趣的读者来说，到底东海岸三州的产业市场概况如何？有着哪些投资或置业良机？

国内主要产业咨询公司大马亨利行指出，东海岸三州的住宅与工业产业今年都看俏，料可进一步延续2022年复苏的势头。

其中，彭亨州整体产业市场稳中微升，住宅市场今年料保持稳定，商用产业和工业产业领域也预计维持一定的购兴。

登嘉楼州住宅、商用产业、工业产业和酒店领域今年料有更好表现，但零售产业领域则停滞不前。

吉兰丹州同样是整体产业市场看涨，当中住宅、酒店和工业产业市场今年会有更好的展望，但商用产业和零售产业则料将呆滞。

大马亨利行指出，团结政府的成立或将重建外资对大马的信心，探讨我国的各种投资机遇和商机，尤其是2022年产业市场相对稳定，2023年有望渐入佳境。

“有意善用大马新时代机遇的投资者，受促评估彭亨州基建发展的商机，这方面如果做得好，将促进贸易、增长和与区域经济的融合。

“目前，各项策略性的互联互通项目已经在顺利进行，例如关丹港口扩建计划、吉利地-甘马挽-关丹铁路和苏丹阿末莎机场，还有正在进行的电信、道路和高速公路扩建。

中枢大道成发展关键

另一个基石项目是中枢大道（CSR），它将成为彭亨和东海岸经济区整体经济发展的关键。

北根彭亨汽车园作为绿色汽车工业园的发展项目，也将吸引新的电动汽车制造商进驻彭亨州。

以丹州瓜拉吉赖为起点，一路衔接彭亨仙邦柏朗埃的中枢大道耗资110亿令吉，全长351.3公里，工程分成6个阶段，从瓜拉吉赖开始，连接话望生、彭州的立卑、劳勿、文冬、加叻、新邦柏朗埃，并延伸至森州。一旦建竣，将提高东海岸经济走廊的基本建设和经济活动。

“此外，建议投资者密切关注榴梿、草药和家禽等高价值农业活动。该行业的投资者已开始从彭亨州出口猫山王榴梿至中国和泰国。

“旅游业是另一个潜在的关键领域，全州都有美丽的目的地可供开发，例如蒂蒂旺沙山脉沿线山区的高地，开发成旅游产品和景点后，可提供潜在的丰厚回报。”

留意丹制造业酒店业

至于吉兰丹州，大马亨利行促请投资者留意该州制造业和酒店业的商机。

亨利行指出，彭亨州内的发展商今年料将聚焦清掉一些滞销住宅单位，但也会推出一些新项目。

这主要是州内滞销住宅单位从2022年首季的4459单位，于第三季增至5346单位。

“随着市场恢复信心，彭亨住宅领域或是许多人的潜在投资目标，尤其是旅游区的高楼住宅单位。”

东铁带动工业产业市场

在东海岸铁路项目带动下，东海岸三州的工业产业市场2023年展望会比2022年好。

除了东铁，吉兰丹州工业产业还获得中枢大道及哥打峇鲁唐人坡往返道北的巴仁邦大桥项目加持，需求料持续增加。

2022年首9个月，彭亨工业产业交易价量齐升，其中成交量按年跃升50.9%，总成交额则扬升43.7%。

工业产业成交量是从106单位增至160单位，交易额则从8299万令吉增至1亿1925万令吉。

彭亨的工业产业以售价10万令吉及以下的单位最多转手，其次是售价100万令吉的单位，以及50万至100万令吉的单位。

丹州工业产业同样价量齐升，其中成交量按年飙升120%至22单位，总值劲扬113.7%至3731万令吉。该州工业产业主要集中在哥打峇鲁、话望生、瓜拉吉赖和丹那美拉。

登嘉楼工业产业在2022年首9个月则呈交易量激增，成交额却大跌的走势。该州工业产业成交量按年扬升46.7%，从2021年同期的15个单位增至22个；总值则猛挫81.9%，从前期的2亿4297万令吉大跌至4398万令吉。

大马亨利行指出，这归咎于2021年同期的高基数效应。2021年首9个月，登州有一笔高达2亿3221万令吉的巨额工业产业交易。

扣除这笔巨额交易，2021年同期的成交额其实只有276万令吉，因此2022年首9个月录得的4398万令吉交易额，其实是飙升。

登州工业产业以价位介于50万至60万令吉，以及60万至70万令吉的单位最吃香，分别有6个单位转手。售价百万令吉以上的单位则有3个单位易手。

去年彭登房产亮眼

交易总额皆增逾40%

2022年首9个月，彭亨和登嘉楼州的房产交易量与总额皆激增超过40%。

其中，登州的住宅总成交量按年激增57.1%，总交易额也劲扬49.4%。

彭亨住宅总成交量按年扬升44.3%，从前期的6900单位增至9956单位；总交易额则激增47.8%，从16亿7000万令吉增至24亿7000万令吉。

丹州房产总成交量按年扬升33.1%至5304单位，总成交额则上扬34.6%至8亿8462万令吉。

彭亨商用产业总成交量也飙升70%，但总成交额则下挫29.6%至6亿2920万令吉。

大马亨利行在2023年产业展望报告中指出，这或可归咎于冠病疫情的各项标准作业程序刚松绑，成交的商用产业价格都较低所致。

和住宅市场相反的是，丹州商用产业市场价量齐跌，其中成交量按年下挫25.7%，总成交额则下滑23.5%至1亿2242万令吉。

丹州商用产业市场交投仍以店铺为主，去年首9个月的店铺交易量为128宗，涉及总额8146万令吉，分别占丹州商用产业交易量和成交额的45.7%和66.5%。

在私立特建办公空间方面，市场供应量维持在186万平方尺，租用率则微升至86.9%。

登州商用产业则价量齐升，其中交易量按年激增55.3%至334单位，涉及总额劲扬59.6%至1亿6260万令吉。

亨利行预计登州商用产业市场2023年将有更好表现，尽管除了地点优越的商用产业，整体商用产业市场的租金预计保持不变。

2023年彭亨产业市场关注因素

1）后疫情时代的防疫管控全面大松绑，人们已恢复疫前的生活与工作方式，或将对彭亨产业市场带来积极效应，尤其是金马仑高原和云顶高原等旅游区的高楼房屋项目。

2）利率扬升或减低住宅产业尤其是有地房屋的需求。

2023年彭亨产业市场亮点

1）东铁和在双溪乌拉兴建机场的建议，将打造一个以交通为导向的枢纽，这或将吸引制造业与物流公司到彭亨州投资设厂，带动该州产业市场。

2）关丹港口扩充计划将提升该港口的货柜吞吐量和可让更多船只停泊。

3）关丹洋溢着令人鼓舞的投资环境氛围，尤其是当地基建发展，这将刺激经济增长和加强投资者信心。

2023年丹州产业市场关注因素

1）经历过去3年疫情的一段低潮期，丹州有地房产和高楼住宅（分层建筑物）的需求将增加。

2）现有商用产业尤其是办公楼的设施必须改善和提升，以吸引租户进驻，进而提高租用率。

3）随着所有经济活动如常运作，2023年预计将是零售业复苏的年头。

4）东海岸铁路（ECRL）、中枢大道（CSR）和哥打峇鲁至瓜拉吉赖大道3C配套如火如荼施工当中，将令丹州工业产业的需求缓步增加。

5）随着旅游业的逐步复苏，酒店业是另一个看好的产业次领域。

2023年丹州产业市场亮点

1）多项基建项目如火如荼施工及建议落实，令所有产业领域，尤其是零售产业和工业产业2023年展望更好。

有关项目包括东铁、中枢大道、第三东海岸大道、兰斗班让至哥乐大桥、彭加兰古堡衔接达拜桥梁，以及兰斗班让-哥乐防洪计划第二期。

2）旅游业将重新成为丹州主要收入来源。

2023年登州产业市场关注因素

1）有地房屋市场将进一步复苏。

2）更多商场开业，零售产业领域面临更大挑战。

3）东铁项目催化登州工业产业需求。

4）外国游客重返登州各大著名海岛，酒店业展望令人鼓舞。

2023年登州产业市场亮点

1）东铁项目加持，登州工业产业市场料进一步回温。

2）旅游业将重新成为登州主要收入来源。