林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

独家报道：林秀芳

帮助年轻人
或低收入群体拥房

房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。

无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。

为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。

昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。

他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。

“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”

他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。

“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”

他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。

“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”

张润安：须有优惠才会参与

和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。

他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。

“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”

身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。

“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”

扩大计划让选择多样化

政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。

此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。

政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。

先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。

首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。

政府推新租赁条规

政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。

同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。

根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。

“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”

报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。

“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”

制定评估指南

报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。

政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。

此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。

报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。

“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”

领了新屋钥匙
却未获地契

一名女子购屋后正要装修入住，却惊见发现屋子锁头被换掉，其屋子甚至有别人在清理，追查下揭发产业被另2人入禀法庭申请冻结，让她质疑“1屋3卖”。

她今日在国民团结党公共服务及投诉局主任王松富的安排下，召开记者会时表示，由于冠病疫情爆发及管控令实施，她没法清理屋子，直到本月她才准备装修，却看见别人在清理其新屋，门的锁头也被人换掉，玻璃窗上更张贴着他人的报案书和买卖文件。

该名女子郑秀珠现年50岁，是名美发师，在2011年以大约4万2000令吉现金，向发展商购买威南县某花园的单层廉价屋，间中发展商曾历经转手，她迟至2019年才获得发展商提供的新屋钥匙，但地契至今仍未获得。

她透过律师调查屋子，才发现2016年和2019年，分别有2名人士，已入禀法庭申请冻结产业转移，而她随后已就此事报案，并入禀法庭申请冻结产业。

“我是第一手购买有关房屋单位的买家，持有买卖合约和所有付费收据，包括门牌税、电供、水供也注册在我的名下，这些年来也有付门牌税，唯独地契经多番追问迟迟未获得。

“我已支付一笔费用给装修商，但如今不敢再继续装修，也暂停了安装水表和电表。”

担心无法取得地契

她透露，本身最担心无法取得地契，最终导致已付全额资金购买的屋子，变成他人的产业。

她补充，该事件的发生才让她得知其发展计划早前存有诸多问题。

她说，本身召开记者会，主要是希望能重获自己的屋子，也盼更多面对同样问题的买家，挺身而出。

王松富表示，将向有关当局跟进郑秀珠的案件。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

商务产业，
有些条规和住宅房产不一样……

商店办公室不需要完工与合规证书吗？

在某个案件中，买家投诉发展商交付空置商铺办公室的方式。

案情

在这起带到上诉庭的案件中，上诉方是高等法庭的第一答辩人（“发展商”），而答辩人是高庭的原告（“买方”）。

发展商对高庭允许买方根据日期为 2011 年 6 月 30 日的买卖合约，因延误交付一座商店办公室，而向发展商索赔违约金的决定，提出上诉。

买方与发展商签订买卖合约，以买卖有关店铺办公室。

买卖合约规定的店铺空置产业（Vacant Possession，俗称移交锁匙）交付日期，为自“批准期限”或“批准延长期限”之日起36个月届满或之前，如其中所定义，并将于2015年6月4日到期。

随后，建筑师于2015年发出两份延期函，据称将36个月的期限延长至2016年1月15日，理由是发展商与承包商之间的合约存在争议。

2015年12月30日，发展商通知买方，已准备好移交空置的商店办公室。

然而，买方声称，商店办公室还没有准备好以空置产业的方式交付，因为仍没有电流和水源供应，也没有准备好连接到商店办公室，通往商店办公室的永久通道尚未准备好或可用，并且尚未为该项目颁发完工和合规证书。

空置产业的交付被买方声明为无效，而且即使有效，从2015年6月4日至2016年2月25日延迟了265天，发展商有责任支付 给买方违约金总额为105万2739令吉73仙。

 问题

– 建筑师的信件是否可以被解释为有效的延长买卖合约有效期限。

– 空置的商店办公室何时交付给买方。

判决

买卖合约中的指定期限于 2015 年 6 月 4 日结束是无可争议的。事实上，建筑师的信件不符合延期证明的条件，不能合理化发展商延迟将空置的商店办公室交付给买方。

发展商主要承包商的重组活动造成的违约并非不可抗力事件，并且不超出发展商根据买卖合约第 13.1.1 条对该项目的控制。

在没有使用权的情况下以“空置产业”方式移交商店办公室给买房并非新鲜事，即使在房屋的销售中，1989年房屋发展（控制及执照）法令附表H在法定买卖合约的第 27(3) 条款中，涵盖了一项移交没有使用权的空置产业的条款。

因此，在没有使用权的情况下，实际的水电供应问题并不相关，本案中的买卖合约也没有像买方声称的那样具体说明此类要求。 “使用”和“拥有”之间有明显的区别。 空置产业并不等同于使用权。

由于买卖合约明确规定了空置产业的交付方式，发展商已遵守该方式，根据发展商于同日发出的信函，空置产业交付给买方的时间为2015年12月30日。发展商的论点有其道理，即买卖合约第 13 条，仅要求发展商实际完成工程，并提供建筑师实际完成的证书，因为足以提供空置产业，而且如果商店办公室没有与基本公用设施相连也没有关系。

上诉庭批准了发展商提出的部分上诉； 从 2015 年 6 月 4 日至 2015 年 12 月 30 日计算，发展商须支付 83万4246令吉违约金，连同高庭判决日算起，每年 5% 利息给买方，直至全额和最终付款。此外，发展商和买方各自负责本身的堂费； 高庭于 2018 年 7 月 18 日作出的判决被更改/搁置。

结语

商店办公室不受 1966 年房屋发展法令的保护。因此，各方可以自由协商买卖合约的条款。 当事人之间签订合约的神圣性应得到维护。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

想请问如果到了完工日（completion date）还没拿到钥匙算是正常吗？如果律师一直在拖，该怎么办？

第一次买屋子，感觉一直在被欺负……谢谢您！

Chow Pei Xin

答：

Chow，您好！

在大多数情况下，涉及完工日的整个过程会顺利进行，但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息（Late payment interest)），或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约（SPA）， 索取赔偿。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房长若不批准延长竣工时间，
这项目或无法完成

在 Bluedream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & 184 others 和 5 个其他上诉案中，购屋者通过司法审核，针对房屋及地方政府部长（以下简称房长）批准发展商第二次延期，以展延 17 个月（从42个月延长至59 个月）完成一项屋业发展项目中，服务式公寓中单位竣工时间的决定，提出挑战。

鉴于联邦法院对Ang Ming Lee案的裁决，房长批准延长发展商完成单位时间的上述决定，是否合法？

上诉庭认为：

1.联邦法院在Ang Ming Lee案中，究竟对房长“改变和修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDA）附表H中法定买卖合约条款的权力，作出了什么裁决？

2.联邦法院的判决是关乎房屋总监是否可以延长发展商完成法定买卖合约所订下单位的竣工时间。联邦法院认为，总监没有延长竣工时间的权力，而房长不能将其延长时间的权力委托予总监。

3.虽然房长不得将“放弃或修改”1989年房屋发展（管制及执照）条例附表H销售合约的权力委托予总监，但部长可自行行使这项权力，这和国会根据第24（2）（e）条赋予他的权力一致。

4.房长不能仅因他将此权力转授予总监的决定被裁定是非法的，而失去了原先所拥有的权力。部长不能委托他需要自己行使的权力。房长“放弃或修改”买卖合约条款的权力依旧保持不变，但必须自己行使。

房长在未听取买方意见的情况下，延长发展商完成单位时间的决定，是否应因程序不当而被搁置。

5.上诉庭裁定，鉴于法律没有明确要求房长赋予买方发表意见的权利，重要的是房长必须公平行事，并考虑到买方的利益。买方则没有义务同意发展商要求的任何延长时间。因此，房长有权在买家不同意任何延期的假设下，继续延长发展商完成单位时间的决定。

6.房长在履行该法案规定的职责时，必须考虑到买方的利益，因为他受HDA的拘束，以保障买方的权利。甚至HDA标题中的序言也指出，HDA是“一项控制和许可马来西亚半岛屋业发展业务、保护买方利益以及与之相关的事项的法令”。

7.在房长决定延长完成单位的时间，是否应以不合理为由而搁置方面，房长没有必要个别或独立的听取众多买方的意见，除非房长对如何最好地保障买方的利益存有疑问。

8.发展商辩称部长考虑了所有相关因素，包括发出了17个月的停工令。后来，此停工令在公共工程局确认工地附近学校的塌陷和裂缝，是源自于因为学校地区的地下溪流，与发展商的疏忽无关，而被取消了。

9.上诉庭认为，建筑业经常可能会出现无法预料的问题，例如恶劣的天气、原材料短缺、或因施工地附近的另一栋建筑物出现裂缝或塌陷，甚至还包括了类似2019冠状病毒病等大流行病，而被令停工。

10.基于此情况下，上诉庭认为，发展商并无意图占买方的便宜。事实上，如果房长不批准延长竣工时间，这个项目很可能无法完成，进而对所有人都不利。当停工令阻止发展商进行任何工作时，发展商只是要求延长竣工时间17个月。

总结

房政部长有权放弃或修改买卖合约的条款，并须以买方利益为前提下，行使该权力。