王水丰
产业实习估价师（PV2667）
养屋与屋养的人生智慧
在2024年，基本上会投资产业的有3种人：
1）经商人士：好不容易熬过了冠病疫情后的那两年，手上有了一笔流动资金。以为苦尽甘来，但又碰上马币疲软、原材料上涨和服务税上调至8%的窘境。是该将资金加码到生意，逆流而上？还是改变跑道，投资在产业上？
2）中产阶级：做了10多年生意，领了10多年的工资，夫妻俩手头上也有多余的资金，想要着手策划晚年退休计划，是该做点小生意？投资股票？还是该买些产业收租金呢？
3）社会新鲜人：从2018年开始打工，一直都在租房，有结婚的打算，是否该买间房屋呢？还是继续租房，把资金放在最红火的虚拟货币上？
无论你是以上哪一种人，今天这篇文章都能给你提供一些思路来参考和抉择。
首先，让我们看看哪些世界富豪如何累计他们的财富：
1）李嘉诚：以塑胶花工厂起家，再通过长江实业发展基建工程，投资酒店和各类产业，稳坐亚洲首富数十年。
2）郭鹤年：以糖业和贸易起家，再将多余的资金挪到嘉里建设和香格里拉酒店业务，滚雪球般的倍增他的财富，高居大马首富几十载。
还有双威集团的丹斯里谢富年爵士、EcoWorld的丹斯里刘启盛、IOI集团……大多数的集团都是通过产业累计他们的财富。
到底房地产有什么魅力，让这些富豪几十年始终如一？
基本上有五大原因：
1.银行最爱
房地产为有形和实体资产，是银行最爱，必要时候可提供贷款给企业。
众所周知，大企业的生意额会随着经济大环境的波动而有起有落。生意好的时候资金充裕甚至过剩，但在经济下调时， 又需要银行贷款来支撑公司操作和现金流来渡过难关。
在审核贷款的程序中，银行最喜欢的就是用房地产当作抵押品来批放贷款，因为它们是有形资产：看得见、摸得着，坚固的屋身构造确保该抵押品的价值常在。企业的融资能力决定他们的生存能力，“得基金者得天下”。
另外，好的房地产可被当作长期资产（LongTerm Asset）来提高公司估值。这是企业资产管理（Corporate Real Estate management）的范围，改天有空再聊。
【房地产是真实的有形资产，持续稳定的价值被评估师认可，也可当作抵押品 （Collateral）向银行融资贷款。】
2.价值一路向上
土地的稀缺性，源源不断的需求，确保产业价值一路向上：根据市场供需理论，价格的浮动是供给和需求所致。让我们看看供需曲线：当供给减少，它的需求额度均衡点向左上角移，价钱就这样被提上来了。
大马人口不断增加，市中心的可发展土地不断减少，这将持续推高租金和房价。
这个特点也是中产阶级的最爱，不必像管理其它投资那样，费心费力。
这就是为什么房产是理想的退休金组合。
【房地产能持续不断的产生现金流，最适合当退休金组合。】
3.自用或投资
业主可控制产业用途，可供自用或投资。
大部分金融投资产品的回酬仰赖公司政策，一般都是公司说了算，小股东无法左右公司决策，也无法控制投资的回酬。
但产业投资就不同了，你可以改变产业用途，提高你的利益，就拿土地开发来讲，很多公司在60 到70 年代种植橡胶，棕油，囤积大量的地皮。在最近的20年，在城市发展来到那个地点时，就顺势转换土地用途，实现利益最大化 。
另外，大企业都需要使用办公楼、工厂和货仓。他们自资建立这些产业，自用一部分，再将剩余的部分转租出去，这些稳定的租金收入和长期资产价格的上涨也可当作是集团盈利的一部分，也可累计资产，提高公司估值。 这是企业资产管理（Corporate Real Estate management）的范围，改天有空再聊。
【房地产是真实的有形资产，持续稳定的价值被评估师认可，也可当作抵押品（Collateral）向银行融资贷款。】
4.价格稳定
价值稳定，适合中产阶级。
很多金融产品的价格都会随着经济局势和炒家的操作下上下波动。稍不留神，出手慢了就错过良机，资金再度被套牢。
房地产就不一样了，它的交易和法律程序都需要相对长的时间完成。很难被炒作，价格稳定。这就符合中产阶级的要求：价值稳定，抗通胀，不费神。
【房地产价格稳定，风险低，为理想的退休投资组合。】
5.新人起步容易
用别人的去投资，新人起步容易，通过杠杆效应投资获利。
职场新鲜人最缺的就是资本！如果选择投资股票，以2万令吉资本，只能够投资2万令吉的股票或基金。获利的幅度得比较慢。
但如果选择房地产，就能通过银行贷款，认购50万的房产，绑住拥有权。在3年完工后，就能顺理成章地成为价值50万令吉产业的业主。
【工资涨幅永远追不上屋价的涨幅，尽早认购产业才是上上之策。】
后记：
古往今来，产业都是人类基本需求的一部分，价值永续上涨。
我们刚开始要下本钱学习，入场投资，日后方能靠这些产业组合提供源源不断的现金流。
现在人养屋，以后屋养人。这就是“产业王道”。
