林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

新盘延迟交楼，
可拒付余款并索偿？

如果发展商因延迟交付物业，而有责任支付违约金给买家，同一个时候，买家是否也可以拒绝支付拖欠发展商的产业购买价格余款？

在 Outlet Rank (M) Sdn Bhd V. Malayan Banking Berhad & Anor的案件中讨论了以下课题：

a）买家在未支付房屋购买价的20%余额时，是否有权要求延迟交付物业的损害赔偿；以及

b）发展商是否就其终止买卖协议作出有效及完整的抗辩。

案情摘要

I）该诉讼一开始是作为起诉人的发展商，向作为答辩人的最终融资方马来亚银行有限公司（该银行）提出的索赔，要求其支付发展项目进度付款下的购买价格20%余额。

II)显然的，买方已指示银行不发放上述款项，因为他们向发展商提出的延迟交屋损失索赔，远高于发展商向银行提出的20%购买价余额付款。

III)买方在诉讼中提出申请，以作为第2名至第 17名答辩人，随后他们于2010年11月29日提交了一份抗辩和反诉，其中抵消了他们计算出的银行应付发展商的金额，并要求发展商支付延迟交屋的违约金。

判决

买家在未支付房屋购买价20%余额的情况下，是否有权要求发展商作出延迟交付物业的损害赔偿？

法官在下判前，参考了 Neoh Khoon Lye v. Trans-Intan Sdn Bhd [2002] 7 CLJ 420 一案。

在当时的房屋发展（控制和许可）法令下有一个案例，发展商拒绝交出空置物业，直到买家支付购买价格余额。买方在扣除逾期交付违约金后计算欠发展商的余额。发展商拒绝接受买方支付的抵消金额。

该案法官观察到：

1）“起诉人追讨违约金的权利是一项交叉索赔（cross claim），它与答辩人获得购买价余额的权利，在同一笔交易中产生，并与它密切相关。如果我（法官）下令这样做，显然是不公正的，起诉人应向答辩人支付 5万1729令吉57仙和2300令吉 ，但不考虑起诉人应得的3万3883令吉20仙违约金。我（法官）认为起诉人对答辩人的最终索赔，享有公平的抵消权。”

2）事实上，有充分理由认为，延迟交付的索赔，在发展商把空置产业交付给买家后立即产生。而且，该索赔应在买方取得空置物业当天，立即支付给买方。

3）因此，法官认为，无论发展商是否就其终止买卖协议，作出有效及完整的抗辩，未支付的购买价余额（银行在任何情况下都已承诺付款给发展商），不能排除和阻止买方因延迟交付物业而要求的赔偿。

4）发展商在审判前试图通过发出买卖合约终止通知，来避免买方的索赔，并声称该通知立即生效，买方的买卖合约均于 2013 年 2 月 14 日签订。终止是根据买卖合约第 10(1)(d)  (ii)(b)条款, 并没收 10% 的按金，并立即生效。虽然第一证人承认他已接获终止通知，但没有证据显示，其他买家已接获该通知。

5）问题在于，这样的通知是否有效的终止买卖合约。建筑物所在的土地已以买方的名义登记并抵押给银行，这是一个公认的事实。在我国的房屋发展项目中，多年来形成了一种惯例，即作为房屋贷款的抵押品，发展商将有关房屋所在的土地转让给购屋者，而购屋者将该土地抵押给银行，银行则向发展商作出不可撤销的承诺，根据建筑师证书支付购买价格余额给发展商。发展商首先需要确认，购屋者已支付贷款和购买价格之间的差额。在这样的情况下，由于银行愿意提供贷款，发展商就可以将房屋出售给有能力购买的购屋者。发展商有获得付款的保障，因为银行通常不会违约，而且无论如何，由于购屋者的土地已抵押给银行，银行已获得一定的保障。

6）在此， 买卖合约已通过将土地转让给买方的方式下完成，并为银行提供了抵押。买卖合约的目的是将土地转让给买方，这已经完成，因此上述发展商终止买卖合约为时已晚。双方可以就现有的违约行为相互起诉，例如发展商在此起诉买方或银行未能支付购买价格余额，或银行承诺支付的金额。同样的，买方可以起诉发展商要求迟交物业的损害赔偿。