拿督郑金龙
购屋者协会名誉秘书长

 

 

人民组屋出租问题并新鲜事，
这类现象已存在多年

对希望一圆居者有其屋梦想的人们来说，政府兴建的人民组屋（PPR），只是他们暂时的居所。

政府的目标和愿景，是为那些打算先存够钱，以购买自己梦想家居的人民，提供一个临时的住处，人民组屋是在这样的背景下诞生的产物。而且，人民组屋必须只能由相关的政府机构出租给有关人民。

因此，租住人民组屋的人民，不应将它视为永久居所，而应将其视为在买房之前过渡时期的住处，以便在他们努力寻找长期居所的同时，先暂时安顿好家人。

租户的资格

在吉隆坡联邦直辖区，这些人民组屋是由吉隆坡市政厅所拥有。隆市政厅以每月124令吉的象征性租金，出租这些单位给家庭月入3000令吉或以下的家庭。每个单位有3间卧房和2间厕所，总面积为700平方尺。

这些人民组屋的租金如此低廉，是因为获得当局的补贴。 当人民组屋居民的经济状况改善时，他们可以积蓄购买新房屋或搬到更好的地方。这些符合条件的租户，应获得优先权，以购买廉价房屋、中价房屋或其他可负担房屋。

人民组屋单位的租赁协议明确禁止租户转租房间，甚至将整个单位转租给他人。被发现违约者将收到州政府或地方政府终止租赁的通知书。

人民组屋是供自住，而非“转租”

人民组屋租户在取得该组屋的租用权后，理应自住，直到他们改善经济状况才搬走，并让在“等候名单”上的其他人民接手有关租用权。那些为了牟取私利而分租其单位的租户，已违反有关租赁协议，因此应被驱逐，当局应该毫不犹豫的执法。如果没有严厉执法，这些人民组屋最终会落入一些唯利是图的人手中，这些人只会把单位转租出去牟利。

他们表现得犹如业主或房东那样，把人民组屋的一些卧房分租给外国人，以及那些从乡区搬到城市的单身人士。事实上，人民组屋“租来租去”的问题并非新鲜事，这类现象已存在多年，但看来执法行动似乎缓慢，甚至某些时候因“外来”干预而受阻。这一切都是因为少数租户的贪婪，他们想从中赚快钱。

这违背了当局建造人民组屋，让穷人“有瓦遮头”的初衷。人民组屋不应成为“寻租者”或“奸商”滥用的目标。 人民组屋旨在为在快速发展的吉隆坡找到工作的有需要人士，提供一个栖身之所，而非沦为投资牟利的工具。

购屋者协会一直呼吁更严厉地执行现有条规，以确保廉价屋和人民组屋单位不会转租给第三方，并分配给正确的目标群体。当局应严打那些利用此类社会房屋计划牟利的人。 它应审查那些滥用这些福利的人。 当局可从拥有高价轿车和脚踏车，并安装Astro卫星盘的人民组屋单位业主，鉴定这些人是否涉嫌滥用单位牟利。

经济状况调查与退租政策

租户应通过“经济状况测试”，让当局衡量他们的收入是否符合继续获得人民组屋“施舍”的条件。有关当局的特定委员会，应每3年检讨一次人民组屋租户的租赁资格，因为有关租金其实是获得当局补贴，份属一种社会福利。此举可确保不符资格的租户无法逾期居住，并应逐步转组给其他符合资格的家庭。有关当局应展开”挨家挨户”的突击检查，以核实有关人民组屋单位的租户是否合格。当局应采取严厉行动对付滥用人民组屋单位者，这包括施加高额罚款，甚至直接驱逐有关租户，好让应得者入住。

据我们了解，排队轮候租赁人民组屋的人众多。因此，当局必须严厉执法，不再租给不符资格的人，腾出有关单位给更应得的人。

那些已不再符合资格的人民组屋租户应坦诚相对，主动放弃租用权，这样有关单位才能转租给真正合格的人。

租用与拥有人民组屋

根据记录，人民组屋分为两大类：PPR“Disewa”（供租用的人民组屋）和 PPR“Dimiliki”（供拥有和自住的人民组屋）。

根据国家房屋局官网，PPR ‘Disewa’是于2002年2月推出，其目标是以每月94至124令吉的租金，将单位出租给低收入群体。

另一方面，PPR ‘Dimiliki’ 的推出，是为了让B40群体能以3万5000令吉（大马半岛）和4万2000令吉（沙巴和砂拉越）的价格，购买这些单位。

错开那些要转换成“先租后拥”单位的人民组屋

政府应检讨某些人民组屋单位，将其转换为“先租后拥 (RTO)”单位，以使这些租户能通过该计划购买他们的单位。

请注意，任何出售给购屋者的单位，都须确保购屋者获得单独的分层地契。有关单位的管理和维护，将在分层管理法令及其相关法规下进行，因此，联合管理机构/管理机构的成立开始发挥作用。

通过这些举措，租户将更加积极主动，让他们的社区成为一个更好的居住环境。这些人民组屋被发现维护和管理不善，因为租户只将他们的单位视为出租空间。 目前，许多租户都懒得照顾周遭环境，因为他们对最终变成贫民窟的单位没有归属感。 如果年轻人没有在有利的环境中成长，将带来社会问题。

据新闻报道，亲善人民组屋（PPR Harmoni)租户将有资格通过先租后买计划，以每单位3万5000令吉的价格购买有关单位，而当局在此计划下总共出售590个单位。此举广受大家欢迎。

“先租后拥”成功的秘诀

购房者协会（HBA）原则上支持“先租后拥”计划，如果此计划确实能帮助人民，特别是中低收入群体购买他们的首间房屋。

在目前高房价加上生活成本扬升的情况下，大多数人民尤其是低收入群体，甚至中等收入阶层，都觉得购买他们的首间房屋非常困难。 对于年轻一代和单一收入家庭来说尤其如此。

购屋者协会过去曾呼吁将“先租后拥”计划扩大至包括M40群体（中产阶级） 。传统上，“先租后拥”计划是以公共房屋计划的形式，专为低收入群体、城市贫困群体或B40群体而设。

由于房价上涨和生活成本扬升，即使是家庭月入中位数为6275令吉的M40群体，也发现要购得心仪的房子是一大挑战。

购屋者协会认为，为M40制定“先租后买”计划，将协助国人实现居者有其屋的梦想。

一个典型的“先租后拥”计划，应是让国人以较低的入门成本来拥有心仪的房子，因为在此计划下，租户无需支付10%首期付款来拥有房屋，而房屋租约涉及的法律费用和各项印花税，一般上比房屋贷款协议和房屋买卖合约的律师费和印花税来得低廉。

租户只需支付保证金（通常是最多2个月的租金）及一些水电费的抵押金，即可马上租用有关房屋，并拥有一项选择权，以在将来买下该房子。租户每月支付租金，而当他已有经济能力买下有关房产时，就可行使上述选择权，支付每月房屋分期付款。

“先租后拥”计划要成功推行，必须具备以下条件：

● 房屋价格

房屋价格须根据今天的价格，而不是未来5年的市场价格来锁定。这是因为房价的增幅，通常高于通货膨胀率或薪金的升幅。如果未来物业价格将以届时的市场价格为准，租户/有意购买者可能无法负担。

● 每月租金（在执行购买选择权之前）

此类房屋单位的月租（在执行购买选择权之前）应低于当今市场租金行情，或相等于房屋贷款每月供期。 此外，应预先说明租金和任何后续增幅。

● 保障租户和业主

只要租户按时缴付每月租金，业主就须保证租户在租约期限内有权使用该物业。业主/房东不能任意驱逐租客/购屋者。 同时，如果租户/买家违约，房东须能驱逐有关顽固的租户/买家。

● 租户全权决定是否行使购买选择权

租户不应有法律义务购买该产业。 如果租户无意行使购买该物业的选择权，业主须允许租户根据须提前阐明的条款，继续租赁该物业。 如果租户希望行使购买上述产业的选择权，则业主不得拒绝。

● 执行购买选择权后的义务

业主必须在租约上阐明，租户行使购买选择权时所需支付的任何款项数额，以及修正后的每月付款。一旦租户行使购买选择权，买下有关物业，预计每月付款会更高，因此业主必须明确告知租户修改后的每月付款金额，以便租户可在知情的情况下，决定是否行使该选择权。

购屋者协会促请大家仔细筛选“先租后拥”计划的所有参与者，以确保它真正为预期的目标群体提供上述便利。 此外，购屋者协会要求有关方面进行定期检查，以确保此类“先租后拥”单位不会被转租出去。

由于国内目前仍有大量滞销房屋（从拿到住用证日算起9个月仍未售出的房屋），购屋者协会呼吁政府和私人发展商把这些滞销房产纳入“先租后拥”计划下，此举除了有助于为纾解发展商的现金流，也可为“先租后拥”参与者提供现成的房屋。