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隆甲级绿色办公楼供应缺口

By Poh Gin,

2023年11月15日

越来越多企业愿意接受办公空间……

各大企业对绿色工作场所的需求日益增长，惟大吉隆坡地区只有35%甲级办公楼符合绿色标准，需求量却接近45%，供需存在10%差距。

而且，这个差距正逐渐扩大，显示绿色办公楼供不应求，增长空间巨大。

目前，大吉隆坡甲级绿色办公楼的可出租净面积约为2030万平方尺，而需求已超越此数字，达到约2600万平方尺。

这归因于吉隆坡传统中央商务区的老建筑物都建于30年前，当时并没有纳入环境因素。

国际产业顾问公司大马仲量联行（JLL）与投资吉隆坡机构（InvestKL）今天联合发表题为“即将到来的绿色鸿沟：吉隆坡永续工作场所的供应短缺”报告，公布上述数据。

尤丽雅

办公楼过剩 绿色建筑难求

仲量联行研究与咨询主管尤丽雅说，大吉隆坡办公楼面对的另一项问题是供应过剩，但符合绿色建筑需求的新办公楼却寥寥无几。

香港也面临类似问题，有接近90%的建筑是老建筑，而高质量办公楼中，只有29%具有绿色认证。

狮城老建筑可翻新

新加坡、墨尔本及悉尼则有相当高比例的绿色认证办公楼，显示老旧建筑物是可以翻新或提升的，以符合永续要求。

根据仲量联行的研究，环境、社会与公司治理（ESG）已成为各大企业，尤其是跨国公司与金融机构看重的课题。

这些意见反馈有60%来自在吉隆坡设有业务的亚太区公司，另40%来自本地企业。

某些大型企业设下远大目标，要在2030年、2040年、2050年及以后实现第三层次（Tier 3）的零碳排放。

这意味着企业价值链中的所有供应商都应符合零碳排放水平。

自2015年巴黎气候协定实施以来，各国依据绿色原则建造绿色建筑有上升的趋势，同时引入绿色特征翻新老旧建筑，作为资产增值计划的一部分。

亚太地区已有47%的主要办公楼获得国际或当地的绿色认证。

企业未来3年，办公空间永续营运5大关注：

1：进行产业的能源审计，以标示碳排放；

2：在获得绿色认证的建筑物内租用办公空间；

3：提升员工对实践永续工作场所的觉醒，例如减少纸张打印和使用一次性塑料；

4：投资有利于大自然的设计（室内植物），改善空气素质；

5：获取办公空间的健康认证，例如WELL认证。

亚太企业在办公空间永续营运5大挑战：

1：增加永续装修的投资；

2：ESG条例迅速改变；

3：增加实行ESG倡议的投资；

4：缺乏来自业主的ESG数据与透明度；

5：推行碳税或其他关于排放的罚款。

绿色建筑利润高

尤丽雅说，为了满足对绿色建筑的需求，发展商和投资者应兴建符合所有要求的新建筑。

基于各个企业对绿色建筑的需求已存在，发展商和投资者能获得更高利润。

“现有的绿色建筑标准不足以让企业衡量碳排放的影响。我们预计未来会出现新的办公楼标准，那些对ESG有高度需求的公司将会遵守这些新标准。”

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供不应求 越南工业地很抢手

By Poh Gin,

2023年03月3日

越南这块工业经济蛋糕
各国争相共享

尽管仍须面对诸多挑战，越南工业园区的需求在今年有望保持稳定，目前各工业园区供应量依然有限，相信在今年前两季的发展前景较好。

业界对越南的评价甚好，而越南市场对各大型生产商具有强大的吸引力，例如乐高对越投资额达10亿美元（约44.8亿令吉）、LG计划在越南追加投资40亿美元（约179亿令吉），有意将越南打造成智能手机制造中心，以及苹果的主要供应商之一富士康（Foxconn），计划对越南投资 3 亿美元（约13.5亿令吉）。

不仅如此，三星正计划将对越投资资本提升至200亿美元（约895亿令吉），把重点放在人工智能、大数据和其他领域。2022年，全球第三大软件外包公司广达电脑（Quanta Computer）计划在越南北部建厂并在此完成苹果MacBook的订单；苹果和三星供应商的京东方(中国)公司也计划在越南开出巨额投资建设两家工厂，在越南北部租赁面积达100公顷。

在2022年杪外商直接投资（FDI）注册资本减少的背景下，2023年对于越南FDI企业来说或许是更具有挑战的一年，但部分企业的生产从中国转移到越南，这将成为增长的引擎。

与东盟其他国家相比之下，越南工业园区的土地出资价格较低。

越南各工业园区对投资商的吸引力较强，投资商考虑的首个因素就是越盾贬值幅度小于区域内其他国家的货币，而且越南引进外资政策也助力吸引投资资金流入越南，如推出企业所得税减免政策和其他优惠政策等。

在与东盟其他国家相比之下，越南工业园区的土地出资价格较低，具体比印尼和泰国低约30-36%，并且连接越南各工业园区的基础设施也不断改善。

越南政府在2022年批准了9各新工业园区的成立，悉数占地面积2472公顷、投资总额29.4万亿越盾（约56万令吉）的主张。不过，今年越南工业园区土地出租量仍未满足实际要求。

专家预测，在此情况下，南部地区工业园区土地出租价格增速将会放缓1-2%，胡志明市、平阳省、同奈省、隆安省等一线城市房地产供应量有限；巴地头顿省、平福省、西宁省等二线城市的新供应量同比增长5-6%。在北部地区，海防市和北宁省工业园区土地出租量最多。

随着土地出租总面积年均增长10%左右，今年预计各工业园区开发商的净利润同比增长12%左右。南部各工业园区土地出租价格同比上涨3%，北方工业园区出租价格同比上涨2%。

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共享办公室 助企业减运营成本

By Poh Gin,

2022年12月29日

共享空间办公室
可减少成本和运营支出。

融合现代、科技、休闲、自由办公、社群运营、文化体验于一身的共享空间办公室越来越受欢迎，在疫情后的需求不减反增，这或将有助于企业抵御即将来到的经济衰退。

“Infinity 8”创办人李雪亮指出，随着2023年经济危机的来到，有许多企业特别是跨国公司和中小企业正寻找共享空间办公室，因为可以灵活的运营，也可减少成本和运营支出。

他说，这预示了共同工作领域的重大进展，“Infinity 8”属下8家分行的租赁率大幅度飙升，有高达90%的租赁率，尤其是在今年第三季和第四季为最高。在2022年第四季，8家分行中有5家分行已满座。

“这不仅对希望减低支出的企业有利，而且对共享空间办公室行业来说也是个巨大的机遇，共享空间办公室需要兼顾舒适度、社区和生产力。”

共享空间办公室将有助于企业抵御即将来到的经济衰退。

凭借荣获2022年PropertyGuru亚洲不动产奖颁发“亚洲和马来西亚最佳共享空间办公室”奖项的势头，“Infinity 8”希望通过其共享空间办公室、创新和创业精神，在2023年进一步提升有关品质。

李雪亮说，“Infinity 8”在明年将推出更多的举措，进一步整合创新，以便更好地连接企业家和企业社区。未来将引入新应用程序，旨在利用新应用程序数码化预订流程，并允许同事之间建立人脉网增强办公体验。

同时，“Infinity 8”将在槟城和柔佛开设更多分行，以满足北马和南马地区对共享空间的不断增长的需求。

他表示，在未来艰难时期，共享空间不仅是关于便利性和低价格，而是供应商可以附加值和服务为解决方案。该公司提供端到端管理、托管工资单处理，以及人力资源招聘等一站式业务服务，以满足从入门级到高级联合办公空间的不同业务需求。

”Infinity 8”在2022年实现了数个里程碑，在巴生谷开设第一家分店获得“亚洲和马来西亚最佳共享空间办公室”奖项；与Meta位于南部的脸书直播中心展开合作。有关中心为客户提供一流的直播工具、脸书蓝图认证和指导计划，让他们获得竞争优势。

在不久的将来，共享空间办公室猎手和小型企业都可以期待 ”Infinity 8”即将推出的“kongsi work”，提供基本业务必需品的经济型私人办公室。

Categories趋势

世界级工业城将落户马六甲

By Poh Gin,

2022年12月14日

世界级工业区
将带动和发展马六甲州经济

马六甲州政府日前在州议会宣布，将在阿罗亚也设立世界级工业区。

甲州政府会致力于在明年吸引更多投资者，以助于带动和发展州内经济。

甲州工业、投资及企业发展委员会主席拿督斯里阿都拉勿表示，拟议中的新工业区地段将占地2023公顷，而州政府冀在明年能吸引500强企业投资。

谈及截至今年11月为止，外资投资额及开创工作机会的问题时，阿都拉勿表示，现今的数据尚未确定，但是大马工业发展局（MIDA）在截至6月为止，已在甲州批准了共价值32亿4000万令吉的投资额。

马六甲阿罗亚也（Alor Gajah）也设立世界级工业区

他透露，这些投资分别来自首要的领域，包括农业、渔业、种植业与商品、制造及服务业。

而根据社险机构的MYFutureJobs网站，马六甲州在截至11月17日为止拥有共8169份的工作空缺。

 

Categories意见

ESG纳入企业经营 助投资永续

By Poh Gin,

2022年04月11日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

房地产市场
已开始看到ESG概念的崛起。

尽管环境、社会与（ ESG ）更常用于投资事务，但已逐渐沿用于整个市场，成为当今投资者使用的下一个衡量工具。

环境、社会和监管，这是在考察潜在投资的永续性时，需要关注的3个主要领域——永续是关键词。

人们如今更重视社会与经济的进步，尽可能减少留下碳足迹。

随着城市变得更大和更拥挤，气候变化、土地稀缺和负担能力等问题变得更加严重，这只会增加永续性和负责任的重要性。

根据ESG的含义，永续发展之路涉及3种行动和监管方式。

E代表环境，涉及任何企业在生产商品或服务时对资源消耗的影响。

影响包括碳足迹、废水排放、电力使用和不可生物降解的废物。

S代表社会，旨在了解企业如何与其营运场所内和周围的社区互动，以及与多样性、劳动力和包容性有关的政策。

G 代表监管，着眼于导致有效决策和法律合规的内部实践和政策，包括预防贪污腐败行为的措施。

近年来，ESG可能刚刚成为永续发展的下一个流行词，但实际上，早在2006年，联合国负责任投资原则(PRI)报告中就首次提到了ESG，该报告由Freshfield报告和“谁关心获胜”。

ESG最初纳入财务评估

ESG 标准最初被纳入公司的财务评估，并专注于进一步发展永续投资，63家投资公司采用ESG标准，资产总值为6.5兆美元。

到了2019年6月，这一数字已增长到2450名参与者，代表着超过 80 兆美元的资产管理规模。

大马立志2050年
成碳中和经济体

大马也不落人后，以政府和相关机构的承诺和要求，加入了永续发展行列，以促进ESG，让企业的商业和发展模式朝向ESG发展。

这些举措包括政府承诺在第 12大马计划（2021至2025年），立志于2050年将大马转变为碳中和经济体。

证券监督委员会（SC）在认知全球政策制定的转变以及投资者对永续投资和发展的兴趣不断增长下，推出大马交易所永续财务报告指南。

作为传统和首选的投资形式之一，随着千禧世代投资者根据他们一系列新的兴趣和优先事项上网浏览各类资讯，房地产市场也已开始看到ESG概念的崛起。

随着让世界变得更美好和将资金投入永续发展的更强烈意识，高盈利不再是唯一的致胜因素，反之，长期稳定的业绩和整体的积极影响，是达成交易的关键。

由于其物理性质，产业发展和结构将在整个产业周期中留下成本和足迹。

过去，由于疏忽和管理不善，污染和景观破坏已成为产业发展的一部分，可能会导致严重的环境破坏，这将必须花费更多的金钱和资源来修复。

其中包括过程中所产生的废物和排放物、自然资本的消耗、人权和劳工标准以及建筑材料的使用。

未完工项目有害环境社区

未完工的项目和废弃的旧建筑不仅对环境有害，而且对社区也有害，因为它们无声无息地成为非法活动或危险野生动物的巢穴。

施工中的产业发展项目也有可能留下的负面足迹清单，这包括一种更全面和间接的方式。

它涉及可负担性、透明度和社区福利等更大的保护伞。

通过识别和赋予现有产业、公共空间和产业发展对居住在其中的人们的福利的影响并赋予其价值，整个产业市场有能力发展成为不仅仅是物质空间的提供者，而是也是其所在社区和地区的发展商。

这还包括提供设计时考虑到包容性的公共空间和连接良好的公共交通系统。

修复和再利用是较新的产业发展房市，在发展中国家取得了进展，并已被发达国家广泛采用。

通过让旧的、未使用的或未充分利用的建筑重新焕发生机，通过充分利用现有资源和材料，同时保留历史和文化价值，实现永续性。

城市化和技术进步不仅是建造混凝土、钢铁和玻璃摩天大楼，它还涉及恢复和保护旧物恢复昔日的辉煌，并为被认为毫无价值的东西创造新的价值。

更注重卫生与健康

2019冠状病毒病疫情虽然具有破坏性和危机，但也显示，在更广泛的层面上接受ESG对经济和市场来说是多么重要。

在冠病疫情高峰期间，全球各地城市反复关闭边境和封城，揭示了企业和行业面临的差距和不足，这导致消费者在发现不道德的做法和不当行为后立即作出反应。

在产业领域，随着物理空间的传统需求和功能突然动摇，并被迫适应新常态，物理空间的创新被推到了极限。

除了更灵活和多功能的空间设计外，卫生和健康安全也成为疫情后潜在租户考虑的主要因素。

最后，并不是说利润不再重要，而是一切都与永续有关。生意仍是生意，需要获利才能使公司蓬勃发展，但与过去通常以高利润驱动的激励措施相反，现在看到的获利能力不仅是来自金钱方面。

对环境认识日增

人们对资源枯竭、环境污染和社会问题的认识日益增强，这一切都使人们认识到，实现长期绩效和维持生计的方法，对于确保我们的后代有机会过上良好的生活而不必耗费过高成本获取基本必需品，并被剥夺了大自然为我们提供的东西。

对于产业市场而言，预期中的变化可能需要先进行大量投资，然后才能真正实现任何积极成果。

许多人误解为增加积极的社会影响会减少财务回报，事实恰好相反，简单地说：一个幸福的社会是一座繁荣的城市。

 

Categories意见

繁荣税激起业界千层浪

By Poh Gin,

2021年11月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

大马经济正要复苏之时推出新税务，
究竟能为经济带来什么益处？

马来西亚政府在2022年财政预算案中，出其不意地宣布一项名为“繁荣税”（Cukai Makmur）的一次性税务，重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释，在繁荣税下，一家公司的首1亿令吉盈利，将继续按照24%的现有公司所得税来征税，但超过1亿令吉的盈利，则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来，这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司，同时也进一步打击外资对我国的信心，赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想，在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务，究竟能为经济带来什么样的益处？

公司税比邻国高

要知道，相比我们邻国的公司税，马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平，在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%，而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%，印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面，外资的参与是起着至关重要的影响，而吸引外资最重要的因素之一，就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税，反而再对大企业征收33%税务，再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素，绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上，在政府宣布推出繁荣税后，各行各业都出现反弹的声浪，连大马股市也在周一时大幅下跌，足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时，根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计，繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此，我认为政府与其为了这一点税收吓走外资，倒不如设法改善我国的经商环境，吸引外资，从而增加能征税的对象，甚至呼吁企业和人民捐款，都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是，政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线（MRT 3）等大型基础建设项目，这对于建筑业这个重要的经济领域而言，并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一，建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业，包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等，是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而，建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气，同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定，还有建筑合约逐渐耗尽等挑战，情况可谓雪上加霜。

因此，我希望政府重视建筑业正面临的问题，并给予业者适当的援助，否则整个行业都可能失常，并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过，政府撤销6年及以上产业的产业盈利税（RPGT），是一个好举措，因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务，也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策，这将为低收入阶层提供住处，并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求，并以此为他们打造可负担价位的房屋，为低迷的房地产市场带来活力。

不过，我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批，以免影响人民的居住问题，甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调，如果政府部门的办事效率缓慢，不止对人民和企业带来很大的不便，同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放，许多企业都准备好复工和推出新项目，失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下，如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证，将导致项目延迟推出，进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转，影响我国复苏的步伐。

另一方面，政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证，这如何不影响外资对我国的信心？

所以，希望政府果断改革，彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。