张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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入住成本相对较低，
社会新鲜人转向分租房。

因职业性质的关系，笔者接触了马来西亚分组经营商协会，这是一个由2176位经营分租的经营商，以及自营业主所组织起来的非营利机构，而他们的经营特色不是整个单位出租，而是分房后再出租。

据该协会主席李先生的解说，到目前为止，该协会2176位会员总共打理不下10万个房间，数据显示，租户都是35岁以下的就职人士为主。

该协会所经营的不是市场普遍看到的全单位招租，而是“分租”（Sub-Letting），类似在中国城市大量出现的“求职公寓”。

当然它也被冠上其它的名称，比较常见的就有“求职客栈，求职驿站或求职小屋”，也有人称它为“人才驿站”。这类的住所通常出现在有大量就业机会的大城市。

分租模式的启发

它通常出现在较旧市区内的旧楼区，因价格低、地点有利通勤，环境基本设施完善，而获得荷包深度有限的社会新鲜人垂青，成为了就职人士在获得稳定的工作前，临时居住的住宿选择。

这类的求职公寓，通常都可以轻装入住。这是因为社会新鲜人从异地进入城市求职过程中，在还未获得工作前，手上没什么钱，但常规的租房手续通常都得整套房租下。

假设租用整个单位，住户都得支付2+1租赁押金(两个月租金和一个月水电)才签署租约，而市场上这类房子也几乎是空屋招租为主。

对于社会新鲜人，在还未获得工作前，因经济能力不高，要支付2+1租赁押金，并签署至少一年的租约，无疑令他们倍感压力，而且这类的租约内容通常都是死约，租户一旦需要提早解约，就如同毁约，业主可以没收全额租赁押金。

一旦求职不遂，或是公司有外派到其他地区的安排，经济能力有限的社会新鲜人将面对流动资金调度难题。

虽然市场上也经常出现分租的方式来分摊租金压力，但除非合租的同屋伙伴都有相对的熟悉度，能不分彼此，否则，分租将面对一些纠纷。

分租常见纠纷 

1）提前退房：

因个人或家庭原因，或就业的变动等等原因，一旦有同屋提前退租，剩下的就得平摊更多租金，找完全不熟悉的陌生人入屋，又有诸多顾虑；

2）如何平摊：

房子的水电费、卫生间、浴室使用的日常消费品选项与添置等等，都很容易衍生纠纷与矛盾；

3）整套房子的租房周期太长，抵押金成本相对的高，一次性投入的金额也较多，很多时候平摊不易，中途退房的损失如何分配也是难题之一。

4）通勤考量，合租初期，大家居于成本考量，一般都选择价格较便宜，但却比较偏远的地点，一旦成功上岗后，来回奔波的疲劳、时间的付出、通勤需要的交通成本，想法也很容易波动。

求职公寓一费到底

因此，社会新鲜人转向分租的房间，因入住成本相对的低。

因需求量大，求职公寓一般不会面对搁置或空置的压力，租金更可按日计算。

求职公寓的特色就是房租乃一费到底，交了房费，基本就没有其他费用，自己基本不需要添置什么家具和生活用品，加上经营者也不会扣押金，租户也无需承担分租的种种顾虑，更无需在花费大笔资金添置家具方可入住，以及退房的程序也相对的简单，无形中，与整套房子租下相比，租房间成了社会新鲜人的优先选择。

社会新鲜人的住宿需求庞大。根据线上租房平台所发表的数据，每月平均有大约20万至 50万不等的使用者浏览线上租房平台，而且目前各大大小小的学府每年可吸纳至50万至70万个学生，并迎来至少50万人的住宿需求。

如果以3个学年为计算期，每年将有至少200万名学生迁入市区居住，加上刚入职的社会新鲜人，线上租房平台估计至少有350万人在租房市场透过分租来获得住宿。

分租也成了经营者的商机。通过提供价格低廉且租期灵活的租约，分租商机应运而生的同时，却也带来诸多纠纷。

由于分租经营这类生意的门槛不高，过去几年房地产领域各类推广投资课程非常活跃，也吸引了不少房产投资发烧友入场经营分租，导致近几年出现了大量的分租房源，水平却良莠不齐，租约的版本也各设各样，衍生的投诉与纠纷也各设各样。

无法律授权管制

目前为止，在我国现有法律框架下，分租属于灰色地带，既无明文禁止，也无法律授权管制。

这导致许多共管楼宇设下许多家规或限制，不然就是管制或禁止。虽然国家土地法典并无明文禁止分租，而把这权力授予业主，即获得业主同意下，分租是许可的的，但这类做法通常不被自居的街坊接受，有些还强烈反对。

分租到底是纠纷的根源，还是住宿的解决方案呢？

所以笔者很期待尚在拟议中的“住宅租赁法案”（Residential Tenancy Act，简称RTA），将如何处理分租这回事。