林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

兄弟姐妹是否可申请土地冻结令 ，
以保护他们在祖屋的权益？

在未登记在其名下的祖屋，一个家庭内的兄弟姐妹有什么权益？

有些兄弟姐妹虽然不是屋主，但仍住在祖屋是很常见的。那么，兄弟姐妹是否可以根据家族信托要求受益权益 (“beneficial interest”) ，并申请土地冻结令 (“caveat”) ，以保护他们在祖屋的权益？

在 Jaya A/P I.N. Gopal V. Kamala A/P Vengadasalam 案中，高等法庭讨论了名字未在所有权中登记的兄弟姐妹，对祖屋申请土地冻结令的权利。

案情

1)原告是已故阿南登温加达萨兰（ Ananthan a/l Vengadasalam，“死者”）的合法遗孀和遗产管理人。

2)她着手将死者遗产，分配给包括她自己和两名孩子，即一个女儿和一个儿子在内的合法受益人。

3)其中一项遗产是一片位于霹雳州近打县怡保的土地，土地编号 PN 96800 Lot 9913S Bandar Ipoh (S), Daerah Kinta，该地段上所盖的房屋地址为 No. 787, Jalan Wayang, Buntong, Ipoh（“该物业”）。

4)该物业是于 1995 年，由死者母亲芭芭蒂（Papathy Vengadachalam a/p Ndam ）转让给死者。

5)答辩人是死者的6名姐妹之一，她宣称该物业是其祖屋，由其已故父亲于1952 年 5 月 26 日以1700令吉购买，并登记他们母亲的名下。

6)然而，高庭在原告的书面陈词中注意到，根据一份日期为 1952 年 5 月 26 日的买卖契据，购买该物业的是死者母亲。不过，毫无争议的是，将该物业转让给死者的也是死者母亲。

7)从答辩人的宣誓书中整理和展示的文件中，答辩人声称她和其兄弟姐妹已在该物业中居住了60年以上，而她本人是在那里出生的，她声称，根据《国家土地法典》第 323(1)(b) 条文，她有权获得该物业长达67年的“家族信托中的受益权益 （“beneficial interest under a family trust”。）

8)答辩人强调，交易文书，即日期为 1995 年 5 月 3 日的转移表格（表格 14A）清楚阐明，它是在没有任何金钱代价的情况下，由死者母亲转移给死者的。

9)答辩人声称，该物业的转移是因为他们的母亲无法获得贷款，而转移是给死者是作为一名”纯受托人（bare trustee）”，以从马来亚银行获得融资，重建已破旧不堪的房屋 。

10)另一方面，原告声称，死者生前已花费7万2000令吉在该物业上建造和维修房屋，并展示了死者与承包商之间为此签订的协议。 而在建设完成后，死者也同意其姊妹及其家人占用该物业。

11)2014年某个时候，死者曾两次中风病倒。 此时，答辩人就该物业申请土地冻结令，但原告是在死者于 2020 年4月27日去世后才知道此事。

12) 原告在土地局搜查资料后发现，答辩人于 2014 年 4 月 17 日申请土地冻结令，随后于2020年 9 月 29 日又申请另一个土地冻结令。

13)原告不认同答辩人对该物业有任何权益，且其对该物业的占用，属“无契约租客（tenant at will）”。

14)原告请求法庭谕令解除该房产的第二个土地冻结令。

判决

1）转让表格中完全没有提及该房产是由母亲转让给她的儿子，并以信托方式持有。母亲1995 年将其转移给当时仍在世的儿子，相当于生前的礼物。

2）设立信托的要素是文字的确定性、标物的确定性以及受益人的确定性。

3）答辩人在谁将成为所谓信托的受益人以及比例方面采取了不确定的立场。在其于2014年4月 17日的法定声明中，她声称, 她和其他3个姐妹是信托的受益人，而在 2020年 9月24日的法定声明中，她声称，她和所有姐妹，以及她已故的丈夫是信托的受益人。然而，在她的另一份宣誓书中，她断言她还有另5个姐妹是信托的受益人。

4）答辩人本身不确定，在所谓的信托下， 她和她的3个或5个其他姐妹的份额，或者其已故丈夫的份额。

5）法院观察到，答辩人就该产业提出的第一个土地冻结令，是于2014年4月登记，但没有证据显示，答辩人已及时提起任何诉讼，这对答辩人的案件来说是致命的不利因素。

结论

成立家族信托需要建立以下要素：

(a)文字的确定性

(b)标物的确定性

(c)受益人或对象的确定性

否则，根据家庭信托要求获得受惠权益的兄弟姐妹（其利益未登记），则注定会失败。