2022年12月9日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
公寓所在地呈三角形，公寓楼一端窄一端宽，多层停车场内的车道规划很乱，引起很多不满。
共管机构加设了很多条形柱子的路障，强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了，管理处再设又再被拆。
事实上，现有路线真的很乱和不符合常理，其实只要小调整就可以改善，但管理处就是不愿听建议。
请问，要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式？
Lee
答：
Lee，您好!
如果良性沟通无法达成共识，您可通过“改朝换代”竞选管理委员，有了管理权，您就拥有修正的职权了。
或是，让建筑委员会（COB）介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。
同时，您也可向职业物业管理经理了解职权的范围，让物管经理教育委员。
2022年11月9日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
公寓多层停车场都是单向道，很多住户会贪方便“抄捷径”。
因为这样，停车场内发生过多次小擦撞。
但据说因为公寓是私人地段，所以无法根据交通法令执法，出意外的车主能自叹倒霉。
请问真的如此吗？在这情况，车主可以向公共机构追讨损失？或有更好的解决方法？
Tiong
答：
Tiong，您好!
确实，执法单位不方便在私人地段执法。不过，这种行为已经抵触了公寓的家规（House Rules），管理层可依据下列步骤对违规者采取行动：
1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会（COB）
5. 申请禁令
2022年06月9日
在深圳，可说是车位难求。
近来社交媒体疯传，在深圳宝能公馆中，一女业主称自己的停车位被一辆劳斯莱斯占用了1个月，而劳斯莱斯车主认为这是公共车位，双方僵持不下。
这普通的停车位纠纷，却因为女业主在争执中“放话”说有50辆宾利，会开宾利来堵车，还自称自己的老公是国企书记，而引发网络热议。
为何“使用权”说法不一？
舆论的焦点主要聚焦在女业主的“豪语”和国企书记老公的身份，这部分姑且不谈，更值得探究的是，深圳停车位的背后实情，为何女业主主张是自己的车位，而劳斯莱斯车主却认为这是公共车位？
根据中国媒体报道，才发现原来在深圳，停车位为公用，不可对外销售，因此业主无权主张固定车位为己所用。深圳当地人士也表示，深圳停车位一直以来都是遵循“先到先得”，也不存在车位是谁的问题。
发展商有权赠送车位？
而造成这次事件，应该探究发展商是否有权“赠送”车位给业主作为“专用停车位”。
在停车艰难的深圳，停车位纠纷并非首次发生。单是在这宝能公馆，近半年来就已经发生多次争执，只因发展商将住宅区的“公共”停车位使用权，赠送给公寓区业主，引发住宅区其他业主不满意。
初期规划缺远见
来看看深圳停车位“背后的故事”……
在1993年深圳开始第二轮城市总体规划工作时，因为特区刚成立，全市仅有4000辆机动车，所以在停车场规划建设方面缺乏意识，在1996年前的标准是10户一个停车位。
虽然深圳后来不断提高车位配比，但是民众买车的速度更块，在新世纪初时，深圳车位配比调整为两户1车位，但实际当时全市已经有了50万辆车，却只建了15万个停车位。
尝试收费但遭抗议
当媒体质疑未来停车位不足时，深圳市政府也想了一些办法，包括从香港引入停车计时收费的“咪表”，政府和管理企业三七分成。但后来，市民认为是政府出资修建的道路，所有权应该归纳税人，咪表收费在2007年停止。
同年，中国政府颁发《物权法》，明确表明发展商享有开发项目附设停车位的所有权，但深圳的情况依然是停车位没有房产证，大家“公益性”使用。
即便后来市政府发布了“意见稿”，提出在一定条件下，可以买卖小区停车位，但却遭反对，至今都没有实行。
缺100万个车位
这意味着30年来，无论市政府如何尝试解决问题，但停车位的情况依然没有变过。截至2020年底，深圳机动车保有量已经超过350万辆，但车位只有240万个。
产权不明确，一方面是发展商故意低配、少配停车位；另一方面是停车位愈发紧缺，不少发展商还会通过各种形式包装销售地下停车位。
比如说，事发的宝能公馆项目，根据环评报告，应提供2127个停车位，但实际只对业主开放1191个。通过买公寓，就能获赠停车位几十年的使用权。
对于此次的纠纷，外界质疑发展商宝能“赠送”车位的做法是否合理，宝能未给予正面回应。
资料来源：新浪财经、澎拜新闻
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2022年05月23日
你知道吗，停车场占了房屋楼面总面积很大比重，也在高楼住宅价格中占了一大部分？
在高楼住宅的建筑成本中，高达约25至35%成本纯粹是为了满足停车场的各项最低要求。
房屋首购族需要为住宅停车场支付的额外费用，可能会令他们打消购买房屋的念头。
在首都吉隆坡，平台层停车位（podium car park）的建造成本一般上为每平方尺130令吉，而停车场底层停车位的建造成本更可高达每平方尺250令吉。
州政府和地方政府法规要求分层地契产业发展商，必须为每个住宅单位提供特定最低数目的停车位，而在雪兰莪州等地区，发展商必须为每个住宅单位建造2个停车位，以及整个停车场中多达20%保留给访客。
有关当局对于住宅停车位数目的规定，取决于产业类别而定，而廉价屋在这方面的条规相对较为宽松。
举个例子，某座设有440至500平方尺停车位的建筑物，有关停车位每平方尺建造成本为146令吉，因此这个停车场成本就达7万3000令吉。
目前，高楼住宅单位的建筑面积一般上比过去来得小，好让购屋者有能力购买有关单位。然而，这形成一个极为讽刺的局面，即购屋者为了停车位，而非与家人同住的住宅单位，付出了占屋价和住宅面积很大比重的代价。
减建停车位
可负担屋可与公交整合
降低城市地区的停车场最低要求，将鼓励以公共交通为导向的发展项目（TOD）中的公共交通，并最大限度地减少对汽车的依赖，从而减少温室气体排放。
TOD 是一种土地利用解决方案，专注于通过鼓励在公交转站步行范围内进行紧凑、高密度和综合用途发展项目，来提高周遭的交通和连通性。
一个可行的做法，是将可负担房屋发展项目和公交整合，借此减少兴建停车位。但必须承认，只有在公交系统是可行替代方案的前提下，停车位才有可能减少。
此外，停车位也可以根据需求或紧急情况下出租。
不幸的是，国内各大城市采用以汽车为中心的发展模式，这种发展模式令人们长期依赖汽车出入，阻碍了公共交通的发展。缺乏第一公里和最后一公里的连通性，以及不太可能在步行距离内抵达目的地，也阻碍了城市居民改用公交。
隆铁路网络长一倍
乘客比首尔狮城低
尽管吉隆坡的铁路网络长度几乎比韩国首尔和邻国新加坡多出一倍，但乘客量却比首尔和新加坡低。
目前，吉隆坡的私人与公共交通使用比例75%对25%，而吉隆坡的目标是到了 2040 年，这个比例可以变成40%对60%。因此，吉隆坡距离实现这些愿望，还有一段路要走。
（编按：本文摘录自PropertyAdvisor.my，一篇引述Veritas Design Group副总裁郑丽莲今年3月于马来西亚房地产发展商会研究所（REHDA Institute）研讨会上演说内容的文章）
2022年04月20日
最近在雪兰莪蒲种钻石花园（Puchong Intan），居民之间因一个停车场改建项目，而陷入争执。
当地的英旦公寓（Intan Apartment）20年来，一直面临停车位严重不足的问题。今年1月，公寓外的露天停车场部分地段，被雪州政府收回兴建“我的雪州房屋”计划，让情况更为严峻。
公寓联合管理机构主席拉兹菲向媒体指出，这座公寓共有345的住宅和店铺单位，但停车场只有底层和1楼的约200个停车位，居民被迫停放在公寓外的路边或空地。
但空地被政府收回后，居民失去了100多个停车位，只能挤在路边。
公寓居民通过国州议员多次申请使用毗邻的休闲游乐场，终于在今年2月获得批准改建停车场。
但在展开清理工作的时候，这改建计划，却遭附近住宅区的居民强烈反对，并多番阻扰清理工作。
双方居民日前在相关游乐场各别召开记者会，诉说反对和支持游乐场改成停车场带来的影响。马华雪州公共及服务投诉局主任的赵启兴也受邀出席。
反对派理由1：没开听证会
住宅区居民代表迪瓦瓦拉曼，市政厅在批准改建项目前没有通知附近居民，亦没有召开听证会，突然就让承包商砍树，而且还是砍整条路的大树。
“该游乐场并非荒废许久，只是冠病期间无人打理，人们不获允许到外活动，才会导致游乐场看起来如遭荒废。”
反对派理由2：停车位不足是发展商的问题
另一居民代表古纳兰认为，公寓缺少停车位是居民和发展商之间的问题，不应把这问题的后果牵扯到大众利益上，非常不公平。
他指出，游乐场还是有人使用的，尤其是附近的孩童。
反对派理由3：毁绿肺肇水灾
古纳兰说，游乐场种满大树，耗了25年时间来长成，这片绿肺也发挥着疏散流水的角色，在下大雨时吸收雨水，让水流顺畅。
居民担心一旦绿肺被破坏，该区就会发生水灾。
支持派理由1：游乐场长期荒废
公寓居民黄安惠，这座游乐场已长期荒废，平时无人使用也鲜少大理，大树枯萎倒下，所以居民才提议将之改造成停车场，也获得市政厅批准。
“市政厅目前只砍了数棵树清空，而非如反对居民所指整条大路的树都砍掉了，而且，承包商在清理游乐园、砍树期间，有人阻止工人工作，更环抱树干抗议。”
支持派理由2：改建后更安全
黄安惠说，居民也打算在停车场建好后，将公寓进出口改到新停车场处，面对大路，对居民和小孩更安全。
“公寓目前的进出口成了繁忙道路，每天有很多大型罗里进出，学生巴士无法驶入，家长只能带著孩子到大路边等候。”
支持派理由3：附近有更大公园
雪州行政议员兼金銮州议员黄思汉指出，该区内有另一个更大的休闲公园，也是居民较为常用的休闲场所。
他认为这起事件并没有任何破坏环境或剥夺人们使用公园的意图，希望有心人士停止炒作。
“经调查了解该公寓旁的休闲游乐场已废置，加上原本的停车场被用于发展屋业，因此市政厅才会批准将游乐场地段改造为停车场，以解决困扰公寓居民多年的问题。”
他补充，该区居民平时都没到该游乐场活动，为何要在此时作出上述争论呢？
他也说，该公寓旁的屋业发展计划也非市政厅工程，市政厅批准的只是将公园改造为停车场，以协助解决搁置数十年的发展计划、复苏该区的发展活动而已。
2022年04月11日
塞车，是许多雪隆区人的噩梦！要如何解决这看似“不可能的任务“？
马来西亚房地产发展商会学院（REHDA Institute）信托人拿督黄腾亮指出，那就减少吉隆坡的停车场数量，减少交通拥堵，还不用再为了找一个停车位而心烦。
但要做到这点，政府绝对扮演最大的责任。
根据《星报》，黄腾亮近期在“2022年区域房屋大会”上指出，虽然吉隆坡的公共交通系统越来越发达，但却还没到“全民不开车”的阶段。
比如说，从白沙罗（Damansara）到巴生（Klang）设有轻快铁（LRT），但车站离住宅区很远。
接驳车满足“最后一里路”
要填上“最后一里路”的缺口，政府需要在车站提供能通往周边住宅区的接驳车，让搭了捷运或轻快铁的乘客，出了站后还有另一种公共交通工具送他们回到家。
“不是所有人都能日日负担计程车或电召车，通常需要10至20令吉。”
在他看来，政府完全有能力在捷运站提供免费接驳车。
他补充说，像是墨尔本和香港，随着公共交通系统足够完善，对停车场的需求也就大幅减少了。
在繁忙的城市中，停车场占据了太多不必要的空间；而且，发展商也常因为国人多选择开车在项目中兴建停车场，但最终却未能完全停满，此举反而提高了建筑成本和房价。
在雪兰莪，双威城就提供了免费接驳车，很好地贯穿了这个城镇中的住宅区、大学、商业中心和医院。
“发展商应该要跳出原本的框框，与其建造更多的停车位，而是以可持续性的前提，构思更具创意的交通选项，马来西亚城市有一天真的可以不需要停车场。”