传贳金制度埋下大雷
炒房乐园随时炸碎

韩国租房市场存在两种租房方式，一是月租房，就像在我国租房一样，需缴付押金并按月付月租；另外一种叫做传贳房（jeonse），意思是全租房。

传贳房是韩国特有的租房方式，租客无需每月缴交租金，只需将一大笔押金，或称作传贳金交给房东，就可以入住。租约一般是两年，等到租约到期不再续约的时候，房东必须全额归还传贳金。

这笔传贳金的数目，是房价的50%至80%。租约期间，房东可以利用传贳金经营生意、投资，或者赚取银行利息。

就是这种独特的传贳金制度，让韩国房地产成为炒房客的乐园。他们获得巨额传贳金之后，资金在手一买再买，轻易便购得房子。然而，一旦传贳金来源断裂，炒房客会严重“烫到手”。

月租房首次超越全租房

外媒综合报道，去年首尔一套公寓的押金高达233万6000令吉（约53万美元），租客若没有足够的储蓄缴纳押金，还可以申请特殊的银行贷款。但是在加息周期下，利率走高，导致越来越多租客选择从传贳房转至月租房。数据显示，韩国去年的房产租赁合同中，月租房的数量第一次超越了全租房。

随着月租房数量提高，那些靠传贳金周转的房东很难从新租户那里获得足够的押金，将之前的押金归还给租赁合同到期的租户。实际上，很多房东在租约到期的时候，是无力归还押金的。这可能迫使房东大幅折扣抛售房产，推动房价下跌，最终使韩国房价只涨不降的神话破灭。

韩国经济研究所在一份报告中指出，目前的传贳贷款高达1058万亿韩元，使韩国家庭的债务总额达到2925万亿韩元，占国内生产总值157%，在国际金融协会（IIF）追踪的60个国家中排最高。

SK证券经济学家An Young-Jin表示，韩国大部分与房地产相关的家庭债务，是按浮动利率收取的，这使到韩国的房地产市场对加息更为敏感。

前几年，韩国房价持续上涨，首尔有一半的租约属于传贳房。与其说是租约，不如说是房客贷款给房东，那一大笔押金便是房东向租客借的，以房子作为抵押，而免房客月租，便是支付利息的方式。

随着利率上涨，增加贷款成本，韩国房价也很难涨了。数据显示，韩国2月份的房价，较去年的高位下跌4.4%，如果价格下跌10%，大约四分之一的房东将无力偿还传贳房押金。

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