林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

布局图每层6间服务式公寓及住宅，
完工后竟变成7间单位。

案例背景

服务式公寓可否用来经营酒店？公契如何影响你的生活？在服务式公寓里，业主时常对管理层或发展商的管理，有着不同的意见，那么当出现管理上的分歧时，应该怎么处理？

案情摘要

1）原告（买家）向被告（房屋发展商）所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant （公契）和/或失实陈述。发展商开发了Arte S，这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”（SOHO）公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅（单位）。

2）买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表（简称“原图”）。 然而，完工后的43A层有7间单位，比原图多了一个，额外的单位明显增加了买方楼层（43A楼）的密度。

3）发展商在买卖协议签订后4年零3个月，向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信（“同意书”），以更改原图 。买家并未同意，但发展商依然实施和执行更改。

4）买家进一步声称，一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营，该酒店后来更名为 Fifi Suites，违反了公契。 买家声称，经营酒店违反了公契第4.1条，该条规定单位只能用作住宅用途，不得用作商业用途。

5）买家鉴于上述违约行为，未搬入单位入住，并立即对发展商提出诉讼。

“根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契，发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。”

6）买卖协议第13条规定如下：

上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造，该描述和计划已被买家接受和批准，正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求，否则未经买家书面同意，不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用，如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程，买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿，视情况而定。

7）第13条明确规定，买家已接受并同意原图，未经买家书面同意，不得更改原图。原图不仅包括买家的单位，还包括该楼层的所有单位和共同产业。

8）法官认为，该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造，而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前，需要获得买家的同意，因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此，这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。

9）发展商所加入公契的第 29.2 条，目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下，公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致，即属违法及不可执行。

“根据买卖协议和公契，Arte S这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。”

10）公契第4.1条明确规定单位的使用如下：

“所述单位仅可用于居住目的，并需符合所有联邦或地方法律的相关规定，并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的，或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。”

11）发展商表示，2018 年 3 月 29 日，一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure (Penang) Sdn Bhd，后者委托 LOF Management Sdn Bhd 以 T Hotel 的名义营销、管理和出租服务式公寓，并在后来改变了其风格，将其命名为 Fifi Suites。发展商的立场是，它已于 2019 年 2 月 18 日完成项目发展，并把买家所购买的单位移交给他们，以履行其在买卖协议下的所有义务。发展商表示，它无法控制其他买家对各自单位所作出的行为。

12）法官认为，公契对作为协议一方的发展商是具有约束力的。“服务式公寓”或“小型家庭办公室”是指住宅。“住宅”一词表达了永久居住或长期居住的意图，即把这个地方称为家。允许服务式公寓或“小型家庭办公室”公寓作为酒店形式的短期住宿活动肯定不属于住宅类别。短期住宿明显是作为商业用途而非住宅用途，并明显违反了公契第4.1条。

判决

13）(a) 宣判 （declaration）发展商违反了买卖协议和公契；

(b) 宣判买卖协议及公契可作废 （voidable）；

(c)命令发展商需向买家支付以下款项：

(i)124万4000令吉，为Parcel 01，43A 楼层（包括一个停车位）的购买价格；

(ii)7,611令吉35仙，其中包括买家支付的押金、服务费和各种税款；

(iii)1万2690令吉54仙，购买单位所支付的法律费用。

(iv)为从金融机构获得贷款而支付的利息和其他付款，以及为购买单位提供资金的附带费用。

(v)评估一般损害赔偿（如有）。

(vi)利息和成本。

结语

14）买家的权利及住宅物业的管理须受公契规管。任何管理层的决定都需符合公契里的条款。买家在签订公契之前，建议多加注意。

15）任何看似规避或脱离买卖协议条款的公契条款都是非法的。

16）发展商如果想要对经批准的建筑图进行任何更改/修改，均应征得买家的同意。

17）地方当局所批准的建筑图尤为重要，如发展商没有依照批准的建筑图来完成工程，买家有权终止买卖协议。