朝阳行业 物业管理成新蓝海
2024年03月6日
报道|郑美励 摄影|陈奕龙
你的共管公寓是否面对电梯长期损坏、设备年久失修、建筑物顶漏水、高空抛物砸坏汽车、泳池生青苔、私人用品占用公共走道、占用他人停车位、管理费使用方式缺透明度……各式各样的问题？
种种的问题影响生活品质，令共管公寓居民烦不胜烦却又无可奈何，这些问题背后不仅折射出居民素质、拥有优秀物业管理的重要性，更隐藏着一个少为人知的商机！
大城市寸土寸金，可向天空无限伸展的分层地契房产（以下均以共管公寓为例）便成了城市人相对经济实惠的居住方案，而负责管理和营运的重责大任，便经由公寓管理委员会交托至物业管理公司手上。
然而，许多共管公寓物业管理服务差强人意，令公寓居民怨声载道甚至投诉无门，情况严重的民生纠纷甚至可能爆发肢体冲突，闹上社会新闻版面。
为何许多共管公寓物管工作令居民诟病？撇开外来因素(居民素质、居民对业权益与物业管理的知识与经验不足造成的误会)不谈，专注探讨行业本身，佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越认为，这与物业管理这一行仍在起步中（有学者形容为婴儿阶段）以及人力资源短缺有关。
“物管在大马仍然是很年轻的行业，代表它有很大的发展空间和很多未知数。”
凡事总是一体两面，当物业管理这一行面临困境其实也携带新机遇、新蓝海，端看谁能及时发现。
物业管理新商机知多少？
1.朝阳行业
城市地区土地有限，共管公寓已成为房地产开发项目主力，有新楼宇（不论是单一业主的楼宇或者众多业主的分层楼宇如共管公寓）启用，就得有物业管理团队随行。
这个商机有多大？张惟越引述国家土地局2022年的数据指出，西马共管楼宇已达2万2898个且在持续增加当中。以2021至2022年一年为例，就增加了1644个共管楼宇项目。但持有牌照可开设物管公司的物业管理经理（Property Manager）仅为2776人，市场上的物管公司仅有514间，经济蛋糕足以让更多业者共享。
从投资者转行物管
张惟越是其中一名洞察先机者。身为房产投资者的他留意到《2013年分层管理法令》在宪报上颁布生效并意识到新法令将推动物管领域蓬勃发展，干脆转换跑道，入行从基层开始边学边做，过后顺利取得物业管理经理执照，开设物业管理公司提供服务。
“市场上所有的房地产大师都教你怎么买房并没有教你怎么管理。房地产真正给你带来收入是管理。管理得好的房子才有价值、才会有人要租、收到好租金、卖到好价钱，所以我就发现到管理很重要。”
成立物管公司4年，他的营业额从200万涨至700万令吉，手上管理40多个楼宇，新客户不断增加，印证了物业管理市场成长空间很大。
不过，更重要的是，房地产发展商并不会停下兴建新楼宇的脚步，连带的对物管的需求只升不降。
2.刚需行业
张惟越打趣的说，只有遇上世界大战、楼宇被毁，物业管理才会停止服务，即使是遇上疫情爆发带来行动管控令也继续提供服务，不愁商机与就业机会。
下一个黄金职业？
物业管理领域对人才亦是机遇处处的蓝海市场，但许多人尚未察觉到“它”的潜力。
1.需求庞大但供需失衡
张惟越指出，物业管理是劳力密集的行业，每个共管公寓至少需要一名楼宇经理（building manager适用于单一业主/strata manager适用于众多业主）、行政主管，维修技术人员、行政与会计员、收纳员来维持正常运作。
2万2898个共管楼宇就需要2万2898组物管团队，但这行业普遍面对中层和基层人力不足的困扰，从区域经理、楼宇经理、行政主管、行政人员……都有职缺待填补。
此外，人才速度赶不上房地产项目开发进度，每年增加的楼宇可以逾千但相关科系大专毕业生人数却不满800人，而且物管也不一定是他们的就业首选。
在他看来，未来10年是物管行业人才的黄金时代。
“你不需要特别厉害就可以入行，等到市场开始稳定下来，你能力差一点就会被刷掉，所以现在是入行尝试的好时机。这个行业有有前景，它不是爆发型的行业，却是稳中求快的行业，而且常做常有。”
2.晋升机会多且快
一般入行5至7年内可以从最基本的行政人员晋升至楼宇经理，能力出众者可在3、5年内当上经理，如果在某些高级地段的共管公寓里任职楼宇经理，月薪甚至突破1万令吉。
“大学毕业要拿到5000令吉基薪可能要5年到7年，我们的行业3年可以做到，因为市场缺人。”
3.创业机会
张惟越说：“这个行业可以当一门生意来学习创业，前几年他可能是学怎么去管理营运一个建筑，中期学管理数个建筑，等到他能够管理几个建筑时，基本上公司愿意吸纳他成为股东，”
他说，或者也可向大马估值师、估价师及地产代理和物管经理局（BOVAEP）考取营业执照，届时便可像张惟越般“升级”成为物业管理经理，设立物业管理公司。
需更多新血加入
张惟越不讳言，物管领域闹人力荒的原因之一是该行业工作强度是房产4大专业里里最高，工作性质包括经常“受气”、收入却不是最高但胜在稳定，只要继续获得公寓管理委员会委托，收入便会稳步上扬，不像房地产经纪般大起大落。
此外，官方通过2018年的速成申请，让拥有营业执照的物管经理人数增至2776位，物业管理企业也达514家，虽然应对了服务商稀缺的燃眉之急，但也导致中层干部严重稀缺（中层干部纷纷申请执照，自行创业去了），培训尚未到位的基层顺势被摺升以补人手不足，一些服务效率欠佳便导致市场对物管企业口碑不佳。
在他看来栽培有能力的物管人员，有助于提升物管服务质量与专业性。他期许有更多新生代投身这一行，呼吁家长研究该领域是否适合栽培子女加入，鼓励尚未确定是否要往这行发展的年轻人不妨先入行尝试，如果确定意愿再继续进修相关的专业文凭也不迟。
技术人员也很重要
他指出，物管不仅需要行政人才（文职）也需要技术人才，尤其如今的分层地契楼宇把住宅、商场、酒店结合，技术人才的角色更为吃重，同样不缺升迁机会。
为了让人们对物管行业有所了解，张惟越找了培训公司以及国内大学联手，举办为期6天的物管相关课程（可自费或从人力资源发展基金（HRDF）税捐（levy）中扣除），预计每个季度开班一次，第1期已在2月底开班，第2次期预计5月在砂拉越开班。
同时，有感于不少业主对物业管理的职责范围有很多认识误区，他推出新书《我是业主，该怎么办？》，从物业管理的问题根源出发，分享针对业主权益与物业管理方面的知识与经验，新书已上市可在各大书局购买。
同场加映：
汤淑仪：蹲下才能跳得更高
约莫10年前，汤淑仪从新加坡返马发展开始找工作。朋友一句话：“反正你在酒店做管理不如尝试一下物业管理？”
原本她以为这是当房产经纪卖房子，面试之后才发现是另一回事，觉得自己感兴趣便加入了。作为一个零经验的新人，当时的公司要求她必须由基础学起，她当行政人员的薪水只有1400令吉，“我不能够接受，可是没有办法，因为我没有这方面的经验。”
起薪的确是低，但有能力的人很快就会被看见而且过往的工作经验对她加持很大，几个月后汤淑仪便有机会升职加薪，数年内已是经理级，过后更注册成为物业管理经理，创办物管公司。
她表示，这一行业欢迎喜欢接受挑战、反应灵敏、抗压力、具良好沟通能力、团队精神的人才加入。
张赐财：蓬勃行业前景广阔
对于物管，张赐财并不陌生。
曾经在房地产发展公司任职电器及机器工程师的他，获上司提拨被指派负责公司新楼宇项目的物业管理负责人，确保新楼宇顺利交接至管理委员会，一做就是18年。
后来他更在老板的鼓励之下，考取物管经理人牌照，2020年开始创业当老板。
靠着亲力亲为监督员工、提供良好的服务素质，他在这一行逐渐建立口碑与累积客户。
“只要你诚心诚意去做得好，客户会来找你的，目前目前市场最大的问题是人手。”
对于寻找就业机会或转换跑道的上班族，他说：“这个行业不存在夕阳市场，是永久存在的行在，不管什么情况每个建筑都需要维护管理，只要坚持走下去，会找出春天的。”
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
