黄伟益
产业管理顾问

最近传出吉隆坡有公寓管理层强制规定租户，不管是本地人或移工（包括外劳），都须接受2019冠状病毒病检测才能入内，有者则只是强制移工须检测。

这难免让人怀疑，管理层是否矫枉过正？

首先，大家须了解，所有的公寓或高楼皆属于分层建筑，并属于私人产业。

在私人产业范围，管理层的权利来自2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条规（By-Laws）。

联邦政府制订2015年分层管理（维修与管理）条例时，早已把整份管理条规共30个条款清楚列出，而所有的高楼管理层皆须采用这份管理条规。即使是早前购屋时由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）则一律作废。

除了原订30条款不得删改之外，共管机构或管理机构有权通过发出21天的通告，召开常年大会或特大来增订管理条规，以涵盖其原订管理条规不足之处。

其中可以增订的范围，则包括跟安全或保安相关的措施，以及如何管制业主、住户、租户或访客的行为等，并可对任何违反者，处以不超过200令吉的罚款。

疑没法律依据

由于国家安全理事会禁止共管机构或管理机构在早前的有条件管控令（CMCO），以及目前的行动管控令（MCO）2.0期间召开大会，我怀疑这些高楼管理只是通过张贴通告，要求租户强制接受冠病检测，但这些通告的背后都是没有法律依据，并通过增订管理条规来为管理层的通告背书。

话说回来，这些强制租户接受检测的做法，并限制没有接受检测者不得入住，又是否有这个必要呢？

大家须知道，接受检测的费用肯定不菲，一般上介于300至380令吉之间。若一家五口皆需接受检测，这个费用可不是一般人承担得起的。

其次，即使接受检测了，有谁能担保这些租户下一分钟或未来一两个月内不会受到冠病感染？

即使这些租户根据管理层要求接受检测，而检测结果则要等到第三天才出炉，这些租户难道在报告出炉前，就要面对无家可归、露宿街头的窘境吗？

或面对司法诉讼

公寓管理层强制要求业主、租户或住户须接受冠病检测，若没有接受检测则不得入内的做法，除了有点矫枉过正之外，其实也会让管理层面对大量司法诉讼的挑战。

从业主的角度来看，他在这座公寓内拥有享受自身产业的权利（Proprietory Right），这乃是一个很重要的法律概念，不容管理层来轻易否定。

举例说，即使某个业主拖欠管理费，导致其电梯通行证被管理层禁止，但管理层不能阻止他用其他方式回到自己住家。至于残障人士，即使因为拖欠管理费，管理层却无权禁止他使用电梯回到本身的住家。这就是所谓自身产权的概念。

同样地，对于租户或是住户，他们都是获得业主所授予的产权，进而享有占据及使用业主所拥有产业的权利。他们不是一般访客，而管理层则无权阻止业主要选择租予某人，或让家人或其他相关人士长期入住的权利。

若管理层要通过召开大会，并通过增订管理条规来强行阻止没有接受检测者入内，共管机构或管理机构则难免会面对法律诉讼之风险。

至今为止，还未有法律案例阐明管理层是否可以这样做。但只要有5至10名业主入禀法庭来挑战管理层的做法，共管机构或管理机构单是本身所要承受的律师费，就肯定吃不消了。

不过，对于进入公寓或高楼从事维修工作的承包商或其员工，若管理层要强制他们接受检测并交出检测报告，这看来还是合情合理的。

加强预防措施事半功倍

事实上，冠病疫情是防不胜防的。

管理层只要加紧防控工作，包括严格确保高楼内每一个人一旦离开住家范围就要戴口罩，在使用电梯时严格限制其人数，还要加强消毒、避免群聚、管制访客等工作，就能取得事半功倍之效果。

管理层与其推出这些矫枉过正的做法，强制业主、租户或住户接受检测，倒不如想办法协助那些居家隔离的疑诊或确诊个案，让他们不得随意离开住家范围，进而感染到其他住户。

由于疫情失控导致卫生部的资源紧张，许多无症状感染个案就面对须到私立医院或诊所接受检测，然后回到住家等待检测报告出炉的情况。

有者即使接受检测，并确诊感染冠病后，直至病愈为止，都一直等不到卫生部把他们送到医院接受治疗的情况。

应助居家隔离患者

因此，从当下乃至未来，我们可以预见有许多无症状感染个案，他们将被逼面对居家隔离的情况，而管理层若要阻止这些人返家，则完全不符合现实的需求。

毕竟，家永远是最安全的。我们总不可能阻止这些被感染的个案返家，然后让他们流浪在外头，进而感染更多的人。

在这种情况下，管理层应思考如何协助这些居家隔离的个案，包括协助让他们能在不踏出自己住家，即能获得食物供应，或是被逼离开住家到医院或诊所接受检测，亦不会跟其他人共用电梯，进而感染到其他住户。

若管理层不是以敌意的态度来对待这类疑症或确诊个案，这相信会间接鼓励更多住户一旦面对受感染的情况，会直接跟管理层投报或寻求协助，让管理层更容易掌握其管理公寓的疫情实况。

若管理层采取敌意的态度来对待这些人，这无形中或会让更多住户选择隐瞒实况，而不愿意据实告知管理层，最终导致整座高楼的疫情失陷，并陷入一发不可收拾的地步。

黄伟益
产业管理顾问

联邦法院最近针对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，无疑对国内许多高楼管理层及业主带来及时雨，势将有效阻遏更多业主将自身产业转为民宿或爱彼迎（Airbnb）来赚钱的情况。

联邦法院的上诉判决，有效解开了高楼业主及管理层向来所面对的两大疑惑：其一乃地契所列明的土地用途，是否能受到共管机构或管理机构所制订的附加管理条例（Additional By-Laws）来限制？

其二乃民宿业主所惯称的短期出租活动（Short-Term Rental），从土地法角度来看，到底是属于租约（Tenancy），还是准证（Licence）罢了？

根据判决，即使Verve Suites Mont’ Kiara之地契，有清楚列明其地段可建设商用大楼，且只是作为服务型公寓及商用单位而已。这些经营民宿的业主争论，管理层所制订的附加管理条例，不能用来否定他们可以经营民宿的权利。

何谓附加管理条例？这就是我们向来所熟悉的House Rules（内部管理条例），即用来规范每个业主在分层建筑内所可以做，以及不可以做的各项事情。

但随着2015年分层管理（维修与管理）条例于2015年6月2日（槟州是6月12日）开始生效之后，其第三附表所列明的管理条例（By-Laws），乃是所有管理层须采纳的。

By-Laws跟House Rules有何不同？其实，国内所有地方政府所制订的法律，都是称为By-Laws或所谓的Undang-Undang Kecil，即在有限范围的某个地域所实行的法律。若是槟岛市政厅所制订的法律，就只能在槟岛范围内实施。至于某座高楼所采用的By-Laws，就只能在有关高楼范围内实行。

由于2015年分层管理（维修与管理）条例，乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长在宪报颁布，其自然具有地方性法律的地位。随着管理条例推出后，所有之前由发展商所制订的House Rules，就须丢入垃圾桶了。

政府条例不能修改

除了一律采纳联邦政府所制订的管理条例之外，共管机构或管理机构可通过发出21天的大会通告，通过召开常年大会或特大来采纳附加管理条例。

所谓的附加管理条例，就是除了政府所制订的管理条例之外，管理层可以针对其未尽善之处，增订其他可适用的管理条例。不过，政府所制订的管理条例，则不能被修改或删减。

管理层有权增订附加条例

虽然Verve Suites Mont’ Kiara管理机构于2017年3月25日召开特大，通过名为House Rule No. 3的附加管理条例来限制民宿运作，包括可对业主处以每天200令吉罚款，但其所通过的House Rule其实具有附加管理条例的地位。

这个附加管理条例当时获得96票赞成及4票反对而通过。

由于这个附加管理条例乃援引2013年分层管理法令第70条文制订、提呈及通过，加上1965年国家土地法典第225条文，允许有关土地租赁可使用的条件，能被其他法律所阻碍或限制。在这种情况下，管理层有权通过增订附加管理条例，来阻止或限制业主的民宿生意运作。

短期出租不属租约形式

针对短期出租活动属于租约还是准证，联邦法院根据民宿经营者所采用的Airbnb合约条款作诠释，指证这些短期出租活动只是给予住客享有入住的准证，而不是属于租约形式。

这个入住准证并未让住客享有独自占有产业空间（Exclusive Possession）的权利。

即使国家土地法典第223(2)条文允许口头形式的租约，而第224(a)条文亦允许每周更新的租约，不过，在上述案例中，民宿业者无法提出更多有利证据，来佐证这些住客享有独自占有产业空间的权利。在这种情况下，联邦法院只好判定这些民宿业者败诉，并须支付堂费予管理机构。

联邦法院另一项有趣的判决，乃是管理层针对任何违反管理条例的业主，每一次只能处以最高200令吉的罚款，而非每一天处以200令吉的罚款。若有民宿业者将某单位转作民宿租予住客3天，管理层只能处以最高200令吉罚款，而不是3天共600令吉罚款。

须长期监控或取缔

既然联邦法院作出这项对管理层利好的裁决之后，管理层又要如何对这个问题对症下药呢？即使有联邦法院所做的决定，这不代表非法民宿业者就会在一夜之间消失，而长期的监控或取缔行动还是有必要的。

首先，当然是要先针对个别的分层建筑，增订适用于管制非法民宿活动的附加管理条例，同时赋权管理层或保安人员能采取有效的执法行动，来对付或取缔非法的民宿活动。

这些新增订的附加管理条例，须符合2013年分层管理法令第70(2)条文所划出的范畴，同时须尊重或保障业主、租户及访客所应享有的基本权利。

最重要的是，除非相关活动干扰或影响到其他邻居的居住安宁，否则管理层没有太大的权力来干预每个单位内所发生的任何事情。

即使有了附加管理条例，管理层最多只能采取事后罚款行动。若民宿业者对这些罚款视若无睹，并继续我行我素，管理层看来有必要考虑另外两种方案，其一是通过入禀法庭申请禁令，全面禁止整座大楼的任何单位转作非法民宿。

其二则是通过配合各别地区的县市议会，通过跟地方政府的执照部门配合，对这些非法业者或单位业主采取执法行动，包括对他们开罚单，或将他们直接提控上庭。

每个地方政府都有制订管制生意或贸易活动操作的法律，他们可以这项法律来对违法的业者或业主采取行动。一旦罪名成立，他们将面对罚款、监禁或两者兼施。

若相关地方政府不愿采取执法行动，管理层或其他业主可考虑通过入禀法庭，对这些地方政府所做的决定申请司法检讨。通过司法检讨的程序，我们可寻求高庭检讨地方政府没有执行其法定权力的决定，进而逼使地方政府必须尽快出手，以还给其他业主一片宁静的居住空间。