分层管理法令是时候改革了
2023年05月28日
黄伟益
注册产业经理
在不改革就OUT了……
随着倪可敏与阿克马分别于去年12月3日与10日宣誓，就任易名为地方政府发展部的正、部长以来，尽管国人普遍对倪可敏掌舵该部的表现信心大增，但民间似乎对这个部门在改革分层管理方面，开始有微言。
由于许多住在大城市，例如吉隆坡与周围巴生谷一带、槟城与新山等地的国人，不少都会选择住在高楼或围篱社区内，他们每天都难免要跟共管机构或管理机构，或是跟他们所委任的管理层交涉，而这些管理工作又难免牵涉物业管理人等，就难免会产生各种矛盾或争议。
尽管联邦政府通过国会制订2013年分层管理法令，而砂拉越议会也通过自身的2019年分层管理法令，若再加上相关的1985年分层地契法令，以及辅佐执行2013年分层管理法令而设的各项条例与法规，但当政者若没有再进一步考虑改革，许多情况难免还是在原地踏步。
有鉴于此，请容许我为国内许多涉及高楼管理的朋友，对我们的地方政府发展部，大胆提出这份改革建议清单，让我们一起推进分层管理改革之路：
国会立法与修法工作
自从2013年分层管理法令于2015年6月1日生效以来，近8年内，这套法令迄今没再经过修订。
随着执行时间愈久，这套法令就难免浮现各种执行层面的难处及矛盾，还有一些人尝试走法律漏洞，而反过来欺压少数群体。
虽然当局在过去数年有开始研议如何修改2013年分层管理法令，但前称房屋及地方政府发展部的地方政府发展部，从过去两位前部长拿督祖莱达到拿督斯里里查马里肯，再到倪可敏当部长以来，似乎尚未见任何一位部长提出一整套对改革分层管理法令的概念及想法。
即使经历了冠病疫情肆虐，但这套法令仍保留原状。
整顿建筑总监部门运作国内各地方议会皆由市长或县市议会主席兼任建筑总监，并另设部门由财政部属下的估价与产业服务局管辖，并通过地方政府部调配，把估价师“空降”到各地方议会担任建筑部门总管一职。
除了这个部门领导接受过专业训练，整个部门的职员皆是从地方议会借调过来，他们对于2013年分层管理法令及其他相关法规，皆有不同程度的认知。
结果，面对不同民众的诘问，就给了各种不一样的诠释，进而引爆各种不协调的情况。
举个例子，法令规定所有共管委员会不得有少过3位委员，这意味着一旦少过3位委员，就必须通过委任其中一位业主召开特大重选整个委员会，但吉隆坡市政府建筑总监部门却允许剩下的两位委员，自行通过召开特大来补选委员。
加强执法力度由于担任各地方议会建筑部门总管的估价师属于文官出身，对于如何采取执法行动、如何开档调查、如何通过搜集证据将违法者控上庭，却可能一窃不通，或只知其然却不知其所以然。
结果，许多拖欠管理费的业主，被管理层带上分层管理仲裁庭，即使业主被谕令须缴付管理费，但最终仍有许多业主无视分层管理仲裁庭的裁决。
其实，建筑总监可援引2013年分层管理法令第123条文，将未遵守仲裁庭裁决的人士提控上庭。
提升物管专业性2013年分层管理法令只是规范管理委员会之权限及运作，却对物业管理人完全没有任何限定，这导致物业管理人若有不当行为，却未受到法律的对付。
由于篇幅所限，请恕我无法把整份清单逐一列完。
然而，有志者事竟成，若部长有心要改革分层管理，通过立法、执法及政策3个层面推进分层管理的改革工作，我相信许多人肯定不吝于分享更多的意见。
不获分层地契购屋者申诉无门除了地方政府发展部层面的改革，部长也可考虑通过跨部门结合，包括跟天然资源、环境及气候变化部推进1985年分层地契法令的落实进度，以及跟财政部共思如何整顿估值师、估价师、产业代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers,Estate Agens and Property Managers,简称BOVEAP），对于物业管理人这个专业领域的规范工作。
迄今为止，国内仍有许多高楼面对各种难处，无从申请到分层地契。
即使面对投诉，各州土地与矿物局迄今似乎未曾将任何未申请分层地契的发展商提控上庭。再加上分层管理仲裁庭无法审理跟土地事宜相关的个案，导致许多购屋者面对问题却无处可申诉的情况。
结果，尽管法令规定2015年6月1日之前建竣的高楼，必须最迟在2015年8月31日申请分层地契，但许多建竣逾20年的高楼，迄今依然面对没有分层地契的情况。
即使新建竣的楼盘，只要地方政府发展部属下的房屋管控官给予宽待，即可以在分层地契未发出的情况下，批准发展商提前交屋给购屋者。但不少发展商就有样学样，一个接一个未着急于楼盘竣工前申请分层地契，有者可能在未申请分层地契前却面临清盘。
