独家报道:李治宏

DUPLEX复式楼中楼
发展商不爱推这类型房产？

双层排屋，大家都懂，但你是否有听过复式房屋（Duplex House）或复式公寓（Duplex Condominium）？

顾名思义，复式公寓，就是一个单位但却有两层楼高的高楼住宅，也就是说，它是坐落在高空中的双层住宅。

其实在大马，复式公寓不是新的产业类型，至少已有10年以上的历史，但至今却仍份属比较“利基市场”（Niche Market），属于少数有钱人的“玩意”。

复式公寓的卖点，在于提供空间和灵活性。

复式公寓的优点之一，在于它为屋主提供了将其中一个楼层，转换为家庭办公室的灵活性。事实上，国内有许多复式单位，以小型家庭办公室（SoHo）公寓的形式来销售。

它通常由一个厨房区、一个客厅和2或3间卧房组成。上层通常有较小的楼层面积，用作开放式卧室或小型办公区，屋主也可以选择将上层变成主人房、迷你收藏画廊，甚至家庭办公室。

著名发展商世天集团（SkyWorld）就指出，复式公寓其实在分层住宅项目中（高楼住宅）很常见，但通常仅限于高档项目。

复式公寓就是两层楼的住宅，通常在有阁楼（penthouse）的公寓项目就会有复式公寓，但阁楼是在最高那层，而复式公寓可能是在最高第二层。

贵在空间比较大

世天集团总执行长李志成坦承，发展商一般上不喜欢推出这类型的房产，因为复式公寓有部分的非建筑空间是无法出售的，而且必须将这类房产的实用性纳入考量。

针对这点，Metro Homes执行董事薛国龙指出，所谓非建筑空间（Void area）是指，假设每个楼层的建筑面积为1000平方尺，复式公寓的下层是100%建筑，但上层只建50%，其余50%或500平方尺的保留空间，就是非建筑空间。

他说，复式公寓的好处在于空间比较宽敞，相对一般的公寓单位，比较不会有压迫感，整个单位看起来也比较宏伟壮观。

实际建筑面积一层半

“一进去（复式公寓），你就会发现，它跟一般的公寓不同，因为公寓都是一层楼的住宅单位，压迫感很重。

但他指出，虽然它是两层楼高的单位，外观也是两层楼高，但实际建筑面积通常只有一层半。

“通常公寓的空间很小，复式公寓空间比较大，所以售价通常也相等于1.2间普通公寓的价钱。

“一般上，它被视为高档公寓单位。它贵在玻璃需要很大片，还有窗帘布，例如普通单层公寓的窗帘布是11尺高，复式公寓则可能需要22尺或25尺。

“如果每方尺售价为300至400令吉，就无法兴建复式公寓，因为单是玻璃的成本就很高。”

提供高天花板宏伟感

李志成指出，相对于普通公寓，复式公寓的概念是创造一种产品差异化，具有类似于双层有地房屋的感觉。

复式公寓提供更大的空间，住户可以在两个独特的楼层上生活、学习、工作和娱乐。

他说，复式房屋通常在客厅设计为空隙，提供高天花板的宏伟感。

“比较有地房产，复式公寓的屋主基本上是生活在天空中，可以欣赏到迷人的城市景观，这可能会提升你的幸福感和心情。

“此外，复式公寓提供更安全和适合不同生活方式的综合设施，让住户的工作和生活得以平衡。”

简单而言，复式公寓可能非常适合年轻夫妇或需要额外空间和灵活性，同时提供游泳池和健身房等设施的公寓业主。

建筑空间须大免变狭窄

产业顾问公司Rahim & Co总执行长西华山卡指出，复式公寓有它的卖点和吸引力，但前提是必须有很大的建筑空间，否则反而会变得狭窄。

“打个比方，如果一间复式公寓的总建筑面积为1500平方尺，那么，2层楼的公寓平均每层楼的建筑空间只有750平方尺，显得非常狭小。

“然而，如果这个复式公寓的总建筑面积是3000平方尺，平均每层楼的空间为1500平方尺，那就还算宽敞。”

他直言，如果是有地房屋，他当然会选择双层的有地房屋。

但如果是高楼住宅，他会选择单层的高楼住宅，例如单层公寓，因为公寓的空间一般上都比有地房屋来得小，如果再分成两层，每一层楼面空间就更小，不会住的舒适。

这也是为何市场上的公寓绝大部分都是单层公寓，因为这是大众的需求，比较容易卖。

“复式公寓的销售目标不是大众市场，而是高档市场和寻求较大空间的购屋者。如果你问我，那么，复式公寓是否有市场？我的答案是，市场上永远都有富人，而复式公寓是顶级富豪的心头好。”

更适合大城市设施

复式公寓只适合城市居民？

针对这个问题，李志成表示，由于城市生活方式与郊区截然不同，都市人正在寻求工作生活的平衡，因此复式房屋更适合大城市的设施，以满足不同世代的需求。

“由于城市土地稀缺，复式公寓吸引了那些想从现有的有地房屋升级的购屋者，因为新建的有地房屋，通常都坐落在远离城市的郊区。

此外，复式公寓在有地房屋升级者中创造了“需求”，提供更好的设施和安全性，以及现代化的生活方式。

高枕无忧安全保障

“城市人口稠密，犯罪率也呈指数级增长，因此保安较为严密的复式公寓，为购屋者提供了高枕无忧的安全保障。”

世天集团位于吉隆坡旧巴生路蒂莎花园（Taman Desa）的SkyVogue项目，是其首个提供少于15个单位的复式单位项目，并已全部售罄。

薛国龙同样认为，复式公寓比较适合建在市中心，市郊则不适合。

他认为，发展商须针对特定目标市场兴建复式公寓，例如年轻人比较多的地区，而且交通设施发达，例如靠近轻快铁或捷运站。

发展项目“限量版”单位

李志成指出，复式公寓也比较符合现代化建筑趋势。

“这可能是一种以实用性设计为原则的新趋势，而不仅是美学上的美感。复式公寓也可以是发展项目中的“限量版”单位。”

高档市场专属“玩意”

尽管预计国内将有更多的复式公寓推出市场，但它始终不是大众化，而只是高档市场的专属“玩意”。

因此，它仅占市场上公寓单位的一小部分，不会出现大规模的发展。

李志成指出，复式公寓的售价偏高，因此属于非常利基的市场，而且非常在地化。

“复式公寓的买家会为了这类公寓所提供的种种好处，愿意支付更高的成本和费用。

“尤其是那些发展成熟地区的复式公寓，由于位于有地房屋发展成熟的地点，将受到寻求升级住宅的当地人热捧。

“人们可以接近郊区有地房屋的价格，买到坐落在靠近市中心的复式公寓，因此可以继续享有两全其美 ：保持有地房产的概念，但却住在靠近城市的地区的体验。”

复式房屋/复式公寓优缺点

优点
1）适合较大家庭

家庭成员多，复式房屋/公寓就比较合适，复式房屋/公寓上下两层一户，上层通常是卧室和书房，下层为客厅、厨房、客房等。衔接上下层的为室内楼梯。

由于是两层的单位，面积较大和空间较为宽敞，这类型的房产更适合家庭成员比较多，甚至三代同堂的家庭。

2）买一层却拥有两层的空间

复式房屋/公寓的空间实际使用率可以最高达到200%，即两层楼的空间都获得100%使用，而较普遍的是150%，即下层100%空间全面运用，上层则只运用50%的空间。

换句话说，买一个下层2000平方尺的复式公寓，可以得到上下两层总共1500平方尺的居住面积。备受欢迎的复式公寓通常能达到150%以上实用率。

3）个性化设计，风格独特

复式房屋/公寓可以提供比较客制化的设计，通过对室内空间再设计，满足屋主的个人偏好。

例如，如果屋主是小家庭，可以把下层打造为一家人的休闲和娱乐空间，而上层则是住宿用途。

4）善用空间，物有所值

复式房屋/公寓的设计思路为“向高度要空间”。

相比于普通房屋，复式房屋/公寓提高了空间实用率，其对空间的善用，远胜于普通住宅。

和同样面积的房屋相比，复式房屋/公寓的土地利用率也可提高40%，可以说，绝大部分的空间都获得善用，令整个家居环境更宽敞、舒适、美观。

5）高、大、上的视觉效果

复式房屋/公寓的空间比较多，因此室内空间的设计可以更灵活，可以划分出多样化功能的房间，令它看起来也会感觉非常高、非常大、非常宏伟壮观。

缺点
1）楼梯间比较占空间

衔接上层和下层的楼梯占用一些空间，导致有些人会觉得上下楼比较不方便，尤其是老人和小孩。

2）层高的限制

部分复式房屋/公寓不是真正的“两层楼”。因此，在将空间分割成上、下两层后，必然会使这两层在层高上受到影响。

虽然空间比较大，但这些是以牺牲层高为代价的。

3）自然通风采光或较差

这个缺点主要体现在小型复式公寓。由于空间有限，复式住宅进深大、宽窄小。有些复式公寓的方位不利于通风和采光。

4）隔音效果和安全性可能较不好

如果购买的是面积比较大的复式公寓，必须考虑到隔音效果和安全性的问题。

由于分割空间可能并不是混凝土，而是木隔板，防火功能差、隔音、安全性较差。

5）装修与维修费用较高

相对于普通住宅或公寓，复式房屋/公寓在装修和维修方面需花费更多的心思。

此外，涉及的费用和成本也会比较高。

巴生谷部分有推出复式公寓项目

八打灵再也白沙罗柏兰岭（Damansara Perdana）Empire City Halo Sunday、My Loft

八打灵再也哥打白沙罗Emporis Kota Damansara

八打灵再也白沙罗柏兰岭Empire Damansara、Perdana Emerald

八打灵再也白沙罗达迈Armanee Duplex Condo、The Zizz Damansara South

雪州安邦28 Boulevard、Axis SoHu Duplex

吉隆坡满家乐Icon Residence、TWY Duplex Condos、Flora Murni、Arte Mont Kiara

赛城The Place、Sky Park、Centro SoHo 1

雪州莎阿南Arte Subang West、i-City Hyde Tower

吉隆坡旧巴生路KL Suite@Scott Soho Luxury Duplex、Petalz Residences

吉隆坡安邦路M City Condo Duplex、NOVO Reserve

吉隆坡蕉赖亿国城（EkoCheras）

八打灵柯拉娜再也Highpark Suites

雪州蒲种280 Park Homes

八打灵再也Pinnacle Petaling Jaya、Tropics Residence

吉隆坡冼都Sri Suajaya Condominium

蒲种迪莎英比安娜（Desa Impiana）Puchong Prima Duplex Condo

吉隆坡泗岩沫Amandari Duplex Condo

吉隆坡金地花园Sunway Vivaldi

吉隆坡文良港美拉华蒂花园The Veo

吉隆坡孟沙Kapas Heights

雪州蕉赖山力花园（Taman Suntex）YOU Vista@You City

吉隆坡市中心One KL

雪州梳邦再也双威镇D’Latour Bandar Sunway Duplex

吉隆坡城中城Quadro Residence

雪州史里肯邦安Flexis@One South

雪州蕉赖九英里Sering Akasia

雪州峇都急E Suite-Designer Suites@Emerald Avenue

吉隆坡秋杰The Colony By Infinitum

吉隆坡文良港The Reach@Titiwangsa

资料来源：Metro Homes产业代理公司