史慧娴
iMoney总执行长
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很多人都有一个常见的误解，
就是以为回教房屋贷款只开放给回教徒同胞。

事实上，它是开放给所有人，不管宗教信仰。由于收费和运作方式的不同，与传统房贷相比，回教房贷有其优缺点。我将在这里阐述，让读者判断哪一种更符合自己的目标。

根据穆迪投资者服务公司（Moody Investor Service）去年的一项研究，马来西亚是东南亚最大的回教金融市场。截至2020年底，回教金融在国内市占率超过40%，显示有越来越多的大马人选择了回教融资。

回教融资如何运作？

回教贷款只是一个遵循回教教义及经济学的融资体系。根据回教原则，银行被禁止从事赚取利息的贷款业务，以及不能投资被视为不符合回教教义的企业，例如赌博、卖酒和非清真肉类。但是，没有利息，回教银行怎么赚钱呢？

我们来对比一下。首先，传统贷款是通过放贷收取利息来获利的，这意味着借款人最终偿还的款额，将比一开始所借的要多。

而回教融资的基础，是通过出售商品或资产获利。基本上，买家会要求银行买下他们想要融资的确切事物，然后银行会再加价后转卖给买方，而买方会以分期付款的方式完成交易。

这被称为“Murabahah”原则，即银行是基于预定盈利向客户提供融资，而不是通过放贷赚取利息的概念。

如何适用于房贷？

从技术上讲，回教房贷的运作方式与传统房贷类似，客户会先支付10%的首付（客户权益），银行将为90%的余额（银行权益）提供融资。但资金和资产的转移方式，以及收取的费用会与传统房贷不同。

在大马，银行倾向于采用“Tawarruq”的方式来提供房贷。在这种情况下，银行的融资资金来自商品交易。简言之，买家向银行要求资金购买房产。

然后，银行为买方购买价值相等于贷款额的商品，并通过加价出售房产给买方赚取利润，银行之后安排买方分期偿还。

同时，买方安排银行将商品以相当于融资金额的市价出售给第三方。然后，出售所得将转让给买方购买该房产。

对消费者更公平

本质上，回教银行的放贷可以遵循两种回教原则——Bai’Bithaman Ajil（BBA——延期付款销售）和Musharakah Mutanakisah（MM——递减合伙关系）。

BBA是基于前面提到的Murabahah概念，是最受借贷购房者欢迎的选择，而MM是银行和客户之间为了购买房产而形成的合作关系。

根据MM合伙关系，客户和银行都享有产业的平等权益。客户可以选择通过分期付款方式，来向银行购买产权。

MM是一个较新的回教融资模式，我们将主要研究这个模式的优点和缺点。

除了比起传统贷款更具备社会及道德责任，以及对消费者更公平之外，回教融资还有许多优势，例如：

●在BBA制度下的固定利率回教贷款，每月还款额是稳定的，方便客户制定每月的支出和预算。至于利率浮动的回教贷款，每月分期付款额将根据银行的基准利率变化。

●较低的逾期还款罚金——回教银行只被允许对逾期付款造成的损失收取赔偿金（Ta’widh）。

国家回教银行咨询委员会（SAC）只允许回教银行按逾期金额最多每年1%的费率，收取赔偿费。

●不会有因为逾期付款而产生的复利——回教银行不得在融资期间约定的利润总额之外收取额外利润（利息）。

●锁定期内脱售产业的罚款可能较低——传统贷款的提前还清罚款是按固定的百分比计算，而回教银行则是按已支出的资金成本收取罚款。然而，不同的回教银行收取的费用或不同。

●与传统贷款不同，回教贷款基于基本贷款利率（BLR），银行可根据当前市场条件调整基本融资利率（BFR），但不得超过最高利率，也就是限制了回教金融业者可获得的最大利润。

管控成本有弱点

每一枚硬币都有两面。尽管回教贷款好处不少，但还是有以下的缺点：

●在高利率环境下，使用浮动利润（利率）的回教融资，对于管控成本可能不太理想。

●每家银行在回教贷款方面采用的计算方法大不相同。尽管不一定会对消费者不利，但由于程序上的限制，银行和客户都存在一定程度的不确定性。

●融资条款的变更可能更麻烦。如果客户想要更改融资条款，如重新安排还款期，则需要创建并签署新的销售和回购协议。传统贷款只需要在修正案上盖章，这样成本更低。

申请前做好准备

在为自己找寻正确的回教融资产品时，应该仔细研究合同条款，因为它们可能因银行而异。

例如，你选择的银行可能有，也可能没有贷款锁定期。其他条款如逾期还款罚金也可能有所不同。

除此之外，回教房贷的申请流程与传统贷款类似。

所需文件：

●身分证副本
●房屋买卖协议副本，或订房收据，或发展商的献议书
●个人产权证书副本
●过去3个月的最新工资单，或过去6个月的最新佣金报表
●过去3个月的最新雇员公积金结单
●最新的报税表格
●过去6个月的最新银行对账单
●雇佣及薪酬确认书

如果你有任何疑问，应该做更多的研究及联系相关银行。最后，你需要评估申请的贷款是否符合个人的财务需求和目标。要记得经常比较不同类型和不同银行提供的贷款和融资产品，这样才可以做到精明理财！

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