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升级版新办公产业 吸引租户

By Poh Gin,

2023年01月26日

旧式的办公楼，
看来是时候整修一番了

国行3次调高隔夜政策利率（OPR），以应对不断上升的通胀压力，这将对借贷成本造成直接影响，大马莱坊（Knight Frank）集团董事经理黄详耀认为，或将影响购屋者的消费决定。

他指出，尽管亚太经济在2023年将面临巨大的逆风，全球经济在阴霾笼罩之下，虽然速度较为缓慢，但我国仍然会复苏。

“大马产业市场预料将与表现强劲的经济同步复苏，因为国家银行预计全年的增长将超过其7%的预测。”

为了推动产业领域的发展，关键举措应该是引入绿色激励措施，他希望政府向符合2050年净零排碳目标的购房者、业主、住户和开发商推出绿色激励措施。

他表示，在产业市场对环境、社会与监管（ESG）框架的意识和采用越来越普及化，这有助推动可持续房地产的价值向前发展。

在租赁活动日渐活跃下，尤其是雪州显著位置的A级办公楼。

随着我国产业市场将迎向复苏，租赁市场预计将在今年保持积极态势，具有升级功能的新竣工项目，预料将比老项目吸引更多租户。

大马莱坊研究与咨询高级执行董事王美珍指出，在隆市和吉隆坡边缘地区最近落成和即将建竣的办公产业在供需方面差距扩大，以及跨国公司接受混合办公模式之下，导致去年下半年吉隆坡办公产业市场竞争激烈。

她表示，在租赁活动日渐活跃下，雪州的办公产业市场保持弹性，尤其是在显著位置的A级办公楼。因此，相信巴生谷办公产业市场接下来仍然以租赁为主，业主将专注于通过成本优化、资产增值计划和租赁激励措施来留住租户。

她在大马莱坊2022年下半年最新产业报告“房地产重点”中指出，在经济活动恢复正常及国门重开下，我国二级市场高端公寓在去年下半年的售价呈积极趋势。

“眼光敏锐的购房者对环境课题的意识已有所提高，纷纷追求住宅的质量和可持续发展的特点，而金融机构也开始引入绿色融资机制。”

她提及，由于国内需求强劲回升、劳动力市场状况改善以及有利的政策支持，我国经济继续保持强劲增长势头。

柔新捷运系统料催谷地产市场

另一方面，大马莱坊柔佛执行董事陈莉如说，尽管高层房产市场仍然低迷，去年下半年也没有推出新项目，但由于新山市中心正在建设柔新捷运系统（RTS）项目，预料今年杪的市场情绪将转为积极。

“去年下半年，新山活跃的租户流动和商用产业扩张，明显增强了柔州的商用产业市场，而工业产业领域则全面保持强劲，特别在物流仓库、厂房的收购和数据中心的积极扩张方面有出色表现。”

此外，大马莱坊沙巴执行董事曾运年表示，沙巴在去年下半年推出的新住宅数量有所增加，部分私人拥有的专用办公楼的占用率已提高，而且著名的购物商场也迎来令人鼓舞的客流量及新品牌的入驻。

他提及，随着从台北、成田、釜山和香港等国际城市直飞亚庇国际机场的航班恢复，游客人数的增加也带动了沙巴酒店的市场。

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经济向好 槟产业界活力再现

By Poh Gin,

2022年03月14日

报道：李治宏

经济复苏、国门重开等正面因素，
产业市场进一步提振。

上星期，我们探讨了疫情两年内来一直保持强劲走势的槟州工业产业市场；而这期，再来进一步浅析槟州其他产业次领域的前景。

槟城向来是北马经济火车头，槟州产业领域自然是北马产业市场的领头羊，整个北马产业市场兴衰的晴雨表。

整体而言，槟州产业领域正逐步复苏，去年首9个月的成交量更是国内少数逆流而上的州属之一。

2022年，槟州产业市场整体展望向好，而随着经济复苏、工业领域持续强劲增长，以及旅游领域有望在国门重开后逐步回春，这些正面因素都将令市场情绪进一步改善。

住宅仍主导市场

2021年首9个月，槟州产业总成交量达1万1981单位，涉及总额72亿2823万令吉，分别按年增长13.95%和33.8%。住宅依然主导槟州产业市场，高占总交易量76.72%，以及总额的56.42%比重。

反观商用产业和农业用途产业，各占总成交量的7.5%和6.91%；成交总额排第二和第三的产业次领域则是工业产业和商用产业，各占16.44%和13.94%。

公寓滞销再恶化

跨国产业顾问公司大马莱坊认为，在2022年财政预算案和政府疫情期间推出的各项振兴经济配套，鼓励和推动国人购买房屋的刺激下，槟州住宅市场今年料将渐入佳境，尤其是有地房屋市场料逐步回暖。

不过，高楼住宅尤其是共管公寓和公寓的滞销情况料进一步恶化。

4638住宅滞销第二严重

另一家产业顾问公司大马亨利行指出，槟州住宅产业滞销情况全马第二严重，截至2021年第三季滞销单位达4638单位。

截至2021年9月杪，槟州高楼住宅累计供应量达27万8867单位，按年增长4.2%。其中，21万7037单位或78%坐落在槟岛，其余6万1830单位分布在威省各地。

在乔治市，面积介于2200至2800平方尺的特定高档共管公寓，平均开价介于每平方尺1000至1250令吉。在关仔角，面积超过4000平方尺的共管公寓单位，平均开价介于每平方尺550至900令吉。

在丹绒道光/丹绒武雅，建筑面积介于1600至6000平方尺的单位，平均开价介于每平方尺500至950令吉，视地点、项目、面积、所在楼层和其他因素而定；在牛汝莪，建筑面积小过2000平方尺的单位，平均开价介于每平方尺600至900令吉。

槟岛目前施工中的主要住宅项目包括宏升集团（Ideal Group）在甘密山发展的Ideal Residency及新港（Sungai Ara）的Havana Beach Residences、汇华集团在新港发展的TreeO、Asia Green Group在百安湾（Bayan Bay）发展的The Zen等。

办公产业：

特建办公楼租用/租金率趋稳

基于新增的特建办公楼（Purpose-built Office）供应有限，槟州优等特建办公楼的租用率和租金率料将保持稳定。

与此同时，随着居家作业蔚然成风，一些商业设施已改装，成为共享工作空间（Co-Working Space）。

截至2021年第三季，槟岛共有145座私立特建办公楼，提供约68万1400平方米。其中121座办公楼坐落在乔治市，占全槟岛办公空间约64%（约43万7000平方米）。槟岛特建办公楼租用率保持稳健，从2020年第三季的79.4%，于2021年第三季扬升至约85%。

槟岛首要特建办公楼的分层办公空间，例如合您大厦、Menara Northam、Maritime Piazza 和E-Gate的平均成交价格介于每平方尺450至750令吉 ，取决于地点、面积（楼层空间）、装潢、条件（装修）和景观而定。

次要办公楼的分层办公空间方面，二手市场的成交价低于每平方尺350令吉，而这类办公楼一般建于上世纪80年代，属于比较老旧的建筑物，设施陈旧也缺乏维修保养，停车位也比较有限。

3特建办公楼正兴建

不过，分层特建办公楼的平均市价自2019年起下跌，其中首要办公楼市价于2021年第三季处于每平方尺520令吉，次级办公楼每平方尺市价处于320令吉。

租金方面，首要办公楼内的分层办公空间月租介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙，相较于2020年第三季介于每平方尺2令吉至3令吉50仙。

次要办公楼的月租介于每平方尺1令吉 80仙至2令吉50仙，相较于2020年同期为每平方尺1令吉30仙至2令吉。

2021年，槟岛没有任何新落成的特建办公楼，兴建中的特建办公楼则有3座，全都坐落在乔治市。一旦竣工，这3座办公楼将合共提供约会5万6500平方米的办公空间。

零售产业：

未来3年5商场排队登场

槟州虽小，但截至去年第三季就已有多达109座各类大大小小的购物商场，而单在槟岛，未来3年就有至少5间新购物商场排队登场。莱坊指出，上述109间商场共提供约2010万平方尺的零售空间，整体使用率从2020年第三季的72.9%，微跌至71.2%。其中，乔治市商场整体租用率也从81.9%下滑至76.9%。

亨利行则指槟岛商场整体租用率约为80%，而截至去年第三季，单在槟岛共有68间零售购物中心（包括购物中心、商场和霸级市场），共提供106万2000平方尺的零售空间。

去年首9月无商场扩建

根据莱坊，去年首9个月内，槟州没有任何商场进行扩充计划，但诗布朗再也的双威嘉年华广场的租用率预计将大增60%，从现有的220间零售商店增至350间。

有关耗资5亿令吉的扩充计划，将令可出租空间增至100万平方尺，其中已确定的租用率高达95%。该扩充计划预计今年4月1日完成。

乔治市特定购物中心的底层零售单位月租普遍下跌，租金率介于每平方尺区区4令吉至最高48令吉，视个别商场、地点和单位面积等因素而定。

有多家杂货连锁集团去年登陆槟岛，这包括Village Grocer、Lotus霸级市场（前身为特易购）和韩国著名连锁即食便利店CU。

此外，多家餐饮集团也在槟城开设分店，包括ZUS Coffee、Krispy Kreme、汉堡王、星巴克和麦当劳等。

莱坊认为 ，随着跨州禁令解除，国内经济逐步复苏，加上国门重开将重新迎来外国游客，过去两年遭疫情重创的零售领域有望缓慢复苏。

酒店业：

国门重开迎来商机 新酒店加入竞争大

国门重开和马新两国航空疫苗接种者旅游通道（VTL）延伸到槟城，无疑是疫情2年来饱受重创的槟州酒店业一大佳音。

不过，槟州仍有新的酒店在兴建中，未来将有更多的酒店客房供应，意味着市场竞争愈加激烈，届时将是“适者生存”的局面。

受到住客率和客房收费偏低的冲击，国内酒店疫情期间都被迫削减营运开销，以及设法开拓其他收入来源，槟州酒店也不例外。

疫情期间除了有酒店不支倒下，也有一些酒店为了求存，纷纷推出廉价套餐、餐饮等，一些酒店则提供送餐服务。

当然，一些酒店充当冠病隔离中心，从中获取收入。

随着国内防疫标准作业程序不断松绑，去年10月解除跨州禁令后，国内各大旅游胜地纷纷迎来久违的人潮，向来是主要旅游城市的槟城自不例外，在年终假期的旅游和消费旺季期间吸引大量的国内游客到访。

槟州酒店业终于迎来期盼已久的一线曙光，尤其是每逢周末更是“高朋满座”。

靠文化产业自然景点吸客

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，国门重开后，槟城将仰赖文化产业和自然景点来吸引外国游客回归。

他说，槟城两个拥有世遗地位的景点，即乔治市和升旗山，将在上述两大要素配合下，有利于招揽更多的外国游客。

医疗旅游强劲被压抑需求

另一方面，医疗旅游向来是槟城旅游业的另一个特别优势，这也是吸引外国游客，尤其是印尼、新加坡和本区域医疗游客的重点。

根据2021至2025年大马医疗旅游业大蓝图，槟城是国内医疗旅游和保健旅游发展最成熟的州属。

槟城的私立医院在外国人无法入境大马寻求医疗服务期间，改为采用电话医疗咨询服务，显示医疗旅游强劲的被压抑需求（pent-up demand）。

符儒仁补充，槟州将有约2000间新酒店客房投入营运，这包括槟岛1400间和威省600间。

“如果届时没有新的需求增长，酒店住客率和房费将会面临巨大的压力，形成‘适者生存’的局面。”

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办公产业力求疫后重生

By Choy Hah Law,

2021年12月13日

疫情的不确定性加上供需失衡，
是明年办公产业最大的挑战！

独家报道：李治宏

疫情爆发期间，居家办公（WFH）已成新常态，但随着大马今年10月全面重启经济，解除跨州和堂食禁令，以及许多企业把员工召回公司上班后，居家办公会否逐渐式微？

尤其是最近的一项调查发现，随着大马迈向复苏阶段，有81%的上班族更愿意返回办公室办公。

若事实确是如此，办公空间的需求会否因此回升？办公产业市场2022年会否全面回春？

无论是雪隆或柔佛州南部，明年都将有更多的新竣工办公空间投入市场，令市场供应过剩的现象更加严重，也料将导致办公市场的竞争愈加激烈。

因此，尽管经济重启，国门也料将在不久后重开，但国内办公产业市场明年料仍难摆脱颓势，否极泰来。

符儒仁

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，将近2年的封城锁国，打击了办公空间的需求，这期间有几家跨国企业宣布永久推行居家作业的措施，有者则撤销恢复员工返回公司上班的计划。

目前，国内外经济和市场的种种不明确因素和挑战，将令企业在办公空间的扩充计划上停滞不前。

此外，一些国际金融机构正逐步削减全球各地，包括大马在内的分行和办事处数量。

郑扬建

低租金吸引力不如前

因此，大马办公空间仅靠提供本区域其中一个最低的租金率，吸引力已不如以往。毕竟，金融机构和其他领域的企业无法全员上班，并获取可观的盈利和投资回酬。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出，到了明年底，巴生谷预计将有额外约906万平方尺的办公空间竣工。这之中，约545万平方尺或超过半数是坐落在吉隆坡市区的办公空间。

这将加剧巴生谷办公空间供需失衡的情况，尤其是吉隆坡市区的办公市场竞争愈加激烈。

符儒仁补充，尽管未来供应持续增加，目前如火如荼施工中的新办公空间将继续进行，除非有关工程的现金流问题持续恶化。

“供应的持续增加，预料将加剧办公市场原已艰辛的状况。”
巴生谷租赁活动回暖
但郑扬建补充，随着大部分国人完成疫苗接种，以及经济领域从今年10月起重启，巴生谷办公空间租赁活动已逐步回暖，而莱坊预计这股动力将延续至明年。

电子商务、卫生与医疗保健、保险、科技、业务流程外包（BPO）和物流相关业者今年表现良好，莱坊预计，这些领域的企业明年将吸纳更多的办公空间。

他说，基于持续面对供过于求的窘境，吉隆坡市区办公市场的租金和租用率会面临更大的下行压力。

相较之下，吉隆坡市郊和雪州办公市场则预料持稳，尤其是那些坐落在以公交为导向（TOD）项目内，拥有多媒体超级走廊（MSC）地位的办公楼。

蔡慧莹

柔租金削价战料持续

在柔南的新山，截至明年底预计将有额外约177万平方尺的办公空间建竣，这将加剧原已供过于求的局面，令新山和依斯干达公主城的办公市场竞争白热化。

然而，大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹仍认为，整体而言，新山和依斯干达公主城的办公市场双双料在明年有较好的表现。

利好因素包括马新陆空疫苗接种旅行走廊（VTL）开通、各经济领域重启，将重振低迷多时的柔佛州经济，带动办公市场的需求。

符儒仁则认为，柔州办公空间将继续面临供过于求和市场吸纳速度缓慢的挑战。在企业仍对办公空间开销抱持谨慎态度之际，租金削价战料将持续下去。

与此同时，新山市外围，即美迪尼（Medini）和公主港（Puteri Harbour）的办公空间则由于政府部门和官联公司，例如依斯干达公主城市政局进驻，而或将激发更多租户在当地租用办公空间的兴致。
巴生谷双租下行压力持续

自疫情去年初爆发以来，巴生谷（分成吉隆坡市区、吉隆坡市郊和雪州3大部分）的“双租”（租金和租用率）即持续面临下行压力。

今年首9个月，我国多次实行不同程度的行动管控令，导致整体办公市场遭受负面影响，无论是吉隆坡中央商务区/吉隆坡市中心，或是吉隆坡市郊和雪兰莪州皆全面下行。

在市场充斥不确定性和挑战的营运环境下，企业纷纷搁置商业决策，尤其是涉及大笔开销的决策，以控制开销和管理好现金流。

因此，由于需求疲弱，市场上的租赁询问也明显减少。

然而，随着政府早前因疫情好转而进一步放宽管控，以及自10月11日起解除跨州和出国旅游禁令后，大马疫情如今已从大流行转入地方病阶段，并重启更多的经济领域。

截至今年第三季，巴生谷的累计私立办公空间供应约为1亿1270万平方尺，其中52%或5980万平方尺坐落在吉隆坡市中心，吉隆坡市郊和雪兰莪州则分别为2940万平方尺和2440万平方尺。

根据大马产业资讯中心，新山办公产业市场疲弱，今年的整体特建办公空间租用率从去年同期的72.1%大幅下跌至60.8%。

在新山市区和新山市郊，办公空间的月租开价稍微下跌，目前处于每平方尺2令吉40仙至3令吉20仙之间。

同样地，依斯干达公主城办公空间的月租也下滑，目前处于每平方尺3令吉至3令吉50仙。

槟办公空间增3.6%

尽管居家作业已蔚然成风，但槟岛的私立办公空间按年增长3.6%。截至今年上半年，乔治市的办公空间供应量保持为4万9406平方尺。

槟岛私人拥有的多媒体超级走廊（MSC）地位和A级办公空间需求保持殷切，租用率介于75至98%，月租开价则介于每平方尺2令吉80仙至5令吉。

苏继良

特建办公空间
双租保持强稳

至于槟州，大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出，由于槟城的新落成办公楼寥寥无几，当地特建办公空间（Purpose Built Office，简称PBO）的租金和租用率料将保持强稳。
尤其是拥有更佳特点以及拥有多媒体超级走廊（MSC）地位的新办公楼，需求更是有增无减。此外，全球商业服务（GBS）的兴起，也令这类新办公楼备受青睐。

继GBS@Mayang和GBS@Mahsuri之后，槟城将出现另一座全球商业服务的办公楼GBS By The Sea。目前，GBS@Mayang和GBS@Mahsuri都录得很高的租用率。

符儒仁说，基于槟州政府持续推广国际商业服务（GBS），跨国企业将继续被吸引到槟城设立他们的据点。
市场对拥有多媒体超级走廊地位办公楼的需求保持殷切。槟岛峇央峇汝的GBS@Mahsuri获得科睿唯安（Clarivate PLC）和法国Teleperformance等跨国企业租户的支持，全面出租。

根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至今年上半年，槟岛特建办公空间（私立）供应保持稳定，处于710万平方尺，而威省则是160万平方尺，平均租用率分别是约86%（去年上半年83%）和58%（去年上半年59%）。

共享办公空间红火

无论是吉隆坡、槟城或新山，疫情之前已在我国崛起的共享工作空间（Co-Working Space）表现稳健，业界看好该领域明年会有更好的表现。

郑扬建指出，今年有更高询问度和吸引市场浓厚兴趣的共享办公室，明年料将保持良好表现，尤其是目前许多企业正采取部分员工返回公司和部分员工居家作业的混合作业模式。

蔡慧莹说，由于行动管控期间的种种限制，市场对共享工作空间的兴趣渐浓，因为这类工作空间为雇主和员工们提供更多的灵活变通便利。

此外，随着共享工作空间主要业者之一的Common Ground宣布在美迪尼设立据点，预料将有更多的办公楼将充作共享工作空间用途。

美迪尼属于新山一个独特的地区，部分租户获得特别奖掖。
酒店成共享办公室

苏继良说，在槟城，疫情爆发后，一些商业建筑物和酒店例如M Summit 191酒店大厦和加拉歪路G酒店摇身一变，成为共享工作空间。

他说，市场对国际商业服务及拥有多媒体超级走廊地位的优质办公楼需求与日俱增之余，共享工作空间的供应料将同样持续增长。

巴生谷新山明年新增办公空间

巴生谷：约906万平方尺
新山：约177万平方尺
资料来源：大马莱坊

市场新催化剂

巴生谷：敦拉萨国际贸易中心、独立118大楼和武吉免登城市中心。
新山：依布拉欣国际商务区、加冕广场、南钥城、谷中城和双威聚合购物园区的新办公楼。
资料来源：大马莱坊

结语

办公空间仍不可或缺

尽管疫情令国内原已低迷的办公市场雪上加霜，加上居家作业和远程作业在疫情期间蔚然成风，但后疫情时代，办公空间仍不可或缺。

毕竟，人与人之间仍需要许多的互动沟通和合作，尤其是那些高度讲究团队精神与合作的职场。
分别在于疫情过后，企业对工作空间的素质和设施明显更为讲究。

随着许多企业朝向混合式的上班安排，提升实体办公室体验已变得至关重要。

符儒仁指出，对市场有长远眼光的企业，将优质的办公空间视为企业形象以及吸引、留住和培养顶尖人才的重要因素。

郑扬建则表示，建筑物保安、健康和安全料将成为大多数企业选择/评估办公室选项的首要标准。

为了满足这一需求，预计更多的业主将升级他们的建筑物，以融入这些元素。这包括通过使用紫外线系统，现代化改造设施，以提高室内环境素质，以及将部分升降机按钮切换成非接触式系统，以确保租户和访客等的安全。

控制现金流和保持敏捷性的需求，也将成为大多数租户的部分考虑因素，尤其是那些仍在为员工探索未来工作模式的租户。

预计业主们将提供更富竞争力和吸引力的奖掖，以吸引租户入驻其建筑物，尤其是租用率较低的建筑物更是如此。

符儒仁说，基于办公市场的租赁活动聚焦于续租交易，新的租约相应减少。一些业主则可能计划加强其建筑物的特色，以及提供更灵活变通的租约配套，以在留住原有租户之余，推动更多的租赁交易活动。

Categories趋势

房市高唱 明年会更好

By Poh Gin,

2021年11月15日

独家报道：李治宏

明年房市
将稳中有升？

经历了黯淡的2020年，以及超过大半年都处于封锁期间的2021年，2022年的大马产业市场，又会是怎样的一番景象？

10月杪公布的2022年财政预算案多项产业相关措施，会否如愿为产业市场带来激励？

《南洋商报》走访发展商和多家跨国产业顾问公司，为明年的产业市场探路。

产业市场的兴衰向来与整体经济息息相关，也可说是整体经济走势的阴晴表之一。同样的，当整体经济向好，产业市场也连带的看俏。

事实上，打从今年第三季开始，国内产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

本地知名发展商之一的纳莎TTDI（NAZA TTDI）就预期，大马经济将在明年复苏，而产业市场也将在明年持续复苏之路。

西华山卡

产业顾问与经纪公司Rahim & Co总执行长西华山卡同样指出，本地产业市场正处于现有下跌曲线的底部，预料明年将出现L形曲线的复苏形态，于2022和2023年缓慢逐步的复苏，然后在2024和2025年迈入下一个上涨周期。

西华山卡也是大马房地产中介协会（MIEA）前会长。他接受《南洋商报》线上专访时说，过去高速增长的日子已不复返，下一个上涨周期可能是一个短暂的涨势，所以投资者应把握现有的机会进场，趁低吸购，以适时的踏上下一波涨潮的列车。

发展商将推更多工业园

整体而言，住宅和工业产业市场明年料继续向好，办公产业随着经济重启和越来越多打工族回到职场上班而景气回升，但零售产业则没那么快恢复元气。

尤其是工业产业，在今年表现冠绝各产业次领域后，明年将继续备受看好，料仍将大有作为。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）就指出，基于工业领域持续看俏，发展商将推出更多的工业园。

邝宝耀

工业持续蓬勃扩张

集团董事经理拿督邝宝耀接受《南洋商报》书面专访时说，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。

“无论是巴生谷、槟城或柔佛州，2021年有许多工业产业交易，涉及的物业包括货仓、厂房和数字中心。

“工业领域在2021年表现出色，其中电子商务是这个领域增长的最大推手，市场对于现成货仓的需求保持殷切。在大吉隆坡，工业设施的租金和价格看来保持稳定。

“在槟城，工业产业主导整个槟州产业市场，尤其是在威南峇都加湾，更有多项工业产业交易。这包括多家上市公司如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）和腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）纷纷收购土地展开业务扩充计划，涉及的土地面积总和66.32英亩，总成交值1亿5607万令吉。”

在住宅产业方面，邝宝耀预期，巴生谷房产市场继续向好，尤其是各个现有城镇发展项目内的有地房屋，但面积和价格恰到好处的高楼住宅项目也获得良好反应。

即将竣工的捷运第二路线（MRT2）更势将为巴生谷房市锦上添花。

在柔佛，有地房屋仍是购屋者的首选，而服务式公寓则需要一段时间才能被市场吸纳。

至于槟城，主要房产项目或将集中在威省，尤其是大型发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）发展的城镇项目。

槟岛则预计将有更多可负担公寓项目，这包括州政府和私人发展商分别推出的发展计划。

叶洸瑋

3利好因素助推房市

大马莱坊（Knight Frank）房产代理部副主管叶洸瑋指出，明年房市有3大关注点，即（一）今年底结束的拥屋计划（HOC）会否进一步延长？、（二）延缓还贷今年杪结束后，会否造成产业脱售活动突然大增，以及（三）发展商或将推出前所未见的促销配套。

他说，3大利好因素则是（一）大部分州属迈入国家复苏计划第四阶段，各经济领域重启、（二）货币政策保持宽松，以及（三）脱售6年以上产业豁免征收产业盈利税（RPGT）。

各大产业次领域逐个看
住宅市场

第一太平戴维斯（大马）：住宅产业市场2022年持续向好，原因有三：

一）拥屋计划（HOC）很可能继续延长；

二）6年以上房产豁免产业盈利税（RPGT）；

三）利率继续保持偏低。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）同样基于3大主因，看好房产市场2022年前景：

一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；

二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧；

三）市场信心料回复，前景好转。

沈颂能

更多工业投资

工业产业

大马莱坊指出，基于发展商们纷纷收购工业或发展地段来兴建更多的工业园，工业产业市场料将保持蓬勃。

该公司资本市场执行董事沈颂能预期，无论是外来直接投资（FDI）或国内直接投资（DDI），工业领域明年预计会出现更多的投资活动。

此外，基于更多的跨国企业分散投资组合，大马是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。

“随着大马在制造业生态系统中升级，更多的制造领域相关行业料将在生产过程中采取自动化和机械化程序，以提高生产力和减少对外劳的依赖。

“我们也预期，将有更多的制造领域相关公司积极的涉及环境、社会与监管（ESG）相关事务。”

郑扬建

租户主导巴生谷办公领域

办公产业

巴生谷办公领域将继续是租户主导的市场。

大马莱坊指出，在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。

该公司企业服务部执行董事郑扬建提到，疫情之下，健康和安全特点是办公空间的主要焦点，料将有更多的建筑物采纳最新的科技，提倡“免触动”通关功能和其他卫生保健层面。

第一太平戴维斯（大马）指出，基于许多办公空间租户检视缩小营运规模和优化业务活动，巴生谷明年料有更多的办公空间搬迁活动。

柔槟办公市场低迷

至于柔佛和槟城，由于需求疲弱，两地的办公市场料将保持低迷。

西华山卡指出，截至去年杪，吉隆坡办公空间总量已高达约1亿平方尺，雪州则高达约4500万平方尺，两地合共约1亿4500万平方尺，占全马约2亿4950万平方尺办公空间总和的58%。

截至2020年，雪隆另有约2100万平方尺的新增办公空间即将投入市场，约占全马约2700万平方尺新增办公空间高达78%。

雪隆两地办公空间平均租用率各为77.6%和69.2%，皆低于全国平均80.2%的水平。

他说，尽管疫情期间，居家办公蔚然成风，但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者大多为跨国企业，因此，办公空间的需求依然是存在的。

袁美珠

零售业料明年复苏

零售产业

在疫情中受创最重领域之一的零售业，料将在明年复苏。

大马莱坊产业管理董事袁美珠指出，零售业者持续自我调整和改革业务，以刺激商业动力和优化回酬，免现金支付或线上支付将成为所有零售业者未来继续求存的关键。

第一太平戴维斯（大马）同样指出，随着国内外的旅游限制进一步放宽，零售市场料将逐步回暖。

传统的零售业者将会被淘汰或被取而代之，因此商家们正积极结合线上和线下业务，但不管怎样，这些商家仍会继续经营实体商店。

恢复元气最快2年

西华山卡指出，截至2020年，雪隆两地零售空间高达约7400万平方尺，占全国1亿8141万平方尺约41%。

然而，同时期，雪隆两地新增多达约1233万平方尺的零售空间，占全马新增零售空间的63%。

在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，因此西华山卡预见，零售业最快2至3年才能恢复元气，而且业绩最多也只能回到疫前约70%。

“其余30%已去了网购那里。许多消费者也许会到购物广场或实体商店物色想买的物品，但却会在线上购买。”

詹姆斯巴克利

酒店业走势看好

酒店

酒店领域整体表现渐入佳境，投资者信心也逐步改善，久旱逢甘露的酒店领域明年走势看好。

大马莱坊更预期，明年料将有更多的主要酒店转手。

该公司资本市场执行董事詹姆斯巴克利说，疫苗接种迅速和解除跨州禁令，令国内旅游开始带动酒店业的复苏，尤其是休闲旅游和度假村类型的酒店。

更重要的是，随着全球各国相继的解除或放宽旅游限制，国际旅游正在回温，尤其是作为大马主要游客来源国的新加坡，马新两国开通“空中走廊”，料将刺激大马酒店的需求。

第一太平戴维斯（大马）指出，马新边境重开不仅将刺激柔佛州经济，也将带动大马半岛西海岸其他城镇，例如峇株巴辖、麻坡、马六甲和怡保等地各行各业，因为这些市场都非常仰赖新加坡游客。

邝宝耀强调，大马国门重开，重新允许外国游客入境，仍是我国旅游业的最关键要素。

“跨州旅游限制放宽后，国内旅游活动已刺激旅游业景气回暖，酒店住宿率自10月开始逐步回升，而随着学校年终假期和各大佳节的相继到来，酒店住客率将持续向好。”

林贤顺

房价只会涨不会跌

经历了今年上半年新推出项目和销售表现双双下跌后，随着经济全面重启，市场买气逐渐复苏，发展商已摩拳擦掌，准备在2022年推出更多的新楼盘。

纳莎TTDI就直言，该公司准备在明年推出多个在今年管控期间策划的新项目，并计划在未来3年，每年至少推出2个新楼盘。

该公司总执行长林贤顺接受《南洋商报》书面专访时说：“我们将聚焦于KL Metropolis、TTDI和莎阿南Alam Impian的发展项目。”

房价只会涨，不会跌！

林贤顺指出，基于建筑原材料成本扬升，同时建筑业又持续面临劳力短缺，这将影响未来产业价格，因此产业价格下行的几率微乎其微。

“若今年第四季，产业交易的走势保持正面增长动力，我们预期产业价格将开始强劲复苏。”

Categories趋势

槟住宅办公产业持稳

By Poh Gin,

2021年09月27日

整理：李治宏

槟城获得Travel Awaits评选为
全球第三佳岛屿及2021年亚洲退休首选目的地。

然而，在冠病疫情洗礼下，槟岛乃至整个槟州产业市场去年以来也遭遇很大的冲击。

不过，不是所有产业领域“一面倒”，槟州住宅和办公产业疫情以来仍表现持稳，工业领域也获得制造业投资强稳和物流红火加持。

为了确保经济永续发展和达致槟州2030年宏愿，州政府今年相继推出了3大计划。

它分别于今年2月推介2030年槟州绿色议程、3月推行数字转型大蓝图，以及5月公布2021至2030年槟州旅游蓝图。

槟南填海建绿色科技园

槟州基建机构私人有限公司与SRS财团私人有限公司签署了联营协议，在槟岛南部填海计划中负责展开A岛的填海工程。以环境、社会及企业监管（ESG）概念进行的A岛填海计划将分多个阶段进行，其中占地486公顷的首期填海工程预计于2027年竣工。

整个A岛填海工程占地931公顷，其中700英亩土地已指定打造成一个绿色科技园，放眼吸引高价值电子与电器业者。

今年较早时，槟州发展机构和iHeal Health私人有限公司签署了解备忘录，以在为，南峇都加湾Bandar Cassia占地295英亩土地上，展开槟城医疗与数字科技枢纽。

再加上槟州交通蓝图下第一个项目衔接敦林苍佑大道和亚依淡，全场6公里的绕道工程已经展开，以及槟城第一泛岛大道和新关仔角葛尼水岸计划等项目即将展开，皆预计将提升槟州经济以至产业市场的发展。

今年下半年，槟州产业市场的前景又是如何？

跨国产业顾问公司莱坊指出，由于今年以来的各项管控令料将进一步拖慢建筑工程进展、各个项目的完工及产业交易活动等，槟州产业市场今年内料将依然充满挑战。

莱坊：HOC支撑房产业

大马莱坊在《2021上半年产业重点》报告中强调，我国经济（以及产业市场）前景取决于疫苗接种计划的进展，因它将让更多经济领域在国家复苏计划的不同阶段下逐步恢复营运。

但莱坊指出，槟州住宅产业仍将保持强韧，因获得各项刺激经济配套，以及全国和槟州拥屋计划（HOC)的支撑。全国拥屋计划已延长至今年底，槟州拥屋计划则延长至明年6月杪。

“州政府仍将聚焦于可负担房屋，而发展商必须提供光纤电缆基建设施作为基本公用设施，加强高速互联网覆盖率的新条例，将是居家作业的购屋者喜讯。”

在办公产业方面，由于没有新的办公空间供应，槟州办公楼租金和租用率料将双双保持平稳。

零售业复苏被拖慢

另一方面，国门依然深锁、跨州旅游限制及重新收紧各项防疫标准作业程序以对抗恶化的疫情，将继续重创购物商场的人流量，拖慢零售业的复苏。

商场业主料将继续提供租金减免及采取严格的防疫标准作业程序，以维持他们的生意；更多零售商将拥抱电子商务，以把握持续增长的网购带来的商机。

峇都加湾仍是投资首选

槟州工业领域继续吸引国内外投资者进驻，峇都加湾工业园依然是优质投资的目的地。

槟州政府在Byram  Estate开发峇都加湾第二工业园，将可迎合未来10年持续增长的需求。

该工业园也是州内第十座工业园。

此外，州政府继续发展各项高科技工业，并在槟岛南部填海计划A岛拨出约700英亩的填海地段，指定作为绿色科技园用途。

北海北部货柜终站今年2月1日获宪报颁布为自由商业区，涉及10块合计83.57公顷地段，料将对工业次领域产生正面效应，它所提供的各类奖掖将吸引外资进驻，刺激州内制造业活动。

物流业大举扩张

该货柜终站预计今年的转口货柜吞吐量可达到5万个标准货柜（TEUs）。

物流领域也正在扩张，有更多投资者寻求优质的货仓。今年上半年，槟州新厂房方面的重大宣布，这包括伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、阁代科技（GREATEC，0208，主板科技板）及捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）在峇都加湾工业园个别一座新厂房，以及德成控股（TEKSENG，7200，主板消费股）在武吉敏雅的一座新厂房。

阁代科技计划兴建一座占地20万平方尺，涵盖办公楼和新厂房的设施，预计可于今年下半年竣工。

捷铵科技斥资2706万令吉购入约5.59公顷土地，兴建一座新厂房，以将业务扩展至电信设备制造业。

德成控股则将在其于武吉敏雅现有厂房附近一块占地10英亩土地设立新厂房，预计可在今年底或明年初竣工。

Aspen宏愿城公寓完工

今年上半年，槟州有数个较受瞩目的共管公寓项目，其中包括Aspen集团坐落在峇都加湾Aspen宏愿城的Vertu Resort宣告完工。

该项目概括5座个别20层至36层高的共管公寓，共有1246个面积介于740至1290平方尺的单位，每单位售价介于40万2000令吉至128万8000令吉。

Kerjaya Prospek Property私人有限公司发展的Straits Residences项目，坐落在斯里丹绒槟榔城镇占地1英亩的永久地契土地上。该29层楼高的高档共管公寓共有246个单位，每个单位面积介于861至1356平方尺，售价介于每平方尺1013至1399令吉。

今年上半年值得一提的新楼盘是IJM Perennial Development私人有限公司发展的Mezzo@The Light City。该高档共管公寓项目建在The Light City一块占地4.12英亩的永久地契地段，34层楼高，共有456单位，每单位建筑面积1033至1367平方尺，售价每单位90万令吉起跳。

槟威办公室租用率
同比去年变化不大

截至今年首季，槟岛累计私立专用办公空间供应量达710万平方尺，威省则为160万平方尺。

两地办公空间的平均租用率各为约85%和58%，分别比去年首季的81%和59%，提高4%和微跌1%。

全球主要信息与情报供应商科睿唯安（Clartivate）在槟城的全球商业服务中心已正式开张，该中心占用槟岛峇央峇鲁GBS@Mahsuri底层约50%空间，并预计创造350个就业机会。

乔治市办公楼的租用率保持稳定，平均介于75%至96%。至于乔治市以外的优质办公楼，IJM置地大厦、商得大厦（SunTech@Penang Cybercity）、One Prescint 和玛央全球商业服务中心（GBS@Mayang），平均租用率介于82%至90%。

乔治市特定办公楼的月租开价也持稳，介于每平方尺2令吉80仙至4令吉75仙。

商场底层商店月租较稳

尽管疫情和各类行动管控令重创经济，槟城现有购物广场的整体租用率只是稍微下跌。有关租用率从去年首季的74.1%，于今年首季微跌至73.3%。

大商场仍持稳

槟岛主要购物商场截至今年首季的租用率仍持稳，平均介于82%至97%。

根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至今年首季，槟州109座现有购物商场合共提供2020万平方尺的零售空间，而另2间策划中购物商场的净可出租空间为104万平方尺。

根据该中心，主要购物商场底层零售单位的月租相对稳健，介于每平方尺7令吉至最高50令吉，取决于个别商场、所在地点、单位面积等而定。

日本超人气甜品店Chateraise Patisserie和海底捞火锅餐厅分别在皇后湾广场开设了槟城第二间分店，首间分店分别坐落在合您广场和百利宫广场。

 

Categories趋势

雪隆办公产业“硬支撑”

By Poh Gin,

2021年08月16日

整理报道：李治宏

旧患未除，再添新愁，
是雪隆办公产业市场的最佳写照。

疫情重创经济、居家办公趋势，加上持续的供过于求，令雪隆尤其是吉隆坡市中心办公产业市场短期前景依然看淡。

除了吉隆坡市郊相对平稳，吉隆坡市中心和雪兰莪州办公空间租用率和租金料将续呈双跌走势。

今年上半年，吉隆坡市中心共有4栋全新的办公楼投入营运，令隆市区办公市场面临更大压力。

这4栋新办公楼合共提供约170万平方尺的可出租空间，但却加剧了市场原已激烈的竞争，加上更多公司采取部分员工居家作业和部分员工回公司上班的混合办公模式，令更多原有的办公空间“回到市场”竞争。

这导致隆市专用办公楼的整体租用率持续下滑，从去年下半年的69.1%，于今年上半年下行至67.4%。

雪州办公市场也同样面临下行压力，整体租用率下跌2.1%，从去年下半年的77.9%走低至75.8%。

更糟的是，今年杪巴生谷预计还有11栋新办公楼投入市场，其中6栋是坐落于隆市、1栋位于隆市郊，以及4栋坐落在雪州，进一步加剧供过于求现象，令业主们压力山大。

这11栋新办公楼预计将合共增加约500万平方尺的办公空间，令巴生谷现有约1亿1140万平方尺的办公空间再增约4.4%供应量。

国际产业顾问公司莱坊指出，隆市和雪州办公市场“双租”（租金和租用率）今年内将面临更大的下行压力。

然而，隆市郊办公空间“双租”则料将持稳，主因是市场对租金富竞争力的优质办公空间需求持续殷切。

受制管控令 交易暂搁置

大马莱坊在《2021上半年产业重点》研究报告中指出，尽管租户和投资者们目前普遍采取静观其变的态度，但越来越多租户和投资者对接下来的业务计划更为明确，莱坊预期他们鉴定疫后新常态下的职场空间需求后，对办公空间租赁的询问度将有所提高。

不过，受制于当前的严格行动管控令，这些计划已延宕。

另一家产业顾问公司Nawawi Tie同样指出，办公租户的询问度和实地看楼（办公空间）都已于第二季有所改善，但随后6月1日实行的全面封锁（FMCO），导致大部分交易都暂被搁置。

该行在第二季吉隆坡产业市场报告中说，吉隆坡办公市场第二季的大部分获得涉及新租约，以及续约重新洽谈合约条款，租户一般会争取对自己更有利的条件，而业主也较乐于提供更多的奖掖和折扣，以留住现有租户和争取新租户。

“基于未来新增办公空间有增无减，加上需求持续疲弱，办公市场将继续是‘租户的市场’。

中心辐射成替代模式

“此外，由于混合作业模式料将持续好一段时日，企将继续调整办公室的上班人数，因此“中心辐射模式”（Hub and spoke model）或将成为替代的作业模式。”

所谓“中心辐射模式”，是指企业缩小市内办事处规模和上班人数，改为在市郊数个办公室作业。

改为实体互动场所 传统办公室仍可生存

尽管更多企业和机构探讨混合作业模式，但莱坊认为，传统办公市场仍可续存，但将扮演不同的角色。

和以往纯粹作为办公用途不同的是，办公室今后将改为主要充作进行实体互动的场所。

莱坊指出，另一方面，共享工作空间（Co-working）业者也持续调整营运策略，提供更富吸引力的企业和会员优惠配套，让客户可以根据本身的需要，自由的增加或减少办公空间工作人数。

Nawawi Tie指出，今年第二季，共管工作空间业者对吉隆坡市中心办公空间的需求转弱，跨国业者IWG(Regus & Spaces)更把焦点转移到其他州属，包括在马六甲贸易中心的Regus新张营业。

提倡自动化通关

莱坊指出，疫情爆发至今已超过一年半载，有更多的办公楼已采用符合疫情管控需求的新科技，提倡自动化的通关，例如脸部辨识系统、免触动门、免触升降机等，以保障租户和访客的健康与安全。

由于市场激烈竞争下要留住租户的挑战更大，预料将有更多业主聚焦于成本优化、资产强化计划和调整出租策略。

4办公大楼落成 加剧供过于求

回顾今年上半年，吉隆坡市中心新落成的4栋办公大楼，分别是敦拉萨国际贸易中心（TRX）的Menara International Quarter（前称汇丰大楼）、Permata Sapura、大东方人寿保险第二大厦，以及TS Law Tower。

坐落在安邦路的大东方人寿第二大厦，其实是该保险公司总部大楼重建计划。19层楼高大楼重建工程是于今年4月竣工，净可出租空间为约21万2000平方尺。

位于槟榔路的Permata Sapura（前称Lot 91）是一项综合产业发展项目的一部分，这座45层楼高的建筑物概括一个展览中心及2层楼零售店铺，净可出租空间为67万平方尺。

作为汇丰银行大马总部的Menara IQ 共33层楼高，净可出租空间55万5000平方尺。

最近竣工的TS Law Tower楼高48层，净可出租空间约29万4000平方尺。

至于预计今年底落成的11栋新办公大楼，包括吉隆坡市中心的Affin Tower、Stride Strata Office、UOB Tower 2、PNB 1194、Pavilion Embassy Corporate Tower及Plaza Conlay@ Conlay 301、吉隆坡市郊的白沙罗高原柏威年企业大楼第一期、雪州的Empire City G楼、HCK Tower@ Empire City、Quill 9 Annex 及Imazium@Uptown。

巴生谷上半年租金下滑

无论是吉隆坡市中心、市郊或雪州，整个巴生谷地区今年上半年的平均租金持续下滑。

这主要是随着疫情恶化，政府分别于今年1月、5月和6月，祭出行动管控令2.0（MCO 2.0）、行动管控令3.0（MCO 3.0）及FMCO，许多行业无法营运或员工被迫居家作业，更有许多企业不支倒闭或裁员，导致办公市场需求剧跌。

业主们为了留住原有租户提供租金折扣，加上市场供过于求，导致租金面临下行压力。

隆市办公空间平均租金下跌2.13%，从去年下半年的每月每平方尺7令吉零3仙，于今年上半年下跌至6令吉88仙。

隆市郊办公空间平均租金微跌1.04%，从去年下半年的每月每平方尺5令吉75仙，下滑至5令吉69仙。

雪州办公空间平均租金则下跌2.35%，从去年下半年的每月每平方尺4令吉25仙，下跌至4令吉15仙。

另一方面，隆市首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺5令吉至12令吉50仙（中央商务区新办公空间月租介于每平方尺7令吉至12令吉50仙，旧中央商务区办公空间月租介于5令吉至6令吉50仙）。

隆市郊首要A级办公空间租金开价介于每月每平方尺6令吉至8令吉50仙，雪州同级办公空间月租开价则是介于每平方尺4令吉50仙至7令吉50仙。