独家报道：陈美玲

城市土地成本高
雪州郊区开发有地房屋

巴生谷被视为产业发展的火车头，是全国产业界的指标。

在众多产业次领域中，住宅的表现最标青，无论是推出的项目、房价范围、住宅类型、交易量与交易额，无不深受业界关注。

受访的跨国产业顾问认为，隆雪住宅产业将持续领先市场，在今年保持稳定，不过可能会以中等的速度增长。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，2024年，最吃香的住宅仍是有地房产。

由于城市或临近城市的土地成本较高，限制有地房屋发展，雪州郊区将会有更多有地住宅项目。

在隆热门地区获关注的是房价介于50万至100万令吉的房产，在雪州则是50万令吉以下的可负担房子。

其余受关注的住宅特点，包括高密度、小规模、在优越地点的分层或有地特色高端项目，及具有创新概念、设计和主题的，使它们与市场上的一般项目有所区别。

发展商或提高房价

2024年财政预算案宣布今年3月1日起提高销售与服务税（SST）2%，从6%调高到8%，将增加购买产业的成本。为了抵消上涨的建筑成本，发展商可能提高房价。生活成本上升也将使购屋者却步，尤其是B40和M40群体将谨慎消费，避免购买诸如产业的大额商品。

去年首9个月，尽管吉隆坡的住宅交易量略增1.2%，交易价值却出乎意料地下降了7%。在雪州，跟2022年同期相比，住宅交易量与交易价值双双下降6.5%。

这意味着，隆雪两地的购屋者变得更谨慎，大多数在隆购买的房屋属于较低价位，而在雪州达成交易的房屋，平均价格与前年一样。

去年首9个月，在隆达成交易的住宅产业，有约20%是100万令吉以上，26%介于50万至100万令吉，只有29%是30万令吉或以下的。除了10万至20万令吉和30万至40万令吉这两个组别的交易量下降，其他皆上升。在雪州，36%达成交易的住宅产业来自30万令吉以下，25%来自50万至100万令吉。

邓志明说，有趣的是，去年首9个月，除了10万令吉以下和100万令吉以上的住宅获得上升，其余组别的交易皆下降。

新住宅方面，去年首9个月，雪州共推出7215间新单位，隆则有3496间。这两地为全国新住宅单位贡献了32%。

雪州销售提升至58%

雪州的销售表现提升至58%，吉隆坡仅录得24%，远低于全国平均的41%。在全国2万5311间滞销单位中，雪州占3296间，隆占3111间。

国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，隆去年第三季的房价指数扬升3.7点，除了独立式洋房以外，所有房屋类型的指数都上升。雪州所有类型房屋的房价指数上涨2.8点，这表明市场稳定。

来自国际的挑战，乌俄和加沙地区持续冲突，中国经济缓慢复苏，我国政府需要监督并谨慎应对，确保经济增长不受干扰，任何冲突升级或全球经济衰退都可能抑制产业市场。

租户偏好高品质办公楼

办公楼租户的偏好趋向追求A级和顶级（Grade A Premium）办公空间，促使较旧的B级和C级办公楼不得不拆毁重建或升级改变既有用途，融入更多环境、社会与监管（ESG）特征，以留住和吸引租户。

跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）指出，办公产业对品质的要求越来越高，隆市中心和隆市郊的租户将优先考虑高品质的办公空间。

由于供应过剩，整体市场的空置率预计保持中性。这两个次级市场的租金前景预计继续上升。去中心化市场因办公楼逐渐老旧，租户需求较低而经历较慢增长。

办公产业两极化

JLL董事经理邓文安最近在“2023年末季大吉隆坡产业市场报告”发布会说，ESG正在塑造一个注重环保和节能的办公市场，造成大吉隆坡办公产业出现越趋明显的两极化现象。

优质办公楼的条件包括综合性项目、大楼设备与规格，例如双电源供电、绿色认证和ESG特性等。那些有明显特色的A级和顶级办公空间颇受欢迎，B级和C级的旧办公空间则因陈旧和过时，面临缺乏租户的考验。

JLL研究显示，A级和顶级办公楼的表现比B、C级办公楼优越，这两类办公楼在后疫情时期的差距逐年扩大。

B、C级办公楼的数目也在增加，这种现象横跨亚洲太平洋办公楼市场。2011年之前，大吉隆坡有48%的B、C级办公楼，2011至2023年期间，增加到52%。

过去4年，顶级办公楼的空置率比A级低许多。2020年首季，顶级办公楼空置率约8%，A级办公楼空置率约14%，高出5.26%。

去年第三季，顶级办公楼空置率是9.8%，A级办公楼空置率为17.8%，差距是7.96%。

隆市办公楼租金微升

租金表现方面，以2019年末季为基准线，截至去年第三季，顶级办公楼上扬了3.4%，A级办公楼则是-2.4%。

邓文安说，去年第三季，隆市中心的办公楼净出租面积是3179万平方尺，末季上升至3347万平方尺。入住率从71.6%升至74.9%，净吸收量从96万5523平方尺，大幅涨到231万4714平方尺。平均可实现租金也从每月每平方尺6令吉72仙微升至6令吉75仙。

隆市郊第三季的净出租面积为1692万平方尺，末季略涨至1701万平方尺。入住率从92.3%，微降至92.1%，净吸收量从38万3582平方尺，大幅下跌84.1%至6万0988平方尺，平均可实现租金无上下，每月每平方尺维持6令吉53仙。

去中心化地区的净出租面积没有变化，仍是977万平方尺，入住率从第三季的80.3%，微升至81.1%，净吸收量则下跌55.6%，从16万5861平方尺，降至7万3711平方尺。

巴生谷今年再添8商场

今年巴生零售产业的前景走向如何，高度仰赖大马的经济表现、政府如何应对国际冲突、我国主要贸易伙伴的经济放缓，以及我国消费者的购买力。

去年的购物流量已恢复到冠病疫情前水平，由于近几年开了许多新商场，巴生谷零售空间严重供过于求，许多零售业主需提供较低租金率、较长装修期、装修补贴、额外免租期等来吸引租户。

邓志明说，2024年，巴生谷至少有8间新购物中心开张，另有一间扩充和一间重新开张，为市场增加约500万平方尺的总净楼层面积。

截至去年12月，隆雪和布城共有285间购物中心，零售空间总供应超过8700万平方尺。

由于零售商场和就业形式获得改善，2022年至2023年，巴生谷购物中心的平均入住率从72.4%适度提高至73.8%。

去年，隆购物中心平均入住率保持73.9%，虽然在过去3年开张的新商场入住率不高，不过每个月都有新店开张。

雪州商场平均入住率则从2022年的71.1%，去年增加到73.6%。过去3年开张的新商场都能达到不错的入住率。布城商场平均入住率从前年的73.5%，去年涨到75.4%。

根据亨利行对零售产业的研究，巴生谷商场的平均租金率略微下降，2022年至2023年，从每月每平方尺11令吉60仙，降至11令吉47仙。不过这个平均租金率不包括主要租户，例如超级市场、百货公司、戏院、保龄球场等。

多家外籍连锁零售商结业

基于需求疲弱和强劲竞争，多家外籍连锁零售商在去年结束业务。来自美国的书籍与音乐零售商Borders在我国经营了18年之后，去年8月31日结业，同时结束线上营运。

总部位于美国的Legasea Bakery所经营的The Cheesecake Factory关闭了双威金字塔的门店，只在线上和特定咖啡馆出售产品。

来自台湾，在吉隆坡柏威年广场营业的Nuttea，仅仅经营一年便结束营业。

工业产业需求将提升

去年首9个月，国内直接投资（DDI）与外来直接投资（FDI）获得增加，预计在今年将降转化为对工业空间需求的提升。我国实行2030年新工业大蓝图（NIMP 2030），将推动制造业进而刺激工业空间需求。

根据JLL研究，因2021/2022年工业产业的供应有限，许多发展商加入建造仓库的行列，这些项目大部分在今年完工，造成工业产业的供应量料会显著增长。

邓文安说，由于未来几年的仓库供应会大幅增加，预计建造新仓库的意愿将会减少。

2023年，整体空置率进一步下降，归因于第三方物流、电子商务和制药领域扩张业务。随着市场开始有更多供应，预计未来几年的空置率会上升。

邓志明说，2024年工业产业领域的发展，将会受到多种因素左右。

去年前9个月，雪州制造业获批的总资本投资，跟前年同期相比，价值增长75%。雪州政府宣布在雪邦的吉隆坡国际机场附近设立雪州国际航空园（SAP），已开始与各利益相关者洽谈。

雪州政府把今年的投资目标设为500亿令吉，略高于去年的450亿令吉。这些利好消息将推动雪州对工业用地和工业建筑的需求。

酒店产业向好看涨人手短缺成致命伤

旅游与酒店产业今年虽被看好看涨，不过仍面对人手短缺问题，这已影响酒店、主题公园、娱乐中心和餐厅，致使它们无法全面运作。

邓志明说，根据亨利行研究，从今年开始，雪隆陆续有10间酒店加入市场，届时将会增加酒店房的供应。不过酒店房供应增多是个双刃剑的问题，这意味着游客有更多选择。

今年，虽然有高消费力的中国游客还未强势回归，可能影响旅游业收入，不过雪隆酒店产业的整体前景是被看好的。

原因之一是政府把2026年设为大马旅游年，于2024年财政预算案拨出巨额经费致力在国际间大力推销大马旅游业。

其二，在大马签证自由化计划之下，中国与印度游客免签证入境30天，将增加抵马外国游客人次。最后，疲软的令吉货币汇率会更吸引外国游客。

入住率达50.9%

去年1月至11月15日，我国录得2600万名抵马游客人次，已超越疫情前水平。基于令吉汇率疲弱造成出国旅游成本高涨，国内旅游经历显著增长，因此我国各类酒店入住率也有所提高。

整体酒店入住率在去年上半年达50.9%，比前年23.2%增加一倍。

在细分市场，隆酒店入住率去年达57.3%，比前年17.6%有显著增长。布城从前年的24.6%，去年提升到54%，雪州酒店入住率从前年25.8%，去年录得47.1%。

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西马人不了解的东马
2023年产业商机如何？

报道：李治宏

对西马人而言，东马虽然同属马来西亚一分子，但总有诸多的不了解，东马产业市场的相关报道更是少之又少。

但随着近年沙巴和砂拉越争取加速落实东马两邦在建国契约下享有的自主权，有关两地的报道与日俱增，当中可带来哪些商机，更备受投资者们关注。

沙砂两地的产业市场2023年走势如何？当中蕴藏着哪些投资与置业良机？

砂拉越产业市场2023年料将持稳，尤其是去年表现最好的有地房屋和农业地段料将领跑。

沙巴产业市场今年则料将稍微改善，首要地区的有地房屋需求料保持殷切并升值；而价格较高的高楼住宅尽管供过于求，仍会有一定的需求。

产业顾问公司大马亨利行指出，砂拉越经济今年料持续增长，当地所有产业次领域的滞销单位料将稍微减少。

亨利行在一份研究报告中提到：“有意成为砂拉越经济一分子的投资者，受促考虑进军当地农业领域。俄乌战争持续，造成全球农产品供应短缺，而砂拉越辽阔又富饶的土地，令她成为农业业者，尤其是那些掌握最新科技的业者理想目的地。

“自然丰富的可再生能源和水资源供应，也令砂拉越成为可再生能源产业的温床。因此，预计2023年将有更多能源相关企业在砂拉越开展业务。砂州其他前景亮丽的领域，包括重工业与科技工业。”

在各产业次领域的前景方面，大马亨利行预估，砂拉越零售产业今年料有更好表现，商用办公楼和工业产业市场则料保持稳定，但增幅比去年有所放缓。

至于沙巴产业市场，今年展望“谨慎乐观”。

大马亨利行指出，那些坐落在策略性地点的首要产业，将继续获得良好的需求。

不过，由于预期价格或将下调，那些之前充斥投机炒风，价格被炒得过高的产业，需求料将下跌。

“商业活动回暖，将继续刺激沙巴商用产业与工业产业的需求。坐落在策略地点的有地店屋，今年的需求料将保温并升值。”

沙巴滞销房产增加

基于未来数年还有多个新发展项目将推出，沙巴滞销房产和未售出单位料将进一步增加。

截至2022年第三季，沙巴滞销房产为2645单位，或占该季度推介新房产总量9608单位的27.5%。施工中未售出的房产共4536单位，或占已推介单位总数1万1041单位的41%。

大马亨利行指出，上述数据显得偏高，因为过去5年有大量已竣工的高楼住宅涌入市场，但市场吸纳的速度很慢。

“首要地点的有地房产将继续获得稳定的需求及升值，但高楼住宅则在过去几年大量新单位投入市场后供过于求，销量或将放缓。这些高楼房产的售价大致上停滞不前。

“然而，由于就业人口增加和收入提高，价格适中和可负担的高楼住宅仍有一定的需求。这或许已对沙巴房屋价格指数带来影响，该指数已从2021年的183.3，于2022年首9个月扬升至190.3。”

新楼盘推介减少

整体而言，沙巴2023年仍会有新楼盘推介，但数目将比过去5年来得少。

“一些必须管控偏高土地持有成本的发展商别无选择，惟有尽快推出新楼盘，以取回成本和保持现金流和财务状况。为了更有效的管控成本，发展商在推出规模较大的新楼盘时，将选择分阶段的推介。”

沙巴2022年首9个月的房屋交投价量齐升，交易量和成交额分别按年激增29.9%和27.9%，涉及4473单位及17亿7000万令吉成交额。

2021年首9个月，房屋成交量和总额各为3444单位及13亿8000万令吉。

售价20万至30万令吉的房屋是沙巴购屋者最爱，录得1064单位成交量。

接着是售价10万至20万令吉的房产，共有875单位转手。

双层及三层排屋同样是沙巴人的最爱，录得1266单位成交量。共管公寓/公寓紧随在后，共有1143单位易手。

沙巴首府亚庇占了全州房屋大部分交易量，2022年首9个月共录得1542宗成交量，接着是兵南邦（799单位）及山打根（709单位）。

砂有地房屋受欢迎

正如大部分大马人一样，砂州人对有地房屋情有独钟，高达91%房屋成交量是属于有地房屋，反观高楼住宅只占区区的9%。

大马亨利行指出，因此，砂州有地房屋2023年的成交总值料将显著攀升。

2022年首9个月，砂州房屋市场录得适中的增长，交易量和成交额分别按年增长20.6%和21%，涉及9460单位及30亿9000万令吉交易额。

和沙巴一样，售价20万至30万令吉的房产在砂州最受落，共有2124单位的房屋易手；接着是售价介于10万至20万令吉的单位，共录得2028宗交易。

售价30万至40万令吉的房屋成交量排第三，共有1584宗交易。

双层及三层排屋的交投最多，录得2559宗交易；接着是双层及三层半独立式房屋，以及单层排屋，成交量分别为1645及1595单位。

在地区方面，古晋以3928单位高居榜首，美里和诗巫分别以1747和1704单位位居第二和第三。

整体而言，砂州滞销房产稍微下跌4%，从2021年第三季的5134单位，于2022年第三季减少至4912单位。

沙商用产业交易价量齐升

沙巴商用产业交易价量齐升，去年首9个月，成交量和总值分别按年扬升26.7%和21.3%。

该期间的交易量为922单位，涉及总额5亿3680万令吉。

其中，132项交易涉及价格逾百万令吉的商用产业，接着是售价介于20万至30万令吉的商用产业，共有127项交易。

在物业类别方面，双层及双层半店铺傲视群伦，录得278项交易。接着是“店铺单位/零售单位”有269宗交易。

按地区分布，亚庇交易量最多，录得292个交易。接着是山打根和斗湖，分别有160和142项交易。

在沙巴，传统店面办公室和小型办公空间仍主导市场，反观特建办公楼（purpose-built office）因为州内大企业不多，显得无甚市场。

办公空间租金也因此停滞不前，因此这类产业的投资回酬偏低。

购物商场表现欠佳

沙巴购物商场同样表现欠佳，需求疲弱，尤其是那些管理较差的商场更是租用率偏低。

酒店市场方面，由于沙巴旅游业向来高度依赖中国游客，过去3年中国清零防疫政策导致沙巴旅游业大跌。

当然，中国今年1月8日起结束清零政策重新开放，不啻是沙巴旅游和酒店业的大好消息。今年入境沙巴的外国游客人次料将持续回暖，但复苏程度有多大、速度有多快，取决于中国游客重返沙巴的力度有多强。

大马亨利行预计，沙巴旅游业将需要另一两年时间，才能回到疫前的360万至400万游客人次水平。目前，入境游客只有约119万人次。

因此，高度依赖旅游业的沙巴酒店业，入住率也预料将耗费数年时间才有望回到疫前水平。

沙巴酒店住客率疫前处于65%以上水平，疫前爆发后于2020年下挫至24.3%，并于2021年进一步下行至12.4%，接着在大马2022年4月重开国门后，于2022年上半年局部复苏到35.4%。

砂办公市场增长放缓

大马亨利行预计，砂州商用产业及办公市场2023年预计保持稳定，但增长放缓。

砂州商用产业市场景气在疫情期间逆流而上，自2020年就呈上升走势。

2022年首9个月，砂州商用产业成交量1981单位，涉及总值9亿6321万令吉，分别按年增长26.5%和4.9%。

售价30万令吉及以下的商用物业看来是砂州买家的首选，录得944宗交易，按年激增30.5%。

其中，售价介于10万至20万令吉的可负担价位商用物业最抢手，录得400单位的交易；接着是售价20万至30万令吉的单位，共有299宗交易。

沙工业产业表现耀眼

沙巴工业产业表现耀眼，2022年首9个月成交量和总值分别激增72.4%和29.6%。

该期间的成交量为274单位，涉及总额3亿2965万令吉。

大马亨利行指出，售价100万令吉及以上的工业产业出现大量交易，共有97个单位转手。接着分别是售价30万至40万，以及20万至30万令吉的工业产业，分别录得28和27个单位的交易。

这是因为许多厂商、供应商、物流业者及展示厅纷纷物色规模庞大的工业地段或建筑物，尤其是邻近市区和港口的工业物业最受落，价格也跟着扬升。

砂半独立式厂房最受落

尽管砂州工业产业2022年首9个月出现量升价跌的走势，但大马亨利行预计，2023年展望是稳定中稍微改善。

和沙巴一样，砂州工业产业同样是售价百万令吉以上的单位最抢手。

这个价位的工业产业，去年首9个月的成交量为84单位。接着是价位介于20万至30万令吉的单位，录得65单位的交易量。

然而，售价20万及以下的工业产业交易量反而下跌，这也许是因为疫情过后，买家和投资者转为寻求空间较大的单位。

半独立式厂房/货仓最受落，共有228交易量。

至于地区，美里以116单位交易量排名全砂首位，接着是诗巫录得102单位。

砂州产业市场2023年关注课题

1）古晋获选为第27届世界资讯科技大会（WCIT）东道主，该大会将于今年第四季举行。

2）建议在老越（Lawas）设立的新机场预计将于今年首季动工。

3）砂州今年获得7亿9571万令吉拨款，推动4个基础建设项目。

4）联邦政府已批准兴建沙巴砂拉越连接公路（SSLR）及跨婆罗洲大道（LTB）第二期工程，预计今年初动工。

5）砂拉越2023年财政预算案将拨款11亿2000万令吉扩大基建发展，尤其是乡区，以加速经济增长。

砂州产业市场2023年亮点

1）将在古晋举行的世界资讯科技大会，将成为激发创意、投资机会、商业洞察力、政策行动建议、科技体验、开发和合作伙伴人才招聘可能性的催化剂。

2）老越的新机场将改变“游戏规则”，可能会刺激砂州最北部地区的经济活动与增长。

3）砂拉越沿海公路网将于2023年持续施工，涉及更换7个渡口到主要桥梁、连接道路的建设和升级896公里中的331公里沿海路段。美里港口获选为砂州港口整体规划大蓝图的先驱项目，美里港务局将于今年首季展开该项目。

4）古晋港务局获得7000万令吉拨款购置码头起重机、3050万令吉拨款安装船舶交通管理系统（VTMS），以及5690万令吉拨款展开停车场及相关设施。

5）丹绒马尼斯港口正开发的航标 (AtoN) 系统已完成90%，预计将于今年首季启用。

6）砂拉越-沙巴连接公路和跨婆罗洲大道第二期的工程包括扩大交通网络，以及城镇地区与沿线港口、工业区与商业中心等潜在增长中心的连通性。

7）2023年砂拉越财政预算案拨款11亿2000万令吉，展开古晋内环公路的设计与建设工程、从诗巫再也到江泽清路的道路建设、诗巫Jalan Oya道路升级工程； 泗里街Jalan Pakan/Ulu Kota第三期工程、乡区桥梁改造计划，以及塞纳里港的停车场及其相关设施等。

沙巴产业市场2023年关注课题

1）内需和消费的增加，将对沙巴经济产生正面影响。

2）2022年4月1日起解除各项防疫管控后，沙巴旅游业已逐步复苏。

3）沙巴正进行和新推出的高影响力投资项目。

4）沙巴州政府从石油与天然气及棕油产品领域可以取得的税收。

沙巴产业市场2023年亮点

1）沙巴大部分企业已全面复工，私人消费已普遍恢复。许多新的中小企业（国际连锁企业和新的本地公司）也进军沙巴市场。

2）2022首9个月到访沙巴的游客总数为119万513人次，比2021年同期的13万6390人次飙升8.73倍。预计未来几年将有更多的外国游客入境沙巴，同时预计中国今年1月8日重新开放后，将有大量中国游客重返沙巴。

3）大型国际投资者/制造商以及联邦政府和国内投资者纷纷涌入投资项目，其中包括：

●沙巴进步繁荣路线图计划的旗舰项目，旨在通过国内外投资促进经济增长，例如沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）的196亿5000万吉绿色钢铁项目；Kibing集团在亚庇兴建太阳能玻璃面板制造厂、位于古达的二氧化硅开采和加工工业园 (KKIP，发展总值20亿令吉）、韩国SK Nexilis在KKIP兴建总值42亿令吉的铜箔制造厂、总值70亿令吉的Lok Kawi Resort Town发展项目、丹容亚路生态发展项目；Linaco Resources私人有限公司在必达士总值2亿令吉的椰子加工厂，以及BorneoMed私人有限公司的综合草药种植园。

●联邦政府资助的实邦加湾货柜码头扩建计划，泛婆罗洲大道项目及乡区道路发展计划下的各个工程项目；

●在实邦加湾货柜码头兴建总值10亿令吉的Sabah Maju Jaya再生能源项目。

4）沙巴州政府2022年收入录得66亿令吉的记录新高，主要归功于沙巴是原油与棕油主要生产地，而这2大原产品的价格去年高涨。

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