独家报道：郭晓芳

经济好坏影响房市，
东海岸三州房价料波动不大

东海岸三州上半年屋价指数呈放缓走跌趋势，惟房屋发展商却异口同声预测，明年东海岸屋价将受原料通胀和劳力短缺影响，最高涨20%。

如今，随着彭亨州在大选后成功组建联合政府，业者相信，这将对产业市场，甚至各行各业产生正面影响。

关丹宏愿屋业有限公司董事拿督吴俊兑回应说，政治稳定让房地产能够良好发展。

“希盟主席拿督斯里安华任相当天，可看到投资者对市场的信心，包括令吉兑美元的提高，相信这些正面因素，不仅能正面影响房地产，也会为各行各业带来信心，带动市场前景。”

彭亨：屋价有增无减

对于彭亨州的屋价表现，吴俊兑认为，每个地区的屋价不一样，彭亨州之大，地理位置好的房价会起，若发展商作促销活动，调整售价，房价自然会局部下滑。

“以目前大环境来看，房产价格通常只有上，不会下。尤其是目前马币兑美元处于4令吉70仙水平，而建屋材料有一半以上为进口原料，相信今年杪至明年的原料采购成本会增加，明年房屋涨价在所难免。”

他估计，建筑成本现在至少涨30%，劳工短缺问题也导致承包商担心，竞标的发展商工程不能如期交工，令他们必须承担额外开销。

他预测，受上述因素影响，接下来彭亨的屋价将调涨10至15%。

“未来土地价格不会下跌，原料涨价，新房产售价有增无减。若是二手房产，则要看地理位置，若在水灾区，价格就无法上涨。”

他坦言，东海岸东北季候风引发的水灾问题是置产者担心的考量因素。

“通常人们买房时，都会优先考虑房产是否位于水灾黑区，若会发生水灾，买家就会避开，另择不受水患影响的地区，即使他们必须以更高的价格买屋。”

登嘉楼：不兴炒房缺新房屋计划

对于登嘉楼屋价下滑的状况，登嘉楼中华总商会副会长兼多家发展公司策略伙伴和顾问拿督刘保章认为，有关数据并不准确，因为当局是根据发展商推出的新发展项目估算，加上东海岸房地产市场供应量不大，交易额也不是很高，比较难作准。

“屋价下滑，不排除与发展商促销清货、缺乏新房屋计划推出有关。通常有新项目推出，都会带动屋价上涨。”

他指出，近两三年，仅登嘉楼州经济发展机构（SEDC）推出新房产项目，私人发展商几乎没有推出新房屋计划，有些则便宜卖或清货。

“另一个原因是东海岸房产市场不兴炒房，因此房价较稳定，波动也不大。”

不过，他预测明年地点好的房产价格会上涨15至20%，主要是受通货膨胀、建筑成本上涨和市场供应减少影响。

“建材价格调涨，加上劳力短缺，建筑费涨了近30%，还有不少计划也搁置，新房屋供应减少，屋价料会逐步调整。”

若以地区来看，他认为登州首府瓜拉登嘉楼最具发展潜力，看好旅游景点的开发将带动房产需求。

“这几年瓜拉登嘉楼的发展惊人，受东海岸铁路计划（ECRL）、新购物商场开业及新开发的旅游景点催化，旅游产业大好，尤其是年轻人，兴起买产业投资民宿的风气。”

他认为，这股“投资民宿”的风气，料成为该地区新的买屋动力，未来新产业的投资方向将与休闲产业（Hospitality）有关。

“我估计，东铁启动以后，瓜拉登嘉楼的旅游会发展得更快，尤其是在东海岸走廊（ECR）催化下的经济转型计划所打造的景点。”

吉兰丹：城市抢手乡区没人买

吉兰丹州方面，马来西亚房地产发展商公会（REHDA）丹州分会副财政兼吉兰丹中华大会堂会长拿督黄保俊认为，在吉兰丹州，国家产业资讯中心（NAPIC）数据无法作准，因为房产在城市地区非常抢手，在乡区却没人买。

他说，目前吉兰丹的房产状态是：经济好，屋价缓慢上涨，经济差则缓慢下滑。

“现在买家有很多选择，都会优先考虑靠近城市的房产，而且以整体来看，非土著可以买的产业不多，土著可买的产业则很多。”

他指出，吉兰丹的排屋售价不到20万令吉，比彭亨、登嘉楼便宜。

房产全马第三低

“通常非土著可买的房产价格会比较贵，土著可买的房产价格则很低，一些偏远地区的单层排屋，价格介于14万至16万令吉，可以说是全马第三低。”

他指出，在巴西富地县，别墅售价25万令吉都卖不出，发展商只能亏着卖。而且近期市场活动明显静下来，即使有新发展项目获批，发展商也会采取观望态度，暂缓推出。

“吉兰丹人口收入低，买不起价格太高的房产，很多人申请不到房贷，希望接下银行会放宽贷款。”

不过，他说，在哥打峇鲁市区，即使经济状况欠佳，屋价也不会跌，因为市区房产依然有其需求。

他指出，目前哥打峇鲁屋价稳定，以当前的建材成本估计，未来房价可能涨10%。劳力成本不高，因为吉兰丹建筑劳力主要用本地人。

公假游客才涌入

对于国内旅游是否带动吉兰丹房屋买气，他说，吉兰丹属于季节性旅游，而且游客以巫裔居多，对休闲产业贡献有限。

“这里通常只在公共假期才会涌入许多游客，酒店业就节假日那几天会爆满，整体入住率并不高，而且如今游客只是来玩来看，消费比以前少，导致很多民宿、咖啡厅及金店结业。”

至于东铁的影响，黄保俊认为不会引起轩然大波，因为基地宿舍设施齐全，东铁的员工基本上很少出来消费，目前也未见到有外资因东铁进来吉兰丹市场。

上半年屋价全面下滑

根据国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据，2022年第二季全国屋价指数（MHPI）收窄至203.5，按季下滑1.2%，按年涨幅趋缓至0.5%，平均屋价43万9084令吉。

2022年上半年，东海岸三州所有屋价平均全面下滑。

登嘉楼屋价跌幅最大，按季走跌3.1%，平均所有屋价从28万3833令吉跌至27万4995令吉。

彭亨州和吉兰丹则各别微跌0.9%及0.5%，前者从25万270令吉跌至24万7959令吉，后者从24万887令吉降至23万9754令吉。

按年比，吉兰丹及彭亨平均所有屋价涨幅趋缓，登嘉楼则由涨转跌。

吉兰丹平均所有屋价虽按年涨4.8%，从22万8920令吉增至23万9754令吉，但涨幅明显比去年同期的9.3%放缓。

彭亨平均所有屋价涨3.2%，从24万98令吉上升至24万7959令吉，比前期的3.6%涨幅略微收窄。

登嘉楼则平均所有屋价由涨转跌，下滑1.5%，从27万9241令吉跌至27万4995令吉，对比前期的2.4%涨幅。

排屋：三州按季下滑

按屋型对比，彭亨、登嘉楼和吉兰丹的排屋价格按季下滑，吉兰丹大跌5%至21万5930令吉，彭亨、登嘉楼微跌，分别跌0.4%及0.8%，至23万7336令吉及21万4315令吉。

按年比则较为抗跌，彭亨及登嘉楼的排屋平均价各起1.1%，吉兰丹微跌0.1%。

半独立屋：登跌势最大

半独立屋方面也是按季走低，登嘉楼跌势最大，下滑4.2%，至33万711令吉，彭亨则跌1.4%至41万7929令吉，吉兰丹维持不变，在29万3259令吉水平。

按年表现，彭亨半独立房屋平均价为东海岸三州唯一上涨的州属，涨幅达8.9%；吉兰丹跌幅最大，达4.2%，登嘉楼则微跌0.5%。

独立屋：丹按季走扬

至于独立式房屋，仅吉兰丹平均价按季走扬，涨2.6%至24万9234令吉，登嘉楼及彭亨同步下滑，前者跌4.1%至30万7679令吉，后者滑落3%至19万8991令吉。

按年比，吉兰丹独立屋平均价表现亮眼，写下10.2%涨幅，接着是彭亨，上升7.9%，仅登嘉楼下滑4.5%。