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趋势

绿盛世产业园(五) 可持续工业发展的典范

By Mun Keat Seiw,

2024年04月19日

The Rubix Space 充满活力的社区环境为企业提供丰富的合作和发展机会。

绿色发展已成为全球的重要趋势，不仅受到国家政府的重视，也受到企业界和社会各界的普遍关注。

作为国内外领先的发展商，绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）一直积极打造理想的生活方式和环境。通过创新的设计理念，绿盛世不断将更多的“绿色”元素融入到项目中，以兼容可持续发展和生态文明的方式，为创造永续发展的未来做出贡献。

坐落于巴生谷西北部地区的绿盛世产业园（五）（Eco Business Park V），以其完善的设施和资源节约功能，推动和改革巴生谷的商业和工业领域发展。这个新兴的工商业园区将成为企业选择在巴生谷落户的首选地址。

刘添雄（左三）与顾金成主持签约仪式；左起为拿督曾建华与依祖丁；右起为温建怀与赛鲁。

此项目总发展价值高达35亿令吉，是绿盛世规模最大的绿色工商产业园。绿盛世产业园（五）与Eco Grandeur 城镇相辅相成，是绿盛世与雇员公积金局（EPF）合作开发的成果。

凭借出色的连接性，与主要海港的优越联系，绿盛世产业园（五）是通往全球市场的窗口，可通达6亿人口的庞大市场。其与关键商业枢纽和产业的紧密接近，使其成为巴生谷超过500万人口的门户。

绿盛世产业园（五）于2017年推出，囊括五期发展项目-East Gate、West Gate、North Gate、South Gate和 Central Gate，覆盖769英亩的绿色工业园区。

吸引逾400企业进驻

绿盛世产业园(五)已吸引了来自不同行业的400多家企业，包括餐饮相关、快速消费品批发和分销、电子商务和物流仓储、家具、电子以及医疗制药等行业。

其中包括更加好集团(Everbest Group)、中国宝钢制罐(Baosteel)、SKB辛建文卷门集团、Neptune Reliance 私人有限公司(物流）、金牌厨柜家具科技股份有限公司(GoldenHome)、Rurutiki 私人有限公司(电子商)、Star Glory Asia私人有限公司等众多知名企业。

绿盛世产业园(五)是一个为未来而建的绿色工商产业园，拥有完善的基础设施、环保设施和严密的安全功能，为企业的安心营运和高效优化提供保障。通过创新商务解决方案和可定制厂房的选项，适应不同的营运需求。

除了一站式商务解决方案，还备有专业团队与顾问，确保企业设厂到顺利开展业务。服务包括协助申请必要的公用事业、生产许可证和税收激励以及融资流程。借助与政府和机构的紧密合作，绿盛世随时待命的团队，提供业者专业、快速和无忧的服务。

绿盛世产业园(五)的卓越地理位置，可通过西海岸大道(WCE)抵达距离仅35公里的海港，以及9公里就抵达南北大道-Rawang South115号出口。交通四通八达，方便商家来往槟城、雪隆、芙蓉、马六甲和柔佛等地。

此外，更衔接各主要大道，如吉隆坡-瓜雪大道(LATAR）、南北大道和白沙罗-莎阿南大道(DASH）等，助商家节省物流时间和运输成本。
日前，绿盛世产业园(五)再度获得企业青睐并入驻，11家企业签署土地与工厂买卖协议，包括绿盛世产业园(五) 位于Central Gate 5间厂、3块个别3.23英亩、1英亩及1.97英亩的工业地；North Gate 1间定制厂房 (Built-to-suit)服务以及West Gate 1块占地6英亩的工业地。

企业代表计有金牌厨柜家具科技股份有限公司董事长温建怀与董事顾金成、MBL Asset管理私人有限公司张永松、Vision Alliance Holdings私人有限公司莫礼雍、Solid Horizon私人有限公司杨祖元、Vigor Auto私人有限公司杨础光、SL Furniture Hardware私人有限公司李启昇、Additive Asia私人有限公司张锦芳、Welford Manufacturing (马) 私人有限公司黄论庭及Winnbiz 私人有限公司郑仲发等。

绿盛世产业园（五）地理位置优越，轻易出入多条主要大道，助厂商节省来往州与州之间的物流时间，减少成本开销。

The Rubix Space第二季度推出

在当今日益重视可持续发展的时代，绿色商业空间正逐渐成为商业界的主流选择。即将推出的The Rubix Space作为绿盛世产业园（五）内的一处独特工商业空间，帮助企业拓展多样化的经营模式，凭借其独特的设计理念和创新性质，成为引领未来工商业发展的先锋。

The Rubix Space的总发展价值为6000万令吉，计划于2024年第二季度推出。位于绿盛世产业园（五）的West Gate，提供18个单位，每个单位为80尺 x 80尺，总建筑面积为4700平方尺。

项目预计在2027年第二季度竣工，售价介于334万2000至363万6000令吉之间。

The Rubix Space的主要特点：

●便利的交通和连接性：The Rubix Space位于主要高速公路（如LATAR、DASH 和 WCE)附近，提供便捷的运输和连接服务，使你能够轻松地与客户、供应商和关键合作伙伴沟通和合作。这种便捷的交通和连接性为企业提供更多的商机和发展空间。

●24小时保安监控：全天候的顶尖保安系统及专业保安值班，让业主安心营运。这种安全保障为企业提供安心的工作环境，有助于保护财产和员工安全。

●绿色特色：绿色设备及环保设计元素，节能減碳生态产业园区，为企业提供一个可持续发展的工作环境。

●社区环境：成为The Rubix Space 一部分，你将加入一个充满活力的工商产业园网络，入驻率已达85%，与知名企业共同打造繁荣的商业社区。这产业社区为企业提供合作和发展的机会，有助于拓展业务和建立人脉。

●弹性定制：拥有灵活的布局，可以根据商家的业务需求进行定制，满足商家的个性化需求。无论商家需要更多的办公空间还是更多的仓储空间，都能为你提供最合适的量身定制厂房解决方案。

●2个专用的卡车装卸区，配备3个卷帘门：拥有专门的装卸区，配备多个卷帘门，使你的货物运输更加方便快捷。这些设施有助于提高业务效率，加快货物流通速度。

●8米高的天花板：拥有较高的天花板，提供更大的空间，适用于各种类型的商业活动。这种高度为企业提供更大的灵活性，可以满足各种仓储和办公。

The Rubix Space是一处集灵活性、安全性、绿色环保和便捷性于一体的混合工商业空间，为企业提供理想的办公室、仓库或展示厅，帮助实现业务目标。

有意成为绿盛世产业园(五)的一份子，请致电 012-388 5572(Reeve)或亲临我们的展销廊以获取更多详情。

East Gate（第一期）和West Gate（第二期）

2017年推出的East Gate已全面竣工，入驻率超过90％；而West Gate于2020年推出，已建竣并悉售罄。

East Gate 和 West Gate 都是围篱保安的产业园，旨在吸引各种规模的企业，从中小型企业到大型企业都能找到适合自己的厂房。

上述项目提供各户型的标准型厂房，包括服务式厂房（Service Factory)、田字型厂房(Cluster Factory)、半独立式厂房和独立式厂房；而定制化厂房则提供3到20英亩的轻型与中型工业地，满足业者的不同需求。

North Gate（第四期）

North Gate于2020年推出，也已经竣工并且100％售罄。此区域适用于中小企业，提供1至3英亩的工业用地，为企业发展提供良好的基础。

Central Gate（第五期）

Central Gate是绿盛世产业园（五）的最新一期项目，于2022年推出。目前，工业用地已经完全竣工并且100％售罄，而标准型厂房的完成度达到65％，也已经100％售罄。

项目同样适用于中小企业，提供1至3英亩的工业用地，以及各种规格的标准厂房。这些工业用地和厂房的设计充分考虑现代企业的需求，为企业提供良好的发展环境。

South Gate（第三期）即将推出

South Gate 即将于2024年第三季度推出，占地92.3英亩，配备完善的基础设施，并且直接通往未来的吉隆坡-瓜雪大道交汇处（LATAR Interchange）。

South Gate 外于该区域的完美位置，提供5 英亩至20 英亩以上的工业地和定制化(Built-to-suit)厂房, 适用于中大型企业，如物流、仓储和普通制造业等提供卓越的设厂落址。

绿盛世用心满足业者所需，纵观绿盛世产业园（五）所提供的各期项目，堪称是专为企业量身打造的理想工业空间。无论是中小企业还是大型企业、需要多大的空间，它都能提供合适的解决方案。

绿盛世产业园（五）

电话：03-3270 2525
官网：https://ebpv.ecoworld.my
电邮： ecobusinesspark5@ecoworld.my
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（资讯）

趋势

巴生谷工业产业需求高

By Chin Ling Toh,

2023年08月19日

独家报道：陈美玲

产业界的“明星股”
工业产业生气勃勃

工业产业一直是产业界的“明星股”，工业产业市场生气勃勃，复苏的脚步不曾停歇。一片大好的情景，体现在不同的跨国产业公司市场报告。

跨国产业咨询公司仲量联行（JLL）发布的今年次季产业市场监测报告，还有大马莱坊（Knight Frank）今年上半年产业市场报告皆显示，业界对工业产业，例如厂房、仓库、物流中心、数据中心等的需求持续增长，造就了工业地价和租金率节节上升，因此业界对工业产业市场抱持乐观态度。

仲量联行指出，巴生谷的主要工业产业热点，位于雪州武吉拉惹、加埔、莎阿南、梳邦再也、本查阿南、蒲种、雪州南部新兴市镇直落坡（Telok Panglima Garang）及莎阿南北部的Elmina镇。

纵观整个巴生谷，工业地价与租金率不断见长，以武吉拉惹为例，冠病疫情之前，这里的工业地价仅是每平方尺54令吉，现在已涨到每平方尺145令吉。

武吉拉惹快速崛起

工业地价增长的原因，主要来自高需求。武吉拉惹是快速崛起的高端工业区，衔接多条高速大道，例如新巴生谷大道（NKVE）、西海岸大道（WCE）、联邦大道等。

尽管武吉拉惹工业区现时已有很多租户，它还是非常抢手，因为地点适中、交通发达，无论是去巴生港口还是吉隆坡，都异常方便。

莎阿南跟武吉拉惹有相似的经历。冠病疫情之前的工业地价介于每平方尺180令吉至200令吉之间，最新一宗交易的地价，涨到每平方尺300令吉。

仲量联行预计，价格会继续攀升，因为有不少本地和外国投资者陆续询问武吉拉惹和莎阿南的行情，市场需求仍非常大。

租金率方面，莎阿南高端地区的A级物流仓库在疫情之前，每月每平方尺的租金为1令吉90仙，最新的租金率涨到2令吉50仙。武吉拉惹也一样，冠病疫情前每月每平方尺是1令吉80仙，现在是2令吉30仙。

由于莎阿南的租金率持续高涨，一些租户已开始迁出，选择租金较低的武吉拉惹，来设立总部和先进设备，例如虾皮（Shopee Express）、CEVA物流、CJ Century等。

建斜升坡多层仓库新趋势

仲量联行也发布了A级工业建筑的最新趋势，显示现代化物流仓库日益趋向兴建有斜升坡的多楼层仓库。

在一些高端地区，工业地不只越来越贵，也越来越少。为了解决地少和地贵的问题，投资者和租户开始采纳国外新兴的仓库模式，兴建拥有斜升坡的多楼层仓库，尽可能最大限度地优化土地价值。

莎阿南独栋建筑涨

大马莱坊指出，得益于地缘政治环境和政府措施，终端用户、制造商和投资者的需求不断增长，巴生谷工业市场继续充满动力。

在莎阿南地区，独立式工业建筑/仓库的租金率保持上升趋势，每月租金范围在每平方尺1令吉80仙至2令吉30仙之间。

进入今年下半年，工业产业的租金预料保持稳定。

未来供应聚焦灵市巴生

根据大马莱坊，去年，巴生谷的工业产业市场持续增长，促成2880宗交易，总值106亿5000万令吉。前年有2049宗交易，值91亿5000万令吉。交易量和价值的增长，分别为40.6%和16.3%。

然而，去年有很多价值较低的交易，促使工业交易平均价格较低，下降了17.2%，每笔交易平均只有370万令吉。

今年首季，市场确实比较冷清，只有581宗交易，共值28亿4000万令吉。跟去年末季相比，交易量下滑了22.5%，但是交易总值却上升了8.3%。

工业产业的平均交易额，从去年末季的349万令吉，上升至今年首季的488万令吉。

巴生谷的累积供应在今年首季共有4万6799单位，八打灵县拥有最多，共1万4413单位（30.8%），其次是巴生县，有8786单位（18.8%）。

巴生谷目前有1418兴建中的工业单位，另有1766单位在规划阶段。

巴生谷工业产业的未来供应，仍集中在八打灵县和巴生县。八打灵县将有498新单位（35.1%），巴生县将有430新单位（30.3%）。这两个县的新工业产业，有464单位是分层式厂房，169单位独立式厂房。

巴生县有最多规划中的工业产业，占巴生谷45%（795单位），接着是瓜雪县，占23.3%（411单位）。

预计到了今年底，巴生谷的工业产业，包括仓库和分销中心，将增加230万平方尺。

新工业园如雨后春笋

根据大马莱坊，近期，工业和物流市场有几项值得提振的消息。

首先，高裕轩集团（NCT，0056，主板产业股）位于雪邦综合发展区的NCT智能工业园（NSIP）成为雪州首个获得认证管理的工业园区。

占地300公顷的NCT智能工业园分3阶段发展，已获得绿色地产（GreenRE）认证，预计发展总值（GDV）达100亿令吉。

首阶段发展总值20亿令吉，预计2025年完工，拥有半独立式厂房、独立式厂房及链接式独立厂房，以及27块空置的工业用地。

截至目前，首阶段的预订率达40%。各政府单位纷纷给予支持，包括投资、贸易及工业部（MITI）、大马投资发展局（MIDA）和雪州投资促进机构（Invest Selangor），使NCT智能工业园迎来首家外资科技发展公司，买下48.05英亩土地。

另外，拥有永久地契的COMPASS@斯里冷岳镇工业园，占地220英亩，预计可产生12亿令吉的发展总值。

今年2月17日，COMPASS中小企业园区已投入建造，此处将提供现成的厂房和仓库，面积3600平方尺至5万平方尺。

而COMPASS工业与物流园区已获得绿色认证，占地120英亩，将提供定制的仓库和制造业建筑。

Rivertree分2阶段建Esteem

首次踏足工业园开发项目的Rivertree集团，在巴生推介了首个工业项目——Esteem商业园，预计生产总值达1亿8000万令吉。

分两阶段发展的Esteem商业园，预计分别在2025年和2026年完成，占地4.06公顷，拥有39座工业单位。

此外，森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）与Logos产业的联营公司SDPLOG，联手发展巴生武吉拉惹E-Metro物流园区。

区内Metrohub 1和Metrohub 2的总出租面积，分别是110万平方尺和80万平方尺。

Metrohub 2也已签下首个租户，即J&T分销公司。

首阶段预计在今年末季完工。

还有由杨忠礼集团分两阶段建造的武吉拉惹国际工业区（BRIIC），是占地89英亩的永久地契土地，会在今年拿到完工和合格证书（CCC）。

这里的首阶段兴建了2栋有斜升坡的双层仓库，总出租面积达70万4279平方尺。

数据中心朝气蓬勃

数据中心方面，根据大马莱坊，大马是东南亚发展最快的国家，前年的总投资额达47亿令吉。到了2027年，预计上升到70亿令吉。

已经有约41家企业在大马设立数据中心，超大规模投资将陆续涌入，加上市场对数据托管营运商的需求强劲，带动外资持续进驻。

去年吸纳113兆瓦

相比印尼、泰国、菲律宾及越南，大马是数字经济发展最快的国家，去年数据中心吸纳了113兆瓦，未来5年预计增长20%。

仲量联行在今年次季产业市场监测报告中提到，邻国新加坡政府继解除数据中心禁令之后有重大发展，上个月宣布新增80兆瓦容量，并颁布给4家国际公司，分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及万国数据（GDS），以便在狮城发展新的数据中心。

不过，狮城此举无阻我国数据中心持续火红。

我国依然有独特的吸引力，招揽不同类型的数据中心进驻。

赛城成数据中心枢纽

回到国内发展，大马莱坊指出，在巴生谷，赛城是数据中心枢纽，其他后起之秀有武吉拉惹和八打灵再也。

明年首季，Equinix将以KL1之名，在赛城开设新数据中心，额外投资额超过4亿6200万令吉。

一旦完工，它将拥有900个机柜及2万8300平方尺的数据托管空间。首阶段完成之后，将有450个机柜和1万4000平方尺的数据托管空间。

另一个引人注目的数据中心Vantage将额外投资133亿2000万令吉，在赛城一片35英亩的土地兴建第二座大型数据中心，起名为KUL2。

接着，Gaw资本和A3资本联手在赛城发展两块新地皮，总土地面积13万4441平方尺。

其中一块地皮将兴建一座容纳12兆瓦IT负载互联网的数据中心，另一块地皮将保留给未来发展。完工之后，数据中心将由Infinaxis管理。

时光网与DigitalBridge集团有意在亚洲扩充其AIMS数据中心的业务。这项于今年4月成交的业务，时光网与DigitalBridge分别持有30%和70%股权。

澳洲首屈一指的数据中心NEXTDC公布了进军大马市场的消息，它的驻点是在灵市KL1，一座获得最高等级认证第四级（Tier 4）的数据中心，预计在2025年开始分阶段营运。

到了2037年，亚马逊网络服务公司（AWS）计划投资255亿令吉，在大马创建云计算基建，将大大推动全国的数字化进程。

各种利好关系支撑产业市场逐步复苏

2023年全年全球经济增长预计放缓，俄罗斯和乌克兰战争引发的地缘政治危机延烧，加上通胀挑战和外部需求走低皆带来隐忧，大马经济复苏将趋于缓和，预计经济增长率介于4至5%之间。

今年5月，国行隔夜政策利率（OPR）再上调25个基点，从2.75%上升至3%，推高了借贷成本，或多或少已抑制产业市场的活动。

中国放松了严格的冠病清零政策，将缓解中国的经济增长，而中国作为大马最大的贸易伙伴，大马将得益于它的附带效应。

产业市场受到各种利好关系支撑，例如经济增长、更好的物流基础设备、持续改善的就业市场和友好的政府政策与优惠，预计在今年下半年逐步复苏。

配合政府积极推动商业、投资与贸易的承诺，投贸部及旗下机构已准备好与引进高科技和优质投资的投资者，创造更好的高薪工作机会。

2025年西海岸大道竣工及2027年东铁建竣，将大大改善各个工业区之间的连接，推动工业与物流市场的发展。

工业生产指数获提振

今年首季，大马工业生产指数（IPI）从122.6点，按年增长2.8%至126.1点。

大马工业生产指数得到提振，主要源自制造业和矿业分别上升3.4%和2.1%，尽管电力领域萎缩1.3%。

制造业回弹是受到内需与出口导向工业带动，主要得益于烟草产品（15.5%）及汽车与罗里（10.5%）这些次领域的增长。

不过，橡胶与塑料制品、木制品及家具的生产指数，分别降了7.8%、8.6%及11.3%。

今年首季，大马在制造业、服务业与首要领域吸引了714亿令吉获批投资，有望创造2万3977个新就业机会（去年同期有428亿令吉）。

获批外来直接投资（FDI）占52.5%或375亿令吉，依次来自新加坡（115亿令吉）、英属维京群岛（71亿令吉）、中国（65亿令吉）、香港（29亿令吉）和韩国（25亿令吉），余下47.5%或339亿令吉则来自国内直接投资（DDI）。

我国政府近来积极派出贸易及投资代表团前往韩国、中国、意大利及日本寻找商机，已带来1700亿令吉的潜在外来直接投资。

同时，投资吉隆坡机构（InvestKL）旨在2023年争取20亿令吉高影响力及高价值的投资，特别是在数字经济与区域卓越中心，与全球领先的战略伙伴为大马创造1500个高技能工作机会。

工业产业供应会否过剩？

By Poh Gin,

2023年01月1日

独家报道:李治宏、王康妮

物流供应链飞速的时期
工业产业前景依然光明

过去几年，工业产业一直是国内表现最耀眼的产业次领域。

疫情和管控令加速了网购和电商的发展，推动物流领域起飞，加上供应链中断、中美贸易战促使部分外资转战大马，催化制造业的红火，更大大刺激了厂房、货仓、物流中心、数据中心等工业产业的火速增长。

来到2023年，这些利好因素将继续令工业产业在产业领域中“一枝独秀”，但业界人士却开始担心，一旦发展商一窝蜂的推出更多工业产业项目，将令这个次领域步上高楼住宅、办公空间、购物商场等其他产业次领域供应过剩的后尘。

这个担忧不是无的放矢，而是有迹可循。

产业咨询服务兼中介公司Rahim & Co总执行长西华山卡就指出，由于工业产业过去几年来的一枝独秀，并在疫情重创产业市场期间逆流而上，未来几年也料将持续红火，这吸引了无数产业信托基金（REITs）转投工业产业市场。

短期投资回报率微跌

很多投资在酒店、商场等其他次领域的基金，也转移到工业产业领域。

西华山卡也是马来西亚房地产中介师协会（MIEA）前会长。他日前接受《南洋商报》线上专访时说，这导致工业产业的短期投资回报率稍微下跌，从之前的6至6.5%，下跌到5.5至6%。

“我认为，工业产业的租金波动不大，但市场对大型工业产业的需求却很大，价格会上涨，因为业主或地主提高开价，如果买方或投资者愿意支付，短期投资回报率就会下跌。

工业产业增长潜力高

仲量行（JLL）大马区域经理刘玉英同样指出，大马物流和工业领域预计将在 2023 年吸引大量发展商与投资者的兴趣，因为它展现了最高的增长潜力，同时吸引许多有意扩展到本区域的大量租户的目光。

她在该行近期发布的本区域产业报告中提到：“资本市场活动预料将聚焦在2个拥有最高增长潜能的领域，即物流与工业及数据中心。反观其他产业次领域，投资者料将非常谨慎的挑选投资对象，在拟订价格时也高度警戒。”

真正买家为大厂大货仓业者
盲目兴建将供过于求

西华山卡说，他担心的另一点是，发展商发现工业产业表现很好，其他次领域则表现不好，因此计划在未来兴建更多的工业产业，一旦太多发展商一窝蜂的推出更多工业产业单位，恐将导致工业产业供应过剩。

他指出，很多发展商其实并不熟悉工业产业领域，如果发展商兴建很多半独立式厂房和货仓，这对中小企业是好事，但其实半独立式厂房已经供应过剩，很多都租不出去。

“这个现象就和高楼住宅一样，供过于求，但问题是，发展商会认为，既然它们可以兴建大量的公寓，那么同样的，也可以兴建大量的工业产业。

“一旦发生这个现象，接下来可能出现的局面是购买这些工业产业的买家不多，就算买了后也难出租，最终造成工业产业领域走下坡。”

他指出，工业产业真正的买家是那些大厂和大型货仓业者，他们才是真正对工业产业有需求的市场参与者。

依买家需求量身定造

“这类买家所购置的工业产业，通常都是专为他们的需求而兴建，意味着是量身定造的，而这些买家或租户是长期使用这些工业产业的。

“这就好比我拥有一块地皮，我知道工业产业有需求，这块地也适合用来兴建工厂或货仓，并已有特定买家，因为我针对这个买家的需求来量身定造有关工业产业，建好后卖给这个买家，由后者出租给不同的厂商租户。

“买家将在未来数十年内拥有稳定的收入，而当租金不断扬升，买家的投资回酬率将越来越好。

“这才是工业产业真正该有的发展模式。如果不是这样的发展模式，例如发展商不顾一切的先建后售，将造成工业产业供应过剩。”

根据需求兴建
迄今没大量工业单位

另一家产业咨询与中介公司CBRE|WTW同样提醒，物流中心和货仓不能出现供应过剩。

CBRE|WTW主席符儒仁说，不过，好消息是，至今为止，发展商或厂商是根据需求来兴建新厂房，而非盲目的推出大量的工业单位。

“例如，有人承诺预订50万平方尺的空间，发展商才会动工兴建100万平方尺的厂房，其余50万平方尺的空间是在推出后迎合市场届时的需求。”

发展商料保持谨慎

产业咨询与中介公司大马永利行执行董事陈建明说，由于经济前景不明朗及建筑成本扬升，发展商料将保持谨慎，因此短期内，随时可动工的厂房项目料有限。

3大利好因素

发展商马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）指出，工业产业目前不仅不会供过于求，反而已出现供应短缺现象。

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出，3大利好因素，令工业产业2023年依然看俏。

这3大因素是中美贸易战导致厂商转移生产基地，是企业的长期决策，预料不会受到经济放缓或衰退的影响；电子商务将持续红火，这将持续推高货仓和物流设施的需求；以及电子与电器领域持续扩张，数字中心需求也不断增长

符儒仁说，中美爆发贸易战后，很多外资为了避开美国的关税，转移来东南亚设厂，而大马策略性的地理位置，是这些外企在大马设立区域中心的一大优势。

他以马赛地、宝马等世界顶级汽车厂商为例，指它们都已在柔佛设立亚洲区域中心，这对本地工业产业的发展非常有利。

外资进驻柔设数字中心

负责柔佛州业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出，柔州近期也崛起为吸引不少外资进驻的本区域数字中心，例如中国GTS、美国微软等已相继在该州设立数字中心。

“依斯干达吸引了很多外资的目光，尤其是进驻设立数字中心，因为电子商务增长迅速。

“柔州政府也拨出不少款项，以继续吸引高影响力的投资，例如数字中心、药剂、石油化工领域的投资。

他说，事实上，由于数字中心涉及的庞大投资额，今年上半年，柔佛是全马批准外来直接投资（FDI）总额最高州属，高达约610亿令吉。

他预计，物流中心、货仓也将在2023年保持蓬勃增长。

因此整体而言，柔州工业产业市场料将保持蓬勃，2023年将是另一个表现良好的年头。

巴生谷槟城发展饱和
跨国厂商外移邻近州

跨国厂商从发展饱和的巴生谷和槟城，外移到邻近州属，是近期国内工业产业的最新发展态势。

符儒仁指出，很多制造厂商发现，在城市范围内营运已不再那么合适，因此纷纷搬迁到市郊或毗邻的州属。

“在吉隆坡旧古仔路营运50多年后，味之素（AJI，2658，主板消费股）最近搬迁到森美兰州汝来的新厂，就是一个很好的例子。

“另一家跨国厂商子母牌（DLADY，3026，主板消费股）早前也宣布在汝来设立新厂房。”

他说，由于汝来非常靠近吉隆坡，因此仍被视为巴生谷工业产业的一部分。

“巴生谷传统工业区如八打灵再也、莎阿南、巴生等地的发展已成熟和饱和，因此如今讨论巴生谷工业产业，必须扩大到森州汝来。”

陈建明指出，物流业者和制造业厂商将继续购置出入方便、交通衔接发达（尤其是那些容易进出大道的地点），坐落在首要工业项目内的工业地段。

刺激市郊工业地段需求

此现象将造成首要工业区可供发展的地皮减少，很可能因而刺激市郊地区（雪州加埔、而榄、本查阿南、双文丹、依约等地）工业地段的需求。

负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意说，类似的情况也发生在槟州。

他指出，威南峇都加湾工业园（BKIP）第一期已完成发展及饱和，将进入第二期，但在这过渡时期是一段真空期，因为第二期的工程需要一段时间完成。

在这期间，部分厂商可能转移到邻近州属，尤其是邻近槟州的吉打居林科技园。

新供应投入市场需时
短期展望依然看好

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说，工业产业从买地、兴建厂房等都需要一段时间，不会马上有新的供应投入市场。

他说，因此，至少在2023年，工业产业暂时还不会出现供过于求的问题，短期展望依然看好。

建优质货仓吸引用户

大马莱坊执行董事王秀凤指出，过去两年，不少发展商从兴建大型货仓转而兴建优质货仓，因此也吸引不少用户迁移货仓。

她说，由于电商与运输业的蓬勃发展，处于优良地理位置的货仓需求持续稳定，相信未来工业产业的需求将会持续增加。除了电商与运输业之外，不少工业也在发展中，将有助于工业产业增长。

陈建明补充，在国内需求和蓬勃出口增长支撑下，制造业短期内料将保持健全增长，令工业产业市场持续增长，展望依然光明。

中国重开边境刺激经济
须克服劳力短缺通胀

梁海金说，中国放宽清零政策及重新开放边境，将刺激全球经济增长，这对大马工业产业领域是利好因素。

他说，不过，劳力短缺、建筑材料价格扬升和通胀压力，仍是有待克服的不利因素。

他说，马星集团还在物色合适的工业用地，以延续开发马星i-Parc项目。

他指出，马星集团在工业产业项目方面拥有良好的记录，以马星IParc为品牌，集团已成功完成了4个项目：

（一）坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc，包括2.5层和3层半独立式工厂；（二）坐落在莎阿南的 iParc 2 ，包括3层半独立式工厂；（三）坐落在莎阿南武吉日落洞的iParc 3 ，包括3层半独立式工厂；（四）坐落在柔佛丹绒柏勒巴斯的MahSing iParc，包括半独立式和独立式工厂、工业用地和商店办公室。

趋势

PVIP启动工业产业的“金钥匙”

By Poh Gin,

2022年09月19日

独家报道：苏韵鸰

PVIP开启大马市场财富大门，
工业生产占优势

政府日前推出大马高级签证计划(PVIP)，并将于10月1日开放申请，更以“居留20年”签证特权，为全球富豪和投资者提供方便之门外，也蕴藏着巨大的工业和相关产业发展潜能。

PVIP旨在吸引全球各国的富豪来马置产、投资和让他们的子女来马求学等，有助于塑造投资者孵化器平台和全球投资热土的地位，进而把大马打造成一个充满各类商机的投资目的地。

海外富豪和投资者对来马投资工业设厂的询问度，比来马投资房地产或移居自住高，惟政治不明朗因素、第15届大选随时举行、政策朝令夕改的先例和迟迟未解决的人力荒问题，令大马要通过PVIP来吸引海外超级富豪和高端投资者进驻，也并不是全无隐忧。

受访的产业界人士异口同声指出，随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实，多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程，东盟各国需发挥各自的优势，以在竞争中脱颖而出，而大马在这时候推出 PVIP正合时宜，有望吸引超级富豪和高档外资进驻。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能认为，PVIP祭出对投资者友善的政策，向各领域的优质工业投资招手，将可促进我国工业生产力及就业增长。

他相信PVIP的申请者绝大部分将是以做生意为主，全家移居并非首选意愿，也非常关注大马的政治环境，还有众多贸易协议优惠税率的加持下，吸引中东和欧美企业进驻，把进出口生意移到大马。

“大马是全球公认的清真产业枢纽，也拥有丰富的原料，近期陆续接获中东企业有意在大马开设清真食品工业的询问。”

拟迁厂投资工业园

曾在中国、香港、台湾、新加坡、汶莱及印尼等地主讲逾370场房地产讲座的大马产业评论员潘荣德透露，随着大马推出PVIP，至今产业界已接获许多关于来马投资的垂询，海外投资者都把目光放在迁厂和投资工业园。

他指中华地区投资者倾向于落户大马发展工业，同时大部分在中国拥有分公司的投资者或富豪，已陆续计划分散生产线到东南亚国家。

他指出，新加坡是国际金融中心，一般亿万富豪都会选择移居新加坡，但不少投资者都深知，大马具备更大的投资和置产优势。

“新加坡是个弹丸小国，如今可供发展的土地非常有限，寸土如金，即使展开填海工程也需要时间，投资者也深知设厂营运成本高。

“相比之下，大马提供吸引外资的税务奖掖、新元兑令吉汇率优势、营运成本较低、土地幅员广阔、天然资源富饶及掌握多语言的人才库等，令海外富豪偏向于来马投资工业，进而间接带动房地产市场。

“在新加坡设厂的投资者，总有一天会把业务版图转移来大马，以控制营运成本，这是迟早的事。”

他表示，雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛州皆是备受看好的投资目的地，而柔佛凭着策略性地理位置的优势，成为外贸经济据点。

外资狮城设总部工厂仓库在大马

绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）南马区总经理潘炎展说，跨国企业或海外投资者把总部设在新加坡，工厂、仓库、物流中心和分公司设在柔佛并非新鲜事，大马国境重开再进一步推出PVIP，不仅让海外投资者聚焦大马，也促进工业经济行稳致远。

他指出，目前不少从事物流、制造业和高质量投资者询问进驻柔佛事宜，计划在新山区扩展业务版图。

绿能制造电子食品
4领域询问度创新高

潘荣德说，海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外，对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

“人类社会对绿色能源的需求将有增无减，也激活绿色投资新潜能。”

他坦言，近年投资者不断加大对绿色能源的投资，投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局，以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎，维持企业的永续发展。

大马食品加工业也是海外投资瞄准的市场之一，尤其是全球数以兆计的庞大清真食品供应链，市场份额比中国还要庞大，而大马清真认证绝对是营销卖点，协助海内外商家打入庞大的消费市场，且为进军全球市场最佳路径。

沈颂能指出，大部分海外的工业投资者都会采取“先租后买”方式设厂，耗时1至3年的试水温模式进驻大马，直接买地建厂的投资者人数较少，主要是观察整体市场的稳定度。

“鉴于很多申请程序繁杂，从购买土地到兴建全新厂房，单单手续也需耗时8个月至1年，因此普遍上进驻大马的工业投资者，都会先租厂房投入生产一边物色合适的地段，直到业务稳定才选择迁厂。”

富翁带动豪宅市场

亿万富豪如Meta Platforms(前称面簿)联合创办人萨维林、世界级投资家吉姆罗杰斯、冬海集团主席兼总执行长李小冬及海底捞集团创始人张勇等全家移民新加坡，还有许多国际政商名流移居新加坡，大马首推高级签证能否在超级富豪市场分一杯羹？

新加坡已开通全球商业投资者计划(GIP)，而泰国也推行长期居民(LTR)签证吸引超级富豪，如今大马祭出PVIP，如同加入向超级富豪招手的“战局”，以提高我国的集聚经济效益，在世界级投资目的地力争一席之地。

跨国产业顾问公司大马莱坊执行董事沈颂能说，虽然PVIP开出20年签证力图吸引富豪移居我国，但要打入超级富豪圈，还是有难度，在东南亚国家当中，国际超级富豪的首选必定是已跻身发达国家的新加坡，而且新加坡提供的全球商业投资者计划中，也纳入税务优惠配套。

“亿万富翁圈有自己的标准，一般都会选择移居纽约、香港和新加坡。”

不过，他表示，当富豪相中大马的工业发展投资，前来视察期间会选择租下高级豪华公寓，可带动国内高档公寓和独立式洋房的租赁市场。

“富豪的邻居都是富豪，政商权贵的圈子都会集中在具备顶级保密和保安级别的社区。”

他举例，在吉隆坡市中心的豪华公寓阁楼(Penthouse)月租5万令吉才能算匹配富豪身分的住处，还有前首相曾居住的柏威年(Pavilion)区高端公寓月租至少2万令吉。

他说，月租3万令吉以上的高档公寓，同时再搭配非常严密的保安系统，才会被富豪相中。

“在槟城方面，不少富豪选择租下海景独立式洋房，月租至少1至2万令吉。”

20年签证成大优势

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍表示，PVIP向全球不同领域的投资者招手，在个人方面或会选择购置市中心的住宅房产，而企业方面则往工商产业投资。

她认为，20年签证的优势，无疑可为全球投资者进驻大马提供一个更长远的视觉，以促进我国的实体经济发展。

“最重要的是，无论提供任何签证计划，也必须要有一个稳定且值得信赖的机制实施。”

她指出，每个国家拥有独特魅力吸引全球投资者的优势，而大马的房价比起周边国家相对便宜很多，以100万令吉购置房产门槛为例，令吉兑换美元，约22万美元就能买房，这都是投资看中的投资切入点。

此外，她也点出PVIP的申请费高达20万令吉，这笔申请费远高于各个邻国的类似计划，例如新加坡的全球商业投资者计划申请费仅为1万新元(约3万2000令吉)，泰国长期居民签证申请费则为5万泰铢(约6万2000令吉)。

“一旦申请被拒，是否需付全额申请费？具体的申请条件和细节仍有待正式公布。”

潘荣德则认为，PVIP与马来西亚我的第二家园(MM2H)计划的目标群体大不同，PVIP吸引更具经济实力的投资者，岸外收入至少每月4万令吉的条件，以目前令吉汇率计算岸外月入少于1万美元，这门槛不算高，也无需遵守1年内须在大马居留90天的条规。

“最让人惊喜的是，提供前所未有的居留签证有效期20年，意味着有钱就能申请。”

改善政治乱象才能留人

潘荣德说，PVIP长达20年的居留签证是一大卖点，瞄准的对象非富则贵，也给予富豪身分地位最高的象征。然而，亿万富豪的选择非常多，未必选择移居大马。

他坦言，目前他身处香港受邀演讲大马产业趋势，几乎被出席的投资者对我国4年内换3任首相一事“问倒”，而且有了MM2H重启后新门槛下产生各种乱象的前车之鉴，申请繁文缛节和刁难已影响我国的形象，MM2H申请等待一年半载没有进度，希望PVIP不会重蹈覆辙，动摇富豪们对大马的信心。

他指出，距离PVIP开放申请还有2周，但截至目前，官网未提供任何相关资讯，就连申请表格都尚未出炉，是否沿用之前MM2H的代理或中介模式申请？或更专业处理？整个情况太模棱两可，有待公布细节。

“富豪看中大马的工业投资前景，但偏偏面对迟迟未获解决的人力荒问题。”

他强调，工商业的产业链环环相扣，牵一发而动全身，必须要有丰富人力资源的支撑，人力荒是工业发展的绊脚石，也影响投资信心。”

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工业产业热度只增不减

趋势

Frontier Park柔外贸经济据点

By Poh Gin,

2022年07月4日

报道:苏欣恩

智能低碳与时俱进
Frontier Park获外资青睐

洞悉市场的变化与需求，发展商不断改善与提升项目品质的同时，致力为企业和商家打造理想的商务空间。

身为领先的工业园区开发商，WB Land私人有限公司通过创建完善且内含独特元素的规划，协助客户提供解决方案，让跨国厂商可个性化设计适合本身的厂房，满足置厂者的需求，创造另一个佳绩。

温峻亮（右）指美国和欧洲的知名跨国企业对进驻Frontier Park 设厂深感兴趣，目前进入最后洽商阶段。

凭着策略性地理位置的优势，柔佛州多年来吸引许多新加坡企业进驻，也有在邻国投资的跨国企业转移到柔州新设工厂或公司，或是选择扩充或多元化业务。

配合柔州政府积极向世界各地的投资者招手，致力吸引高科技和高价值的投资，由WB Land发展，坐落在新山乌鲁地南烈光镇的Frontier Park，也接获不少来自欧美和亚太区的跨国企业洽询。

WB Land董事经理温峻亮指出，这些外资有的已进驻大马设厂，而其实外资的选择很多，不少也在中国或其他国家也有工厂，但他们会选择马来西亚，主要是这里的生产力高。”

外资拟撤离欧洲

温峻亮接受《南洋商报》专访时说，据他所知，基于冠病疫情带来的挑战，有的外资准备将生产线撤离欧洲，寻找新的据点。

也有一些跨国企业在新加坡设有区域办事处，而与新加坡仅一水之隔的柔佛也成为外资青睐的投资目的地之一。

“有的外资考虑在大马设立制造枢纽，也考量到生产线运作和分散风险，这里出口也没有面对大问题，不会有一些不可预知的因素或问题，造成他们的工厂没法运作或受到很大的影响。

“之前商家或是需要货才下订单，但因疫情导致供应链受干扰，目前可看到很多商家如今在疫后更注重制造和储存的空间，并改变作业方式。我们主要希望可满足商家的需求，方便他们整合业务与营运办公。”

他透露，该公司近日就分别迎来美国和欧洲知名跨国企业对进驻Frontier Park 设厂表达兴趣，洽商进行中，就等外资“点头”。

据了解，这包括两家在电子电气和医疗领域的跨国企业，其中一家是生产医疗设备并已在我国有据点，如今把目光转投柔佛州。

至于另一家则是在传感器技术方面居世界领先地位的跨国公司，业务遍布世界各地。

狮城厂家柔州设生产线

WB Land副总经理余世政指出，“一些厂家在疫后改变想法，如他们在新加坡有办事处，在柔佛也可设立生产线，不需要等中国或其他国家供货，甚至可以从大马供应产品给欧洲、中国等地。现在有看到这样的趋势会更明显。”

由世界不动产联盟（FIABCI）主办的2022年世界卓越产业大奖获奖名单出炉，WB Land以Frontier Park获得工业产业发展银奖，充分说明该公司的实力，意义非凡。

Frontier Park坐落在柔佛新山乌鲁地南烈光镇的成熟工业中心内，占地136英亩的工业园区由173家分三个阶段开发的工厂组成。其中第三期工程正进行中，前两期则已悉数售罄及入户，多数为自用买家。

在发展商精心规划下，Frontier Park目前已吸引的外资来自多个国家，包括德国、英国、新加坡、日本、韩国和中国等，大多数属于电子与电气、精密工程、机械、注塑及制造业相关领域。

温峻亮表示，除了发展概念主打现代化厂房，发展商与时并进，提供长期的管理与维护服务、优良的保安和企业生态系统支援，协助企业扩展业务寻找商机。

WB Land一站式解决方案

作为经验丰富的专用定制工厂建设者，WB Land通过专业的知识和经验，提供一站式解决方案，满足投资者对空间不同的需求，为跨国公司提供量身定制的服务。

温峻亮说，该公司有一个团队可以根据客户的需求来设计与规划厂房，包括多层停车场，为客户提供最好的服务。

“很多时候，外资要设厂但对我国法律和政府运作等不熟悉，我们提供协助，藉由一站式解决方案，让他们可以没有后顾之忧。

“外资一般会物色至少3至5亩土地，要求工厂建筑面积超过10万平方尺不等。”

他表示，目前许多跨国公司也会取得绿色建筑认证，确保能够永续经营；除了关注员工福利如需设有用餐区，生产线也需要冷气设备、空间宽敞，视野开阔等。

在保安机制方面，该公司同样不断精益求精，为了让工厂更好控制员工及访客出入，WB Land通过定制的应用程式，让客户可注册访客面部和车牌识别，同时通过实时闭路电视核实访客并查看进出记录。

该公司也通过运用人工智能系统来提高监控效率，提升保安设施来保障安全。

传统工业园区转型

从传统工业园区转型，Frontier Park干净、整齐划一的发展规划，让工业园区增添崭新与活力的元素。

顺应市场的变化，发展商兴建了现代化设计的厂房，走入该工业园区，映入眼帘的是Frontier Park中心点就有一个中央公园，占地两英亩，让所有人都可以感受到绿意盎然。

该工业园区的设计宛如商业园区，且为新常态做好准备，对员工更友好，并拥有一个安全保障的环境，具有专属的中央公园可供客户及他们的员工举办公司活动，亦可让社区享受户外活动。

保持街道景观整洁

温峻亮说，该公司致力保持街道景观整洁，路旁也不允许摆放任何未经许可的物品，甚至不允许长期停车。

通过良好规划和完善管理工业园区，发展商主打环境绿化及加强保安，迎合客户的需求。

为了要保持一致性，WB Land控制建筑物的外观，即使在厂房移交给客户后，也会确保厂房扩展的油漆颜色和材料方面的标准化。

综合员工宿舍获认证

Frontier Park内拥有一个多达2122个床位的综合员工宿舍，是柔佛州首个根据1990年工人宿舍及设施最低标准法令（446法令），获得认证的工人宿舍。

发展商采纳类似服务公寓的设计，每个单位拥有客厅、厨房、厕所和睡房等。

员工宿舍范围内还设有一个占地一英亩的体育公园和可容纳500人的大食堂。

目前该员工宿舍开放给工业园区内和外面的业者申请安置员工，发展商也计划兴建第二个员工宿舍，预计可以容纳3000人，料将于2024年竣工。

大马首采太阳能光伏工厂

Frontier 3内所建的工厂是马来西亚首个已备好太阳能光伏系统的工厂，将为现代企业带来巨大优势，有助开启其绿色环保之旅，提高竞争力和品牌价值。

发展商推出12间建筑面积6790平方尺的半独立式厂房早已售罄，几近完工；而甫推介的24间田字形厂房预计7月动工兴建，建筑面积6000平方尺。

基于市场反应令人鼓舞，目前计划推出10间建筑面积1万3000平方尺的半独立式厂房，以迎合业者的需求。Frontier Park第三期提供103个半独立式和田字形厂房单位，建筑面积从5991至1万3000平方尺，售价从285万令吉起跳。

详情致电07-861 9119，浏览www.wbland.my，或亲临位于Frontier Park的销售廊。

趋势

WB Land为企业定制高效厂房

By Poh Gin,

2022年06月17日

【2022年世界卓越产业大奖】

维持环境可持续发展
Frontier Park亮丽外观取胜

马来西亚看起来沉闷、单调乏味的商业园区和工厂建筑已经过去了！如今，更多的是拥有现代化设计的厂房。

然而，商业园区需要的不仅仅是亮丽的外观就能真正的脱颖而出。

WB Land董事经理温峻亮信誓旦旦地说，随着Frontier Park获得2022年世界卓越产业大奖的工业产业发展银奖，充分说明了公司的实力。

“评审团接纳并认可我们向客户提供服务方面坚定不移的承诺。”

Frontier Park坐落在柔佛新山乌鲁地南烈光镇的成熟工业中心内，占地136英亩的商业园区由173家厂房组成，并分三个阶段开发。

“我们的第三期，称之为Frontier 3的工程正在进行中。这将是我们在烈光镇的‘最后一期’，此后将在柔佛南部中寻找‘新的据点’。”

吸引资本密集高科技投资

Frontier Park的前两期项目已悉数售罄及入户，多数为自用买家。温峻亮补充，本公司正协助柔佛州政府吸引更多资本密集型、高科技投资和无污染工业入驻。

“Frontier Park拥有正确及合适的生态系统，可吸引本地和外国投资者到柔佛州，并协助他们共同发展业务。”

询及Frontier Park的成功之道时，温峻亮分享了公司的“制胜法宝”，即识别并满足客户的需求，以及向企业家保证他们只需专注于自己的业务，而其他的事项例如安保及园区环境将由WB Land负责处理。

“我们的客户只需专注于发展他们的业务，而其他的事物将由我们处理。其实，我们的一些早期客户发展得非常迅速，当需要升级生产能力时，他们再次选择了Frontier。

“我们决定在产品和服务方面与众不同，并且愿意挑战极限，我相信我们已做到这点了。”

注重员工休息和娱乐，Frontier Park员工宿舍还设有一个一英亩的体育公园。

提供一站式解决方案

WB Land做的其中一种方式就是包括了为跨国公司提供量身定制的服务。

温峻亮说：“通常跨国公司须购买土地，聘设计和工程顾问，然后聘请承包商，可是时间和施工带来不确定性。我们的一站式解决方案让他们把设计、审批和施工到完工等复杂任务交给我们，这样他们就可以专注在其他擅长的事情，无需分心。”

他续道，WB Land自创始第一天起的使命和愿景就是不断寻找新的方法以为客户提供更好的服务。这一直都是公司的首要任务。

然而，一路上的挑战，显然并非是一个轻松的旅程，但依然无阻他们实现所设下的目标。

WB Land从有效的园区管理着手，致力保持街道景观整洁，马路上不仅没有垃圾，路旁也不允许摆放未经许可的物品，甚至不允许长期停车。

“公共区域和厂房一样重要，因为它们是Frontier Park整体外观的一部分。身为一个负责任的开发商，我们承担管理职责以确保园区内的高效管理，并维持环境的可持续发展。”

为了要保持一致性，WB Land控制建筑物的外观。即使在厂房移交给客户后，我们都尽量确保厂房扩展的油漆颜色和材料方面的标准化。

“我们有一本手册，涵盖维护公共区域和厂房外观的指南。虽然厂房已交付多年，但客户仍致力与我们协作，共同改善商业园区的环境。”

他表示，最初团队不得不付出大量的精力来教育和改变Frontier Park客户的心态。

“这并非是个容易的任务，但最终当所有利益相关者意识到拥有共同目标，即保持环境的专业性、清洁和绿色时，这项任务就成功完成了。”

良好规划完善管理

Frontier Park是个拥有良好规划及完善管理的商业园区，作为开发商WB Land坚持为客户提供最佳的服务。

此外，我们也同样关注环境问题，定期检查排水系统，以确保没有污水排入水体；我们也非常重视保安，让客户可无后顾之忧地专注于运营和扩展业务。

为了让工厂更好控制员工及访客出入，WB Land通过定制的应用程序，让客户可注册访客面部和车牌资料，同时通过实时闭路电视核实访客并查看出入记录。

与此同时，在2020年3月18日起马来西亚政府因为COVID 19疫情而实施的行动管控令期间，园区内空无一人，我们随即加强Frontier Park内的安保，保护客户的资产。

Frontier Park还拥有一个多达2122个床位的综合员工宿舍，我们采纳了类似于服务公寓的设计并在员工宿舍范围内还设有一个占地一英亩的体育公园和一个可容纳500人的大食堂。

该宿舍更是柔佛州首个获得员工宿舍及设施最低标准法令（446法令）认证的员工宿舍。

“我们非常认真看待工作和生活之间的平衡，所以把占地两英亩的中央公园建立于园区内的中心点。让所有人能感受到这片绿意盎然，并且让客户及他们的员工能在中央公园内举办公司活动。”

大马首个备太阳能系统厂房

温峻亮形容，Frontier 3的设计宛如商业园区，并且为新常态做好准备，对员工更友好，并拥有一个安全保障的环境，具有专属的中央公园可供社区享受户外活动。

Frontier 3所建的工厂是马来西亚首个已备好太阳能光伏系统的厂房，将为现代企业带来巨大的优势，有助开启其绿色环保之旅，提高竞争力和品牌价值。

Frontier Park第三期提供100个半独立式和田字型厂房，建筑面积从5991至1万3000平方尺，售价从250万至800万令吉。

更多详情，致电07-8619119，浏览www.wbland.my，或亲临位于Frontier Park的销售廊。

趋势

零售新业态工业单位势头旺

By Poh Gin,

2022年02月21日

【产业大革命业界大作战】（下篇）

独家报道：黎添华、李治宏

产业界革命已经开展
未来会是怎样一个情况?

打从零售业者开始从商店或购物中心转向轻工业单位、幼教领域从花园住宅转向商业单位后，产业界的革命早就在一场“六亲不认”的节奏中开展。这还不包括早前酒店业的大转型，以及各种房产单位的新兴经营模式。

换言之，无论我们喜欢与否，这场“产业大革命”已是大势所趋，甚至还左右着我们的日常生活和经济活动。

然而，对产业界人士来说，他们却又不同的解读。他们有的以不变应万变，有的风风火火地展开天翻地覆的调整甚至转型，似乎这场革命不会有输家，更找不到赢家，因为大家只是顺应局势，调适出属于自己的步伐。

根据产业界人士，零售业目前出现一种新的趋势：部分零售租户，尤其是餐饮业者、服装/运动品牌、健身中心等等，已经或计划从以往集中在购物商场和商业区店铺营业，改为到工业单位（Industrial Lots，例如轻工业厂房）营业。

除了租金比购物商场便宜之外，工业单位的空间更大，而且可以同时作为展示厅/陈列室、货仓、物流、配送中心和零售门市，为商业客户和消费者提供一站式的服务和便利，而这是购物中心做不到的。

换句话说，购物广场可能已经或将会因此流失一些零售租户。

然而，对马来西亚房地产发展商会（REHDA）马六甲分会主席拿督吴俊兑而言，业者或投资者，或许首先必须先厘清土地的用途。

“购物中心是属于商用产业，通常建立在商用产业地段上。”

与此同时，零售商店即使要撤离购物中心，转租工业单位营业，但其实他们未必能在那边做门市生意，因为这取决于地方政府是否批准。

他说，从消费者的心态而言，有多少人会特地驱车到工业区购物，也是一大疑问。

个别品牌策略

“除非是个别品牌的策略，而且有关品牌很特别，消费者才会特地驱车到工业区去购买有关产品。

“否则，消费者还是选择会去购物中心。毕竟购物中心一应俱全，消费者可以同时进行多个不同的消费用途，例如在百货公司或超级市场买东西、在餐馆用餐、在电影院看电影等等。

“所以我认为，这可能是个别品牌的策略和做法，不会形成一股购物中心租户纷纷撤出，搬到工业单位营运的风潮。”

工地拥有权转换税更高

从现实面来考量，工业单位的土地拥有权转换税也比商用产业来得高，再加上要经营门市生意，必须有足够的停车位，因此，购物中心租户转到工业单位营运门市生意的可行性不高。

除非整个工业区转型，变成一个商业区，那就另当别论。

举个例子，在吉隆坡孟沙，过去这里是纯住宅区，过后逐渐蜕变成一个集高尚住宅和商店的城镇，但这是涉及整个地区的转型。

“然而，以当前国内的经济大环境下，有多少个工业区会进行这样的转型？”

他也强调，这其实涉及市场供应和需求的问题，除非当地有很大的需求，当地的工业单位才会改成零售业者的商用产业。

“例如，进行直播带货、货仓、物流等，而消费者不必上门的生意，则可在工业单位营业。”

生意模式决定营运空间

绿盛世（Eco World）南马区经理潘炎展认为，零售租户弃购物中心，转到工业区营运会否成为一个趋势，其实要看个别商家的生意模式而定，目前难以一概而论。

例如一些行业的零售业者，不一定要在购物中心营运，而且需要较大和可以灵活调度的空间，那么就可以转到工业园营业。

他指出，在柔佛新山、古来等地，就有一些工业园已提供类似的便利，而吸引了一些零售业者进驻。

“这些零售业者转到工业园营运，一般上是买下或租下整座建筑物，在自己的建筑物内营运，可自由、灵活的调整和善用营运空间，不像在购物商场内营运般有所局限。

“尤其是那些需要创意、富有创意的领域，在自己的建筑物内营运，创意不会被局限。”

因此他强调，零售租户弃购物商场，转到工业园营运，最主要因素不是因为租金较便宜，而是出于商业模式的考量。

“而且，在购物商场内的客户，和在工业园营运的客户有所不同。如果本身的业务模式吸引的是可到工业园消费的客户，这类零售商就可能不在购物中心，而是在工业园营业。”

发展商不“弃商转工”

发展商未来会否因此少建商用产业，改为多建工业产业？

吴俊兑和潘炎展异口同声的直言：不可能。

吴俊兑分析，发展商如果因为市场对商用产业有更大的需求，可以干脆直接在商用土地上兴建更多的商用产业，而非把商用地段转换成工业地段，因为工业地段的土地拥有权转换税远比商用地段来的高。

工业单位需更大缓冲区

而且，兴建工业单位，必须备有更大的缓冲区。

“站在发展商的观点，就算有更多人要使用工业单位来进行商业门市，也不必把商用地转成工业地，而是干脆在商用地段上，用另一种方式来做。

“例如，市场需要空间更大的商用单位，那好，我身为发展商，就兴建面积较大的店铺，而非转换土地用途，在原商业地段上盖工业单位，然后租给人做门市生意。

他解释，毕竟，工业单位的建设必须符合更多的条件，例如要有良好的排水系统、更多的工业单位相关要求等。

“除非有关地段原本已经是工业用途，但市场没有需求，那么发展商可让有关工业区转型，变成一个商业区。

“但如果是一个新的发展项目，一切从零开始，发展商不可能这样做（兴建更多的工业单位，但却是用作商业用途）。”

潘炎展也认为这样的发展趋势不太可能发生。这是因为发展商在展开综合发展项目时，一定会顾及整个项目各类产业的平衡发展，所以不会在未来因此少建商用产业，多建工业单位。

“当然，不排除迎应时代的发展下，未来发展商兴建新的商业单位时，可能是以不同的概念进行。”

商场实体经验难取代

商业单位如购物中心、商店等会否会越来越乏人问津，甚至被市场淘汰？

潘炎展认为，无论时代如何转变，购物中心始终有它继续存在的价值。

“毕竟，购物中心提供的实在体验，是网购或工业园无法提供和替代的。”

“所以，那些消费者强调实在体验的零售领域，未来仍需要在购物商场内营运，或至少在其他物业营运的同时，在购物商场内保留一个据点。

不过，他表示，那些不讲求亲身体验和感觉的零售业者，则可以转到工业园或其他门市营运，毕竟工业园可以同时提供货仓、物流集散等“一条龙”服务，营运空间和灵活度较大，这是在购物中心营运所无法拥有的优势。

地点组合决定商场成败

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲分析，基本上，购物中心是一栋或多栋建筑物内的零售商店、餐饮和娱乐景点集合点。无论是坐落在市中心还是郊区或工业建筑中，都不是至关重要，最重要的是其所在地点，以及是否方便到达，以及有足够的选择和产品组合。

“没错，在购物中心里，租户进进出出是司空见惯的事，但这是购物与零售领域不可缺少的一部分，以适应不断变化的经济环境。”

她指出，零售商将根据许多因素，包括当地消费市场的形态、购物商场内的租户类别等，作出抉择和决定，而这必须以购物者到这些场所是否仅为了购买特定商品来权衡利害关系。

另一方面，购物商场则拥有更多、更大的“磁铁”，提供许多的选择，以吸引消费者，而在商场内购物完全是一种体验。

重构空间品牌

作为应对流失租户及顾客的策略，一些购物中心试图转型，通过“资产提升计划”，包括广场内空间重新构造、翻新及品牌重塑，为购物者提供新的购物体验，以迎合消费者偏好转变的趋势，确保在竞争激烈的零售领域中继续求存。然而对潘瑞莲来说，唯一不变的就是不断的改变。

她分析，购物中心从最初的街头商店演变成今天的模样，例如从上世纪70年代的安邦购物中心、第一购物中心等国内最早期购物中心的模式，演变成今天综合发展项目内或坐落在吉隆坡市郊的大型购物商场，例如双威金字塔购物中心、武吉加里尔柏威年广场、三井购物公园啦啦宝都，以及吉隆坡金三角地带的各大购物商场。

“购物中心还需要不断翻新，以保持现代感和新颖性，并保持对购物者的吸引力。同样的，零售商也将继续改变他们的商品和服务，以迎应消费者不断变化的消费口味，继续吸引顾客。”

体验式购物魅力难挡

尤值一提的是，潘瑞莲认为，与单纯的网购相比，逛商场有“体验式购物”的魅力。当商场和零售商所提供的各种吸引力，吸引了消费者从嗅觉（例如食物、香水）、触觉（纺织品）、视觉（商场的大厅装饰）、听觉（音乐）再到味觉（餐饮店）等感官，消费者将继续前往购物商场光顾。

例如，广受欢迎的购物商场，通常会在节日期间装饰其大厅区域，并举办各类活动，例如独特的数字科技表演等，这些将吸引消费者前往拍照“打卡”、参与商场内的活动，并在社交媒体上广传分享。

“我们坚信，购物中心将继续存在，不会被时代淘汰；零售商们将继续灵活变通，通过扩增实境及其他先进的零售相关科技，来持续的吸引消费者光顾。”

洞察商机捉住契机

无论我们认同与否，产业界革命已经开展，至于未来会是怎样一个情况，各界也有各自的表述。

这也是为何，目前业界中有人大张旗鼓地作出大动作转型，有的则采取以静制动的方式来应对。

而不管您是属于静观其变者，抑或胸有成竹的一群，或许，目前我们应该做的就是透视这背后的原因，并再洞察里头的运作逻辑之际，探寻一个契机，然后一步步沉稳应对。

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品牌集合厂房蜕变商业地标

By Poh Gin,

2022年02月14日

【产业大革命业界大作战】（上篇）

独家报道：黎添华、李治宏

工业单位打造品牌专门店,
摇身蜕变网红打卡地。

许多人都喜欢逛街，但，我们却可能没察觉，一场来自产业界的革命，已悄悄地开始了。

过去，我们喜欢在购物广场闲逛和购买日常用品，如今我们却似乎更喜欢在连锁店铺内消费；以前，我们喜欢在购物广场消费，现在设立在工业单位的品牌店面，似乎更受消费者热捧。而购物广场则一步步转型，以另一种方式融入在我们的日常里……

《产业大革命，业界大作战》今期和下期，就为您剖析这一层层转变的前因后果，带您窥探出未来的产业轮廓。

或许您也有这样的经验，宜家（IKEA）成了我们假期到访一游的地方。我们不仅可以在那里购物，还能逛街、吃饭，甚至像网红那样打卡。

显然的，类似宜家这样的品牌店面，俨然已从单纯的购物地点，转变成了消费者休闲的好去处。

另一边厢，对业者来说，以工业单位打造的品牌专门店，除了可以是零售门市（Retail Outlet），同时更作为展示厅/陈列室（Showroom）、货仓(Warehouse)、物流(Logistics) 和配送中心(Distribution Centre)，为业者带来一站式的服务和便利。

不仅如此，其面积除了更大之外，租金也较购物广场来得便宜。这也是为何，工业单位开始日益被热捧。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）资本市场执行董事沈颂能接受《南洋商报》访问时就指出，未来将会有更多品牌都朝这方面的模式发展。

“多重租客”合乎成本效益

除了类似宜家的店面模式将越来越多外，沈颂能也透露，目前中国、台湾、日本等区域也出现“多重租客”（Multiple Tenants）的运作模式，即多个品牌合租一栋大型工业单位，然后再以类似“宜家”的方式运作。

如此一来，各大品牌的产品可以共用同一个货仓和物流中心，也更合乎成本效益。

“这些工业单位可以是3至4层楼设计，然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位，甚至内设食堂及图书馆。”

他进一步表示，各大品牌产品可以是不同类型，却又相互辅助的。例如，一个卖健身器材、一个这是运动服饰及用品品牌，另一个则可以是健康食品品牌。这不仅能为彼此的顾客带来附加价值，进而相互带动业绩。

此外，一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例，以运动健身为例，各大品牌集中在在一工业单位后，里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心、健康咨询等，让运动与健身爱好者都能获得一站式，且更多样化的体验。

另外，目前一些轻工业单位也被租来充当“云端厨房”（Cloud Kitchen），以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”（Dark Store）。

购物商场与时并进

尽管购物广场或店铺的零售门市因此受到冲击，但广场经营者绝不会坐以待毙。这也是为何，我们开始发现，购物广场已在我们不知不觉中，悄悄地转型成了我们生活最密不可分的一部分。

首先，当越来越多的零售业者开始迁出购物广场之际，越来越多的餐饮品牌却陆续迁入里头。过去几年，我们更也已经习惯了将购物广场变成我们运动、休闲、娱乐、甚至是美容、美甲、美发的去处。

其次，由于拥有较多的停车位，以及各类设施齐全，应有尽有，一些单位更成了部分企业的办公室。

马来西亚购物中心协会第一副会长潘瑞莲就表示，经过过去数十年来的演变，时至今日，购物商场早已不仅是消费者购物的好去处，它也同时提供休闲与娱乐、饮食及各类服务等，让消费者到购物商场时可以一次过做许多事情。

“今天的购物商场是一个社区中心，吸引社区内的所有人，不仅是为了购物，而且是附近所有商业与休闲活动，甚至包括教育、医疗服务、交通等的一个中心点。”

商场内“解决”一日三餐

就因为这样，打工族每天的午餐和晚餐，甚至一日三餐都可以在购物广场内“解决”，更可同时在购物中心内一次过完成健身、美容、美发、唱歌、看戏等活动。

潘瑞莲直言，购物商场一直与时并进，将继续根据当前的购物趋势作出应变。

她说，购物中心也是许多包括办公室、酒店、住宅、会议中心等在内的大型综合发展项目中，不可或缺的一部分，而若和单独的零售店铺相比，这些设施都会吸引更多的人潮，进而带动商场的人流量。

“与此同时，我们也发现，由于购物商场提供各类设施和支援服务，例如停车场便利、市场行销支援、安全行动指南与支援，也提供稳定的客流量、游客聚集点和其他许多可以更迅速拓展业务的合作机会，有越来越多的零售商从购物商场外的商店，搬迁到购物商场营业。”

快闪店成新时尚

潘瑞莲强调，零售品牌如果要在工业单位取得成功，它必须是本身零售市场的“品牌领导者”，否则将无法吸引购物者。

这是因为不同零售领域的零售商，有着许多不同的零售模式，取决于其所提供和售卖的产品或服务而定。

“在大马，大部分的零售商都是中小型企业，它们仍需要一起在购物商场内营运的协同作用。事实上，如果在工业单位内营运的零售商店，发展成为集各类商品于一炉的“中心”，那么它们本身最终也将演变成一个购物中心。”

此外，快闪式商店确实也成为其中一股新时尚，因为购物商场和零售租户们都尝试推陈出新，推出更多新的商品和行销方式。而这股趋势将会持续，因为有许多新的零售商尝试进入市场，而疫情导致市场信心疲弱下，购物商场业主和零售租户们可能，都无法对长期租约作出承诺。

不难发现，当品牌迁入工业单位呈献更精专的一站式服务后，广场则以体验式模式，继续走向更多元，且全面贴近生活各个层面的发展方向，彼此各自精彩，却也不抢对方的客源。

幼儿园托儿所迁商区

除了购物广场和轻工业单位开始出现微妙的转变外，过去基于要惠及家长的缘故而多设立在住宅区的幼儿园、托儿所、补习班、安亲班，都开始慢慢迁往商店。

大马私立教育企业家公会秘书陈胜贤就表示，类似的情况是因为住宅单位的限制太多、申请要求严苛，如需要获得邻居同意经营、更新执照时也得获得邻居同意。

再来，越来越多的围篱设计的单位也对业者带来不便，因此业者才开始前往商业单位。这除了方便业者经营外，更也为父母们带来许多好处。比如，在接送孩子后，能在商业店面处办理生活琐碎事物，又或直接在那用餐。

也因如此，不少发展商在推出城镇项目时，都会考虑打造商业单位，而这些单位中又会先与幼儿园、托儿所、补习班、安亲班等业者进行沟通，好打造符合业者需求的设计。

据悉，由于涉及幼儿，因此相关单位在建筑及装潢设计上，必须得有更严格的卫生与安全要求，如，靠近逃生梯，楼层不能太高、走廊尺寸得更宽等。

有趣的是，花园住宅不见郎朗读书声后，其他生意却又涌入进来。这些业者计有美发美容、餐饮、连锁杂货品牌等。

以槟岛西南区的新港为例，面向大路的住宅单位，如今已变成了咖啡厅、海鲜馆、修车厂、冷冻海鲜火锅专卖店，尽管规格不大，但却反映出业者的另一种策略。

除了迎来更多早前鲜少涌入的新领域业者外，商业单位的新篇章还能再超乎我们的想象。有别于过去看到的普通商店、陈列室(Showroom)或旗舰商店（Flagship Store），如今零售业者也会随着各自的产品、服务和销售模式，作出另一种程度的空间调整，如有的将零售店面转成特定用途商店（Feature Store），有的成为快闪式商店（Pop up Store）。

酒店改成学生宿舍

从工业单位与商业单位的关系大互转，以及住宅单位和商业单位的互动来看，不难察觉，产业界开始出现了一种大逆转，严格来说更像是一场产业界的革命。

有趣的是，这场革命也延伸到其他产业领域，如酒店。

据本报探悉，国内不少酒店早前因疫情倒闭后，如今多被收购改成其他用途，如，学生宿舍、坐月中心，有的甚至转型成了办公室，或共享空间。

这种转型不仅能“救济”酒店业者，同时也惠及投资者。首先，酒店单位的基本房型格局相当适合打造学生宿舍、员工住宿、坐月中心、病老院等，因此投资者无需再耗资进行装修。

其次，其设施如大厅、健身室、餐饮，甚至是清理服务等，也都方便业者的经营。

另外，一些酒店也开始以分包方式，转售予不同的投资者，让各自业者投资经营。其中，在槟城丹绒武雅就有3星级酒店转租予3位投资者，分别用来经营民宿、共享空间、学生宿舍。

此外，靠近新关仔角一带的服务式公寓，也因为疫情经营不下去，最后转售予多个单位分包经营。

显然的，各别产业已经开始随着时局的演变，而做出了相应的转型，好得以继续经营下去。但发生在产业界的革命其实也在左右着社会的经济活动，以及我们的日常生活，因此业者不能不洞悉这里头的运作与背景，好从中调适出一个新的经营模式，而民众更了解自己生活的转变，其实正与这些运作息息相关。

趋势

贸易战下外资来马厂房复兴

By Poh Gin,

2022年01月30日

【逆流而上的工业产业·下篇】
独家报道：黎添华

早在疫情之前，
工业产业火红早就有迹象。

工业产业在过去疫情这2年期间，以逆流而上的势态带动本地产业界交易，不仅让业界刮目相看，投资者和发展商更大感欣喜，想要从这股涨势中分一杯羹。

《南洋商报》向业界了解后发现，地点良好且周边工业生态成熟的环境下，各地现有单位价格目前已飙升15至20%，而工业地段售价也涨了10至15%。不仅如此，一些发展商也开始将重心放在工业项目上，而政府还准备开发更多新的工业用途地段。

不过，当许多人都认为这样的发展趋势与电商日益活跃有关之际，其实来自外部的刺激也是关键之一，甚至更早之前就已有迹可循了……

中美爆发贸易战后，造成全球供应链遭打断或受阻，于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商，这为本地企业带来更多商机，进而带动本地工业产业的需求。

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能就向本报指出，其实早在2020年之前，全球的供应链就除出现了问题，其中国际贸易上的去中心化、港口货柜堵塞等情况，使得各领域业者无不开始决定缩小国与国之间的贸易距离，而在各国设立基点就是选项之一。

这也意味着，其实早在疫情之前，工业产业的火红早就有迹象。

其中，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，譬如本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主板科技股）纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线，以扩展业务。

外资纷选址设厂

“因为这样，越来越多业者希望在各别策略性地点设厂，再不就打造库存货仓，而我国是这些外资的选项地点之一。”

此外，据本报观察，贸易战期间，国内美资企业纷纷增加在我国的投资，而一些新投资则为了分散风险，加上我国向来是中美两国在东南亚最佳的中转站，因此许多投资者转移阵地到我国，进而带动工业产业出现高需求，甚至出现供不应求状况。

经济开放材料紧缺
投资者纷设厂应付需求

无独有偶，世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚槟州支会主席丹斯里黄继樑也有同感。

他认为，除了线上销售的增长推动了工业房地产领域的增长外，其实中美之间的贸易战早就在企业界引起极大的关注，而这些敏锐的企业及投资者们，寻求通过在多个地点设立机构来降低风险。

“许多跨国公司正在采用这一措施，这些公司正在对东南亚等更稳定的地区进行再投资。”

他说，全球供应链在过去2年疫情期间中断，随着近期经济活动的开放，对材料的需求急剧增加，促使投资者在世界各地设立工厂以满足日益增长的全球需求。这些因素导致美光（Micron）、英特尔（Intel）、欧司朗（Osram）以及英飞凌（Infineon）等主要工业企业在最近几个月宣布在槟城建立工厂。

分包商进驻主厂周边

黄继樑分享说，一般情况下，主要工厂的投资组合中可能有大约 20 个分包商，而分包商也一般设置在主要工厂的附近，以方便运输工作。这导致槟城对工业单位的需求在最近几个月大幅膨胀，而槟城的工业产业势必在未来几年呈强劲势头。

据本报了解，目前在槟城，部分外国企业就愿意出高价租下位于策略性地点的厂房，这让州内工业产业的租金调高约10%。

一带一路推动发展

另一项较少人看到的关键在于，过去几年“一带一路”倡议正式为我国带来许多中国投资的入注。

沈颂能指出，尽管疫情在过去2年发酵，但这些早在疫情爆发前就宣布入注的中资，于这2年正式开始设厂，因而促使工业产业在房产及商用产业都相对疲弱之际，呈逆流而上之势。

他说，目前一些轻型工业单位若是地点优越，可能2周不到就可以售罄，十分抢手。

利商环境吸引外资

本地著名房产经纪Hectarworld集团创办人及执行董事卓伟强也表示，由于马来西亚仍是亚洲高价值制造业和全球服务的有吸引力的投资目的地，因此不少外资仍将我国视为最佳投资地，其中当各国都试图在贸易过程中缩短国与国距离之际，我国自然成了各大国于东南亚的最佳基点。

“这多少因为我国拥有很好的投资环境以及良好的基础设施、法律制度、金融和银行服务、电信服务、熟练的劳动力等。”

李鹏铃：大马极具吸引力
工业产业越来越抢手

我国目前的工业产业究竟多火热，这点在我国拥有数十年经验的First Pacific创办人李鹏铃就梳理了一些近期的工业交易情况，而这还只是凤毛麟角，换言之，实际的情况或许更抢手。

他坦言，未来工业产业还是会持续火红，而早前较难被市场消化的重型工业单位也会变得更好卖，轻中型单位更是不在话下。

“因为我国对高价值制造业来说极具吸引力，其中有利的投资环境、可获得的良好基础设施、电信服务、金融和银行服务，支持产业和熟练劳动力等都是因素。”

掀起革命翻阅新篇章

工业产业抢手并不是偶然，而这现象所可能带来的变化更不容轻视。

其中，沈颂能就直言，这所谓的“变化”，其实是房产界与零售业的一场新革命。

首先，工业地段将成为各类零售品牌首选，打造一站式服务旗舰店。未来，会有更多品牌以类似宜家（IKEA）的方式林立，即提供展示厅、货仓、物流、配送、零售等一站式服务示人。一些甚至还可以在里头打造食肆。

这是因为除了租金较购物商场便宜外，其空间更大、选择更多、库存丰富、配送与物流也能一站式处理，因此备受现代人青睐，品牌商更是慢慢意识到这些优点而对工业单位趋之若鹜。

“我相信未来这样的品牌会越来越多，换言之工业单位的需要会更高，而打造出来的模式可说是一场革命。”

“多重租客”相辅相成

他说，目前中国、台湾、日本等地也出现“多重租客”（Multiple Tenants）的运作模式，即多个品牌合租一栋大型工业单位，然后再以类似“宜家”的方式运作。

他进一步指出，这些工业产业可以是3至4层楼设计，然后里头为专为各品牌打造的展示厅、零售处、货仓、充足的停车位，甚至内设食堂及图书馆。

“各大品牌的产品可以是一样，或相辅，然后共用同一个货仓和物流中心。”

他表示，这不仅来得更合乎成本计算，同时能彼此为彼此的顾客带来附加价值，进而相互带动业绩。

第三，一些相同品牌也能结集在同一工业单位内。他举例，以运动健身为例，各大品牌集中在在一工业单位后，里头还能打造室内球场、健身区、饮食中心及健康咨询等，让运动与健身爱好者都能获得一站式，且更多样化的体验。

这还不包括目前就已经开始出现的“云端厨房”（Cloud Kitchen），以及专为线上购物顾客配货的货仓——“幕后店”（Dark Store）。

换言之，工业产业的红火，正也一步步地为产业界和零售业带来新篇章。

灵活迎合各类业务
业者“经营玩法”更多元

如果说沈颂能看到了工业单位未来的种种可能，那么黄继樑看到的则是作为业者的不同“经营玩法”。

黄继樑认为，将小型工业地块合并成更大的地块，可以有助于更规模的策划和以及更创新大胆的设计。

“创新的弹性空间概念可以迎合更多不同类型业务的需求，包括制造、仓储、零售、物流、电子电器和IT业。”

在柔佛，许多工业单位被改造成仓、展览厅，甚至是餐饮和健身中心的做法。

黄继樑认为，槟城的工业发展可以尝试这多用途工业单位的模式。

从长远来看，这种多功能特性将带来空间的灵活性和成本效益，而工业单位一旦注入了办公领域的设计元素，将更吸引员工，并保持积极正面的社区关系。

询及有何意见给发展商，他则建议业界多与相关机构合作，引进投资者，尤其是各相关州政府机构，即如各州的投资发展局、贸工局，或各区域经济走廊机构。

“需要引进规划良好的工业园区，包括良好的安保、会所康乐设施、设计良好的基础设施、集中的劳动宿舍等。”

发展商打造新城镇
应建轻型工业单位

沈颂能认为，发展商在打造城镇项目时，或许应将轻型工业单位也纳入为构建部分。

这点，李鹏铃也认同，不过，他还希望发展商在构建的时候，能多些考量。

第一，有关地段除了需要避开低洼外，同时也必须得有完善的排洪设计，这才对里头的工业提供保障。

再来，有关设计必须得符合高度灵活性，这是因为单位的用途已经不再局限于生产、物流或货仓，反之还可以充做食肆、展示厅、零售等，因此有关因素必须得纳入考量，否则不灵活设计只会局限未来的种种发展可能。

不得不提的是，他也建议投资者或业者，可考虑另一经营模式，即建后再售卖，之后再以租赁方式来运作。这也可以是一种很有效的套现方式。

此外，他也语重心长地呼吁政府在意识到工业单位的前景后，积极给予配合，或亮出更多优惠政策，如简化程序、税务减免、更换地段用途的准绳可以宽松些等等。

“我就看到一些州政府，如雪州，很积极很友善。我们其实应敞开胸怀接受新趋势，并拥抱着商机，而不是拒人千里之外。”

结语：不局限于房产领域

工业产业火红不是偶然，而其所带来的影响，更不可能只局限在房产领域。

纵观目前的发展趋势与种种未来的可能性，工业单位势必掀起一阵革命，甚至掀起产业界新篇章。

至于业者、投资者、政府，甚至是平凡如您我的每一位，会在里头得到什么，或许就先从意识到这一现象，解读这场革命开始。工业产业逆流而上了，您呢？

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电商带旺工业产业现荣景

趋势

槟工业产业韧性强需求旺

By Poh Gin,

2022年01月10日

独家报道：纪维新

外企高价租旺区厂房，
推高槟工业产业租金。

2019冠状病毒病疫情于2020年爆发后，我国各经济领域深受打击，产业市场也遭遇重创，仅工业产业却“一枝独秀”，需求有增无减，甚至在短短2年时间摇身一变成为产业市场的“新宠”。

近年在中国和美国贸易战悬而未决下，国内的美资企业增加投资和新的美国厂商前来投资的情况处于增长势头。再加上冠病疫情肆虐全球，造成全球供应链遭打断或受阻，于是许多投资商有感需在全球各地增设厂房或寻求供应商，这为本地企业带来更多商机，进而带动本地工业产业的需求。

此外，疫情也加速本地电子商务活动，并带动工业产业，包括厂房、货仓、物流中心、配送中心等需求。

迈入2022年后，国内工业产业需求是否仍处于有增无减的状况？产业交易量、成交总额或租金是否仍处于涨势？本文特别探讨我国工业与电子业重镇槟城的工业产业市场概况，为你详细剖析。

冠病疫情造成全球供应链及工业运作受阻，本地企业在纷纷“受益”后扩建厂房，因此，预料槟州工业产业未来仍有持续增长趋势。

在产业领域拥有逾20年经验的槟州房地产中介联合会会长陈剑豪预言，槟州工业产业在进入2022年之际，其势头仍强劲且不会停滞，并在未来拥有更高需求量。

事实上，槟州各类工业产业在疫情期间不仅不受影响，反而更强劲发展，在产业领域排行“NO.1”。

陈剑豪接受《南洋商报》专访时指出，不论是任何类型的工业产业，例如工业园、轻工业区和中小工业区，其需求量在槟州产业领域排名第一。

货仓出租率非常高

他说，其实在疫情之前，工业产业不容易售卖或出租，甚至停滞半年也无法租出去。

惟如今工业产业却发展红火，尤其是货仓类型的工业产业，其需求量非常大，出租率也非常高。

“在中美爆发贸易战后，许多投资者转移阵地来我国投资设厂，让槟州工业产业出现很高需求量，甚至出现供不应求状况。有些外国企业愿意出高价租下位于策略性地点的厂房，结果让州内工业产业租金水涨船高，近年租金调高约10%。”

他指出，槟州工业产业供不应求，主要是私人发展供应不多，其中多数是由槟城发展机构（PDC）管理。

峇都加湾拟开发第二及三工业园

自从槟岛工业产业已达到饱和后，许多投资者已转移至威省峇都加湾工业园（BKIP）设厂。不过，峇都加湾工业园工业地段已所剩无几，州政府也准备开发峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

“此外，冠病疫情引领电子商务盛行，并带动仓库、物流中心、配送中心等工业产业的需求量，许多旧工业产业在这段时间顺利租出。”

PA国际物业顾问（槟城）有限公司执行董事吕子铭说，许多外国企业在疫情期间，面对全球封国造成全球供应链及工业运作受阻，于是有感需在每个区域拥有供应商，尤其是欧美国家企业，在疫情后纷纷与本地企业寻求合作，譬如本地3家企业，如阁代科技（GREATEC，0208，主板科技股）、腾达科技（PENTA，7160，主板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主板科技股）纷纷收购土地兴建厂房或扩大生产线，以扩展业务。

“这场疫情不仅制造机会给本地大型企业，也制造机会给本地经济领域。譬如短期是本地企业扩建厂房时，带动建筑相关经济领域，中期是制造更多工作机会，让槟州多个经济领域受益。”

带旺附近地区
华都工业园地皮升15%

峇都加湾工业园不仅带出第二第三工业园，甚至带旺附近原有工业区，尤其是衔接峇都加湾工业园道路已通车的华都工业园，其工业地皮价格已提升10%至15%。

马来西亚亨利行（威省）有限公司副总监傅顿发说，槟州工业产业在疫情期间不受影响，且许多工业地皮价格不降反涨。

他说，由于跨国及本地企业，尤其是高科技企业入驻槟州设厂，造成州内工业产业有很大需求。随着槟岛工业产业已达到饱和情况，再加上威省工业地皮比槟岛便宜逾50%，如今许多投资者选择在峇都加湾工业园投资设厂。

华都属永久地契

他说，峇都加湾工业园如今所剩的工业地皮并不多，预料不足700英亩地段，于是槟州政府计划将工业园扩展至附近地区，开发峇都加湾第二工业园和第三工业园。

“此外，峇都加湾工业园也带旺毗邻工业区，包括槟城科学园、武吉敏惹工业区、华都工业园，尤其是可衔接峇都加湾工业园的华都工业园道路通行后，华都工业园的地皮价格稍微调涨10%至15%，主要该工业园是属于永久地契地皮。因此，业者非常看好峇都加湾附近未来的产业市场。”

他说，峇都加湾工业园会成为跨国企业及本地企业的首选，主要是当地交通方便并成为交通枢纽，靠近槟城第二大桥、槟城国际机场和南北大道收费站。

10年迎160企业设厂
峇都加湾工业园火热

峇都加湾工业园在10年时间迎来160家跨国企业和本地企业设厂，在短短10年时间成为槟州最“火热”的工业园！

在峇都加湾综合发展蓝图的7000亩地段中，占地1151亩的峇都加湾工业园，从2011年开发至今已获得约160家跨国企业和本地企业青睐，选择在这个新兴工业园投资设厂。

现有厂商包括阁代科技、伟特机构（VITROX，0097，主板科技股）、和泰电子（Hotayi Electronic）、美光科技（Micron Technology Inc）、泛林集团（Lam Research Corp）、德康医疗（DexCom Inc）等，以及即将在本月开张启用的Iconic医疗手套厂。

峇都加湾工业园开发至今，其工业地皮已所剩无几，只剩少于80公顷工业地皮，且属于少过10亩的小地块。于是槟州发展机构计划收购附近地段，槟州发展机构及投资槟城也在峇都加湾工业区南部及东部，物色更多土地发展为工业区，开拓峇都加湾第二工业园和峇都加湾第三工业园。

峇都加湾第二工业园位于峇都加湾南部，即靠近威南高渊楣南，预计占地2000至3000亩，首阶段已开放300亩，至于峇都加湾第三工业园则位于峇都加湾东面，出入口位于武吉淡汶，预计占地600亩地段。

另外，槟州至今已拥有10个工业园，除了峇都加湾工业园外，还包括峇六拜、麦曼珍、北赖、诗布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、槟城科学园和槟城科学园北部，以及即将开发的峇都加湾第二工业园。

槟工业园峇都加湾工业园2021年投资亮点：

● 韩国半导体印刷电路板（PCB）和封装基板俺的企业信泰电子（Simmtech），将建设一座占地18亩的工厂，首阶段投资额达1亿2000万美元（约5亿800万令吉），也是槟州首个来自韩国的大型投资，预料今年首季竣工。

● 台湾厂商和泰电子投资3亿令吉兴建第二厂房，新厂房预计2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即阁代科技、腾达科技及UMC继续扩展业务，在峇都加湾工业区新建占地35亩的设施，投资总额超过5亿2000万令吉。

● 捷铵科技（JHM，0127，主板科技股）与QES集团（QES，0196，创业板）联合投资1亿9000万令吉建新厂房，即建立一座两层楼高，面积35万平方尺的建筑和设施，预计将在2023年完工。

● 英特尔集团（Intel Corp）宣布在槟城及居林厂房增加投资300亿令吉，2024年初投入生产，将在未来10年提升先进半导体封装技术制造能力。

峇六拜MS City销售亮眼

在槟岛峇六拜策略性地点发展崭新工业产业，由高峰建筑集团（M Summit Group）发展的MS City，在不到1年时间售剩2个单位。

高峰建筑集团发展策划部总经理毛伟仁说，2020年4月推出的MS City发展计划，是该集团推出的首项工业产业，并提供一站式商业解决方案，以满足槟州现代化工厂日益增长的需求。

他说，该集团推出这项发展计划至今，在全部11个单位中，已售出9个单位。

“由于这项发展计划在推出后深受欢迎，有感槟州工业产业需求增长，因此，本集团目前正在购置适合地段，预料今年杪开发第二阶段的发展计划。”

他说，MS City位于峇六拜策略性地点，非常靠近槟城国际机场、槟城第二大桥、峇六拜自由贸易区等。

“此外，这项发展计划是为厂家量身定制，譬如使用可承重地板及充足电力供应等。”

去年上半年7.7亿交易额

槟州产业市场于2021年上半年走势下跌，惟工业产业一枝独秀，其247项成交量和7亿7561万令吉交易额，分别按年扬升62.5%及89.8%。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）资料，槟州产业市场2021年上半年成交量达到7960项，总成交额43亿7683万令吉，其中工业产业成交量和总额各占3.1%（247项）及17.7%（7亿7561万令吉）。

厂房

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